Parktown Residence、Lentor Central Residences，以及更早前的 Emerald of Katong 的快速去化，抬高了市场预期。不少市场观察者因此推测，Bloomsbury Residences 和 One Marina Gardens（OMG）也会复制相似的热度。毕竟，两者的推盘都将自身定位为“先行者”，这也呼应了 Parktown 的主要优势。然而，本次销售表现——直白地说——更趋于一般。到目前为止，这对市场意味着什么？
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Bloomsbury 与 OMG 销售概况
OMG 在开盘周末售出 38 per cent，平均成交价约 $2,953 psf。Bloomsbury Residence 的成交比例略高于 25 per cent，均价为 $2,474 psf。供参考，据一线经纪反映，多数新盘至今的理想表现是在开盘周末去化约 60 to 70 per cent。
话虽如此，市场也早有预期，这两起新盘的去化速度可能会较慢，原因详见下文。
经纪表示，OMG 成交的主力为一卧与两卧；而 Bloomsbury 的成交中，两卧约占 70 per cent（需注意 Bloomsbury 并无一卧）。此外，Bloomsbury 还成交了一套六卧顶层公寓，据报成交价达 $2,700 psf。
考虑到低总价，小户型率先去化也并不意外：OMG 的一卧约 $1.2 million，Bloomsbury 的两卧约 $1.37 million。不过，这与近期如 Orie 等项目有所不同；在 Orie，三卧 与两卧更受青睐；而在 Parktown Residence，82 per cent 的三卧也在开盘即售出。
这与近期的成功案例形成鲜明对比：Parktown Residence（开盘周末去化 87 per cent）、Lentor Central Residences（开盘周末去化 93.3 per cent），以及 Emerald of Katong（开盘去化 99 per cent）。
对于 Lentor Central Residences 与 Emerald of Katong，这可以归因于前者的出色户型设计（Lentor），以及后者相较周边新盘更低的定价（Emerald）。但 Parktown Residence 与 Bloomsbury 和 OMG 的处境颇为相似：其主打“先发优势”。
以 OMG 为例，它是 Marina South 的首个住宅项目（详见这里），也是该区 16 个住宅地块中的第一个。我们也指出，Bloomsbury 是迄今为止 One-North 的最大体量；尽管 One-North 也有其他公寓，但大多体量较小，配套相对有限。因此，严格来说，将这些项目称为“先行者”并非噱头，它们的确符合条件。只是与 Parktown Residence 获得的强烈市场回应不同，本次买家反应并不算热烈。
那么，导致开盘去化较慢的原因是什么？
这些项目面临的一些主要阻力包括：
1. 关于 Bloomsbury 的 MRT 可达性担忧
Bloomsbury Residences 步行范围内没有便捷的 MRT 站。虽有巴士接驳，但对于不驾车的家庭型买家而言，这可能是个顾虑。因此，尽管 Bloomsbury 明显更偏向自住属性而非出租，这也可能影响到打算部分或全部出租的买家。
对于 OMG，这方面的问题要小得多，其可直接连通 Marina South MRT 站（TEL）。尽管该站尚未运营，但已建成——只是要待周边入住人口达到一定规模后才会启用。
2. OMG 起步略早
OMG 的入场非常早，周边支撑要素甚至少于 Lentor Central Residences（后者至少有有利于销售的有地社区）。尽管位于 Marina 区域，但作为整体概念的 Marina South“10-minute neighbourhood”才刚刚起步。
对于追求即刻便利性的买家而言——对核心区买家来说这并不过分——等待并非总是容易接受。
3. 过渡期地价与价格感知
整体定价被普遍认为“昂贵”。不过需要指出的是，Bloomsbury Residences 实际上平均而言比 ELTA 还略低。这种感知也可能与买家更关注每平方英尺价格有关——受 GFA 统筹规则影响，新项目需剔除如空调外机平台等面积，更不利于“psf”这一指标的横向对比。
不过，有经纪也向我们点出 OMG 的另一项因素：更高的土地成本。他回顾了过去的一个情形：2016/2017 年的地价低于 2018 年。当时在 2018 年推出的项目更难销售（例如 Florence Residences、Dairy Farm Residences 和 Woodleigh Residences，后者甚至下调价格）。OMG 或许正受到类似影响——其地块于 2023 年 6 月以 $1,402 psf 取得。
这在 Marina South 区域创下新高：要知道就在此前不久的 2021 年，Marina View 地块的成交价也不过 $1,379 psf。
更广泛来看，2024 年政府暂停了此前地供的加速步伐。在暂停的同时，市场上推出了更多高价值（即更昂贵）的地块。与此同时，发展商也在回避 en-bloc 市场；这些因素共同推升了部分近期新盘的土地成本。
同一位经纪也认为，一旦近期的 Bayshore 地块开发并推出，OMG 甚至可能显得便宜（Bayshore 项目的起步价预计为 $2,500 至 $2,600 psf）。不过在当下，市场对 OMG 的印象仍是价格偏高；再加上 Marina 长期与高端外籍租户及海外买家联系紧密，这种感知并未得到缓解。
至于 Bloomsbury Residences，仍在成形中的 One-North 对自住买家的吸引力更为“小众”；而其较大、带溢价户型的高总价（见上文链接评测）在当下也可能更具挑战。
4. 推盘时点与关税消息重叠
美中在升级的贸易战中相继宣布关税，正与这两个项目的开盘时间重合。无论是媒体信息还是一线反馈，都有人将买家转趋谨慎、延后决策归因于此。
此说法不无可能，但我们暂无办法验证。一些经纪对此持保留意见，指出在 Parktown、Lentor Central、ELTA 等项目推出时，市场同样对宏观经济有所担忧，但这些项目依然有不俗表现。
5. 前期“消化量大”后的余波
去化放缓的原因，很可能正是此前的高去化。如前所述，年内多数待推新盘（约 22 当中有 14）集中于高价位的 CCR。
对持续关注市场的买家而言，他们清楚像 ELTA、Parktown、Aurelle at Tampines 等，属于少数不在 CCR 内、因此相对更可负担的项目。这部分买家或已提前入市，致使后续总价更高的新盘关注度相对有限。
随着今年陆续有更多项目进入 CCR，我们或许还会看到更多开盘周末去化偏慢的情形。这也是市场观察者此前预期 OMG 与 Bloomsbury 去化会较慢的另一重原因；总体而言，结果与预期大体一致。
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