判断一个新公寓项目究竟有多吸引人的一条鲜为人知的方法：看有多少房产经纪自己也报名购买。（这可真是用真金白银来证明了。）就 Emerald of Katong 而言，早期热度便十分明显，共从经纪与公众处收集到创纪录的 3,629 张支票。到项目向公众开放预览时，近一半的单位已被订走。
截至今日，Emerald of Katong 的去化率高达 99%，在其 846 套单位中仅剩 11 套。
随着完整定价细节释出，问题仍在于：Emerald of Katong 的定价是否如表面看起来般有吸引力？以下是不同户型的实际成交价——以及这些数字意味着什么：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
当前实际价格与参考价对比
| 户型 | 最低价 | 平均价 | 最高价 | 起始参考价 | 高出% |
| 1卧室 + 书房 | $1,240,000 | $1,328,254 | $1,425,000 | $1,200,000 | 3.33% |
| 2卧室 + 书房 | $1,688,000 | $1,825,748 | $1,965,000 | $1,600,000 | 5.50% |
| 2卧室 高级型 | $1,589,000 | $1,742,835 | $1,888,000 | $1,500,000 | 5.93% |
| 3卧室 | $2,167,000 | $2,348,750 | $2,512,000 | $2,100,000 | 3.19% |
| 3卧室 + 书房 | $2,337,000 | $2,607,818 | $2,853,000 | $2,300,000 | 1.61% |
| 3卧室 灵活型 | $2,399,000 | $2,578,125 | $2,770,000 | ||
| 4卧室 + 书房 | $2,749,000 | $2,928,529 | $3,106,000 | $2,700,000 | 1.81% |
| 4卧室 豪华型 + 书房 | $3,167,000 | $3,311,778 | $3,498,000 | ||
| 4卧室 高级型 | $3,044,000 | $3,238,803 | $3,406,000 | $3,000,000 | 1.47% |
| 5卧室 豪华型 | $3,604,000 | $3,858,935 | $4,142,000 | $3,500,000 | 2.97% |
作对比，以下为参考价：
| 参考价 | 面积 | 起价 | $PSF |
| 1 卧室 + 书房 | 484 | $1,200,000 | $2,479 |
| 2 卧室 高级型 | 624 | $1,500,000 | $2,404 |
| 2 卧室 高级型 + 书房 | 678 | $1,600,000 | $2,360 |
| 3 卧室 | 883 | $2,100,000 | $2,378 |
| 3 卧室 + 书房 | 969 | $2,300,000 | $2,374 |
| 4 卧室 + 书房 | 1,152 | $2,700,000 | $2,344 |
| 4 卧室 高级型 | 1,259 | $3,000,000 | $2,383 |
| 5 卧室 豪华型 | 1,475 | $3,500,000 | $2,373 |
整体而言，实际成交价高于参考价。差距较大多见于小户型，尤其是 2 卧室高级型，较起始参考价高出近 6%。
但到了更大的户型（3 卧室加书房及以上），与起始参考价的偏离并不明显。总体来看，这确实使 Emerald of Katong 比预期更贵一些，因为小户型在此占多数（2 卧与 3 卧分别占总量的 33% 与 34%）。
这也反映在每平方英尺价格中：
| 价格（$PSF） | |||
| 户型 | 最低$PSF | 平均$PSF | 最高$PSF |
| 1卧室 + 书房 | $2,562 | $2,744 | $2,944 |
| 2卧室 + 书房 | $2,450 | $2,657 | $2,852 |
| 2卧室 高级型 | $2,546 | $2,750 | $2,960 |
| 3卧室 | $2,417 | $2,609 | $2,779 |
| 3卧室 + 书房 | $2,411 | $2,610 | $2,789 |
| 3卧室 灵活型 | $2,423 | $2,604 | $2,798 |
| 4卧室 + 书房 | $2,386 | $2,542 | $2,696 |
| 4卧室 豪华型 + 书房 | $2,412 | $2,533 | $2,687 |
| 4卧室 高级型 | $2,418 | $2,568 | $2,705 |
| 5卧室 豪华型 | $2,443 | $2,549 | $2,663 |
小户型的 $PSF 更高、反之亦然，这很常见。对于 1 卧与 2 卧，Emerald of Katong 收取 $2,740+ 的 $PSF 也不难被接受，因为其总价仍与附近竞品相当（约 $1.3 million 至 $1.5 million）。下方有与周边项目的价格对比。
也要提醒的是，Emerald of Katong 属于GFA 统一后的项目，因此计入的面积不包含诸如空调机位等无效空间。这会让 $PSF 看起来更高，但更能准确反映可用面积。
不同楼层与朝向的定价如何变化？
| 叠号 | 户型 | 朝向？ | 每层平均涨价幅度 | 平均 $PSF | 面积 |
| 22 | 1-Bedroom + Study | 空地 | $8,167 | $2,725 | 484 平方英尺 |
| 30 | 1-Bedroom + Study | 泳池 | $8,188 | $2,785 | 484 平方英尺 |
| 35 | 1-Bedroom + Study | 马路 | $9,067 | $2,718 | 484 平方英尺 |
| 01 | 1-Bedroom + Study | 马路 | $9,556 | $2,749 | 484 平方英尺 |
| 18 | 2-Bedroom + Study | 泳池 | $9,895 | $2,696 | 689 平方英尺 |
| 12 | 2-Bedroom + Study | 马路 | $10,167 | $2,580 | 689 平方英尺 |
| 09 | 2-Bedroom + Study | 泳池（朝网球场） | $10,222 | $2,656 | 678 平方英尺 |
| 23 | 2-Bedroom + Study | 泳池 | $10,632 | $2,680 | 678 平方英尺 |
| 39 | 2-Bedroom + Study | 泳池 | $10,632 | $2,677 | 689 平方英尺 |
| 26 | 2-Bedroom + Study | 空地 | $10,926 | $2,616 | 700 平方英尺 |
| 05 | 2-Bedroom + Study | 泳池 | $11,111 | $2,685 | 689 平方英尺 |
| 15 | 2-Bedroom Premium | 空地 | $10,200 | $2,702 | 646 平方英尺 |
| 42 | 2-Bedroom Premium | 马路 | $10,200 | $2,703 | 646 平方英尺 |
| 19 | 2-Bedroom Premium | 泳池 | $10,250 | $2,785 | 624 平方英尺 |
| 04 | 2-Bedroom Premium | 泳池 | $10,294 | $2,807 | 624 平方英尺 |
| 27 | 2-Bedroom Premium | 空地 | $10,472 | $2,715 | 624 平方英尺 |
| 08 | 2-Bedroom Premium | 马路 | $11,079 | $2,749 | 646 平方英尺 |
| 38 | 2-Bedroom Premium | 泳池 | $11,111 | $2,802 | 624 平方英尺 |
| 25 | 3-Bedroom | 空地 | $11,511 | $2,588 | 883 平方英尺 |
| 16 | 3-Bedroom | 空地 | $12,000 | $2,586 | 904 平方英尺 |
| 10 | 3-Bedroom | 泳池（朝网球场） | $13,031 | $2,648 | 904 平方英尺 |
| 41 | 3-Bedroom | 马路 | $13,528 | $2,584 | 904 平方英尺 |
| 07 | 3-Bedroom | 入口 | $15,667 | $2,641 | 904 平方英尺 |
| 20 | 3-Bedroom + Study | 泳池（靠近网球场） | $11,850 | $2,638 | 1023 平方英尺 |
| 28 | 3-Bedroom + Study | 空地 | $11,900 | $2,565 | 1023 平方英尺 |
| 36 | 3-Bedroom + Study | 入口 | $12,971 | $2,585 | 990 平方英尺 |
| 06 | 3-Bedroom + Study | 泳池 | $13,222 | $2,658 | 969 平方英尺 |
| 37 | 3-Bedroom + Study | 泳池 | $13,222 | $2,674 | 1023 平方英尺 |
| 11 | 3-Bedroom + Study | 马路 | $13,676 | $2,552 | 969 平方英尺 |
| 02 | 3-Bedroom + Study | 马路 | $16,100 | $2,599 | 990 平方英尺 |
| 29 | 3-Bedroom Flexi | 泳池 | $11,481 | $2,670 | 990 平方英尺 |
| 21 | 3-Bedroom Flexi | 泳池（靠近网球场） | $11,900 | $2,544 | 990 平方英尺 |
| 13 | 4-Bedroom + Study | 马路 | $12,882 | $2,492 | 1152 平方英尺 |
| 14 | 4-Bedroom + Study | 泳池（朝网球场） | $14,733 | $2,599 | 1152 平方英尺 |
| 31 | 4-Bedroom Luxe + Study | 空地 | $14,529 | $2,497 | 1313 平方英尺 |
| 34 | 4-Bedroom Luxe + Study | 泳池 | $14,529 | $2,569 | 1302 平方英尺 |
| 17 | 4-Bedroom Premium | 泳池 | $12,850 | $2,570 | 1259 平方英尺 |
| 24 | 4-Bedroom Premium | 泳池 | $14,368 | $2,551 | 1259 平方英尺 |
| 03 | 4-Bedroom Premium | 泳池 | $16,154 | $2,573 | 1270 平方英尺 |
| 40 | 4-Bedroom Premium | 泳池/公园 | $17,250 | $2,581 | 1259 平方英尺 |
| 33 | 5-Bedroom Luxe | 泳池 | $19,967 | $2,549 | 1475 平方英尺 |
| 32 | 5-Bedroom Luxe | 空地 | $29,000 | $2,548 | 1561 平方英尺 |
| 平均 | $12,496 | $2,641 |
每上一层的差价约为 $12,500，这是多数新盘的常见水平，我们不认为涨幅过大。
对于叠号 07，你可能会注意到 5 层与 6 层之间有明显的价差。这是因为从 6 层及以上，能看到 Haig Court 与 Tembusu Grand 之间的景观开口——这一点已计入定价。
目前看来，最贵的多为面向泳池的叠号。这可能是因为周边环境（虽便利）并不提供特别出众的景观，主要是其他住宅与轻型商业。因此更便宜的多为朝向马路的叠号，这也符合预期。
与周边新盘相比如何？
| 项目名称 | 户型 | 面积起 (Sq Ft) | 面积至 (Sq Ft) | 平均 $ | Emerald of Katong 价格 | 价差 $ |
| GRAND DUNMAN | 1 卧室 | 452 | 581 | $1,200,372 | ||
| 1 卧室 + 书房 | 549 | 603 | $1,410,652 | $1,328,254 | $82,398 | |
| 2 卧室 | 667 | 893 | $1,705,176 | $1,742,835 | -$37,659 | |
| 2 卧室 + 书房 | 775 | 1,012 | $2,009,212 | $1,825,748 | $183,464 | |
| 2 卧室 Dual Key | 721 | 775 | $1,901,690 | |||
| 3 卧室 | 958 | 1,163 | $2,343,240 | $2,348,750 | -$5,510 | |
| 3 卧室 (Grand) | 1,475 | 1,475 | $3,640,000 | |||
| 3 卧室 + 书房 (Luxury) | 1,119 | 1,335 | $2,876,733 | |||
| 3 卧室 Dual Key | 1,055 | 1,055 | $2,631,500 | |||
| 3 卧室 Flex | 1,098 | 1,098 | $2,727,462 | $2,607,818 | $119,644 | |
| 4 卧室 | 1,292 | 1,292 | $3,146,160 | $2,928,529 | $217,631 | |
| 4 卧室 (Grand) | 1,857 | 1,927 | $4,410,000 | |||
| 4 卧室 (Luxury) | 1,432 | 1,432 | $3,593,314 | |||
| 5 卧室 (Grand) | 2,131 | 2,131 | $5,168,000 | |||
| 5 卧室 (Luxury) | 1,690 | 1,690 | $4,282,143 | $3,858,935 | $423,208 | |
| TEMBUSU GRAND | 1 卧室 + 书房 | 527 | 667 | $1,336,822 | $1,328,254 | $8,568 |
| 2 卧室 | 667 | 829 | $1,670,304 | $1,742,835 | -$72,531 | |
| 2 卧室 + 书房 | 743 | 743 | $1,888,670 | $1,825,748 | $62,922 | |
| 3 卧室 | 990 | 1,184 | $2,405,584 | $2,348,750 | $56,834 | |
| 3 卧室 + 书房 | 1,173 | 1,173 | $2,840,911 | $2,607,818 | $233,093 | |
| 4 卧室 | 1,432 | 1,604 | $3,463,274 | $2,928,529 | $534,745 | |
| 5 卧室 | 1,711 | 1,711 | $4,232,000 | $3,858,935 | $373,065 | |
| THE CONTINUUM | 1 卧室 + 书房 | 560 | 560 | $1,521,625 | $1,328,254 | $193,371 |
| 2 卧室 | 667 | 667 | $1,802,580 | $1,742,835 | $59,745 | |
| 2 卧室 + 书房 | 721 | 721 | $2,008,396 | $1,825,748 | $182,648 | |
| 3 卧室 | 947 | 947 | $2,557,248 | $2,348,750 | $208,498 | |
| 3 卧室 + 书房 | 1,249 | 1,249 | $3,598,482 | $2,607,818 | $990,664 | |
| 3 卧室 Premier | 1,087 | 1,087 | $3,024,437 | |||
| 4 卧室 | 1,270 | 1,292 | $3,476,955 | $2,928,529 | $548,426 | |
| 4 卧室 Premier | 1,690 | 1,690 | $4,809,500 | $3,311,778 | $1,497,722 | |
| 5 卧室 | 1,905 | 2,260 | $5,874,000 | $3,858,935 | $2,015,065 |
尽管部分户型高于最初的指引价，整体来看，除 2 卧室外，Emerald of Katong 的平均价格仍比 Grand Dunman、Tembusu Grand 与 The Continuum 这三者更为亲民。惟其 2 卧室似乎较竞品更贵。
这有些不寻常：同一片区内，最新推出的项目通常会比周边更贵。不过整体而言，尽管在 District 15 的新盘潮中出场较晚，Emerald of Katong 仍属相对更便宜的开发项目。
也有人认为，Emerald of Katong 因为是租赁地契而更便宜；确实，District 15 有很多永久地契公寓（The Continuum 也在其列）。但我们不认为这是主要原因，因为同为新盘的 Tembusu Grand 与 Grand Dunman 也都是租赁地契。
（无论如何，周边许多永久地契公寓并不具备可比性，因为它们多为精品公寓，缺少完整配套设施。）
总体而言，Emerald of Katong 或许是喜爱 Haig Road/Katong 一带买家的更高性价比之选。若目标是适合家庭居住的较大户型，这一点在 District 15 尤其明显，因为此类户型的可负担性正日益下降。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
0 Comments