本周，我们在评论区收到一位读者关于 Laguna Park 的有趣提问。
- 在未来5年内，Laguna Park 通过集体出售成功的几率有多大？
- 如果将集体出售同意门槛降至70%，是否足以重启集体出售市场？
- 对现有业主而言，现在出售更明智，还是继续持有，等待潜在的集体出售红利？
首先，针对不熟悉 Laguna Park 的读者，我得说，从表面条件看，这处项目几乎具备成功 en bloc 候选的所有要素。它位于 Marine Parade Road，为99年地契，建于1978年，516个单位的公寓坐落在约669,240平方英尺的宽阔地块上。
它与 Thomson–East Coast Line（TEL）的 Siglap MRT 站相对，出入 East Coast Beach 十分便利，且邻近 Katong 的商业与零售聚集区。
但 Laguna Park 以“难以集体出售”著称，2007、2010、2018、2019 以及最近的 2025 年的尝试均告失败。
将同意门槛降至70%确实有助于部分公寓业主发起集体出售招标，但这或许属于“差之毫厘，失之千里”的情形。Laguna Park 最近一次集体出售尝试，按份额价值计算，仅获得约50%业主支持。即便把门槛降到70%，差距仍相当可观。
从整体上看，降低通过门槛或能为集体出售市场注入活力。但落实到具体项目，很可能只会帮助那些已接近所需支持度的开发取得推进。
症结不在于地价与集体出售对价，而在于：(i) 置换住房成本；以及 (ii) 政府售地（GLS）推地数量。
我无法得知目前推动 Laguna Park 再次 en bloc 的支持者人数；不过，基于该公寓近期成交，我大致能推测部分业主不愿放手的原因。
过去12个月，Laguna Park 共录得21宗转售成交，成交区间从去年4月一套1,453平方英尺单位以$1.66 million（$1,142 psf）成交，到今年1月一套3,369平方英尺单位以$2.9 million（$861 psf）易手。最新一宗为2月11日成交的1,453平方英尺单位，价格为$1.87 million（$1,287 psf）。
将项目整体卖给开发商或许能带来更可观的分配款，但眼下不妨先问：以$1.87 million，在今天的 District 15 能买到什么？
作为一个快速、便利的速览，请查看我们所写内容，涉及 The Continuum、Grand Dunman 和 Tembusu Grand，它们都是本区的近期推盘。
在较新的项目中，一卧户型起步价约为$1.09 million 至 $1.46 million（视项目而定）。两卧户型大约从$1.54 million 至 $1.67 million 起，而平均价格更常见于$1.8 million 至 $2 million 区间。
换言之，$1.87 million 通常只能买到一套较紧凑的两卧户型，面积多在650 至 800平方英尺之间，具体仍取决于项目与栈号（stack）。
在这个问题未有令各方信服的答案前，仍会有一批态度坚决的业主持续反对集体出售。
接着就是政府售地（GLS）的问题。
过往多次集体出售周期中，之所以出现大量 en bloc，往往是因为政府供地低于开发商与购房者的需求。为补充土地储备，多数开发商别无选择，只能转向 en bloc 地块。
如今情势已大不相同。去年在核心优质地段释出不少 GLS 地块，这些地块所处位置与 District 15 不相上下。只要可以选择 GLS，开发商几乎都会优先于 en bloc。
原因在于，en bloc 往往需要与数百名个别业主协商，期间可能面临异议、程序拖延，以及最终成交价存在不确定性。
不过，这确实是未来5年内可能出现变化的一个面向。过去约2年直到2026年上半年，GLS 供地一直维持在较高水平。
因此，我会认为，尽管未来5年出现 en bloc 高峰仍有可能，但以当下迹象来看，道路相当陡峭。
那么，现在该卖出，还是等待可能的 en bloc 红利？
这完全取决于你的目标。
若你希望尽快行动，或判断价格将进入平台期，也许是时候转换。回顾 Laguna Park 的交易史，集体出售已拉锯近二十年，你可能还要等上很 长一段时间。
同时也要考虑机会成本。资金若长期系在一处老化资产上，寄望未来的 en bloc 红利，未必比投向更新、升值表现更佳的物业来得划算。
相反地，若 Laguna Park 确实契合你的生活需求，那么在不显著增加按揭的情况下，找到同等替代品会很困难。倘若你享受其户型与位置、又不急需资金，不妨继续持有，将任何 en bloc 视为锦上添花的可能。
关键在于，把 en bloc 当作奖金对待——就像中到 4D，或恰好在购车时遇上很低的 COE。这是可喜的上行，但不应成为你财务规划的核心。
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每周销售汇总（02 – 08 March）
新盘成交价最高 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD | $7,826,000 | 2056 | $3,807 | 99 yrs (2024) |
| THE RESERVE RESIDENCES | $6,736,440 | 2530 | $2,663 | 99 yrs |
| RIVER MODERN | $6,722,000 | 1830 | $3,673 | 99 yrs |
| GRAND DUNMAN | $5,192,000 | 2131 | $2,436 | 99 yrs |
| ZYON GRAND | $4,531,000 | 1421 | $3,189 | 99 yrs (2024) |
新盘成交价最低 Top 5（按项目)
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| NEWPORT RESIDENCES | $1,387,000 | 452 | $3,068 | FH |
| RIVER MODERN | $1,548,000 | 538 | $2,876 | 99 yrs |
| OTTO PLACE | $1,648,000 | 947 | $1,740 | 99 yrs (2024) |
| COASTAL CABANA | $1,652,000 | 915 | $1,806 | 99 yrs (2024) |
| AUREA | $1,858,000 | 646 | $2,877 | 99 yrs (2024) |
转售成交价最高 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| BRADDELL HEIGHTS ESTATE | $10,180,000 | 5041 | $2,020 | FH |
| EDEN RESIDENCES CAPITOL | $10,050,000 | 3003 | $3,346 | 99 yrs (2011) |
| THE VERMONT ON CAIRNHILL | $3,800,000 | 1432 | $2,654 | FH |
| KLIMT CAIRNHILL | $3,398,000 | 893 | $3,803 | FH |
| ASTON RESIDENCE | $3,385,000 | 4693 | $721 | 946 yrs (1938) |
转售成交价最低 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| SUNSHINE LODGE | $722,888 | 592 | $1,221 | FH |
| THE POIZ RESIDENCES | $810,000 | 420 | $1,930 | 99 yrs (2014) |
| AFFINITY AT SERANGOON | $880,000 | 538 | $1,635 | 99 yrs (2018) |
| THE M | $908,000 | 420 | $2,163 | 99 yrs (2019) |
| PARC ESTA | $950,000 | 452 | $2,101 | 99 yrs (2018) |
获利最多 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| TREVOSE PARK | $5,250,000 | 2562 | $2,049 | $3,427,000 | 25 Years |
| KOVAN MELODY | $2,800,000 | 1518 | $1,845 | $1,853,700 | 21 Years |
| THE WINDSOR | $2,200,000 | 1346 | $1,635 | $1,340,000 | 31 Years |
| RIVERPARC RESIDENCE | $2,320,000 | 1485 | $1,562 | $1,281,000 | 15 Years |
| HUNDRED PALMS RESIDENCES | $2,200,000 | 1216 | $1,809 | $1,229,700 | 9 Years |
亏损最多 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,900,000 | 1550 | $1,871 | -$674,844 | 15 Years |
| OUE TWIN PEAKS | $3,320,000 | 1604 | $2,070 | -$380,000 | 10 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,800,000 | 1528 | $1,832 | -$377,238 | 14 Years |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $2,500,000 | 1711 | $1,461 | -$350,000 | 9 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,550,000 | 1518 | $1,680 | -$275,028 | 18 Years |
回报率（ROI%）最高 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| KOVAN MELODY | $2,800,000 | 1518 | $1,845 | 196% | 21 Years |
| TREVOSE PARK | $5,250,000 | 2562 | $2,049 | 188% | 25 Years |
| THE WINDSOR | $2,200,000 | 1346 | $1,635 | 156% | 31 Years |
| BLUWATERS | $1,530,000 | 1173 | $1,304 | 152% | 21 Years |
| SYMPHONY HEIGHTS | $1,730,000 | 1076 | $1,607 | 150% | 30 Years |
回报率（ROI%）最低 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,900,000 | 1550 | $1,871 | -19% | 15 Years |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $2,500,000 | 1711 | $1,461 | -12% | 9 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,800,000 | 1528 | $1,832 | -12% | 14 Years |
| THE M | $908,000 | 420 | $2,163 | -12% | 6 Years |
| OUE TWIN PEAKS | $3,320,000 | 1604 | $2,070 | -10% | 10 Years |
交易构成
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