Chuan Park 于 2024年11月10日的开售周末，售出其单位的 70 per cent，的确令人侧目。造成这一情况的原因有数个——包括约 14 年未有新盘所累积的需求——但一个容易被忽略的因素，可能是周边的有地住宅聚落。我们常把目光投向 HDB 聚落，视其为潜在买家来源，却容易忽略有地住宅群同样会带来影响。以下是原因：
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Chuan Park 附近有相当规模的有地住宅聚落
单纯的供应量有时就是一个关键因素。在一些社区，尤其是长期维持低密度住宅的地段，想留在该位置的买家会迅速抢购现有的公寓单位；即便是新推项目，其价格仍可能低于有地住宅的选择。
基于此，我们来看看 Chuan Park 周边的有地住宅聚落：
周边有相当数量的有地住宅；此地图上约有 5,500 套有地物业。现在我们把目光转向附近 3 房或更大的公寓单位数量（我们将跳过较小的 1 房与 2 房，以聚焦于主要人群——家庭买家）：
| Chuan Park 区域 | 3 房及以上 |
| Cardiff Residence | 7 |
| The Chuan | 85 |
| The Springbloom | 256 |
| Chiltern Park | 219 |
| The Scala | 146 |
| Golden Heights | 35 |
| Amaranda Gardens | 169 |
| The Sunnydale | 56 |
| Sunglade | 276 |
| The Yardley | 55 |
| The Acacias | 47 |
| 合计 | 1351 |
我们估算，3 房及以上的单位仅约 1,351 套。这意味着该区域的有地住家数量大约是公寓选择的 4 倍。如果你在此区找房，会发现其中很大一部分是总价较高的有地住宅。
接着，我们快速比较一下该区公寓与有地住宅的价格：
| 区域 | 平均价格 |
| Serangoon | $5,080,614 |
| 独立洋房 | $12,325,662 |
| 半独立式洋房 | $5,506,847 |
| 排屋 | $4,115,420 |
以上基于 2024 年的成交记录。有地住宅的平均成交价约为 $5.08 million，不过独立洋房明显高出不少。
以下是附近公寓的价格：
| Lorong Chuan 区域 | 3 房 | 4 房 | 5 房 |
| SUNGLADE | $1,790,535 | $2,400,000 | |
| THE SCALA | $1,806,000 | $2,600,000 | |
| THE SUNNYDALE | $1,820,000 | ||
| CHILTERN PARK | $1,902,000 | ||
| THE SPRINGBLOOM | $2,111,296 | $2,674,000 | |
| 平均 | $2,118,530 | $2,804,041 | |
| THE ACACIAS | $2,230,000 | ||
| THE YARDLEY | $2,232,500 | ||
| AMARANDA GARDENS | $2,460,000 | $3,176,290 | |
| CHUAN PARK | $2,597,988 | $3,468,721 | $4,037,212 |
| THE CHUAN | $3,047,000 | $3,430,000 |
Chuan Park 的 3 房均价约 $2.6 million，4 房约 $3.5 million。虽称不上便宜，但你会注意到，Chuan Park 的定价仍低于排屋，更遑论独立或半独立式单位。正是周边价格较高（得益于有地住宅聚落）与公寓选择有限的叠加作用，让 Chuan Park 的价格对买家更易接受。
更重要的是，这也意味着部分有地屋主会选择先套现，再在附近换置为更合适尺度的私人物业。
这或许也是项目在开售时能达到 70 per cent 售罄率的原因之一。
再举一例，来看同属东北区的另一个分区：Ang Mo Kio
Ang Mo Kio 同样是东北区域内的成熟地带。不过，这里的有地住宅聚落更为有限：
Ang Mo Kio 约有 3,900 套有地住家，少于 Chuan Park 周边。接下来是公寓的数量：
| Ang Mo Kio | 3 房及以上 |
| Meadows @ Peirce | 341 |
| The Calrose | 349 |
| Thomson Grove | 116 |
| Far Horizon Gardens | 150 |
| Seasons Park | 225 |
| Castle Green | 412 |
| Bullion Park | 352 |
| Nuovo | 297 |
| The Panorama | 409 |
| Lattice One | 39 |
| Peirce View | 40 |
| Adana @ Thomson | 49 |
| Grandeur 8 | 433 |
| 合计 | 3212 |
3900 versus 3,212 的差距，远小于 Chuan Park/Serangoon 一带所见的差距。公寓与有地住宅的供给在这里大致相当。
接着看看价格：
| 区域 | 平均价格 |
| Ang Mo Kio | $4,195,913 |
| 半独立式洋房 | $5,272,876 |
| 排屋 | $3,890,774 |
这里的价格低于 Serangoon，平均约 $4 million。
| 公寓 | 3 房 | 4 房 |
| PEIRCE VIEW | $1,200,000 | |
| CASTLE GREEN | $1,495,400 | $1,958,981 |
| SEASONS PARK | $1,597,167 | $2,050,000 |
| NUOVO | $1,656,000 | $1,750,000 |
| GRANDEUR 8 | $1,664,000 | $1,989,333 |
| BULLION PARK | $1,806,615 | |
| LATTICE ONE | $1,901,500 | |
| ANG MO KIO 平均 | $1,936,446 | $2,136,421 |
| MEADOWS @ PEIRCE | $2,160,861 | |
| THE PANORAMA | $2,168,618 | $2,620,000 |
| FAR HORIZON GARDENS | $2,248,000 | $3,188,000 |
| THOMSON GROVE | $2,340,875 | |
| THE CALROSE | $2,571,500 | $2,580,000 |
公寓价格也相对更低，因此来自本区有地住宅对公寓价格的“托底”作用也会较弱。与 Chuan Park 的情况类似，这说明买家对全国或更大范围的“总体”房价，往往只是抽象概念；真正影响价格敏感度的，是更为贴近的地段环境——“便宜”或“昂贵”的标签，正是在这种对比中形成的。
同样值得指出的是，尽管我们常把 HDB 视为公寓价格的主要“供给端”来源（因升级族），但有地屋主也不应被忽略。有人并非转向组屋，而是从有地住宅换置到公寓，以便享用共用设施；相当多的有地屋主确已完成这种转换，因为公寓更便于家庭 BBQ、泳池畔聚会等。
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