The Sixth Avenue Residences 评测：拥有两座 50m 泳池的永久产权低密度公寓

项目：	Sixth Avenue Residences
地区：	10
地址：	162 - 172 Sixth Avenue
产权：	永久产权
单位数量：	175
占地面积：	172,820 sqft
开发商：	JV between Keppel Land & Singapore Land
TOP：	2009

Bukit Timah Road 是新加坡最长的道路之一，也绝对是最知名的道路之一。我们曾评测过这个声望卓著社区里的多处公寓，从超豪华的 Perfect Ten 和 Goodwood Residence，到相对更亲民的 Cascadia 与 Mayfair Modern。

今天，我们再次来到 Sixth Avenue。此前我们已评测过 Allgreen Properties 的 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen，以及转售盘 Fifth Avenue Condo，它们都与本次评测主角 The Sixth Avenue Residences 相距不远。

简单回顾一下背景——编号的 Avenue 体系最早可追溯至 1935 年，从 First 到 Third Avenues 开始，之后历年陆续增设，最终在 1970 年完成了从 Sixth Avenue 延伸至 Holland Road 的最后一段。这一带主要为有地住宅，First 至 Sixth Avenues 均有不少 Good Class Bungalows。因此，这里也不乏名人邻居，例如曾任我国总理的一位领导人、饱受争议的 Hin Leong 创办人 Lim Oon Kuin（已售出），以及 Razer CEO Tan Min-Liang 等。

至于 Sixth Avenue，在年长一辈眼中，它或许是因毗邻 Singapore Turf Club 而最为知名，也因此曾伴随而来拥堵与违例停车的问题。你可以看看《海峡时报》上很久以前的这些报道，谈及这里对行人带来的隐患及不顾他人的停车行为。所幸，Singapore Turf Club 于 1999 年最终搬迁，为周边居民带来一丝喘息。

The Sixth Avenue Residences 于 2009 年 TOP，但其前身可追溯至 1996 年，当时 48 套的 Avenue Park Condo 经由 en-bloc 交易售出。之后之所以久拖未建，是因一连串“黑天鹅”事件引发的长期楼市低迷——包括 1997 年亚洲金融危机、2000 年互联网泡沫破裂、2001 年 9·11 事件，以及 2003 年 SARS 危机。开发商 Keppel Land 因此在 2001 年将其在该项目中的 52% 股权减记至每平方英尺 $366。相比之下，邻近的 Fifth Avenue Condo 在 1996 年开售时曾创下 $1,300 psf 的纪录。其余 48% 最初由 Comfort DelGro 持有，之后以 $463 psf 售予 Singapore Land。

虽然随后这些年政府相继出台了多项楼市措施，以防止价格出现大幅下跌，但这段经历仍是值得所有人警惕的前车之鉴。最终，The Sixth Avenue Residences 以 $1,000 平均 psf 于 2006 年 12 月开盘，首个周末便惊人地售出 90%（共 175 套）单位。对于当年的买家而言，纸面利润如今相当可观，项目最高 psf 在短短 16 年后便达到 $1,998。

我能理解这个项目的魅力所在：配套十足公寓设施，包括两座 50m 标准泳池与一座网球场，还有正式的多功能室与烧烤炉——而这些仅服务 175 套单位。其位于 Sixth Avenue 的地址也颇受追捧；即便最高 psf 为 $1,998，与许多更高价的 RCR 与 OCR 选择相比，依然显得物有所值。话虽如此，这里的单位面积也略大一些（例如 2 Bedroom 为 969 sqft，3 Bedroom 从 1,292 sqft 起），在总价（quantum）上需要更深的口袋。

作为更偏传统的置业者，我更愿意以 $2,000 psf 选择一向受欢迎的 District 9/10/11，而非在相同 psf 下选择某些 RCR 与 OCR 的项目。当然，你也可以从增长与投资角度为 RCR/OCR 辩护，但那是另一个话题了。

闲话少说，让我们直接进入 Insider Tour，看看 The Sixth Avenue Residences 的实际表现！

The Sixth Avenue Residences Insider Tour

The Sixth Avenue Residences 的车行出入口，顾名思义，就在 Sixth Avenue 上。它是 Bukit Timah 各条“avenue”里最长的一条，连接 Bukit Timah Road 与 Holland Road；也是最繁忙的一条，因为其余 5 条（First 至 Fifth Avenue）更偏住宅属性，且有不少 Good Class Bungalows。

另一方面，Sixth Avenue 仅为双车道（各一车道），因此若你担心噪音问题，这里的单位会比沿更宽更繁忙的 Bukit Timah Road 要安静。单车道在噪音上有优势，但在潜在拥堵方面就不那么友好了。居住在 Sixth Avenue 一带长期面临的一个问题，正是其作为巴士线路的单车道在高峰期容易出现严重堵塞。

因此，开发在靠近 Bukit Timah Road 的方向专门划出了一条小车道，方便回家的住户不会影响主路通行。不过，高峰时段道路依然可能非常拥堵，这是需要知悉的一个劣势。

进入 The Sixth Avenue Residences 的车道共有 2 条，分别供住户与访客使用。据我了解，MCST 已与时俱进，将安保系统升级为车牌影像识别（而非过去的感应卡）。无论如何，全天候安保人员都会在岗，协助住户或访客入内。离开开发时为单车道出口，考虑到这里只有 175 套单位，这样的配置已十分足够。

公寓设有 2 个侧门，一个就在入口处岗亭旁，另一个在地块拐角处，是距离 Sixth Avenue MRT 最近的出口。

驾车驶入 The Sixth Avenue Residences，首先映入眼帘的是以鹅卵石铺就的落客区。若与多数新盘相比，这里的落客区我会评为中规中矩。别误会，实用性与功能性都在线——有良好的遮蔽，并以绿植与小喷泉点缀。然而，它仅有 1 条车道，等同你无法在上车后“超车”离开。

另外你会注意到，虽然设有长椅，但位于落客区外侧的无遮蔽区域。也就是说，等车时想坐下，可能既挡不住雨，也遮不住太阳。我相信开发与 MCST 并非没有考虑到这一点，但偏窄的落客通道或许是如今这种安排的原因。

当然，别忘了以新加坡的标准来看，The Sixth Avenue Residences 仅 175 套单位，属于体量较小、密度较低的公寓，因此也不应以大型项目的标准去苛求。这里没有花哨的设计，朴素简单，但功能到位。

你或许也注意到，落客区上方的圆形结构，正是会所所在位置。二层（设有电梯直达）为正式的多功能室，疫情前大约可容纳至少 15–20 人，并配有一间尺寸不小的健身房，配置常见的自由重量与跑步机。健身房还可俯瞰 50m 标准泳池，看着他人与自己同时燃烧卡路里，或许也别有激励之效。以 175 套单位而言，我会说这里的配套非常慷慨。等你看完整个项目，你会更有体会——稍后再谈。

三层还有一个开放式屋顶露台。就面积而言有点不上不下，景观也谈不上出众。虽然目前这里并不算热闹，但一侧可稍稍抬高俯瞰 Namly Estate，另一侧则可观赏 50m 泳池。不妨借鉴一下 Parc Rosewood（虽然定位不同，但我第一时间就想到了它），在那里开发在屋顶平台摆放了可移动的户外家具。我认为这里若也如此布置，会成为住户一个不错的休闲点！

在设计层面，The Sixth Avenue Residences 走的是务实、实用路线。没有花哨，也谈不上突兀，窗户采用了带绿色/蓝色调的玻璃，这或许不是当下开发商的首选，但在那个年代却很常见——看看就在附近、并在一年后落成的 The Cascadia 就明白了。其建筑师为 Design Link Architects，这家事务所自 1988 年以来历史悠久，曾操刀多项颇具辨识度的早期项目，如 Bedok Court 与 Orchard Parksuites。近年也参与了 Treasure at Tampines、Hillion Mall & Residences 以及 Robin Residences 等项目。

说到车库，这里有 2 层地下停车场。根据我多次来访的经验，车位绝对绰绰有余。这在转售公寓中很常见，也深受拥有不止一辆车的住户欢迎。鉴于本项目地块对 175 套单位而言相当可观，停车空间也相对宽敞、采光充足。

至于停车场的整体状况，确实开始显露楼龄。它没有你在 Bukit Timah 某些项目（例如 Cyan）可能预期的高档环氧地坪涂层，但这显然不至于成为任何人的硬伤。

不过要留意的是，务必停在正确的电梯大堂，因为各电梯大堂并不与两层地下停车场相互连通。如今这里的单位均价约为 $2.5 million（多数为 3 Bedroom），你会发现这里的“车库风景”也不意外地更为高端，德系品牌似乎更受青睐。

进入电梯大堂不需要门禁卡，但到达住户楼层（除了一层）则需要刷卡。这里的电梯大堂设计很朴素——没有空调，更谈不上奢华。但好处是，简约也意味着仅 175 套单位分摊的维护成本更低。多数电梯大堂服务 5 层住户，每层 4 户。若你从大型项目搬来，会很欣赏这里几乎无需等电梯的便利；有时，这点节省的时间也会成为不小的加分项！

乘电梯到一层后，你会看到每层 4 户，分列两侧。实际上，你进出电梯大堂不需要刷卡，有些人可能会觉得“安全感”略少。不过在我看来，新加坡整体治安良好，无需再加更多闸门；太多的围合反而让空间显得有些压抑。

虽然没有上锁门禁，但我们拍到的这个大堂位于一处静谧角落，因此私密性还不错。

从电梯走出，沿途有大量绿植点缀其间，步行体验不错。整体而言，公共区域更偏“朴素实用”，少了当下新盘常见的那种迎宾式的华丽感。

项目外围设有一条环形步道，饭后可以散步或慢跑。自 2009 年 TOP 至今已约 13 年，地砖也开始显露岁月痕迹。

步道本身也不算宽阔，因此若你打算慢跑而恰好有人迎面而来，可能需要略作侧身。

尽管如此，我喜欢这里的低密度，仅 175 套单位，不用担心公共区域过于拥挤。项目坐落在有地住宅区中央——如果沿步道行走，你会注意到靠近网球场一侧，旁边就是地势较高的 Garlick Avenue Good Class Bungalow 区。对住户而言，这意味着你的“邻里”同样把安宁与私密性看得很重。这种“专属感”对我很有吸引力——不是“高冷”的那种，而是真正能在这个项目中享受更高私密度。

积极的一面在于，周边大都为低矮建筑，没有高楼直视你的住宅区，从而进一步增强了私密感，也不会觉得被“挤压”。

另一方面，虽然只有 175 套单位，但由于楼栋低且分散，实际的占地感受并不如你想象中那般宽敞。

总体来看，若以 Sixth Avenue 为参考，楼栋大多平行排列，并略有角度。我相信部分考量是为了最大化单位数量；同时也有益于将绝大多数楼栋调整至接近南北朝向。

许多新盘会选择更大面积的草坪或花园，而我更喜欢 The Sixth Avenue Residences 这种在楼栋之间设置两座完整 50m 标准泳池的做法。泳道也足够宽，约可容纳 3 人同时来回。仅 175 套单位却拥有两座 50m 泳池，我会说这在新加坡属相当慷慨的配置。

这也意味着有相当数量的单位能享受到泳池景观。虽然并非每个人的首要考量，但至少在 The Sixth Avenue Residences，大多数景观都算体面。

由于地势略有起伏（沿着项目后侧步道更明显），其中一侧泳池边缘呈现出类似“无边际”的观感，入池前还需要从台阶走上泳池甲板。

对于喜爱日光浴的人来说，这里的日晒环境或许不尽理想，因为躺椅沿泳池长度一侧摆放，且位于较低的标高；你几乎看不到泳池景。尤其是以“躺卧模式”倚靠时，眼前基本是一堵墙——这大概与多数人心中“泳池畔躺椅”的想象有所落差。

而且虽然躺椅后有步行通道，但你也会注意到，这里有一些底层单位。

它们的私密性可能会受到影响，因为与躺椅的距离相当近。无论你是在躺椅上，还是在自家露台休憩，鉴于距离较近，想要“私密地聊天”并不容易。好的一面是，他们可以即刻直达泳池；考虑到泳池使用率并不算高，这几乎会让你有一种私人泳池的体验——至少不会像一些超大体量项目周末那样“人从众”。

总的来说，要挑毛病不多。以当下的背景来看，配置两座如此规格的泳池已非常厚道。低层开发带来的近距离问题几乎是“先天”不足，你只能权衡取舍，看哪项对你更重要。

我尤其喜欢朝向无遮挡有地住宅区的景观。这会让你感觉自己置身密度更低的区域，这也是居住在 Bukit Timah 高端片区的魅力之一。

除“认真游泳”的成人外，也别忘了孩子们！两座 50m 泳池旁各有一个儿童池。虽然没有喷水枪或滑梯，但能提供独立且更浅的水域，已足够安全实用。175 套单位却配有 2 个儿童池，意味着有时你甚至可能“包场”。

此外还有 2 个泡泡池，适合不想面对儿童尖叫或 50m 泳池里“Joseph Schooling 附体”的认真游泳者的人，在这里安静放松。

第二座泳池旁还设有一处小花园与棚架。我想特别称赞一下整体绿化的养护水平：修剪整齐、洁净清爽，步道上几乎看不到落叶。视觉上绿量充足而不至于“过头”，也不会让人担心未来的养护负担。

继续往前走，你会在靠近 166 座的西侧角落发现 1 座网球场。再次得说，这里的设施配置确实厚道。我常提到，像 Treasure at Tampines 与 Parc Esta 这样的超大盘（分别 2,202 与 1,399 套）也只有 1 座网球场，差距非常明显。尽管有人会指出，它们更偏大众化的公寓，不是完全可比，但在同等规模的高端项目里，网球场也越来越难见到了。

不妨以 RoyalGreen 为参照——它是最近期的新盘，地块面积也非常接近（The Sixth Avenue Residences 为 172,000 sq ft，RoyalGreen 为 174,000 sq ft）。两者同样只有一座网球场，但 RoyalGreen 的网球场位于屋顶，也更能体现其更高的密度。此外，RoyalGreen 仅设一座 50m 泳池（285 套），而这里是两座 50m 泳池（175 套）。不言自明，这正是转售公寓常见的优势：地面更宽裕，密度更低，活动起来也不拥挤。

绕到项目后侧，你会看到一处多功能区域，摆放着一些户外家具与自动售货机。考虑到它紧邻网球场，售货机显然方便你在一场激战后随时补水。

就目前布置而言，我不算喜欢这里的舒适度或精致度。座椅彼此靠得较近，若让我来选，我更愿意改成几张长桌配长凳，对团体活动会更实用、也更方便。

正如我先前所提，这里的地砖如今确实显得老旧，需要维护。稍作美化并不会花费太多，却能大大提升第一印象。

再往前走，有一处小型儿童游乐场，可惜因疫情暂时关闭。考虑到这里对本地与外籍家庭都颇具吸引力（这片区一向如此），我希望它能尽快重开。坦白说，他们决定封闭游乐场让我有些意外，毕竟我在其他项目并未见到类似做法。

撇开疫情不谈，这个游乐场与两处儿童池相辅相成，为小朋友们提供了更完善的设施。我也喜欢它被安排在项目后侧——这里空间更开阔，孩子们也有更大的奔跑空间。

项目内有 2 个烧烤炉，位置也在附近。同样因为地形起伏，有几段台阶需要上下；其中一处的炉具与就座区甚至分隔在不同平台。

这里的水景看上去也确实“风采不再”了……

我喜欢这两个烧烤炉彼此间隔开来——这在转售公寓并非必然。有些项目把两个炉子紧挨着放，颇为“尴尬”，但并不罕见——看看我最近评测的 Parc Oasis 就知道了。

你也能看出 MCST 在疫情措施上的“认真”程度（我得说有些过度）——所有椅子都被扎带捆起。无论如何，政府已在近期宣布自 3 月 18 日起可重开烧烤炉，住户也已在社区应用上迅速向 MCST 提出重开申请。为更好的日子干杯！

从好的方面看，这说明管理层积极主动；但另一方面，若太“死板守规”，也可能令人感到有些压抑。

在项目后侧设施的收尾部分，有一处小型体能角，适合做引体、仰卧起坐等。可以说，The Sixth Avenue Residences 对喜爱运动的住户相当友好。

对于依赖地铁出行的住户，靠近 170 座旁也有一个侧门，是距离 Sixth Avenue MRT 以及诸如 Guthrie House 内的 Cold Storage 等配套最近的出口。步行前往这些设施皆不超过 8 分钟。

总而言之，The Sixth Avenue Residences 以较低密度，配备了令人艳羡的公寓设施。虽然外观不及部分 Bukit Timah 同侪那般奢华，但其在专属环境与生活方式、配套与便利性之间达成了难得的平衡。

接下来，我们聊聊它的地段。

The Sixth Avenue Residences 区位评述

Sixth Avenue 是 Bukit Timah 内辨识度较高的道路之一，原因有多方面。其一，它过去与 Singapore Turf Club 相伴相生，就在对面，周末赛马时更为附近居民带来拥堵与困扰。庆幸的是，这已经成为历史。

其二，Sixth Avenue 靠近多个 GCB 区，包括 First 至 Fifth Avenue、Queen Astrid Park、Garlick Avenue 与 Old Holland Road，因此人们常把这里的住区与“事业有成的人士”联系在一起。

其三，连接 Bukit Timah Road 与其他主干道的要道并不多。比如 Balmoral Road 连接到 Orchard Road，而 Sixth Avenue 则通往 Holland Road，进而通向 Holland Village 与 Dempsey 等地。

最后，Sixth Avenue 还有一个独特之处：靠近 Bukit Timah Road 的路口有相当多餐饮选择。从更亲民的选项（至少 3 间咖啡店与 Toastbox）到较高价位的 Pasta Fresca Da Salvatore 与 Lazy Lizard 一应俱全。虽然或许不及 Cluny Court 的餐饮那般“精致”，但这里更实惠的咖啡店选项在 Bukit Timah 这一带可说是难得。日常采购方面，Guthrie House 内有完整规模的 Cold Storage，距离公寓约步行 5 分钟。那里也有 Bengawan Solo，举办家庭聚会时可以顺路买点 kueh。

The Sixth Avenue Residences 的准确位置有些与众不同。多数 Sixth Avenue 的公寓都更靠近 Bukit Timah Road（如 Fifth Avenue Condo、Sixth Avenue Ville、Villa Azura），更不用说两处新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen；而本项目则更靠 Sixth Avenue 中段，对面是 Namly 有地住宅区，靠近 Jalan Haji Alias。其原因在于该地块早在 1996 年就以 en-bloc 形式成交（前身为 Avenue Park Condo），当时据称是最大的 en-bloc 地块。这也意味着它距地铁站稍远，同时相较其他公寓并无显著“额外优势”。

尽管如此，经由侧门步行至地铁仍在 8 分钟之内。需要注意的是，路上大多没有遮蔽，若天气不佳请备雨具。熟悉此区的人也知道这段 Bukit Timah 易涝……但请放心，The Sixth Avenue Residences 位于略微抬高的地势上。

众所周知，Bukit Timah 是教育资源密集地。虽然 The Sixth Avenue Residences 临近多所顶尖学校，但遗憾的是，项目与这些学校（小学或其他）之间并无任何一所位于 1km 以内。若你希望孩子就读其中，最好是校友，以便提高录取概率。

最近的地铁站：Sixth Avenue MRT（步行 8 分钟，经侧门约 650m）

公共交通

巴士站	服务线路	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Garlick VilleStop ID: 11349	77, 156, 970	140m, 1 分钟
Aft Lantana AveStop ID: 42131	77, 156, 970	230m, 3 分钟

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Nanyang Girls High School	1.1km
Methodist Girls School	1.3km
National Junior College	1.3km
Hwa Chong Institution	1.3km
Henry Park Primary School	1.5km
Nanyang Primary School	1.5km
Raffles Girls Primary School	1.5km

零售 / 餐饮

目的地	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage Guthrie House	450m, 5 分钟
Sixth Avenue 一带餐厅（Brazil Churrasco、Pasta Fresca、Lazy Lizard 与多家咖啡店）	450m, 6 分钟

私家车出行

主要目的地	距公寓距离（高峰时段平均行车时间 [0830]）
CBD (Raffles Place)	13.8km, 28 分钟
Orchard Road	6.7km, 15 分钟
Suntec City	10.7km, 24 分钟
Changi Airport	24.4km, 27 分钟
Tuas Port (By 2040)	32.9km, 45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.0km, 21 分钟
Mediapolis (and surroundings)	4.7km, 14 分钟
Mapletree Business City	8.9km, 24 分钟
Tuas Checkpoint	22.2km, 30 分钟
Woodlands Checkpoint	15.8km, 19 分钟
Jurong Cluster (JCube)	8.1km 19 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	16.4km, 23 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.3km, 27 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	23.2km, 30 分钟

就近车行出口：2 处——均通往 Sixth Avenue。左转连接 Bukit Timah Road 与 PIE，右转前往 Holland Road。

开发团队

Keppel Land 是 Keppel Corporation 的地产臂膀。Keppel Corporation 创立于 1968 年，业务横跨多个领域，早年专注于海事与近海业务。其涉足房地产始于 1983 年，收购了拥有大量新加坡土地储备的 Straits Steamship Company。此后，他们将 Keppel 湾区从船厂转型为多个豪宅项目，包括 Caribbean at Keppel Bay（2004）、Reflections at Keppel Bay（2011）与 Corals at Keppel Bay（2016）。此外，他们目前也在销售 19 Nassim 与 The Garden Residences。其地产版图亦跨出国门，在越南、中国、印尼与美国等地完成了诸多项目。

Singapore Land 成立于 1963 年，是新加坡首家上市房地产开发商。1990 年被 United Industrial Corporation 收购，曾开发多座本地地标建筑——包括 Singapore Land Tower、Clifford Centre、SGX Centre 2、The Gateway 与 Marina Square。它由 UOL Group 大幅持股，而 UOL 与 UOB 金融集团的 Wee 家族渊源颇深。其当前项目涵盖 UIC Building、Parkroyal Marina Bay、Pan Pacific Singapore、The Watergardens at Canberra 与 Avenue South Residences 等。

Stack 分析

项目总平面图

The Sixth Avenue Residences 坐落于一块规则形状的地块上，面积约 172,000 平方英尺。由于几乎被有地住宅包围，顶层复式（penthouse）单位的屋顶露台能获得无遮挡景观，且高度可越过周边有地屋顶。更妙的是，这样的视野几乎是“被保证”的，因为周边有地住宅在可预见的未来很难会消失。

尽管对单位数量而言地块不小，但由于整体为低层开发，土地的相当部分还是被住宅楼栋占据。因此，场地并不会显得特别“开敞”；加之设有两座 50m 标准泳池——对某些人来说可能略显“过量”。

网球场、儿童游乐场与烧烤炉均位于项目后侧一条线上。我会更希望它们被安排在靠前方的位置，以便与主路保持一定距离。但话说回来，这里的车流噪音远不及 Bukit Timah Road（毕竟是单车道），所以无需过于担心。

户型构成

户型	面积	单位数量
2 卧室	969 - 1,313 sqft	22
3 卧室	1,292 - 2,734 sqft	118
4 卧室	1,787 - 3,165 sqft	30
5 卧室	2,056 - 3,810 sqft	5

初看之下，The Sixth Avenue Residences 的户型面积颇为“惊人”，3、4、5 卧的最大户型接近或超过 3,000 sqft。不过这些都是“极值”——主要出现在顶层复式与底层花园单位，它们分别拥有超大的屋顶露台或露台庭院。

平均面积则更接近常规下限。尽管如此，与当下新盘相比仍相当“厚道”——例如这里的 2 Bedrooms 为 969 sqft，而 Fourth Avenue Residences 为 624 sqft、RoyalGreen 为 635 sqft。其他户型同样如此。

这意味着进入本项目的门槛在总价上更高；且由于多数为 3 卧户型，入场价几乎要接近 $2.5m。对业主而言，这也让住户结构更偏向自住型，或是专业人士与成功创业者等较为“稳定”的租户群体。

最佳楼栈

总体上，以 Sixth Avenue 为参考轴，楼栋多平行布置并略有角度。我相信部分考量是为了最大化单位数量；同时也有利于将绝大多数楼栋调整至接近南北朝向。

大多数户型在朝向选择上并没有太多选项。2 卧的 4 个楼栈均朝外、面向 Sixth Avenue。虽然会有一定路噪，但若你不喜欢内向泳池景，或许会更偏好这种朝向。由于地势略高，4、5 层的单位可以眺望低层的 Namly 有地住宅区，远处还能见到更新的 Holland Drive 组屋。

多数 3、4、5 卧则为内向泳池景，同时也意味着会与对面的楼栋相望。这类单位的阳台通常也相当宽绰。我没有确切的楼间距数据，若你考虑泳池景单位，最好亲自查看。也有少数楼栈朝向 Sixth Avenue Crescent 或 Lantana Avenue 的有地住宅区，我会觉得这些更安静，因而略胜一筹。

正如在实地走访中提到的，由于地形不平，部分底层单位会“对着”被抬高一端泳池的墙体。因此，如果你不喜欢这样的视野，也要特别留意对应的楼栈。

价格评述

若你在考虑 The Sixth Avenue Residences，肯定会拿它与周边项目对比。下面是它的“横向 PK”！

项目	单位	Psf	TOP	产权	价差
The Sixth Avenue Residences	175	$1,998	2009	Freehold
Fourth Avenue Residences	476	$2,477	2023	99 Years	24%
RoyalGreen	285	$2,739	2022	Freehold	37%
Fifth Avenue Condo	70	$1,857	1998	Freehold	(7%)
Sixth Avenue Ville	49	$1,741	1999	Freehold	(13%)
The Tessarina	443	$1,925	2003	Freehold	(4%)
Cascadia	536	$1,897	2010	Freehold	(5%)
Maplewoods	697	$2,101	1997	Freehold	5%

The Sixth Avenue Residences 在我撰文时（2022 年 3 月）的实际平均 psf 大约在 $1700+，主要因单位面积跨度较大，底层花园与顶层复式因其超大露台/屋顶露台而拉低整体 psf。由于项目有 30 多个楼栈，其中不少包含底层带露台与顶层带屋顶空间的单位；而总量只有 175 套，这会对平均成交 psf 产生较大“偏移”。为公平对比，我选取了近期“常规”单位的 psf（也是项目新高）。

即便以其纪录新高的 psf 来看，仍较新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen 分别便宜 24% 与 37%。两者确实更靠近地铁，其中 Fourth Avenue Residences 更是“零距离”卖点，但其限制在于位处以永久产权为主的片区，却是 99 年地契。当然，凭借其独特卖点，租赁与转售需求应会保持强劲。

至于 RoyalGreen，我就没那么“信服”。它与 The Sixth Avenue Residences 的地块相近，但单位数量多出 63%（175 vs 285），尽管其户型面积更小。与此同时，RoyalGreen 的配套也不如这里来得丰富（285 套仅 1 座 50m 泳池，而这里 175 套却有两座）。我也不太喜欢它位于 Anamalai Avenue 的位置——我每次去都感到拥堵。因此，若你看重空间与宜居性（无论在户内还是户外），The Sixth Avenue Residences 较之 RoyalGreen 便宜 37% 的 psf，在我看来更具性价比。

至于 Fifth Avenue Condo 与 Sixth Avenue Ville，它们体量要小得多，设施也更为有限；但相对更靠近地铁，且几乎全程有遮蔽通道。不过，成交量稀少，难有充分可比性。顺带一提——Fifth Avenue Condo 在 1996 年（1997 年亚洲金融危机前夕）开盘时曾创下 $1,300 psf 的标杆价。

而 The Sixth Avenue Residences 的平均开盘价在 2006 年为 $1,000 psf，相隔 10 年，价格实际上经历了“失去的十年”的下行。因此，尽管我乐见楼市长期向好，你仍应精算与审慎，避免财务过度拉伸。

把 King Albert Park 一带的公寓也纳入对比，会更有意思。它们体量普遍更大，但位置也相对没那么中心。多数位于 21 区（The Tessarina 位于 10 区为例外），而 21 区通常被视为略低于 10 区的“声望度”。我参考了它们最新成交 psf，你会发现与 The Sixth Avenue Residences 的价格非常接近。

事实上，Maplewoods（其中楼龄最老的一座）已突破 $2,000 psf；Cascadia（2013 年）与 The Tessarina（2021 年）的历史高点同样越过 $2,000 psf。就个人而言，考虑到 The Sixth Avenue Residences 更理想的地址与更中心的位置，我认为这里还有一定的上行空间。我对其在不久的将来能以超过 $2,000 psf 的价格成交，持谨慎乐观态度。

升值分析

1. Beauty World 升级改造

Bukit Timah 一带的新项目几乎都会提到 Beauty World 的整体升级。长话短说：若你对比 2014 与 2019 年的 URA 总体规划，会发现 Beauty World 将新增约 100 万平方英尺的综合开发，作为新的综合交通枢纽的一部分。Far East Organisation 以 $1.02Bn 中标，预计未来几年推售。这将为略显老态的片区（例如仍旧“朴素”的 Beauty World Plaza）带来新活力与更高的连通性。虽然 The Sixth Avenue Residences 并非在其“家门口”，但距离并不远，乘坐地铁仅 2 站，也应能从中受益。

2. Turf Club 住宅开发

Turf Club 靠近 The Sixth Avenue Residences，如你所知，目前这里有不少零售、餐饮、体育与休闲设施，从五人制球场到餐厅与幼托中心应有尽有。自 1999 年 Singapore Turf Club 搬迁后一直如此。不过，让许多邻里居民失望的是，所有租户的最后一次租约延长将在 2023 年底结束，随后该地将为住宅开发做准备。

这是一块接近 200 个足球场大小的地块，当局必须谨慎推进，避免该区出现供给“井喷”。它毗邻 Binjai Park、Swiss Club Road、Raffles Park 与 Eng Neo Avenue 等 GCB 区，未来的产品组合将颇具看点。不可否认，这将为该片区带来大量新增供给；但同样令人期待的是，分期推出的地块也可能再次把市场注意力拉回 Bukit Timah。此外，预期这些地块多为 99 年地契，因此 The Sixth Avenue Residences 作为该区难得的、配套齐全的永久产权公寓，将拥有鲜明优势。

3. Holland Plain 重建

Bukit Timah 更大范围内还有多块大型地块的规划。除了庞大的 Turf Club 地块外，Holland Plain 也将带来约 2,500 个单位，并延伸公园连道。它靠近 King Albert Park，将为该区进一步增加供给。若运作得当，这些 99 年地块有望在 Bukit Timah 区域树立新的价格标杆，而 The Sixth Avenue Residences 则可凭借永久产权与更完整的配套，从中受益。

我们的看法

某种程度上，The Sixth Avenue Residences 算是距 Sixth Avenue MRT 步行可达范围内的一处“隐藏好盘”。除两处新盘（Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen）与 The Tessarina 外，附近几乎找不到既有 50m 标准泳池又配网球场的完整配套公寓。此外，它在这些项目中密度最低，仅 175 套单位。

鉴于其大多数为 3 卧户型，这是一个适合家庭的公寓；从 Botanic Gardens 与 Rail Corridor，到 Holland Village 与 Dempsey Hill，生活与休闲选择丰富。若你重视私密性，同时又想享受完整的公寓设施，那么 The Sixth Avenue Residences 的整体“组合拳”可谓相当理想。

项目的 psf 纪录为 $1,998（2021 年 12 月创下），在我看来仍很合理，尤其考虑到 King Albert Park 一带的同侪都已站上 $2,000 psf。毕竟，这里是 Bukit Timah 核心地段的 District 10 物业。只是，由于单位数量少，市场上并不常有放盘，尤其是 2、4 与 5 卧。至于在 2021 年底降温措施后，这里的 psf 是否会维持或进一步上行，值得关注。就我个人而言，我对 The Sixth Avenue Residences 仍然持谨慎乐观态度——它确是少有的“瑰宝”：在专属环境中，为住户提供了慷慨的配套。

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