自 COVID 以来，从 HDB 升级为何变得更难（也更高风险）

当新加坡走出 COVID-19 疫情时，房地产市场并非只是简单反弹；买家的行为与偏好发生了陡变，这种变化很可能会持续数十年。自 COVID 以来，我们看到价格纪录不断被刷新，新盘周末内售罄，转售公寓供应吃紧。但在这些头条背后，有一类买家始终扮演着最关键的角色：HDB 升级者。

升级者的决定在公私房两个领域都会产生连锁反应：当他们出售时，会影响 HDB 转售价格；当他们买入时，开发商则要努力匹配其可承受的价位。 

但在后疫情时代，升级变得复杂得多。从利率飙升、降温措施，到各区域价差收窄，如今的升级者所面对的环境，与五年前已大不相同。就连一些长期被视为理所当然的观念，例如“三房是家庭标配”，或“卖一买二”等策略，也在近年被重新审视：

主要的后疫情变化有哪些？

自 2020 年起，HDB 升级者迈向私宅之路在根本上发生了变化。这不仅体现在价格上，也体现在人们选择居住的方式与地点上。

1. Two-bedder condo units are no longer out of the picture for small families

过去，这些单位常与一房一并归类为“小户型”，多被视为出租资产。然而，如今 2 卧房公寓日益被接受为小家庭的自住选择。我们在年初的报道中指出，约 700 sq ft、总价 $1.8 million 至 $2 million 的单位去化很快。在 Parktown Residence、The Orie 与 Lentor Central（见上方链接）等项目的2 卧成交中尤为明显。

但还有一个细微却重要的因素：据一线经纪反映，带 2 间浴室的 2 卧更受青睐。单浴室对家庭明显不便，部分租客也会认为不理想（对房东而言亦是考量）。 

有经纪也指出，这同样是转售组屋价格上行的因素之一。如果你要用 $1.8 million 购买一套 700 sq ft 的 2 卧，你是否确定会比在 Queenstown，或 Bishan 等热点买一套 5-room 更合适？受私宅价格高企所累，我们可能正看到一些升级者转而选择面积更大或地段更优的转售组屋，而非相对局促的 2 卧。 

从卖方角度看，另一个需要留意的点是：大量新盘集中于 CCR，再叠加转售供应偏紧，或将很快推高外缘区域转售 2 卧的需求。 

2. The CCR is no longer the playground of just wealthy foreign buyers

自 2023 年 ABSD 上调（外国人现需额外缴付 60 per cent）以来，富裕外国买家的需求——这一 CCR 公寓板块的传统力量——已减弱。2024 年 CCR 的成交量下滑约 20 per cent，而与 OCR 和 RCR 的价差也已收窄。

这也部分源于land sale prices，而非仅仅是外国买家的减少。近期 CCR GLS 地块的投标价格已与成熟 RCR / OCR 区域相当：例如，CCR 的 Holland Drive 地价为 $1,285 psf，而 Lentor（OCR）为 $982 psf。简单而言，CCR 的地价——因而开发商定价——与其他区域的差距已不再那么大，从而令 CCR 更具可行性。 

不过，尚未克服——且可能还需多年才能克服——的是 CCR 缺乏“邻里式”配套的现状。中区不少（并非全部）公寓仍缺乏便捷可达的小学资源，例如 Marina Bay 一带；还有一个朴素事实：对许多人而言，我们的朋友与常去之地多半在 Yishun、Bedok、Sengkang 等区域。少见有在 Orchard、Tanglin、Marina Bay 等地长大的新加坡人。

3. Resale options are much tougher to find

如今与多数经纪聊聊，你会听到：找买家并不如找卖家难。我们最常被问到的大概是：既然新盘价格已超过 $2,200 psf，为什么大家不都去买仍可能见到 $1,715 psf 的转售呢？

答案是他们确实想买，但就是找不到。眼下较少有人出售自有组屋或公寓去升级，原因与你想买转售一样：新盘价格高，置换成本整体过于昂贵。 

部分经纪也指出，对于持有多套物业的卖家，还存在心理因素。若他们在高 ABSD 出台之前买下第二套，如今若要置换便得支付 20 per cent 的 ABSD，因此更不愿出售。尽管多套房持有者数量不多，这依然会进一步压缩转售供应。 

4. Simple $PSF comparisons are giving way to layout efficiency concerns 

比较GFA harmonisation 之前与之后的公寓，目前容易令人困惑。协调前的公寓会把空调板等“无用”面积计入，但这会让它们看起来比更新的、协调后的公寓更大，而后者不能将这些不可居住空间计入。 

这也会扭曲价格感知，因为旧的协调前公寓在 $PSF 基础上显得更便宜。比如，一套含空调板的 1,600 sq ft 公寓定价 $2 million，折合 $1,250 psf；而一套不计空调板的 1,200 sq ft 公寓，$2 million 则约为 $1,667 psf。因此后者看起来更便宜，尽管总价相同。

基于上述原因，过于简单的 $PSF 对比正逐步被淘汰。如今，买家更强调诸如哑铃式户型以避免走道浪费、更高效的厨房设计，以及卧室的实际尺寸（是否都能放下 Queen 尺寸的床？）等问题。 

以此方式比较，尤其在对比协调前与协调后的项目时，会更能把握价值。同时请注意，较旧项目在房源信息或其他说明中的面积未必已更新，总面积可能会产生误导。 

5. Taking on two separate mortgages, like financing in general, is tougher

在 2022 年之前，“卖一买二”策略——配偶各购一套以规避 ABSD——是部分升级者的常用做法。但在后疫情时代，这一计划日益难以落地，不仅因为价格更高，也因为为两套房同时融资如今普遍更难。

新加坡的 Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 仍为 55 per cent。也就是说，你的每月房贷还款加上未清债务，不得超过合并月收入的 55 per cent。再叠加更高的利率——约 3.7 per cent，而银行在 TDSR 计算中采用 four per cent 的地板利率。 

更多详情可参阅这篇文章，我们早在 2023 年便已讨论，当时就能看出 COVID 之后的余波。未来更可能的路径，是直接升级到单一、更大的公寓单位。 

A parting note for sellers

对卖家而言，值得认识到，新一代升级者的信息掌握程度前所未有。根据一线经验，他们更了解哪些户型更好用，并且愈发不愿为不合适的空间支付溢价——即便纸面数据看起来不错。这会导致收益出现显著差异，即使是在同一项目、技术上面积相同的单位之间。 

尽管当下市场站在你这边，我们也建议为更挑剔、更高要求的买家群体做好准备。 

想获取更多关于新加坡房地产市场的一线观察与动态，欢迎关注Stacked。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。