这座全新 EC 距离 Tampines North MRT 仅 5 分钟：Aurelle of Tampines 值得一看吗？

Tampines North 的热度正当其时。紧随 Parktown Residence 之后，Aurelle of Tampines 即将登场，预示着这个快速发展的区域将迎来新一波关注。

不过，Parktown Residence 以大型综合体之姿成为焦点之时，Aurelle of Tampines 则以 Executive Condominium（EC）形式走差异化路线——这是继 2022 年的 Tenet EC（现已全部售罄）之后，本区的第二个此类项目。 

若你正打算入住一个正在起步的新兴社区，以下是关于 Aurelle of Tampines 你需要了解的要点。

Aurelle of Tampines 概览 

Aurelle of Tampines 将是一座共 760 套的 Executive Condominium（EC），占地约 301,391 平方英尺。项目由 14 座 14 层建筑组成，预计 2029 年 TOP——但尚未最终确认。供参考，Parktown Residence 预计 2030 年 TOP。

本项目由 Sim Lian Group 负责开发，该开发商亦曾打造 Emerald of Katong、Botany at Dairy Farm，以及迄今新加坡规模最大的私人公寓项目——Treasure at Tampines（同样位于本区）。 

他们在 Tampines 的 EC 领域亦有经验，曾开发 Tampines Trilliant。 

在配套方面，Aurelle of Tampines 将设有网球场、多处泳池（从总平面图看有 6 个主要泳池）、多项儿童友好设施（包括游乐场和儿童泳池）、攀岩墙、3 间会所多功能室、户外用餐区、烧烤台以及健身房等。另设单一网球场，这在当今同等体量的大众型公寓中相当常见。

与 Tenet EC 相比，Aurelle at Tampines 的设施配置大致相近。Tenet 设有 66m 长的无边泳池（Aurelle 则为 50m 泳池），但两者皆提供面向家庭与住户的完整设施组合。归根结底，泳池长度差异更可能体现在市场宣传上，而非多数买家的日常使用体验。

需要注意的是，两者均邻近 Tampines Expressway（TPE），对噪音与扬尘较为敏感的买家或会有所顾虑。然而，各项目楼栋排布的方式有所不同，这点会带来差异。

• Tenet EC 的楼栋与 TPE 平行布置，带来更多“开阔景观”，但同时也让更多单位直面高速公路。
• 相较之下，Aurelle of Tampines 似乎采取了更为审慎的做法，楼栋与高速公路呈垂直布局，以尽量减少直接暴露。

近期在 Clementi，我们也见到类似思路：ELTA 与 Clavon 对临高速单位的处理方式各不相同，这一点也可作为当下新盘之间的对照参考。

从总平面图看，每层似乎规划为 4 户、配 2 部电梯。就宜居性而言，这是一个不小的加分项。 

话虽如此，先来看一下户型配比：

与多数 EC 一样，Aurelle of Tampines 以家庭为核心，户型自 3 房起步，最大至更宽敞的 5 房。这与 Tenet EC 的户型范围与占比相当接近。

不过，两者之间有一项重要差异：Aurelle of Tampines 属于 harmonisation 政策实施后的项目，而 Tenet 则在政策变更前推出。这意味着在 Aurelle 中，空调外机平台已不再计入单位建筑面积，这可能会影响买家对整体空间效率的感知。

另一处关键差异在于入门面积。Tenet 的最小单位为 3 房 + 书房，起步 947 平方英尺；而 Aurelle 则提供更为直接的 3 房格局，起步 840 平方英尺。最终 $PSF 定价尚未公布，但若两者每平方英尺价格相近，则总价（quantum）也可能相仿——或为买家以更可承受的门槛进入该社区提供“第二次机会”。当然，户型效率同样至关重要，待 Aurelle 的平面图公布后将值得进一步剖析。

最后，Aurelle 的层高亦值得一提，约在 2.8 米至 2.9 米之间（较当下新盘平均水准略高）。

常见顾虑：Tampines North 的工业属性仍在——暂时如此

尽管 Tampines North 正迈向重大发展，但客观而言，就目前而言，该片区仍带有较为明显的工业属性。 

位于 Tampines Expressway（TPE）边缘，周边现阶段更偏功能性而非活力型，主要设施集中于 IKEA、Giant Hypermarket 与 COURTS 商圈。话虽如此，随着 Parktown Residences 及其综合商场落成（时间大致与 Aurelle of Tampines 相近），这一格局料将出现变化。

预期管理同样重要——这里并非许多人所熟悉的繁华 Tampines Central。 

考虑 Aurelle 的买家需放眼长期，更关注片区成长潜力，而非当下的便利度。话说回来，Tampines Central 车行或巴士车程不远；对于不愿居于最热闹地带的人而言，这或是可接受的取舍。

Aurelle of Tampines 的一大优点在于靠近 Tampines North MRT 站（CRL），预计 2030 年通车后，步行约 5 分钟即达。届时可直连以下重要换乘枢纽：

• Pasir Ris (EWL, CRL)
• Ang Mo Kio (NSL, CRL)
• Bright Hill (CRL, TEL)
• Clementi (EWL, CRL)

不过，在车站投入运营之前，此处的公共交通选择仍相对有限——潜在买家需有所预期。且尽管距离 MRT 站近，仍须留意 CRL 并未直达 CBD——通勤者需做好换乘线路的准备（便利性未必最佳）。 

地块概览 

Sim Lian Group 于 2023 年以 $543.28 million（$721 psf ppr）竞得 Tampines Street 62（Parcel B）地块。 

作一对比，Tenet EC（于 2022 年推出）在 2021 年以 $603 psf ppr 拿地，而 Parktown Residence 则在 2023 年以 $805 psf ppr 成交。惟作为综合体项目，Parktown Residence 的建造成本预期显著更高，价格上自然会有所体现。

为进一步比较，迄今 EC 地块的最高地价为位于 Tampines West 的 $768 psf ppr（靠近 Temasek Polytechnic）——亦由 Sim Lian 竞得。考虑到同一开发商掌舵两幅地块，对买家而言或是利好，价格内耗的可能性相对较低。 

还需留意，Aurelle of Tampines 与 Parktown Residence 并非该片区的最后一批新盘。 

紧邻 Parktown Residence、目前为临时巴士转换站的地块，已预留作未来住宅开发。至于是 HDB 还是私人公寓尚未明确，但可以肯定的是：Tampines North 仍有发展空间，对于希望尽早进入该社区的买家，或存在长期机会。

除单个项目之外，更宏观的 Tampines North 发展蓝图亦值得关注。社区设计灵感源自 Tempinis 树叶，整体将着重绿化与可持续性。 

其中一大亮点是规划中的 7.5 公顷线性公园，将作为贯穿社区的绿色中轴——与新加坡推动 car-lite、行人友好型社区的方向相契合。

Tampines North 正在发展为 HDB 占比较高的片区，长期或将利好 EC 的需求。Park West、Green Walk、Park East 与 Boulevard 等分区合计规划 17,000 套全新 BTO，未来几年内将形成稳定的潜在升级客源。

不过，Aurelle 旁一处公用设施用地（utility-zoned）或被部分买家视为不利因素，尽管也有人并不介意——这一点值得纳入考量。

那么，Aurelle of Tampines 值得进一步关注吗？ 

不过，Tampines North 仍处于早期阶段。现阶段配套有限，居民多需前往周边社区满足日常所需——至少要等到 Parktown Residence 及其综合商场投入运营。 

即便如此，鉴于片区新增住户基数庞大，Parktown 商业开业后，客流量可预期会相当可观。

对于 EC 买家而言，这类取舍并不新鲜。EC 的吸引力历来在于相较私人公寓更具可负担性，买家押注于新兴区域的长期蜕变。正如以往 EC 个案所示，较早入场者往往能享受先发优势，尤以片区成熟、MOP 期满后转售需求启动之时更为明显。

在许多方面，Aurelle 直接对标 2022 年底推出、现已售罄的 Tenet EC。 

尽管两者在设施与户型供给上大体相似，Aurelle 的优势在于大多数楼栋背离高速公路布置；相对之下，Tenet 有相当部分单位朝向 TPE。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。