Upper East Coast 15 年来首个全新推出公寓，起价 $1.2m：Bagnall Haus 预览

Bagnall Haus 提供 113 个永久地契单位，是第 16 区 Upper East Coast 地带 15 年来首个全新推出的私宅项目。它坐落于有地住宅包围的地段，适合偏好更私密、低密度生活方式的买家。 

不过，大家都知道像 Bagnall Haus 这样的精品项目选择较为小众，未必适合所有人。原因如下：

精品公寓如 Bagnall Haus 有时会面临价格波动。单位较少意味交易量也较少，从而更难判断“真实价值”。除这些其他潜在缺点外，地块较小往往也意味着配套较少，对部分人来说可能是减分项。  

好的一面是，Bagnall Haus 仍有不少可取之处。 

尽管地点稍显偏远，但日常所需距离不远，Eastwood Centre（hello, Cold Storage）与 Bedok Food Centre 就在附近，且步行约 4 分钟可达即将通车的 Sungei Bedok MRT（TEL）。因此，与许多低密度地段不同，这里仍有 MRT 站与便利设施在旁。

价格亦是卖点之一——更易入手的门槛，使其成为想要永久地契、又不想过度拉高预算买家的吸引之选。此外，诸如Norwood Grand 与 Chuan Park 等供应较少地段的推盘，已显示被压抑的需求可带来亮眼销售表现。同样的需求累积，或许也会在 Bagnall Haus 身上重演。

因此，对偏好精品公寓、安静生活方式的买家而言，Bagnall Haus 仍值得细看。而随着第 16 区预计在今年有更多动作，作为该区域首个新盘，仍让人期待。 

接下来我们更细致地拆解其优劣。

Bagnall Haus 概览 

Bagnall Haus 仅有 113 个单位，坐落于约 74,270 平方英尺、容积率 1.4 的紧凑矩形地块上。全盘由 3 栋低层建筑（811、813 与 815）组成，各为 5 层高。 

Roxy-Pacific Holdings 主导本项目，其在紧凑型项目方面已有履历，例如 Straits at Joo Chiat（第 15 区 16 个单位）与 Hill House（River Valley 72 个单位）。若要找参照物，Geylang 的 Mori（137 个单位）或许最为接近。

就设施而言，基本符合此等规模公寓的预期——二楼设有 25m 跑道泳池；屋顶连通三栋楼，配置健身房、会所、游乐场与烧烤炉等设施。 

若有 50m 泳池与网球场当然更好，但老实说，对这种规模的精品项目并非应有之义。值得一提的是，虽然多数设施有遮蔽，其半露天属性仍较受天气影响。 

由于没有地下车库，地面共设 90 个车位（其中 3 个配备 EV 充电），另有 2 个无障碍车位，车位配比未达 1:1。 

尽管步行至即将开通的 Sungei Bedok MRT 的距离很短在一定程度上可弥补，但考虑到项目距离市中心较远，部分住户或仍倾向自驾。

参考距离方面，Sungei Bedok 站距离 Marina Bay 站（North-South、Thomson-East Coast 与 Circle 线）10 站，距 Outram Park 站（North-East、East-West 与 Thomson-East Coast 线）13 站，距 Orchard 站（North-South 与 Thomson-East Coast 线）16 站。话虽如此，仍值得再强调——在许多低密度地段，你根本没有任何可步行抵达的 MRT 站。

成熟社区之中：Bagnall Haus 的位置

Bagnall Haus 位于成熟社区，周边环绕精品公寓与有地住宅。邻里内多为较早期发展项目，如 Country Park Condo（160 个单位）、Fairmount Condo（64 个单位）与 Eastwood Regency（75 个单位）。当地以有限年期项目为主，但也有 Eastwood Regency 与 Casa Flora 等少量永久地契选择，带来一定多样性。

成熟社区的生活颇为便利。Bedok Food Centre 紧邻在侧，供应多样本地美食；日用品方面，Eastwood Centre 内的 Cold Storage 亦步行可达。虽不及大型商场选择丰富，但日常所需基本无虞。

若想更多元的餐饮与采买，Simpang Bedok 是热闹聚点，但人气也意味着周末人潮较多。

即将通车、连通两条线的 Sungei Bedok MRT 站进一步提升可达性。然而，坐落于 Downtown 与 Thomson-East Coast 两条线的端点，市区通勤时间会相对更长。自驾者或许更看好本区，坊间也传出新增 ECP 出入口的讨论，有望进一步改善连通性。 

虽然社区整体氛围宁静、低密度，但对部分人来说，相对偏远可能是缺点。娱乐选择较少，若是深夜消遣或观影，多需走远一些。

靠近 Bedok Camp 或许也会让部分买家介意，但其位置深入区内，噪音与交通影响有限。同样地，尽管 Laguna Golf Course 宽阔的练习场在天际线中颇显眼，但不太可能造成日常干扰。

学区方面，1 公里内仅有 Temasek Primary，选择或显有限。不过，周边仍有多所中学与大专学府，包括 Anglican High School、Victoria School、Victoria Junior College 与 SUTD。

展望未来，Bayshore 的更新计划有望为本区注入新活力，但目前仍在推进中。就当下而言，吸引力仍在于社区的安静属性，同时期待其未来潜力逐步兑现。

景观受限：精品项目的常见特征 

上图为 2023 年 Google Street View，当时 Bagnall Haus（左侧）所在地仍为原 Bagnall Court。可见邻近天际线以低层建筑为主——这是本区的显著特征，可能源于靠近 Changi Airport 的高度限制。

这种低层格局短期内不太会改变，既保留了社区的原有魅力，也限制了 Bagnall Haus 拥有全景视野的潜力。大多数单位以周边开发项目为景；813 栋较高楼层望向附近有地住宅的视线稍更开阔。但整体来看仍较为克制，建议保持合理预期。

面向 Bedok Food Centre 露天停车场的单位，或能感受到更开阔的空间感，但也可能偶有车流噪音。项目内设有 2 个商业单位，增添一定便利性；若能引入合适租户——例如小型超市——或将改善住户的日常体验。 

不过，鉴于周边已具备餐饮与超市选择，这类配套更像是“锦上添花”，而非“刚需”。

Bagnall Haus 的度假风设计 

Bagnall Haus 前身为 Bagnall Court，本次延续其脉络，采用度假风设计，与第 16 区的悠闲气质颇为契合。

此邻里的历史亦颇有趣：这里曾是渔村与广袤胶园，Upper East Coast 与 Opera Estate 地带承载着丰富的往事。设计团队从这些源起中汲取灵感，融入温暖的棕色、自然的绿色与中性色调，以呼应地点的自然与历史语境。

其中一处耐人寻味的细节，是贯穿项目的“人字纹”图案。向胶园年代致意的同时，巧妙模拟车辙印记——这种细腻的处理让项目与地域记忆相连，而不显张扬。

户型配比 

在户型配比上，1 与 2 卧室占比达 60%，Bagnall Haus 明显更面向小家庭或希望以较低门槛入场的投资者。

与当下其他新盘相比，Bagnall Haus 的单位面积相对宽裕；但若与周边较旧项目相比，则显得更为克制。比如，Fairmount Condominium 的单位介于 904 至 1,960 平方英尺；Country Park Condo 主打更宽敞的 2 与 3 卧室，起步即逾 1,000 平方英尺。

Bagnall Haus 的面积从 1 卧室的 495 平方英尺至 5 卧室的 1,528 平方英尺不等。 

布局上则有多种组合，有的采用更实用的“哑铃式”设计，有的提供 “Flexi” 弹性空间或紧凑客房。值得注意的是，周边较缺乏更大面积的 4 与 5 卧室，Bagnall Haus 在寻求更多卧室数的买家中具一定优势——尽管整体尺度更为紧凑。

买家需留意，Bagnall Haus 不受新的 GFA 统一计算指引约束，且非 PPVC 建法，业主在空间重塑上将拥有更高灵活度与自主性。 

装修规格方面，常规单位层高为 2.83m，公共区域铺设瓷砖，卧室为乙烯基地板。 

不过，815 栋的一层单位以双层挑高见长，层高达 4.58m。这是在不支付有地价码的前提下，向有地居住体验致意。但相应也有实际问题——高窗帘与灯泡更换多半需要请专业师傅，增加额外成本；“挑空”也意味着为这部分空间买单。

另一个需要注意的是管理费。相较于配套更齐全、规模更大的项目而言，本盘的管理费偏高——虽不理想，但对精品项目来说并不罕见。 

示范单位户型速览

示范单位展示了两种户型：2 卧室 + Flexi 与 4 卧室。先从 2 卧室 + Flexi 看起。 

2 卧室 + Flexi 共提供 7 种变体，面积介于 743 至 753 平方英尺。买家可在“哑铃式”与更传统的“走廊式”之间选择，示范单位采用的为后者。

对 2 卧室而言，整体布局较为常见，但或许会让热爱烹饪者留意到的，是那处厨房壁龛。

虽小而全，适合经常下厨、又不希望厨房占据太多面积的住户。没有如今新盘常见的玄关，有助于放大可用面积；至于这是否加分，则见仁见智。

“Flexi” 区域在示范单位中被布置为开放式书房，但空间具备弹性。若希望客厅更宽敞，可将其作为用餐区；或者把餐桌放到阳台，但需选用更小规格，确保摆放舒适。

两间卧室均可容纳 queen 尺寸床，或单人床加书桌——这在当下的 2 卧室中相当常见。

另需注意，由于项目不受 GFA 统一计算指引约束，空调外机平台（AC ledge）被计入单位面积。 

接着来看 4 卧室示范单位。 

此户型有两种选择，面积均为 1,249 平方英尺，但动线风格不同：一种由玄关直接入客厅，另一种由厨房入内。 

示范单位为“先入客厅”的版本，形成从厨房至阳台的环形动线。这种设置与 The Continuum 的部分 3 卧室布局有几分相似，适合喜欢待客、也希望客厅明亮通透的住户。

需要注意的是，这个面积段的单位并无玄关较少见。靠近干式厨房的 WC 亦可在需要时充当盥洗室。

方正的开放式布局兼具灵活性，但杂物间紧邻卧室的位置，未必人人喜欢。好在 Bagnall Haus 未采用 PPVC，大多数非承重墙（除特别注明外）可拆改，便于自定义空间。

另外，值得留意的是建议餐区的位置与尺度。 

从图面看或显紧凑，似乎会侵占走廊，但示范单位实景可轻松放入 6-8 人餐桌（抱歉，这里没有照片！）。 

不过，需要说明的是，此次室内设计采用了卡座形式，未必人人适合。若偏好传统餐桌椅，选择更为紧凑的家具会更务实；或者，也可考虑将餐桌移至阳台，换取更宽敞的客厅。

Bagnall Haus 起始价格 

以下为 Bagnall Haus 的起始价格： 

Roxy-Pacific 于 2023 年 2 月以 $115.28 million 成功收购 Bagnall Court 集体出售，折合土地单价 $1,106 PSF PPR。作一对照，附近的 The Straits at Joo Chiat——一个 19,474 平方英尺的永久地契地块——早在 2015 年以 $21.5 million 成交（或 $1,104 PSF PPR）。 

数字相差并不悬殊，但发展商显然不会彼此“内耗”价格。

另一方面，市场也在关注即将推出、位于第 15 区 East Coast Road 的 Arina East Residences，同样是 107 个单位的精品型项目。尽管体量相近，但相似性也仅止于此——Tanjong Rhu 与 Bagnall Haus 所在更悠闲的第 16 区，完全是两种不同的语境。最终两者会如何对比，仍值得观察。

若想了解 Bagnall Haus 的定位，以下将其起始价格与市场其他已知新盘价格作一比照。 

1 卧室新盘替代选择 

2 卧室新盘替代选择 

3 卧室新盘替代选择

4 卧室新盘替代选择 

5 卧室新盘替代选择 

Bagnall Haus 的较低入门价确实是显著卖点。考虑到其永久地契、临近 MRT 以及单位面积的组合，对比当下其他新盘，性价比不俗。

多数户型在同类中更为亲民，尤其是考虑到许多可比项目为 99 年地契，且距 MRT 与配套更远。

以 1 卧室为例，Bagnall Haus 的入场价仅次于 Kassia；不过，后者虽为永久地契，距 Tampines East MRT 步行约 14 分钟，且附近缺少即刻可达的超市或餐饮。至于 5 卧室，尽管定价偏高，但提供永久地契、且少见地靠近 MRT 与日常便利设施，整体仍具一定竞争力。

归根结底，Bagnall Haus 适合希望在低密度区域内，兼具配套、MRT 站与具竞争力价格点的买家。

借势而起：毗邻 Bayshore 更新区域 

Source: URA 

Bayshore 的重振规划可谓雄心勃勃——尽管 Bagnall Haus 技术上不在 Bayshore 范围内，但同属第 16 区，难免会共享利好预期。Bayshore 位于填海形成的 60 公顷土地上，未来将为本区带来 10,000 套新住宅，其中 7,000 套为公共住房。

为承接新增人口，一系列基础设施亦在规划中。可想象清晨慢跑或周末野餐的绿意公园，以及“少车化”的城市设计。其核心将是 Bayshore Drive——一条充满活力的新轴线，两侧将林立商铺、餐饮、超市及其他日常所需。

当下的镁光灯或许聚焦在 Bayshore，但这些规划在未来几年内，亦有望抬升更广义的第 16 区整体吸引力。

总结 

总的来说，Bagnall Haus 确实伴随买家在考虑精品项目时常见的几项顾虑。

其一，景观受限，多数单位面向低层邻居，或带来一定“包围感”。此外，管理费较高，且缺乏大型项目那样的丰富配套。

再者，地段对习惯居于更中心区域的人来说，或显偏远；若往东部以外的地点，通勤时间会更长。

话虽如此，Bagnall Haus 仅 113 户，本就不是要取悦所有人的项目。

如果你愿意忽略这些局限，与当下其他精品新盘相比，你会发现它具备步行可达 MRT、永久地契（虽然周边也有若干同类选择）以及相对更宽绰的单位面积——同时维持更低（也更易消化）的入门价格。

步行范围内也有一定配套，例如 Bedok Food Centre 与 Eastwood Centre 的 Cold Storage。

同时，Bayshore 的更新亦值得关注，长期或提升区域吸引力。作为该地带 15 年来的唯一新盘，且周边不少公寓已步入成熟，Bagnall Haus 或将吸引未来在社区内“以旧换新”的住户——当然，这也要看下一批第 16 区新盘何时登场。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。