新加坡对中国房地产开发商态度的变化

当中国开发商初入新加坡市场时，外界存在一定的怀疑。更雪上加霜的是，在2017年的集体出售热潮期间，中国开发商被大量指责为推高房价的肇因（不过如果你细读该报道，会发现中国开发商的项目整体上比本地项目更便宜）。 

但截至2024年，市场观感已逐步转变：从将中国开发商视为外来“搅局者”，到如今成为我们建筑环境的日常一部分。以下是来自一线的一些观察：

2017年的初始负面情绪

2017年出现了一波集体出售浪潮，主要由中国开发商通过收购现有物业或参与地块销售所推动。虽然这一趋势的确切起点难以界定，但市场最初的关注来自 Cushman & Wakefield 的一份报告，显示地价较五年前成交的地块上涨了约 29 per cent。 

当时更有一宗破纪录的交易作为注脚；中国开发商 Logan Property 和 Nanshan Group 以 $1.003 billion 竞得 Stirling Road 一幅地块（即今日的 Stirling Residences）。这是住宅用地首次突破 $1 billion 关口。 

正如以上链接所示，中国开发商的积极竞价也令本地开发商感到压力，被迫提高自身报价；而在这一切之中，一个问题尤为突出：

在地价如此高企之下，开发商的利润空间还能有多大？ 

据一线反馈，当 Logan Property 向媒体表示： 

“公司已进行了详尽的投资分析，才提出该报价……（我们认为）项目是有利可图的，并满足公司的内部利润率与内部收益率目标。”

在这样的时间点对预期利润保持缄默并不走运，这番话也助长了不少猜测：开发商如何能在创纪录的地价下，仍保持健康的利润？最直接的负面联想，便是采用更廉价的材料、在质量上作出妥协。 

与此同时，撇开对质量的疑虑，买家也因另一点对中国开发商心生不满：他们看到地价屡创新高，遂将房价上涨归咎于中国开发商的涌入。不过，前文链接的 CNA 报道也提示，这或许并不完全准确，因为中国开发商项目整体定价更低。 

（顺带一提，同年在邻近的澳大利亚房地产市场也出现了类似的担忧与反感）。 

Kingsford Huray 的波折

多数关于“质量不佳”的预期并未成真。唯一较为明显的波折出现在 Kingsford Huray 身上，其违反了部分规定；我们在这篇文章中有所提及。 

Kingsford Waterbay 的问题导致 Normanton Park 被处以禁售许可证。雪上加霜的是，市场上还曾流传传闻称——由于开发商面临更紧的时间框架——Normanton Park 的施工可能会被赶工，从而在后续暴露更多问题。 不过，鉴于禁售许可证也意味着其工程质量将面对更严格的审查，这一额外的保障似乎也在有限销售期内支撑了强劲的销售表现。

然而截至2024年，中国开发商已基本摆脱“质量较差”的名声

我们来看看近年的若干项目，了解其中一些的表现。需注意，我们并非主张这些项目更赚钱，或优于本地开发商——而是强调，如今市场已不再过分在意开发商的来源。

以Stirling Residences为例，这个引发最初争议的项目。尽管此前存在上述疑虑，且早期也有关于工艺的投诉，但该项目的表现相当不错：

根据 Square Foot Research 的数据，价格已从平均 $1,764 psf 上涨至今日的 $2,259 psf；且该项目录得 152 宗盈利交易、零亏损的完美纪录。

与第 3 区（Stirling Residences 所在）以外的项目相比，我们也能看到从 $1,481 到 $1,915 psf 的类似增长趋势——约 29 per cent 的涨幅，与 Stirling Residences 的表现相仿。

接着看 Kingsford Waterbay，这个曾因做工问题遭遇投诉的项目，表现同样不俗： 

Waterbay 的价格从平均 $1,166 psf 升至 $1,374 psf，录得 231 宗盈利交易与 29 宗亏损交易。 

尽管曾有禁售许可证，Normanton Park 在销售期内多次成为热销项目，例如在2021 年上半年（当然，这也与其为超大型项目有关）。 

Normanton Park 刚于去年落成，因此转售纪录尚不多（仅有 2 宗盈利成交、无亏损）。但从开发商销售期看，最早开盘阶段的平均价约为 $1,763 psf，至后期上升至约 $1,871 psf。 

我们也注意到，已记录的转售交易（仅 2 宗）约为 $2,144 psf。 

可能是本地最为人熟知的中国开发商 Qingjian，自 1999 年起便活跃于市场——他们曾开发多项 EC 与 DBSS 项目，如Natura Loft。不幸的是，部分 DBSS 公寓曾因缺陷问题而声名不佳，尽管这一点如今正逐渐被忽略。 

因此，当 Qingjian 进入私宅市场时，关于质量的担忧随之而来。然而，如今市场上的佼佼者之一——Jadescape——正是由 Qingjian 打造；该项目的需求与价格表现显著：

价格已从平均 $1,664 psf 升至 $2,193 psf，且 Jadescape 以 97 宗盈利、零亏损的完美纪录收官。事实上，一位卖家近期获利 $1.1 million——从我们在一线听到的反馈看，该项目口碑颇佳。

CCDC（China-based CSC Land Group 的一个分支）早已以非住宅开发闻名；例如曾建设 Singapore General Hospital。但其首批重要住宅项目之一 Twin VEW 的表现亦不俗：

价格从平均 $1,405 psf 上涨至今日的 $1,747 psf；并录得 80 宗盈利交易、零亏损的完美纪录。 

从一线反馈来看，买家已不太担心中国开发商项目的质量

中介表示，如今很少有购房者再纠结开发商是本地还是中国背景；从市场对 Jadescape、Normanton Park 等项目的反应来看，这对他们而言并非大问题。 

尽管我们没有硬性数据来佐证，但多位买家与经纪向我们反映，近期一批已交付的新盘中，部分中国开发商的整体交付质量，似乎优于若干本地项目。

一位中介指出，在长堤彼岸（部分由于Forest City 事件），中国开发商或许仍面临怀疑；倘若类似事件在新加坡上演，中国开发商的市场接纳度门槛可能会更高。 

尽管如此，在本地语境中，大多数新加坡人已不再对中国开发商格外戒备；加之中国当前房地产市场的动荡，我们也不太可能再见到一波疯狂的集体出售潮，令买方市场再度恐慌。看来，中国开发商已逐步融入本地版图之中。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。