| 项目 | Sims Urban Oasis | 地区 | 14 |
| 地址 | Sims Drive | 产权 | 99年租赁权 |
| 占地面积 | 257,164 平方英尺 | 单位数量 | 1,024 |
| 开发商 | Guocoland | TOP | 2017 |
如果你经常走 PIE，高速旁这座棕橙相间的庞然大物，你多半早就注意到了。
由 Guocoland 开发，这是一座总价门槛较高的公寓，共有 1,024 个单位，分布在足有 257,164 平方英尺的土地上。
由 8 栋 15、18 与 19 层的住宅塔楼组成，下方设有 7 个独立商业单位（含托儿中心）。
作为周边唯一的公寓项目，且距离 Aljunied MRT 很近，这里有着稳健的租户需求（换言之：投资属性不俗）——尽管周围的 HDB 楼栋与轻工业大楼在一定程度上削弱了项目的“独享感”。
屋顶配套、便捷的交通以及极佳的餐饮选择，为该区域再添魅力；而项目也尽力与这里小户型较高的总价门槛相匹配。
Sims Urban Oasis 值不值得这个价？
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Sims Urban Oasis 深度导览
| 烧烤区 | 会所 | 上落客区 |
| 健身角 | 多功能室 | 健身房 |
| 标准泳池 | 电梯大堂 | 主入口 |
| 亭阁 | 24小时安保 | 网球场 |
| 嬉水池 |
与大多数超过 1,000 个单位的公寓一样，车库往往会让人感觉规模庞大、容易迷路——停车位数目之多，确实容易让人无所适从。
即便如此，本项目也只为约 80% 的单位配置了车位（820 个停车位）。
如你所见，即便没有做到车位与单位一一对应，也依然有足够的空间。鉴于超过 60% 的单位为 1 至 2 卧的小户型，不难预见其中不少会被出租。附近的 Aljunied MRT 也会降低居民对私家车的依赖。
这里的停车位并非全在地下——项目同时设有露天与多层停车。
每个电梯大堂都以醒目的亮橙色标注。虽然我个人并不偏爱这种配色，但在如此规模的车库里，确实更易识别。
会所可从车库直接进入，大堂以较深的色调装饰，与住宅楼体形成区分。
每栋楼都有需刷卡进入的独立大堂。以大众型项目而言，这里的大堂设计颇为时尚，还配有空调等舒适设施。
来到地面，是一处相当宽敞且有顶的迎宾/上落客区。考虑到这里不少单位或为出租，很多住户会依赖出租车或 Grab。所幸小区出口为双车道，即便接送频繁，车流也应尚可疏导。
等车之余，眼前暂时还能享有一片通透的视野。可惜这片绿意与相对的宁静，很快将被邻近即将开发的 Penrose 公寓打破。
项目入口处设有零售空间。但截至撰稿时仍未有商家进驻。
与多数其他大型项目不同，Sims Urban Oasis 的入口采用横贯整段入口宽度的玻璃屏障。尽管不算最具亲和力的迎宾形象，但确实能有效阻止闲杂人等不经意闯入。
客观而言，入口略显疏离、有些“办公楼既视感”，并不完全是回家的温馨感觉。
迎宾亭的设置也稍显奇怪。它是与主楼分离的独立结构，且与迎宾区并不相连——基本没有实质用途。
迎宾亭之后，是“家庭乐”50米泳池——不过我对这个“家庭乐”的命名略感疑惑。如果你觉得以 1,000 多个单位的体量来看，这个泳池略小，那就会高兴地发现：这其实只是四个泳池中的其一！
它当然比不上Parc Clematis 那样的“潟湖”规模，但两座 50米 标准泳池也绝非等闲！不仅长度够，宽度也相当可观。
泳池两侧都摆放了数量可观的躺椅。以泳池的长度来看，数量算是充足——尤其周末人气预计不低。
与更偏度假型的公寓相比，这里的池畔氛围自然无从类比，但以大众型的城市项目而言，已算相当不错。
除常规躺椅外，这里也配有池畔小亭（cabana）。
我一直很喜欢水上座席——四周流水环绕，氛围更显静谧。
这里的小亭数量并不多，“早到者得其利”。
在 50米 泳池尽头，是儿童池与游乐区。对孩子们而言，这里色彩鲜明，配有喷水装置与浅水池，可尽情玩乐。
更妙的是它与用餐亭毗邻——成为一体化的便利社交空间。
我喜欢这个用餐亭的几个原因：其一，有顶；其二，座位充足；其三，位置远离楼栋，可俯瞰（并不高的）Aljunied HDB 区域。
稍作一段，谈谈项目的外立面设计。依旧那句，我并不偏好橙色，但整体风格一致，而这抹亮色也赋予项目一定辨识度——远远望去即可认出。
各栋在地面层的出入也设有门禁。这里的安保较为严格——你的门卡仅可进入自家楼栋与共享设施。
回到项目入口处，这里有一片“冥想草坪”。有点像借鉴了 Apple 的命名方式——实际就是一片草地，而且略显斑驳。
虽然草坪未算精修，但这在一定程度上也是“友宠”社区的结果。相信养宠住户会喜欢这片开阔的活动空间。
儿童游乐场就在草坪旁。这里看不到常见的滑梯或秋千，显得与众不同——我无法替小朋友发言，但这个网状可攀爬球体看起来颇有趣味。
草坪前方是会所，内设多功能室、健身房与托儿中心。
设有室内休憩区。
外侧也提供更多座位。
健身房位于二层，可眺望家庭泳池。作为一名运动爱好者，我更希望健身房能设置在天空花园——景观会好得多。
就规模而言也略显不足。设备种类尚可，但以此体量的项目，期待会更高一些。
第二座泳池几乎是第一座的翻版——只是少了池畔小亭。如果家庭泳池在造型上有所变化，会更有层次；但同时也理解，他们在最初的平面布局上受限不少。
与第一座泳池一样，我很喜欢这侧面向开阔景观的下沉座位。
如果这座泳池能设置为成人专用，便于认真锻炼与保持安静就更好了。但现实中，大多数人还是会就近选择离自家最近的泳池。
关于 50米 标准泳池，能说的基本都说了。除非你一定要无边际泳池，否则多数人都会对这样的配置感到满意。
这侧泳池尽头同样设有用餐亭，只是没有儿童池。
它也有顶，空间较小，但氛围更显私密。
背面还有更多座位区与数个零售商铺。目前均尚未出租。
项目转角处设有一处有顶的休憩亭。如果你想要更私密的空间——这里或许最为合适。
地面层配套最后是网球场。可想而知，使用上将十分抢手——毕竟 1,000 多户仅共享一片球场。
压轴登场，住户可在顶层享受天空花园。居高临下，可尽揽 Aljunied 一带的景色。就近区位中，你将是数一数二的高点——视线完全无遮挡。
这里的泳池并非用于正经游泳，更适合倚水小憩、看日落放松身心。
若要在 Sims Urban Oasis 寻找终极私密的用餐之地——非这里莫属。相对安静，又可沉浸于美景——还有什么能比这更适合用餐？
天空花园不止于此，最远端还设有室外健身站。保持有顶设计也是明智之举，高处正午的阳光可谓“毫不留情”。
最后，转角处还有一处观景平台。
Sims Urban Oasis 区位评析
项目位于 Sims Drive 与 Aljunied Road 的交汇处，这个地段可谓一把双刃剑……喜欢便捷的人会心动，介意噪音的人则可能却步。
它正处于 Aljunied 高度成熟的生活圈中，邻近的 Paya Lebar 与 Geylang 片区在美食、采购与娱乐上可谓精彩纷呈。
话虽如此，紧邻后者名声相对复杂的几条街，对较为保守的买家而言或许会有所顾虑。
公共交通
| 公交站 | 途经巴士 | 与公寓距离(& 预计步行时间) |
| ‘Opp Blk 53’ | 64, 134, 137 | 140m, 2-min walk |
| ‘Sims Urban Oasis’ | 40, 62, 63, 64, 100, 125, 125A, 155, 158 | 260m, 3-min walk |
| ‘Aljunied Stn’ | 2, 2A, 13, 21, 26, 40, 51, 62, 63, 67, 80, 100, 137, 158, 158A, 853M | 600m, 8-min walk |
最近的 MRT： Aljunied MRT – 600m，8 分钟步行
你可能会惊讶，Aljunied MRT 距离市中心其实并不远。
到 CBD/Raffles Place MRT 仅 5 站（约 10 分钟车程），至 Orchard Road MRT 为 7 站（约 13 分钟车程），在 City Hall MRT 换线即可。
此外，Bugis MRT（可转乘 Downtown Line）仅 3 站，约 6 分钟即达。
Aljunied 巴士转换站也与 Aljunied MRT 同处一地——如上所示，接驳巴士线路非常丰富，出行便利。
私家交通
| 主要目的地 | 与公寓距离(& 预计高峰期车程) |
| CBD (Raffles Place) | 7km, 20-min drive |
| Orchard Road | 9.5km, 20-min drive |
| Suntec City | 4.2.km, 10-min drive |
| Changi Airport | 12.6km, 18-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 46.8km, 1hr drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (至 2030 年) | 4.8km, 15-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 18.2km, 30-min drive |
| Mapletree Business City | 15.7km, 27-min drive |
| Tuas Checkpoint | 36.1km, 40-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 25.6km, 35-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 21.5km, 30-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 24.9km, 30-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 12.4km, 20-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15.6km, 25-min drive |
*注意：车程以高峰时段估算
就近出入口：沿 Sims Drive 1 个出入口
总结：紧邻 Sims Drive、Aljunied Road 与 PIE（Aljunied Flyover）等主干道，意味着部分单位将承受不小的噪音干扰。高峰时段也易出现拥堵。不过对常用私家交通的人而言，路网连通与出行便利性也因此显著提升。
生活采买
| 超市名称 | 与公寓距离(& 预计步行时间) |
| FairPrice – Aljunied Avenue 2 | 1.1km, 13-min walk |
| Sheng Siong – Geylang Road | 1km, 13-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前班（1km 步行范围内） | 0 |
| 小学（3km 车程内） | 5 |
| 中学（3km 车程内） | 5 |
| 国际学校（3km 车程内） | 4 |
| 初级学院（5km 车程内） | 1 |
| 大学（5km 车程内） | 8 |
| 理工学院（10km 车程内） | 1 |
其他要点
- 临近宗教背景学校
最先想到的是 Geylang Methodist Primary & Secondary，两校距离公寓仅 400m（约 5 分钟步行）。
此外，车程 5km 范围内还有多所教会背景的优质学校，如 St. Margaret’s、St. Andrew’s 与 Canossa Catholic Primary 等。
- 地理位置相对中心
打开 Google Maps 搜索 Sims Urban Oasis，你会发现它距 CBD 其实并不远。尽管常往返市中心通勤的车主可能会被拥堵与过路费劝退（考虑到这里公共交通极其便捷），但了解它在地理意义上的“中心性”仍很有价值。
若要打个比方，这里可谓“东部的 Farrer Road”。
不同的是，这里临近的不是 Dempsey Hill/Tanglin 高尚住区，而是 East Coast Park 与众多实惠又出色的周边美食街区。
- 成熟社区
早在 1953 年（独立前），Aljunied 便有了最早的一批住宅区。多年发展下来，这里已成为娱乐、文化与（或许最重要的）美食的繁荣聚集地。
周边小市集与“藏身巷弄”的小咖啡馆，再加上实惠而多元的熟食选择，令这一区对全岛吃货充满吸引力，也为忙碌的居民提供了无与伦比的便利。
Sims Urban Oasis 开发与规划评析
以超过 250,000 平方英尺的占地来看，大家自然会期待丰富的配套——Guocoland 在这方面并未让人失望。
两座 50米 泳池与一座 20米 派对池（另有数个小型泳池）、一片网球场、众多休憩亭/小亭/甲板，再加上一整座天空花园，你会明白其中缘由。
整体并不过度堆砌、也无过度包装（不同于不少新项目爱起名分区），而是更为人性化、布局合理。
儿童游乐区远离主要公共配套，以确保双方的安宁与私密——这是良好空间规划/利用的范例。
但需注意，横跨 Aljunied Road 的人行天桥可俯瞰泳池，部分住户可能会对隐私有所顾虑。
此外，小区仅有单一车行出入口（连接繁忙的 Sims Drive），在高峰时段或显得受限，尤其考虑到这里超过 1,000 个单位——即便目前有相当一部分为租客群体。
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
| 一卧 | 172 | 441 sqft |
| 一卧 Loft 阁楼 | 120 | 463 – 484 sqft |
| 二卧 | 282 | 624 – 678 sqft |
| 二卧 Loft 阁楼 | 42 | 700 – 710 sqft |
| 二卧双钥匙 | 30 | 786 sqft |
| 三卧（紧凑型） | 18 | 818 – 829 sqft |
| 三卧 | 198 | 958 – 1,033 sqft |
| 三卧双钥匙 | 66 | 985 sqft |
| 四卧（紧凑型） | 30 | 990 sqft |
| 四卧 | 36 | 1,206 sqft |
| 四卧双钥匙 | 15 | 1,442 sqft |
| 五卧 | 15 | 1,722 sqft |
从前述各层级到专属的五卧选项，每一档都提供多种变体，足见开发商在 1,024 个单位的差异化上所下的功夫。
显而易见，小户型占比较大；同时 2–4 卧配备双钥匙选项，也再次体现了 Guocoland 对该项目租赁潜力的信心——而这也在某种程度上提升了仅有 15 套五卧的大单位的稀缺性。
从当前的租赁数据来看，他们的预判（如前文关于车位的判断）基本得到市场验证。
不过，总体而言 1–4 卧的面积偏小，最大户型分别为 484、786、1,033 与 1,422 平方英尺。
这里的五卧也未达到备受青睐的 2,000 平方英尺“门槛”。
Sims Urban Oasis 价格
价格拆解（首套房）
| 一卧 | 二卧 | 二卧双钥匙 | 三卧 | 三卧双钥匙 | 四卧 | 四卧双钥匙 | |
| 价格 | $759,402 | $919,776 | $1,127,124 | $1,444,664 | $1,494,245 | $1,767,996 | $2,170,210 |
| 25% 首付款 | $189,851 | $229,944 | $281,781 | $361,166 | $373,561 | $441,999 | $542,553 |
| 额外费用 | |||||||
| 买方印花税 | $17,382 | $22,193 | $29,685 | $42,387 | $44,370 | $55,320 | $71,408 |
| 法律费用 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| 估价费用 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| 盖印费 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| 总价 | $780,084 | $945,269 | $1,160,109 | $1,490,351 | $1,541,915 | $1,826,616 | $2,244,918 |
| 初始投入金额 | $210,533 | $255,437 | $314,766 | $406,853 | $421,231 | $500,619 | $617,261 |
| 投资回报 | |||||||
| 预计租金 | $1,985 | $2,496 | $2,751 | $3,353 | $3,448 | $4,221 | $5,047 |
| 租金回报率 | 3.05% | 3.17% | 2.85% | 2.70% | 2.68% | 2.77% | 2.70% |
价格（第二套房）
| 一卧 | 二卧 | 二卧双钥匙 | 三卧 | 三卧双钥匙 | 四卧 | 四卧双钥匙 | |
| 未计 ABSD 成本 | $780,084 | $945,269 | $1,160,109 | $1,490,351 | $1,541,915 | $1,826,616 | $2,244,918 |
| 加：ABSD (12%) | $91,128 | $110,373 | $135,255 | $173,360 | $179,309 | $212,160 | $260,425 |
| 含 ABSD 总价 | $871,212 | $1,055,642 | $1,295,364 | $1,663,710 | $1,721,224 | $2,038,775 | $2,505,344 |
| 初始投入金额 | $301,661 | $365,810 | $450,021 | $580,212 | $600,540 | $712,778 | $877,686 |
| 投资回报 | |||||||
| 预计租金 | $1,985 | $2,496 | $2,751 | $3,353 | $3,448 | $4,221 | $5,047 |
| 租金回报率 | 2.73% | 2.84% | 2.55% | 2.42% | 2.40% | 2.48% | 2.42% |
最佳 Stack
如前所述，对噪音敏感的买家，最好在高峰时段实地感受是否可接受。由于项目本身并不算很高，即便是最高楼层也难完全免于车流噪音的影响。
因此，我们会推荐选择靠低楼层的 Stack 60 或 Stack 18。这两列距离高速最远，且分别朝向东南与东北，可避开西晒。
如果你既想要景观又希望降低临路噪音，Stack 56 或许是更佳选择，可沿 Aljunied Road 朝向 MRT 望去，视野不错。
Sims Urban Oasis 价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格 (PSF) | 对比要点 |
| Sims Urban Oasis | 99年 | 2017 | $1,571 | |
| Central Grove | 99年 | 2001 | $1,001 | 更靠近 MRT |
| Tre Residences | 99年 | 2018 | $1,715 | 更靠近 MRT/项目年龄 |
| Centra Studios | Freehold | 2014 | $1,062 | 更靠近 MRT/产权 |
要为 Sims Urban Oasis 寻找“紧邻”的对标并不容易，原因很简单：它附近并没有同类项目。
当然，待旁边的 Penrose 建成后，情况将会改变。
现阶段，我们选取了数个“相对邻近”的公寓作对比，侧重于与 MRT 的距离、楼龄与产权。
单从数据上看，Centra Studios 似乎更具吸引力。它距 MRT 极近，量级上也有竞争力（尽管为永久产权），且楼龄较新。
但其短板在于缺少 Sims Urban Oasis 所拥有的丰富配套与大尺度用地——这点不可低估，我们在 Park Infinia @ Wee Nam 个案中已有所见。
值得一提的是，Central Grove 仅在 118,708 平方英尺的用地上布局 131 个单位，尽管楼龄更大、产权同为 99 年，其价格却与之相差无几。
再看“重量级”。
Tre Residences 于 2018 年 TOP，比 Sims Urban Oasis 晚一年。由于距离 Aljunied MRT 更近（220m，步行 3 分钟），其量级上平均 PSF 几乎比后者高出 $200 并不意外。
感兴趣的读者可知，Tre Residences 用地为 67,147 平方英尺，容纳 2 栋 17 层楼、共 250 个单位，容积率 2.8（Sims Urban Oasis 容积率：3.0），紧邻 Geylang Methodist Primary 与 Geylang East Public Library。
其位置远离 PIE，理论上噪音扰动更小；不过 Sims Urban Oasis 距主要民生设施点 Sims Vista 市场与熟食中心更近（步行 4 分钟 vs 9 分钟）。
升值分析
总的来说，与转售表现相比，Sims Urban Oasis 更以其租赁需求与回报著称（稍后我们还会提到）。
鉴于周边土地用途已被多元类型项目（从 HDB 到教育机构）较为充分地开发，未来几年内因“新项目落地”而带动的价格跃升不太可能突然出现。
此外，尽管多数新盘买家已过 SSD 期限，业主似乎并不急于出售。
因此，除非宏观经济/楼市出现意外，我们或难以看到价格的突然跳涨；不过，预计未来价格仍会持续上行，尽管节奏较为温和。
邻近的 Penrose 或带来小幅提振，同时也会为本区私宅租赁市场带来更多竞争。
另需注意，受车流噪音影响的单位并不少，因此位置更佳的“优选”单位，往往能获得更高定价，并在平均意义上有更好的升值表现。
就租赁数据而言，低档位（一卧与二卧）的回报率约为 3.2-3.4%。
对应数量分别为 292 套（一卧）与 354 套（二卧）。
其中约有 54 套（18.5%）与 47 套（13.3%）当前处于出租中。
我们的看法
3.3% 租金回报已属不错，特别是考虑到新加坡平均rental yield约为 2-2.8%。
再加上 200,000+ 平方英尺的宽裕空间（配套供应与布局到位）、距东侧相对中心的 Aljunied MRT 距离不远，以及紧邻设施齐全的 Sims Vista 市场与熟食中心——项目优势由此凸显。
尽管亮点不少，但也要注意：受临近三条主干道影响，公寓出入口在高峰期会较为拥堵且噪音不小；另外，受 3.0 容积率与高单位数影响，户型面积普遍偏小。
若你能将上述不足纳入考量并妥善取舍，Sims Urban Oasis 对自住或投资而言都相当有吸引力。
至于有人认为周边的 HDB 会削弱整体的“独享感”，我倒觉得，这反而从侧面凸显了居于此处人群的身份与品味。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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