这起 $92 Million Dollar 诉讼揭示了新加坡房地产市场中的一个问题

臭名昭著的家具回扣交易

UOB 正就 Marina Collection 的 38 个单位起诉一名开发商。该开发商据称给予 22 to 34 per cent 的回扣，导致 UOB 现从这些贷款中主张 $92 million 的损失。这究竟是怎么回事？

简单说，开发商与房地产经纪合作，让你获得更高的贷款额度。对于新盘，估值通常被视为等同于成交价（不同于转售单位；若转售价与估值有差距，银行贷款只按两者较低者计算）。

这是房地产市场中的一个奇特之处：银行愿意按照开发商自行定下的售价来放贷（即便房子被定得离谱）。

后来，有人意识到可以利用这一点帮助买家多借一些。做法很简单：把挂牌价抬高，事后再以折扣抵消。

例如：如果想以 $4 million 售出一个单位，他们就把成交价定为 $4.2 million。银行会把这视为估值，并按 75 per cent 的最高成数放贷——也就是 $3.15 million，而非正确的上限 $3 million。于是买家就拿到了更高的贷款。

交易完成后，开发商再以“家具回扣”等名目退还这 $200,000 的差额。

顺带一提，这一切会把所有人的房价都推高；尤其因为在 URA 的成交记录中会按全额登记，从而把价格锚定在更高水平。这可不是新把戏——早在 90 年代就有人这么做了。

我们很快会看到更多类似的情况吗？

除了买方这边的现金回扣或家具回扣外，我也预见到有些经纪会在卖方这边加剧竞争。

鉴于经纪人数不断增加，再加上市场似乎在放缓，寻求待售房源的经纪之间的竞争势必加剧。

我已做好心理准备，会被各种传单和来电淹没（如果你未在 PDPA 名单中），都是来劝你卖房的（如果你还没被淹没的话）。尽管房屋卖家一向是“抢手货”，但今年这段时间，为了拿到卖方委托的更为迫切的尝试会更多。

据我在一线了解，为争取卖家而做的广告已愈演愈烈。

要知道，高房价并不等同于卖家的自动红利。俗话说，“卖得高，买得也高。”当你的房子上涨了 30 per cent，但你想升级的每个公寓也都涨了同样的幅度时——你基本上又回到原点，兴奋感就大打折扣。

这种局面对经纪人同样头疼。当没有人负担得起升级——或者即便只是这样感觉——愿意挂牌出售的人就会越来越少。

当然，随着更多供应入市（我们已经看到迹象），情况会开始改变。

但在接下来的几个月里——请准备好你的收件箱。

同时，其他房地产新闻……

• 在当下的价格下，HDB 升级者是否已被公寓市场拒之门外？ 你也许以为我会在这里告诉你一些宽心话，但这正是我拿不到中介与开发商资金的原因。因为我并不说宽心话。
• 想要靠近 MRT 的私宅，而且不太在意泳池与健身房？如果是，这里有一些价格亲民的永久地契步行公寓，约 $1.25 million 或以下。
• 照这个势头，武吉士要取代乌节了。看看它的顶级物业，足以媲美第 9 和 10 区的最佳项目。
• 有些公寓就是与众不同，比如这个还有一个免费的阳台。

Weekly Sales Roundup (22 January - 28 January)

新盘成交价格最高前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
19 NASSIM	$6,000,000	1830	$3,279	99 yrs (2019)
MIDTOWN MODERN	$4,539,000	1464	$3,101	99 yrs (2019)
GRAND DUNMAN	$4,395,000	1787	$2,460	99 yrs (2022)
THE CONTINUUM	$2,893,000	1066	$2,715	99 yrs (2022)
LENTOR HILLS RESIDENCES	$2,889,000	1356	$2,130	FH

新盘成交价格最低前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
THE MYST	$1,214,000	517	$2,350	99 yrs (2023)
HILLHAVEN	$1,378,020	678	$2,032	99 years
THE LANDMARK	$1,430,400	495	$2,889	99 yrs (2020)
THE ARCADY AT BOON KENG	$1,718,000	678	$2,533	FH
GRAND DUNMAN	$1,880,000	721	$2,607	99 yrs (2022)

转售成交价格最高前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
NASSIM JADE	$9,250,000	3380	$2,737	FH
ARDMORE II	$6,960,000	2024	$3,439	FH
THE REGALIA	$5,760,000	2573	$2,239	FH
SOMMERVILLE PARK	$5,500,000	2799	$1,965	FH
GLENTREES	$4,350,000	3412	$1,275	999 yrs (1885)

转售成交价格最低前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
SKYSUITES17	$650,000	355	$1,830	FH
AVANT RESIDENCES	$680,000	452	$1,504	99 yrs (2012)
HILLSTA	$718,000	527	$1,361	99 yrs (2011)
THE PALETTE	$723,000	506	$1,429	99 yrs (2010)
EUHABITAT	$740,000	538	$1,375	99 yrs (2010)

回报最高前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
SPRING @ KATONG	$2,920,000	1679	$1,739	$2,055,000	19 年
THE REGALIA	$5,760,000	2573	$2,239	$1,760,000	11 年
THE ESTA	$3,680,000	1593	$2,310	$1,664,855	13 年
THE SPRINGBLOOM	$2,250,000	1432	$1,572	$1,615,193	25 年
ARDMORE II	$6,960,000	2024	$3,439	$1,610,000	5 年

亏损最大前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
THE PEAK @ CAIRNHILL II	$2,138,000	904	$2,365	-$250,000	5 年
AVANT RESIDENCES	$680,000	452	$1,504	-$55,000	6 年
THE SAIL @ MARINA BAY	$3,500,000	1625	$2,153	-$50,000	8 年
SKYSUITES@ANSON	$1,515,000	700	$2,165	-$36,000	13 年
SEAHILL	$775,000	527	$1,469	-$18,000	11 年

交易拆解

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文