在新冠疫情之后，私宅价格的负担能力达到了新的低点；再加上 ABSD 税率维持在 20 per cent，价格问题比以往更加突出。因此我们也在想：新加坡是否有一些地方的私宅价格并未上涨，反而有所回落？我们按不同屋龄梳理了各个地区，看看哪些地方的价格可能出现了下滑：

注：以下仅追踪转售公寓价格，因为新盘会导致每平方英尺价格的剧烈跳动，而且往往集中在彼此相近的地段——这会扭曲数据。另请注意，在某些情况下（特别是租赁地契公寓），我们按屋龄区间进行了拆分。因此，成交量会更低，可能无法准确代表该区域的整体表现。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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永久地契私人住宅的价格回落

平均 $PSF

地区2023 Q22023 Q32023 Q42024 Q1
2$2,262$2,312$2,309$2,340
3$1,786$1,792$1,784$2,043
4$1,795$1,866$2,088$1,837
5$1,609$1,591$1,636$1,603
8$1,595$1,712$1,680$1,648
9$2,255$2,195$2,280$2,373
10$2,383$2,222$2,308$2,335
11$1,997$1,896$2,066$2,035
12$1,548$1,605$1,636$1,668
13$1,495$1,599$1,577$1,665
14$1,443$1,376$1,448$1,455
15$1,747$1,742$1,782$1,762
16$1,478$1,390$1,474$1,410
17$1,153$1,108$1,121$1,128
19$1,443$1,504$1,501$1,538
20$1,659$1,740$1,678$1,672
21$1,728$1,687$1,725$1,731
23$1,481$1,468$1,502$1,499
26$1,578$1,564$1,593$1,492
27$1,214$1,067$1,074$1,158
28$1,287$1,203$1,415$1,319

季度变动

地区2023 Q32023 Q42024 Q1平均表现
20-0.9%1.8%-6.3%-1.8%
26-6.0%6.0%-4.3%-1.4%
14-12.1%0.6%7.9%-1.2%
10-3.9%1.2%0.6%-0.7%
9-6.8%3.9%1.2%-0.6%
8-1.1%2.8%-2.0%-0.1%
5-2.4%2.3%0.4%0.1%
15-0.2%2.3%-1.1%0.3%
34.9%-3.6%-0.4%0.3%
19-4.7%5.2%0.5%0.4%
4-0.9%2.3%-0.2%0.4%
11-5.0%8.9%-1.5%0.8%
122.2%-0.1%1.3%1.1%
217.3%-1.9%-1.9%1.2%
134.0%11.9%-12.1%1.3%
16-6.5%17.6%-6.8%1.4%
17-2.6%3.8%4.1%1.8%
274.2%-0.2%2.5%2.2%
283.7%1.9%2.0%2.5%
237.0%-1.4%5.6%3.7%
20.4%-0.4%14.5%4.8%

20 区是 RCR 中最受欢迎的地段之一。问题在于，这里的老旧永久地契项目，如 Flame Tree Park，成交价可低至 $1,736 psf；但由于单位面积接近 1,900 平方英尺，总价往往上升至 $2.8 million 或更高，依然颇为高不可攀。尽管如此，考虑到近期回落，现在或许值得更仔细关注一下。

26 区的价格下行不太可能持续，主要是因为 Lentor 一带。近期有一波新盘推出（Lentoria、Lentor Mansion 等），而新盘——即便本身并非永久地契——也可能带动现有转售项目的价格上扬。

lentor modern mrt

TEL 线以及 Lentor MRT 站，也让这个过去较难抵达的区域受益，尽管也有人认为 Upper Thomson/Mandai 仍然有些“ulu”。不过，如果你偏爱绿意与私密性，这反而是优点而非缺点。

geylang condos

14 区有些难以捉摸，因为既包含 Paya Lebar（主要商业枢纽，物业偏高端），也包含 Geylang（以一些较旧、较破旧、常由外籍劳工承租的物业闻名）。Geylang 也是本地的红灯区，你会在此发现一些永久地契物业把平均价拉向低端。因此，本区内部差异很大，应将 Paya Lebar Quarter (PLQ) 与邻近的 Geylang 视为截然不同的板块；我们也预期更便宜的永久地契选择多数位于 Geylang 一带。

另外一提，14 区高度城市化、建筑密集，便利性广为人知，同时也少有怡人的景致（不过 Eunos 一带为家庭提供了较多的缓冲空间）。

租赁地契公寓价格回落（10 年及以下）

平均 $PSF

地区2023 Q22023 Q32023 Q42024 Q1
3$2,146$2,221$2,222$2,210
5$1,728$1,786$1,795$1,787
7$2,212$2,113$2,006$2,073
8$1,988$2,058$1,993$2,134
9$2,647$2,512$2,703$2,651
13$2,044$2,006$2,020$1,948
14$1,821$1,839$1,954$2,055
15$2,152$2,278$2,237$2,197
16$1,843$1,861$1,845$1,823
18$1,554$1,585$1,542$1,619
19$1,582$1,525$1,562$1,623
20$1,837$2,002$2,148$2,092
21$2,061$2,107$1,949$2,073
22$1,293$1,353$1,482$1,483
23$1,350$1,385$1,413$1,422
27$1,318$1,329$1,334$1,325
28$1,493$1,551$1,548$1,571

季度变动

地区2023 Q32023 Q42024 Q1平均表现
73.5%0.0%-0.5%1.0%
133.4%0.5%-0.5%1.1%
16-4.5%-5.1%3.3%-2.1%
273.5%-3.1%7.0%2.5%
9-5.1%7.6%-1.9%0.2%
21-1.9%0.7%-3.6%-1.6%
151.0%6.2%5.2%4.1%
195.8%-1.8%-1.8%0.8%
31.0%-0.9%-1.2%-0.4%
52.0%-2.8%5.0%1.4%
18-3.6%2.4%3.9%0.9%
289.0%7.3%-2.6%4.5%
232.2%-7.5%6.4%0.4%
84.7%9.5%0.1%4.7%
142.6%2.1%0.6%1.7%
200.8%0.3%-0.6%0.2%
223.9%-0.2%1.4%1.7%

对于这些非常新的公寓，除 7 区（Beach Road、Bugis、Rochor）和 13 区（Potong Pasir）外，并没有显著的价格回落。

7 区出现回落颇为意外，但鉴于幅度很小，可谈的不多。Ophir-Rochor Corridor 的持续开发，最终将带动价格走高，而此处也很能代表OCR 与 RCR 价格差正在收窄这一趋势。

至于 13 区，可能只是 2021 年的一波热潮过去后，区域趋于平静。当时，Woodleigh Residences 和 Myra 备受瞩目，之前还有 Park Colonial（2019 年）。开发商或许还需要一段时间才会回到这一带。错过这些项目开盘的买家，随着它们陆续过了 Sellers Stamp Duty (SSD) 期，现在可能迎来“第二次机会”。

租赁地契公寓价格回落（11 至 20 年）

平均 $PSF

地区2023 Q22023 Q32023 Q42024 Q1
1$2,007$2,179$2,068$1,969
2$2,273$2,161$2,078$1,983
3$1,999$2,077$2,061$2,052
4$1,941$1,780$1,800$1,838
5$1,519$1,572$1,599$1,508
7$2,151$1,956$2,033$2,035
8$1,815$1,848$1,733$1,659
9$2,195$2,212$2,214$2,188
10$1,888$1,884$1,943$1,931
11$1,980$1,907$2,009$1,927
12$1,657$1,705$1,769$1,794
13$1,709$1,695$1,696$1,765
14$1,614$1,663$1,637$1,629
15$1,876$1,893$1,979$2,002
16$1,504$1,522$1,553$1,587
17$1,245$1,227$1,201$1,174
18$1,307$1,308$1,348$1,360
19$1,364$1,375$1,403$1,445
20$1,823$1,851$1,870$1,891
22$1,569$1,550$1,606$1,633
23$1,468$1,425$1,396$1,422
25$1,164$1,157$1,196$1,157
27$1,194$1,167$1,202$1,207
28$1,296$1,307$1,324$1,345

季度变动

地区2023 Q32023 Q42024 Q1平均表现
8-5.0%-3.8%-4.6%-4.5%
111.8%-6.2%-4.3%-2.9%
13-1.5%-2.1%-2.2%-1.9%
23-9.0%3.9%0.1%-1.7%
7-8.3%1.1%2.1%-1.7%
16-2.9%-2.1%1.9%-1.0%
5-3.7%5.4%-4.1%-0.8%
28.6%-5.1%-4.8%-0.4%
19-0.5%3.3%-3.3%-0.2%
43.5%1.7%-5.6%-0.1%
10.8%0.1%-1.1%-0.1%
273.0%-1.6%-0.5%0.3%
15-2.2%3.0%0.4%0.4%
25-0.2%3.1%-0.6%0.8%
173.9%-0.8%-0.4%0.9%
14-0.8%0.1%4.0%1.1%
181.5%1.0%1.1%1.2%
120.9%1.3%1.6%1.2%
200.1%3.0%0.9%1.3%
22-1.2%3.6%1.7%1.4%
31.2%2.0%2.2%1.8%
280.8%2.0%3.0%1.9%
100.9%4.5%1.1%2.2%
92.9%3.7%1.4%2.7%

8 区（Farrer Park、Serangoon Road）正等待 Piccadilly Grand 落成（TOP in 2026），除此之外的市场活动略显平淡。该区公寓的主要卖点是靠近市中心，部分项目——如 Uptown @ Farrer——更偏向租赁市场。除了 Farrer Park 的变化外，区域也将迎来更多升级，例如近期的$50 million City Square Mall 翻新。

piccadilly grand hdb blocks

话虽如此，该区也可能面临隐忧，因宏观经济逆风或将影响 CCR 与 RCR 的租赁市场（经济转弱导致企业缩减规模，往往意味着更少的外籍租客与更低的住房配额）。

这同样适用于 11 区（Newton、Bukit Timah），这一带属于真正的 CCR。尽管是成熟的核心地段，但更高的 ABSD 可能正逐步影响在此占有相当比例的外国买家。

租赁地契公寓价格回落（21 至 30 年）

平均 $PSF

地区2023 Q22023 Q32023 Q42024 Q1
1$1,934$1,915$2,042$2,077
2$1,785$1,848$1,933$1,877
3$1,589$1,630$1,710$1,667
4$1,768$1,784$1,648$1,810
5$1,345$1,414$1,279$1,352
7$1,612$1,457$1,479$1,529
8$1,321$1,407$1,390$1,383
9$1,733$1,648$1,512$1,737
10$1,827$1,691$1,819$1,752
11$1,891$1,900$1,950$2,016
12$1,378$1,444$1,414$1,461
14$1,279$1,284$1,333$1,303
15$1,566$1,571$1,603$1,622
16$1,247$1,173$1,248$1,275
18$1,019$1,059$1,058$1,090
19$1,089$1,144$1,146$1,134
20$1,339$1,425$1,362$1,455
21$1,451$1,358$1,545$1,459
22$1,125$1,027$1,124$1,095
23$991$1,037$1,048$1,064
25$912$941$926$937
26$901$1,116$1,148$1,173
27$889$952$922$948
28$980$1,042$943$991

季度变动

地区2023 Q32023 Q42024 Q1平均表现
21-9.6%1.5%3.4%-1.6%
16-7.5%7.6%-3.7%-1.2%
27-8.8%9.4%-2.5%-0.6%
95.1%-9.5%5.6%0.4%
28-4.9%-8.3%14.9%0.6%
11-6.4%13.8%-5.6%0.6%
150.4%3.8%-2.3%0.6%
266.3%-9.5%5.1%0.6%
8-5.9%6.4%2.1%0.9%
233.2%-1.6%1.2%0.9%
50.9%-7.6%9.8%1.0%
190.3%2.1%1.1%1.2%
25.0%0.2%-1.0%1.4%
146.5%-1.2%-0.5%1.6%
222.6%4.9%-2.5%1.7%
103.5%4.6%-2.9%1.7%
44.8%-2.1%3.4%2.0%
250.5%2.6%3.4%2.2%
207.1%-3.1%2.9%2.3%
33.9%-0.1%3.0%2.3%
184.7%1.1%1.5%2.4%
7-1.0%6.6%1.7%2.5%
126.4%-4.4%6.8%2.9%

21 区（Clementi、Upper Bukit Timah）似乎位居榜首，但这主要归因于 2023 Q2 与 2023 Q3 之间的季度大幅下滑，可能与该屋龄段的成交量较低有关。

16 区有些出乎意料，因为 Bayshore 一带表现一直不俗。这里规划成为一个新枢纽，但目前相对不便达，且配套不足（除可通往海滩外）。在某种程度上，我们也在想，价格回落是否部分与 Long Island Project 的公布有关；未来它可能会遮挡此处临海公寓（The Bayshore、Bayshore Park、Costa Del Sol）的景观。

无论如何，近期如 Sceneca Residence 与 Sky Eden @ Bedok 等新盘，或将在不久的将来再次带动价格。

租赁地契公寓价格回落（30+ 年）

平均 $PSF

地区2023 Q22023 Q32023 Q42024 Q1
1$1,718$1,598$1,497$1,586
2$1,058$1,093$1,247$1,082
3$1,529$1,565$1,596$1,523
5$1,193$1,287$1,274$1,256
7$1,204$1,032$1,218$1,206
9$2,387$1,167$1,879$1,921
10$1,725$1,575$1,630$1,678
11$1,314$1,256$1,223$1,254
14$1,230$1,297$1,272$1,441
15$1,184$1,204$1,198$1,221
16$1,221$1,275$1,242$1,252
17$1,018$908$942$1,029
18$916$854$908$919
20$1,084$1,155$1,106$1,138
21$1,167$1,245$1,118$1,314
22$925$1,025$1,077$1,128
26$1,194$1,197$1,295$1,278
27$907$936$971$950

季度变动

地区2023 Q32023 Q42024 Q1平均表现
1-7%-6%6%-2%
18-4%-3%2%-2%
27-9%3%3%-1%
162%2%-5%0%
3-7%6%1%0%
26-11%4%9%1%
224%-3%1%1%
5-14%18%-1%1%
112%-1%2%1%
73%14%-13%1%
213%4%-2%2%
147%-4%3%2%
108%-1%-1%2%
150%8%-1%2%
20-51%61%2%4%
177%-10%18%5%
25%-2%13%6%
911%5%5%7%

1 区位于 CBD 核心，目前正面临前述问题：强烈的经济逆风，加之外籍买家的高 ABSD 税率。我们预期这会在短期内略有恶化，或直到市场适应最新的降温措施。不过，对于着眼长期的房东而言，这也可能是一个机会。

不过，对大多数以家庭自住为目的的买家而言，1 区价格回落的吸引力可能较小，因为这里更多是商业枢纽而非居住区（除非是希望享受 Boat Quay 夜生活的年轻伴侣或单身人士）。

18 区（Pasir Ris、Tampines）一向以相对可负担著称，但我们预期 Tampines Central（东部的区域性枢纽，靠近 MRT 站）附近的公寓，可能会逆势而上，不受回落影响。

请记得，对于剩余租期 60 年或以下的公寓，你可能会获得较低的贷款额度——因此即便标价更低，现金支出反而可能更高。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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