新加坡住宅屡被抢购一空的真正原因

除了咖啡店的物价之外，我认为最敏感、最具争议的话题就是人口数字。 

不过，这正是我们近期所面对的问题，因为新加坡人口已达 6.11 million；创下历史新高。而且，如果你敢 加入这个话题，最容易点燃那位不满的德士司机情绪的是：这次增长主要来自非居民人口。 

新加坡的人口并不是因为本地人多生孩子而增长。事实上，情况正相反：结婚人数在下降，生育率停留在 0.97，大家庭消失得比你买到一套低于 $2 million 的公寓的机会还快。除非出现奇迹般的婴儿潮*，公民在总人口中的占比将大致维持现状——如果只算公民约为 60 per cent，加上 PRs 则略低于 70 per cent。 

*剧透：不会有的。经历多年的政府努力，论繁衍，我们似乎只比熊猫高一小阶。 

这一切如何影响房地产市场？ 

最直接的影响，是重塑住房的建造方式。随着婚姻走低，传统的三卧或四卧家庭户型（在私人市场）不再是默认配置。 

开发商正日益转向二卧或紧凑型三卧（2+1 户型），这也有助于压低整体总价。以往，这类项目主要面向房东；如今，越来越多也被自住买家所考虑。 

另一方面，开发商也在尽量避免大面积、高总价的住房；这股趋势甚至蔓延到了黄金地段，从 River Green 到即将推出的 Skye at Holland 的户型配置即可见一斑。

第二个影响，是更迫切地推进去中心化。这不仅仅关乎住房，更关乎交通。如果有更多人几乎在同一时段进出 CBD，一味加压，我们的 MRT 系统恐怕迟早会不堪重负。 

列车故障近来已经更为频繁：从 2024 年 9 月影响 2.6 million 人次出行的 EWL 中断，到多条线路的信号与供电故障。把所有人都挤在核心区，只会带来更长的队伍、更满的车厢，以及更多潜在故障点。因此，去中心化不仅是便利性的考量，更是交通系统生存之道。通过在 Jurong、Tampines、Woodlands 和 Punggol 打造各自完善的副中心，我们就能减少更多国人跨区通勤的需求。 

但这也意味着对昔日根深蒂固的“豪宅区”叙事造成冲击。几十年来，Core Central Region（CCR）一直被视为终极地址，Orchard、River Valley、Tanglin 的溢价仿佛天然且恒久。去中心化正在削弱这一叙事：当你在 Jurong 或 Tampines 同样能找到工作、学校和配套，CCR 的吸引力就会减弱。并不是说 Orchard 会立刻失去光芒；但这确实意味着，社区副中心有朝一日可能与城市核心分庭抗礼。 

这也意味着 ABSD 税率可能比以往任何时候都更为必要。

坦白说，这或许是件好事。事实上，政府上调 ABSD 税率的决定，如今看起来更有道理：60 per cent 的 ABSD 税率，降低了与本地人争夺私人房产的竞争；而对多套房（即便是公民与 PRs）提高 ABSD，也能抑制潜在房东的涌入，否则他们可能会因租金回报的吸引而一拥而上。 

还有一个更残酷的现实：随着人口老龄化，能赡养年长父母的幼儿数量在减少。 

这意味着，更多新加坡人最终将同时承担起长者照护与住房成本；并且很可能依靠单一收入。如果父母需要住家帮手，或搬来与你同住（因此需要更大的住房），你最不想看到的，就是已有 55 per cent 的收入被顶格房贷占去。

这一切也意味着，对下一代买房者而言，他们的经历将与上一代繁荣年代截然不同。上一代在新加坡迈向发达国家的过程中，见证了收入与人口的快速增长——他们更有可能经历“HBD to condo to multiple properties/landed”的进阶之路。

但对即将登场的一代而言，他们要负担照顾父母（可能还是独生子女），还要面对 ABSD 与负债比率等限制，前景似乎要黯淡一些。他们也许得接受住房更小，以及拥有第二套用于出租的房产只是遥不可及的幻想。 

不过至少，住在边缘地带最终也许会与住在 CBD 附近一样便利。也但愿他们永远不必体会到早上 8.30 am 第三班车又上不了、而办公室还在遥远的 Outram 时，那种令人抓狂的怒火。 

这也是为何近几年土地供应与 GLS 计划如此积极。人口上升意味着我们不能坐等，指望旧物业缓慢重建就能解决问题。 

我们不仅需要在核心区增加土地供给，也需要在 Jurong East、Tampines、Woodlands 等新副中心附近加大供地力度，那里将孕育下一波住房项目。若一切顺利，我们也会看到更多紧邻这些新枢纽的 GLS 地块陆续推出。

与此同时，其他房地产新闻：

• 当 40+ 年楼龄单位租约逐步贬值时，是否应当搬离？难度又有多大？一位屋主分享她的经历。
• 相关话题：在 SERS 不再实行后，HDB 公寓会“归零”吗？这里是数据给出的答案。 
• 附近有新盘推出、或 EC 到达 MOP，抑或其他市场变化时出售，确实让人紧张。这里有一种方法帮你识别信号并顺利应对。
• Skye at Holland 是第 10 邮区整体量级上最可负担的新盘之一；但这是否必然意味着它值得买？欢迎与我们的 Stacked Pro 读者一起阅读详尽的定价分析。

Weekly Sales Roundup (22 – 28 September)

最贵新售前 5（按项目）

最便宜新售前 5（按项目）

最贵转售前 5

最便宜转售前 5

最大赢家前 5

最大亏损前 5

最大赢家前 5（ROI%）

最大亏损前 5（ROI%）

交易拆解

关注 Stacked，获取更多新加坡房地产新闻与更新。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。