为什么双钥匙公寓在2025年销售不畅？

新加坡楼市的潮流总是此起彼伏；双钥匙单位便是其中之一。自从 2009 年在 Caspian 首次引入，这类单位曾吸引买家将近十年之久，随后热度似乎减退。不过在过去两年（2024/25），我们看到开发商又在新盘中重推双钥匙单位——尽管市场反应有时较为冷淡：

来看新盘项目的去化情况：

为检视双钥匙单位的需求，我们查看了部分近期新盘的去化表现。结果如下：

Grand Dunman

Grand Dunman 是位于第 15 邮区 Dunman Road 的租赁地契超大盘（1,008 个单位）。你可以在这里查看我们对 Grand Dunman 的完整评测。

Grand Dunman	总单位数	去化	2023-Q3	2023-Q4	2024-Q1	2024-Q2	2024-Q3	2024-Q4	2025-Q1
1 卧室	92	96.7%	86	3
1 卧室 + 书房	112	42.9%	37	5	1	1	1	2	1
2 卧室	119	91.6%	98	5	2	2	1	1
2 卧室 + 书房	137	97.8%	114	7	5	3	4	1
2 卧室 双钥匙	34	91.2%	22	1	3	1	2	2
3 卧室	126	96.8%	112	5				3	2
3 卧室（Grand）	32	12.5%				1	1	1	1
3 卧室 + 书房（Luxury）	103	95.1%	75	2	1	2	7	10	1
3 卧室 双钥匙	36	25.0%	5			3		1
3 卧室（Flex）	18	94.4%		2		2	8	5
4 卧室	36	77.8%	6	3	13	3		2	1
4 卧室（Grand）	34	14.7%	1		1		2	1
4 卧室（Luxury）	51	74.5%	16	3	11	2	5		1
5 卧室（Grand）	34	11.8%	3					1
5 卧室（Luxury）	34	20.6%	3	2			1	1
顶层公寓	10	0.0%

起初两卧室双钥匙单位的销售相当强劲，34 个单位中售出 22 个。然而，我们也看到随后各季度的成交逐步放缓；此后每季仅约有一至三套成交。 

与其他户型相比，三卧室双钥匙单位的需求明显偏弱。最初仅售出 35 套中的 5 套，并且在某些季度这类单位甚至出现零成交。 

我们也看到，标准的一至三卧（不含 Grand 变体）去化率可超过 90%。因此并非 Grand Dunman 本身不受欢迎；明显是双钥匙单位这一特定布局的需求更弱。 

Lentor Hills Residences

Lentor Hills Residences 是位于第 26 邮区 Lentor Hills Road 的租赁地契项目，共 598 个单位。

Lentor Hills Residences	总单位数	去化	2023-Q3	2023-Q4	2024-Q1	2024-Q2	2024-Q3	2024-Q4	2025-Q1
1 卧室	35	100.0%	35
1 卧室 + 书房	39	92.3%	30	1		2		2	1
2 卧室	108	100.0%	91	5	6	4	2
2 卧室 + 书房	111	100.0%	103	5	1	2
3 卧室	117	100.0%	72	16	10	15	3	1
3 卧室 + Yard	74	100.0%	27	5	9	11	16	6
3 卧室 双钥匙	8	87.5%	4		1	1			1
4 卧室	98	100.0%	26	13	20	20	11	7	1
4 卧室 双钥匙	8	100.0%	4	1	1		1	1

看起来这里的双钥匙单位最终会售罄，但过程较为缓慢。无论是三卧还是四卧的双钥匙单位，首发时都卖出了半数（8 套中的 4 套）。其后成交则较为零星。 

若看大多数标准户型（1 至 4 卧），去化率已达 100%。注意标准四卧在初始开盘后又售出 72 套，而四卧双钥匙则只是逐步再售出 4 套。 

三卧室双钥匙落后于其他三卧类型；在我们看来，最后几套去化颇为吃力。

Nava Grove

Nava Grove 是位于第 21 邮区 Pine Grove 的租赁地契项目，共 552 个单位。你可以在这里查看我们对 Nava Grove 的完整评测。 

Nava Grove	总单位数	去化	2024-Q4	2025-Q1
2 卧室	92	100.0%	92
2 卧室 + 书房	46	71.7%	30	3
2 卧室 Premium	92	95.7%	86	2
3 卧室	115	83.5%	92	4
3 卧室 Premium	69	92.8%	53	11
4 卧室	46	26.1%	10	2
4 卧室 双钥匙	23	0.0%
4 卧室 Premium（Pte Lift）	46	30.4%	11	3
5 卧室 Premium（Pte Lift）	23	60.9%	13	1

这里已经没有太多可补充的——尽管项目整体销售良好，Nava Grove 的双钥匙单位去化为零。

话虽如此，我们也注意到四卧（标准与 Premium）似乎同样稍显吃力。推测而言，这或许与该地段此类大户型的总价偏高有关。 

Parksuites

Parksuites 是一个 110 年租赁项目，位于第 10 邮区 Holland Grove Road，仅 119 个单位。你可以在这里查看我们对 Parksuites 的完整评测。

Parksuites	总单位数	去化	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
1 卧室	10	40.0%	2	1			1
1 卧室 + 书房	28	32.1%	3				3	2	1
2 卧室	8	75.0%	3	2			1
2 卧室 + 书房	30	53.3%	7	3	1	1		4
2 卧室 双钥匙	22	4.5%						1
3 卧室 双钥匙	16	6.3%			1
4 卧室 Triplex	5	20.0%	1
总计	119		16	6	2	1	5	2	2

双钥匙单位的去化可谓疲弱。22 套两卧双钥匙中，仅在 2023 年售出 1 套——尽管 Parksuites 自 2018 年 2 月便已入市。同样地，三卧双钥匙仅在 2020 年售出过 1 套。 

与之形成鲜明对比的是标准两卧与 2+ 书房单位（去化率分别为 75% 与 53.3%）。 

有趣的是，我们也注意到一卧——通常因总价低而最先售罄的类型——在这里同样走货缓慢。若 Parksuites 的定位是租赁资产（如一卧与双钥匙常被视为如此），这在买家心目中似乎并未形成定论。 

The LakeGarden Residences

LakeGarden Residences 为租赁地契项目，共 306 个单位，毗邻 Jurong Lake Gardens，因此而得名。位于第 22 邮区。

The LakeGarden Residences	总单位数	去化	2023-Q3	2023-Q4	2024-Q1	2024-Q2	2024-Q3	2024-Q4	2025-Q1
1 卧室	21	95.2%	11	2	3		2	2
1 卧室 + 书房	2	50.0%			1
2 卧室 + 书房	19	100.0%	11	3	1	2	2
2 卧室 Compact	19	94.7%	6	7	1	2	1	1
2 卧室 Compact +	38	65.8%	16	2	1		5	1
2 卧室 Premium	38	97.4%	12	4	4	6	8	3
3 卧室	39	59.0%		1		4	12	6
3 卧室 + 书房	55	50.9%	7	3	1	9	6	1	1
3 卧室 + 书房 Premium	19	42.1%					3	3	2
4 卧室	20	75.0%	6	1		2	5	1
4 卧室 双钥匙	18	5.6%					1
5 卧室	17	35.3%	2	1		2	1
5 卧室 + 书房	1	0.0%

同样，这里也没太多可说的：仅有 1 套双钥匙单位在 2024 年成交。 

如你所见，大多数标准的一、二、三卧单位销售良好（尤其是 2+ 书房与两卧 Premium），显示整体需求不弱。尽管大面积的五卧也较难出售，但这基本在预期之中，因其总价最高。 

因此，问题似乎还是源自双钥匙的布局本身。

The Orie

The Orie 是位于第 12 邮区 Toa Payoh 的租赁地契项目，共 777 个单位。你可以在这里查看我们对 The Orie 的完整评测。 

The Orie	总单位数	去化	2025-Q1
1 卧室 + 书房	78	62.8%	49
2 卧室	155	100.0%	155
2 卧室 + 书房 Premium	78	100.0%	78
2 卧室 Premium	77	98.7%	76
3 卧室	117	100.0%	117
3 卧室 双钥匙	39	51.3%	20
3 卧室 Premium	39	100.0%	39
4 卧室	78	89.7%	70
4 卧室 + 书房 Premium	39	53.8%	21
5 卧室	77	62.3%	48

相较于我们上面所看的其他新盘，The Orie 的双钥匙表现不算差。39 套中已有 20 套售出。虽然仍慢于已售罄的标准三卧，但总体显示出中等水平的需求。 

不过，也还称不上“受欢迎”。标准两卧与三卧的强劲需求仍占主导，双钥匙仅获得小众关注。 

TMW Maxwell

TMW Maxwell 是一个租赁地契的综合体项目，包含 324 个住宅与 11 个商业单位。项目位于第 2 邮区 Tras Street。你可以在这里查看我们对 TMW Maxwell 的完整评测。

TMW Maxwell	总单位数	去化	2023
1 卧室 Suite	51	2.0%	1
1 卧室 + 书房	34	0.0%
2 卧室 双钥匙	34	0.0%
1 卧室 Loft	5	0.0%
2 卧室 Premium	16	6.3%	1
Flip / Switch	184	2.2%	4
总计	324		6

TMW Maxwell 似乎整体销售都在挣扎。目前双钥匙成交为零；但 1+ 书房与一卧 Loft 亦是如此。或许这三种配置对当前市场的吸引力都不足。 

再者，即便是面积更大、被认为更灵活的 Flip/Switch 单位去化也不高；这或许说明项目整体需求偏弱。就 Maxwell 而言，我们并不笃定要下结论说双钥匙不受欢迎，因为这可能是项目层面更广泛的问题。 

为何双钥匙单位的需求会更低？

理论上，当前环境似乎有利于双钥匙回归。其主要吸引力之一是可规避 ABSD：因为它计为一个单位（尽管被分为两个子单元），因此不被视为购买第二处物业。

随着新加坡人口老龄化，跨代同住的需求也应上升。双钥匙单位能为家庭双方提供更大的私密性，因为每个子单元都是独立空间。 

然而，需求偏低说明市场看法并不一致。我们从经纪处听到若干说法，包括：

• 成本更高的印象：双钥匙通常比标准同类更贵（尽管这可能是因为双钥匙总面积更大、总价更高，而非每平方英尺更贵；各项目有所不同。）
• 子单元面积太小，难以舒适地实现跨代同住
• 多数公寓买家不愿在自住同时出租同一单位的一部分，即便单位被分隔

最后，还有对转售前景较弱的担忧，因双钥匙布局仍属小众。我们对数据的梳理却显示并非总是如此：尽管双钥匙成交周期更长，但它们并不总是更不赚钱。事实上，双钥匙的价格也可与常规单位同步上行（详见链接），只是销售可能需要更长时间。 

那为什么开发商仍然愿意兴建双钥匙单位？

需要说明的是，在老龄化社会中，双钥匙确实有其定位。根据一线反馈，我们看到这类单位受到退休人士的青睐：双钥匙可由跨代家庭完全自住，子女或孙辈可与他们同住而互不打扰。

在需要时，持有双钥匙的退休人士还能将其中一部分出租：他们可以选择自住在较大或较小的子单元，并将另一部分出租。这意味着，开发商在规划双钥匙时，应更多考虑成熟地带，或更可能出现此类买家族群的区域。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文