美国刚刚改变了地产代理的佣金支付方式：新加坡会跟进吗？

不时借鉴其他国家对地产代理的监管方式，未尝不是好事

毕竟放眼全球，这个行业有些共通之处：外面是个弱肉强食的世界，行政杂务足以让整组秘书崩溃（你以为我在开玩笑？等你在租赁高峰期，为了筛出真正有诚意的咨询，要处理 50+ 个来电 - 每天，你就懂了）。 

不幸的是，在如此高压的环境下，确实会让部分（并非全部）代理想方设法以更低成本赚取更多佣金。那头野兽饥肠辘辘，总得喂饱；有时付出的代价落在买方和卖方身上。举个例子：一些卖方代理因为不想进行 co-broke（不想分佣），干脆不接听买方代理的电话。这类问题并非新加坡独有；在世界各地买房，你多少都会遇到它们的变体。

这使得美国的这两项最新变革颇为耐人寻味，或许值得我们在本地有所借鉴：

其一，美国的卖方代理今后不得再公开标注支付给买方代理的佣金比例。新加坡通常没有这一问题，因为不像美国的 MLS 平台那样会展示这些信息。正因如此，当地买方代理便可能据此选择更愿意带看的房源，这种做法被称为“steering”（导客/导向）。这意味着他们未必会以客户的最佳利益为先，某种程度上类似于本地个别不良代理在新盘销售中的行为。 

在美国，买家过去无需直接向其房地产经纪付费。这与新加坡的惯例相似——买方代理与卖方代理的佣金通常由房屋卖方支付。

与新加坡一样，常见做法是由卖方支付约 two per cent 的佣金，再由买卖双方代理分成。不过，这并非铁律——也会有变体，例如由买家自行支付其代理的佣金。我们也听说过一些卖方代理因投放更大的营销成本，而要求更高分成（例如总佣金 three per cent，其中他们拿 two per cent）。 

归根结底，我们需要的是代理之间更高的透明度；以及或许应就因 co-broking 问题而“避开”房源的做法设立规范。对买家和卖家而言，这很重要——仅仅因为代理如何分佣，合适的房产就可能从雷达上“消失”。

其二，在美国，买方代理如今需要与买家签订具有法律约束力的委托代理协议。协议会把一系列事项白纸黑字地写清楚——例如，若卖方不支付其代理佣金，则应由买方承担。它也确保每位买家明晰其代理的利益关系，以及代理的佣金获取方式。 

这对代理本身也是利好，可减少事后潜在的法律纠纷。买家较难再辩称自己被误导，或条款未向其充分说明。另一个好处是，买家也不能绕过代理私下成交，以期通过“踢开”代理来压低价格。

(尽管代理目前也可就此提起诉讼，但往往费时费钱，即便胜诉也可能要自担不小成本。)

无论如何，从长远看，这些改变将有利于购房者，因为表现欠佳的代理将更容易被市场淘汰。 

与此同时，CCR 公寓价格显现回升迹象

月度价格波动不宜过度解读，但值得留意的是，CCR 公寓价格在 2.8 per cent in July. 这是在此前价格连续约一季下行之后的回升。 

CCR 受修订后的 ABSD 影响最深，因目前外国人与实体需支付 60 per cent ABSD。这对 CCR 尤为关键，因为该客群一直是该区域的重要买方群体。部分原因被归结为我们见到的“百万价位”组屋数量增加，这不无道理——一些 HDB 升级者也许正把握时机，趁 CCR 转售单价回落而出手。

但另一种可能，是 CCR 与 RCR 之间的价差正在收窄，我们已在这里做过详述。随着市场对新 ABSD 税率的反应，如今或许正是部分买家从 RCR 升级至 CCR 的理想时机。另一个吸引力在于，许多 CCR 公寓为永久地契——因此，即便是一些不喜欢租赁地契性质的边缘区域公寓业主，也可能把握机会升级。

接下来我们会持续关注这一带；就目前而言，鉴于价格回落，若有更多升级置业者转向 CCR，我们并不意外。至于价格能否、以及多快从近期的降温措施中反弹，值得观察。

本周其他房产要闻：

• 我们找到了数个 1700+ sq.ft. 的公寓，购买价格低于 $2 million
• 坊间有声音抱怨：本地中产屋主正被边缘化。但事实真是如此吗？
• 一类可负担的出租资产，售价约 $545,000，回报不俗。如今还找得到吗？并非没有，这里有一些（不，不只是 Geylang 的“便宜货”！）
• 想要最大化空间与预算？来看看这套常见的 4-room 单位，究竟能被改造成什么样。 

Weekly Sales Roundup (19 August - 25 August)

最昂贵新售成交 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	年限
WATTEN HOUSE	$4,956,000	1539	$3,220	FH
TEMBUSU GRAND	$4,244,000	1711	$2,480	99 yrs (2022)
THE RESERVE RESIDENCES	$4,223,900	1625	$2,599	99 yrs (2021)
THE CONTINUUM	$3,098,000	1087	$2,850	FH
THE BOTANY AT DAIRY FARM	$3,073,000	1539	$1,996	99 yrs (2022)

最便宜新售成交 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	年限
KASSIA	$992,000	474	$2,095	FH
ONE BERNAM	$1,500,000	463	$3,241	99 yrs (2019)
HILLHAVEN	$1,582,142	700	$2,261	99 yrs (2023)
LENTORIA	$1,595,000	732	$2,179	99 yrs (2022)
THE CONTINUUM	$1,951,000	667	$2,923	FH

最昂贵转售成交 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	年限
LEEDON RESIDENCE	$5,850,000	2131	$2,745	FH
SILVERSEA	$5,050,000	2519	$2,005	99 yrs (2007)
ST THOMAS SUITES	$4,350,000	1819	$2,391	FH
MARINA BAY RESIDENCES	$3,800,000	1636	$2,323	99 yrs (2005)
ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE	$3,800,000	1507	$2,522	999 yrs (1995)

最便宜转售成交 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	年限
THE HILLFORD	$615,000	398	$1,544	60 yrs (2013)
MILLAGE	$710,000	420	$1,691	FH
THE ALPS RESIDENCES	$710,000	441	$1,609	99 yrs (2015)
URBAN VISTA	$723,800	441	$1,640	99 yrs (2012)
PARC RIVIERA	$760,000	463	$1,642	99 yrs (2015)

获利最多 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
THE TREVOSE	$3,360,000	1894	$1,774	$2,020,000	22 Years
HIGHGATE	$2,588,000	1636	$1,582	$1,848,000	21 Years
THE WATERINA	$2,630,000	1302	$2,019	$1,810,391	22 Years
SANCTUARY GREEN	$2,950,000	1808	$1,631	$1,765,200	25 Years
LEEDON RESIDENCE	$5,850,000	2131	$2,745	$1,463,040	9 Years

亏损最大 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
MARINA BAY RESIDENCES	$1,500,000	721	$2,080	-$200,000	14 Years
LUMIERE	$1,110,000	678	$1,637	-$180,000	14 Years
76 SHENTON	$1,900,000	980	$1,940	-$68,400	14 Years
REZI 35	$1,398,000	926	$1,510	-$14,700	6 Years
KINGSFORD WATERBAY	$1,150,000	850	$1,352	-$4,000	6 Years

交易分布

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