大巴窑8年来首个新公寓：关于777户The Orie，你需要了解的要点

正如我们在近几次久未有新盘的区域所见，一旦有新盘推出，确实能激发出被压抑的需求（参见 Chuan Park，Norwood Grand）。

这一趋势预计将在 The Orie（位于大巴窑的新推公寓）上重演。作为新加坡最成熟的市镇之一，大巴窑在过去8年鲜有新增公寓供应，使此次推盘对潜在自住者尤具吸引力。凭借优越地段、完善配套与便捷联通性，The Orie 有望同时吸引投资者与自住买家。

但这一热度是否名副其实？以下是目前我们所掌握的 The Orie 的卖点，以及它为何在市场上引发关注。

The Orie 项目概况

The Orie 由 Frasers Property、City Developments Limited (CDL) 与 Sekisui House 联合开发，为租赁地契、共777户的公寓项目。整体由2栋组成，每栋40层，占地面积合计 169,458 平方英尺。项目位于 Lorong 1 Toa Payoh，毗邻 Gem Residences，归属 RCR（第12区）。 

CDL 与 Frasers 在新加坡都是耳熟能详的开发商，参与过多项高端项目。CDL 以 South Beach Residences 带动了第7区的重大转型；Frasers Property 则曾开发 8@Mount Sophia 及 Riviere。 

对本地买家或许稍显陌生的是 Sekisui House，这是一家日本开发商。但他们并非新人，过往项目包括 Hillsta 与 One Holland Village Residences。 

The Orie 的户型以小面积为主，一卧、两卧及较小型（三卧约 850 平方英尺）共占约60%。这些小户型的数量相当平均，各类约有 77 或 78 套。

其余40%为三至五卧，其中部分较大的三卧提供双钥匙布局：

户型配比确实暗示一定的租赁取向

小户型占比较高，加之提供双钥匙单位，使其对房东而言具备可行性。以其地段而言，这也说得通：距 Orchard 仅4站，且位于RCR，驱车前往CBD亦很便捷。 

不过，项目亦提供数量可观、面积在 1,000+ 平方英尺的家庭型单位，因此无论自住或投资出租都能兼顾。 

从平面图可见，许多户型采用较新的“哑铃式”布局：以客餐厅为房间之间的连接点，减少低效走道空间。本项目亦属GFA统一规范之后推出，避免了大空调机位、花槽等浪费面积的设计。 

需注意，双钥匙单位为并排配置，而非上下两层，这也更适合多代同堂家庭（无需为谁要爬楼回家而烦恼）。副钥匙套间被整齐地安置在一端，并配有独立的简易备餐区。 

每个单位均预装智能家居系统，可通过手机App控制空调、灯光、设施预约等。这些都是当今新盘的标配，称得上应有尽有，并无特别之处可额外一提。

在配套方面，可预期为完整设施组合，含会所、健身房、多个泳池等。不过网球场仅设1座，以777户而言或许稍显吃紧，但以当下市场标准来看已相当不错。 

The Orie 预计TOP为 2028 年。 

The Orie 的位置

The Orie 的地块来自 2023年11月 的 GLS 招标，中标价为 $968 million，折合约 $1,360 psf。当时这是该片区近约8年来首块GLS地。根据目前所闻，开价预计介于 $2,700 至 $2,800 psf。此刻尚难断言是否具吸引力，待接下来数周有更多细节，我们将再进行全面的价格评析。

无论如何，若你在 2016 年看过盘，或会记得隔壁的 Gem Residences 也因地段而表现不俗；其在VIP预览阶段便已 售出一半单位（当时介于 $1,279 至 $1,551 psf）。

Gem Residences 近期成交

除已于 2019 年竣工的 Gem Residences 外，此处主要公寓还包括 Trevista、Trellis Towers 与 Oleander。它们年代更久，分别于 2011、2000 与 1998 年落成。由此可见，大巴窑已有相当一段时间未有新盘入市，销售或将受益于被压抑的需求。

附近公寓近期成交

The Orie 是距 Braddell MRT（NSL）最近的公寓之一，往北一站即达 Bishan，反方向一站则至 Toa Payoh。居民可轻松到达 Bishan 的大型商场 Junction-8 Mall，以及 Toa Payoh 的 HDB Hub（设有超市、食肆、银行分行等）；而 Orchard 也仅相距四站。

周边HDB社区也历史悠久、配套成熟：除常见的咖啡店与综合零售外，往 Toa Payoh Lorong 4 方向还有一家 NTUC。 

学区亦是家长关注的亮点：CHIJ Primary、First Toa Payoh Primary、Pei Chun、Beatty Secondary 与 Keng Cheng 均在一公里范围内。 

另请注意，附近疑似有宗教场所（寺庙）。 

最后，据悉车停车位约 627 个——虽未达到1:1，但考虑到小户型比例与地段便利性，这一配置已相当合理。另将预留 19 个电动车位，相较当下多数新盘仅提供 2 或 3 个而言，数量十分可观。

对HDB升级者而言，这是良好的承接客源区 

大巴窑以诞生“百万组屋”而闻名。例如今年1月，转售价最高的组屋为毗邻 The Orie 的 The Peak @ Toa Payoh（139A Lorong 1 Toa Payoh），成交价为 $1.57 million。 

HDB 升级者往往偏好熟悉地段附近的公寓。因此，即便 The Orie 的定价更接近豪华级别，预计需求仍会强劲：具备相应购买力、能够完成“跃迁”的潜在升级者并不在少数。 

这也利好其未来转售价值：凭借相较周边转售公寓更新的楼龄，以及大巴窑区域内私宅（非有地）供给相对稀缺的特点，项目有望在后续持续吸引升级者。 

总体而言，这属于“地段自带销售力”的项目。它大概率会是RCR中价位较高的选择之一，但一分钱一分货：可便捷触达 Bishan 与 Toa Payoh 两大热点节点，若选择出租也相对容易；同时凭借楼龄优势，与周边竞品形成明显区隔（除去最近的对手 Gem Residences）。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。