| Project: | Robin Residences | District: | 10 |
|---|---|---|---|
| Address: | Robin Drive | Tenure: | Freehold |
| Site Area: | 88,749 平方英尺 | No. of Units: | 134 |
| Developer: | Sing Holdings Limited | TOP: | 2016
|
While we’re still waiting on a Batman Bay (might take a while), we’ve got trusty old Robin with the breakthrough he’s been waiting for.
对于我们的常读者，你会知道近期我们把目光放在 Bukit Timah 更靠上的一段。而这次，我们来到了一个更靠近市区、气质不凡的精品项目。
由 Sing Holdings 打造的这处雅致住区仅有 130 多户，对于想住在核心区、又追求一定私密性的买家而言，规模恰到好处。
作为一项相对新的项目，Robin Residences 的户型面积明显高于平均水平——尽管体量不大，但设施配置也相当亮眼（稍后详谈）。
再加上其私密性、诱人的永久产权地位，以及黄金地段，其不菲的总价也就有了依据。
话虽如此，即便前景看起来十分吸引，在这里找转售单位前，你依然应该做好充分的研究功课。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Robin Residences 实地探访
| Swimming Pool | Wading Pool | Sun Deck |
| Playing Lawn | Reflective Pool | Leisure Lounge |
| Meditation Deck | Children's Playground | Aromatic Garden |
| Tea Corner | Clubhouse | Function Room |
| Gymnasium | Recreation Tennis Court | Viewing Pavilion |
| Barbeque Corner | Sky Lounge | Party Pavilion |
| Car Park | 24-Hour Security |
Robin Residences 的入口位于 Robin Drive。正如前面提到的，这不是个大体量项目，仅有 134 户。我很喜欢的一点是，回家有不止一条行车路线——可经 Bukit Timah Road 和 Stevens Road。
这里设有体面的有顶上下客区，抬头即可欣赏到上方会所的不错景观。
先看看车库。这里采光明亮，且地面平整，整体观感颇为高端。每户对应一个车位。考虑到地段因素，这里应有相当比例的租户，因此车位紧张的担忧不大。
每个车位也相当宽敞，如果你有更大的车会更得心应手。
每户还配有独立储物柜，就位于各栋入口处。原本定位为高尔夫球袋柜，但随着本地多个高尔夫俱乐部相继逐步退出，我很怀疑这些柜子会严格用于最初用途。不妨把它当作更灵活的个人储物空间。
大堂风格极简，尽管已有将近 3 年楼龄，看起来依然如新。项目并没有私人电梯，但你能享受到空调大堂——在炎热天气尤为惬意。
到了一层，有一处面向后方 Robin 私宅区（有地住宅）的开放式座位区。周围浓密的绿化提供了良好的私密性；此外，因周边以有地住宅为主，不会有高楼直接对望。即便屋顶已有一处烧烤区，这里其实也很适合再设置一处。
临 Robin Road 一侧有一条贯穿全长的步行小径。再次提醒，这并非大型项目，所以别指望能在这里遛狗（除非是小型犬）。好消息是，Robin 一带的有地社区非常适合散步，宁静而安详。
如你所见，即便在艳阳天，这条小径也被景观树荫很好地遮蔽。
有件少见的配置——沿着 Robin Road 的这段不算长的围墙，竟设有 3 个侧门。
如果一直走到项目前端，会见到一处小型儿童游乐区。不同时间段会有树荫遮蔽——不过由于靠近 Bukit Timah Road 的车流噪音外溢，这里并不是最理想的玩耍之地。
接下来：登顶一窥！
Robin Residences 的屋顶设有户外用餐区。设计简洁时尚，遮蔽充足，座位数量可观（兼顾舒适与实用）。虽然楼层不算很高，但由于周边多为低层开发，眺望 Bukit Timah 的景致依然不错。
即便身处如此核心的位置，仍能在这一带见到如此丰富的绿意，着实难得。
另一侧可眺望 SCGS (Singapore Chinese Girl’s School)。公寓与学校之间有一座人行天桥——无论距离还是安全性，都已是“近在咫尺”。
角落还设有一处烧烤炉。虽然这一处没有遮蔽，但位置无疑是最佳的。
如果还不够，后方还有更多带顶的户外座位。
没错，你的眼睛没有骗你。这里真的有一座屋顶网球场——不过在这里击球可得稍微收着点儿力！考虑到户数不多，还能配备网球场，确实令人印象深刻。而且，有多少人能自豪地说自家项目配有屋顶网球场呢！
下一站：一层的泳池与会所。
泳池两端都铺设了木质平台，并配有若干躺椅与遮阳伞。
就户数而言，泳池本身的尺度其实不小。
在这里完全可以认真地来回划水！唯一的不足是左侧住户距离较近，虽有绿化花槽提供一定私密性，但作为一处配有泳池与网球场的精品项目，这点我们并不苛求。
右侧还巧妙设置了一处戏水池！
这张图可以让你更直观地感受楼栋与泳池的距离之近。
在最里端，还有一组舒适的（看起来容易沾水的）户外沙发，旁边配有另一处水景。
接下来看看会所。
乘电梯到二层，右手边是一间面积可观的多功能/阅览室。
左侧是 Robin Residences 的健身房，部分朝向泳池。以公寓体量而言，这间健身房的配置相当不错，设有多台有氧器械、自由重量与力量训练设备。
Location
和 Bukit Timah 区常见的低层住宅带相似，Robin Residences 坐落于多个低层住区之间，位于 Stevens 与 Newton 两座 MRT 站之间（更靠近前者）的核心位置。
项目一侧是Alocassia Apartments（底层有颇具辨识度的 Subway），另一侧是 Leng Kwang Baptist Church。就近环境的标识性并不算强，除非你把对面那所名校 Singapore Chinese Girls’ School 也算上。
交通
| 巴士站 | 服务线路 | 与公寓距离（& 预计步行时间） |
| ‘Leng Kwang Baptist Ch’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 170A, 171, 700, 700A, 960, 960e | 80m, 1-min walk |
| ‘Scgs Pr’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 171, 700, 700A, 960, 960e | 150m, 2-min walk |
最近的 MRT： Stevens MRT - 250m, 3-min walk
Robin Residences 住户的公共交通条件可谓非常出色（请原谅我们的谐音梗）。
考虑到上述车站/站点的超短步行时间，项目未来还将受益于 Thomson-East Line 的开通，届时 Stevens MRT 将成为换乘站。此外，从项目出发有遮蔽的人行通道一路相连（侧门有一小段不设遮蔽），日常出行相当便利。
更重要的是，项目地段居中，乘坐地铁一站（任意方向）即可到达环线与南北线，2 站可达东北线，4 站可达东西线。
前往 Orchard Road 与 CBD 车程也很短。
| 高速/主干道 | 与公寓距离（& 预计离峰车程） |
| Adam/Farrer Road | 1.7km, 3-min drive |
| Orchard Road | 2.3km, 5-min drive |
| Holland Road | 2.7km, 5-min drive |
| Thomson Road | 2.8km, 4-min drive |
| Hill Street (Start of CBD) | 5.8km, 8-min drive |
| PIE | 1.2km, 3-min drive |
| CTE | 3.1km, 5-min drive |
| ECP | 6km, 8-min drive |
| BKE | 6.1km, 7-min drive |
| AYE | 6.3km, 7-min drive |
| KPE | 7.1km, 7-min drive |
| KJE | 11.1km, 10-min drive |
| SLE | 12km, 10-min drive |
私家交通便捷度：卓越
在新加坡，地段很难比这里更中心——尤其当你把项目与多条主干道与高速的距离也计算在内时。
无论前往 CBD、Orchard Road 购物带，还是众多关键生活节点（包括 Bukit Timah 学校带），短途车程更增添了吸引力，也让本项目在我们网站上获得了迄今为止私家交通可达性中最佳评级之一！
再加上可通过 Bukit Timah 或 Stevens Road 的双向出入口，在高峰拥堵时（我们对 Stevens Road 出口的路况更新再熟悉不过）也有替代路线可选，简直是“稳了”。
杂货采买
| 超市名称 | 与公寓距离（& 预计离峰车程） |
| Cold Storage - Alocassia | 170m, 2-min walk |
| Cold Storage - Cluny Court | 2km, 5-min drive |
| Cold Storage - Orchard Hotel | 2.3km, 6-min drive |
| FairPrice - Coronation Plaza | 2.2km, 6-min drive |
| FairPrice Finest - Scotts Square | 2.4km, 6-min drive |
Robin Residences 的“高便利性”继续在线——不过如果你追求更多选择（或就近必须是 FairPrice），可能会略感失望。
紧邻的 Alocassia Cold Storage 就在隔壁，采买十分轻松（连孩子与长者都能轻松到达），前提是你接受该品牌门店。
购物商场
| 商场名称 | 与公寓距离（& 预计离峰车程） |
| Novena Square (Cluster) | 4.1km, 9-min drive |
| Cluny Court (Cluster) | 1.6km, 4-min drive |
| Ion Orchard (Cluster) | 4.1km, 12-min drive |
位于新加坡最大购物区之外的“门口地带”自然有其优势：相对便捷的可达性，却不必承受繁华所带来的喧嚣与拥挤。
该位置也便于前往 Novena 一带的商场与餐饮，以及 Cluny Court 商场群。Toa Payoh 的成熟社区也仅需 7 分钟车程。
诚然，这些地方并非就在公寓门口——但若从“就近多样性”的角度衡量这些高端购物/餐饮热点的丰富度，确实令人称奇。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 与公寓距离（预计离峰车程） |
| Raffles House @ Robin Close | Preschool | 210m, 3-min walk |
| My World Preschool | Preschool | 800m, 3-min drive OR 500m, 7-min walk |
| Raffles House @ Goldhill | Preschool | 1.2km, 4-min drive OR 800m, 10-min walk |
| Camberley Preschool | Preschool | 2.2km, 6-min drive |
| Singapore Chinese Girls’ Primary | Primary | 950m, 4-min drive OR 650m, 8-min walk |
| Anglo-Chinese Primary | Primary | 2.1km, 7-min drive |
| Nanyang Primary | Primary | 2.5km, 7-min drive |
| Raffles Girls’ Primary | Primary | 4.1km, 7-min drive |
| Singapore Chinese Girls’ School | Secondary | 1km, 4-min drive OR 700m, 9-min walk |
| Raffles Girls’ School | Secondary | 1.7km, 4-min drive |
| ACS (Barker Road) | Secondary | 2.1km, 7-min drive |
| St. Margaret’s Secondary | Secondary | 2.3km, 6-min drive |
| Hwa Chong Institution | Secondary | 3.3km, 7-min drive |
| Queensway Secondary | Secondary | 4.7km, 8-min drive |
| Catholic Junior College | Tertiary | 1.9km, 6-min drive |
| Hwa Chong Institution | Tertiary | 2.6km, 6-min drive |
| National Junior College | Tertiary | 4.4km, 9-min drive |
| Raffles Junior College | Tertiary | 5.9km, 13-min drive |
| Eunoia Junior College | Tertiary | 6.9km, 14-min drive |
| Anglo-Chinese Junior College | Tertiary | 7.2km, 14-min drive |
| St. Andrews’ Junior College | Tertiary | 7.4km, 13-min drive |
| Ngee Ann Polytechnic | Tertiary | 7.1km, 14-min drive |
| Singapore Polytechnic | Tertiary | 7.7km, 15-min drive |
| UBS Business University | Tertiary | 1.5km, 5-min drive |
| NUS Law Faculty | Tertiary | 1.9km, 5-min drive |
| Curtin Singapore | Tertiary | 4.9km, 11-min drive |
| Embry-Riddle Aeronautical University | Tertiary | 5.1km, 12-min drive |
| SMU | Tertiary | 6.7km, 19-min drive |
| NUS | Tertiary | 8.9km, 16-min drive |
若将 Robin Residences 与 Bukit Timah Road 更上段的一些开发项目对比，会发现它在教育资源上略显不足——尤其是小学层面。不过，如果将通勤范围放宽至 10 分钟车程以外，仍有更多可选项。
当然，与多数其他分区相比，这一带的名校密度已十分可观，我们此处多少有些吹毛求疵了。
更何况，Raffles 与 St. Andrews’ Junior College 的车程距离，较我们至今评测过的大多数核心区公寓都要近。
补充要点
- 邻近新加坡唯一的联合国教科文组织世界遗产
步行约 10 分钟可达 Botanic Gardens（或 2 分钟车程），Robin Residences 的住户在家门口的有地住区开始，便拥有极佳的漫步路线。
社区道路设有路灯，且有大量周边树荫遮蔽，无论白天还是夜晚，这一带都很适合、安全地散步。
- 紧邻 Leng Kwang Baptist Church
我们很少特别提及宗教场所，除非它与公寓比邻而居——此处便属这一情形。对于常来往或服务于该机构的住户而言，教堂在隔壁是一大加分项，既有社群联结也有精神归属。
- 餐饮选择极为丰富
Newton Food Centre、Adam Road Food Centre、Novena 餐饮区、Toa Payoh 成熟社区，甚至 Little India 一带，都是首先会想到的名字。
项目中心的位置让堂食选择极为出色，但也不止于此。如此多的餐饮选择，也意味着这里的外卖品类与配送效率都会更胜一筹。
Robin Residences 开发与规划点评
你可能未在图上注意到，这段不长的 Robin Road 外侧竟分布着 3 个侧门——尽管是精品项目，现场的出入便捷性做得十分到位。
还值得注意的是，这里的 studio 单位均更靠近马路——若有意购买，需对交通噪音有所预期（尤其考虑到楼栋本身较为低矮）。
鉴于屋顶设置了多种设施（包括派对亭），7 号与 9 号楼的高楼层住户需留意可能的噪音外溢，偶有飞来的网球也不是没可能（这个要留个心）。不过考虑到公寓安保一贯严格，夜间应不会造成太大影响。
Robin Residences 最佳楼叠建议
先来看户型分布：
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| 1-bedroom | 13 | 409 平方英尺 |
| 2-bedroom | 65 | 538 - 958 平方英尺 |
| 3-bedroom | 26 | 926 - 1281 平方英尺 |
| 4-bedroom | 13 | 1464 - 1593 平方英尺 |
| 5-bedroom | 4 | 1830 - 2120 平方英尺 |
| Penthouses | 13 | 1259 - 2939 平方英尺 |
在这样的精品项目里出现极为罕见的 5 房，足见开发商对本项目销售力的信心——即便其总价不低。
再加上一套 6 房顶层公寓，你就知道这里“有点东西”。
2 房及以上的户型无论选择种类还是面积表现都高于平均（1 房在面积与朝向上就没那么出彩）。更何况，项目推出时已标配品牌家电，选择空间可谓“琳琅满目”。
更令人意外的是，Robin Residences 终究还是一座精品项目！
坦白讲，这里的大多数单位位置都还不错。当然，如有可能，尽量避开最靠近 Bukit Timah Road 的楼叠以减少道路噪音。话说回来，这些楼叠也有就近前往 MRT 或巴士站的优势。
我们对 studio 的建议是 20 与 21 号楼叠。
2 房方面，我们认为 9 号楼叠是最佳选择，几乎正对 Robin Road，避免直接面向有地住宅。3 房亦同理，可优先考虑 10 号楼叠。
若看 4 房，28 号楼叠面向泳池，是不错的节奏切换；否则，从私密性角度，3 号楼叠也很理想。
Robin Residences 价格点评
| Project Name | Tenure | TOP | 平均价格（PSF） |
| Robin Residences | 永久产权 | 2016 | $2,540 |
| Chiverton | 永久产权 | 2004 | $990 |
| Château Le Fame | Freehold | 2001 | $1,501 |
| Three Three Robin | Freehold | 2006 | $2,012 |
| Loft @ Stevens | Freehold | 2014 | $2,017 |
| Robin Suites | Freehold | 2017 | $2,606 |
鉴于该片区永久产权公寓众多，我们仅列出在总价上与 Robin Residences 更具可比性的项目，以及周边最便宜的选择（不论楼龄）。
考虑到项目的产权性质与无可挑剔的地段（噪音因素除外），Robin Residences 的总价位列区内第二，仅次于 Robin Suites，并不意外。
有些出人意料的是，前者距离 MRT 更近。或许是后者的高层形态（为数不多的高楼之一）以及噪音因素，拉开了两者的定位与总价差距。
若放眼周边约 20 个公寓，会发现价格跨度很大：最低的 Chiverton 约 $990 psf，随后是Château Le Fame 近乎翻倍至 $1,501 psf，再逐步上行至 Robin Suites 的 $2,606。
如果你在找更“新一点”的项目，别忘了Cyan condo，尽管它距离 Stevens MRT 稍远。
我们的结论
Robin Residences 是少数在多方面都具备吸引力的新加坡公寓之一。不仅是地段，在户型选择多样性与建筑/设施落实上也可圈可点。
就我个人而言，最突出的亮点反而是项目的新颖度与建筑表现，再加上极强的便捷性，以及周边丰富的餐饮选择——当然，这些优势也同样惠及周边其他公寓。
当然，周边也有总价低近 3 倍的选择，因此你需要权衡：这点额外的便利性，叠加新颖与豪华感，是否值得你多付出一笔可观的费用。
切记，交通噪音或是本项目潜在的最大短板——若有机会，请优先选择更内侧的单位。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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