中央区的公共住房在新加坡乃至多数全球门户城市都相当罕见。作为受补贴的公共住房，这类组屋在便捷性与可达性上，足以与核心地段公寓分庭抗礼。
但在新加坡，它们也伴随着一组独特的取舍，例如屋龄与租约折旧。新的Prime分类组屋还附带诸多限制，例如10年的最低自住年限（MOP）。
理论上，中央区的组屋不应轻易丧失其溢价，因为没有其他公共住房能够同样享有中心地段的便利与吸引力。
但事实并非总如此。本周我们深入探讨，为何部分中央区组屋未能维持较高的定价。
本研究将探讨什么
本文所指的中央区HDB组屋，包括位于 Rochor、Outram、Marina East、Marina South、Newton、Orchard、River Valley 以及 Singapore River 一带的单位。
在本次分析中，我们将重点关注中央区的4房组屋。这是最普遍、也最具代表性的户型。其他户型的交易量通常偏低，且偶有离群值——例如一两宗特别高或低的成交——会造成视角失真。
同时，4房组屋在我们的数据集中呈现最清晰的“行为反转”。2014至2019年间，该区大多数单位仍以溢价成交；而自2020至2025年起价格转弱。这使其成为观察租约折旧演变的良好样本。
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中央区那些失去溢价的组屋，发生了什么？
以下是价格变化的速览：
| HDB town | 严重程度（2014-2019） | 严重程度（2020-2025） | 表现类型 |
| 中央区 | -16% | 43% | 偏晚但陡峭 |
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