正如一些读者所知，Stacked 常做的一件事，就是检验新加坡房地产市场中的常见说法。其中一种说法是：投资者——尤其是房东——若打算买入并出租这类单位，应当选择最小的一卧户型。面积更大的一卧，例如 1+Study，可能表现更差。但这背后的原因是什么？这是真的吗？我们查证如下：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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选择最小一卧户型的理论依据是什么？

其逻辑在于，从租户或未来买家的思维来看，一卧就是一卧，无论是否带有额外装饰。多出几平方英尺，或一个可以改成书房的角落，并不会改变这一点。 

high park residences floor plan

很多时候，这个额外的“书房”空间过小，难以被认真视作一间有实际价值的额外房间；而且由于其增值极为有限，租户与未来买家也很难因此愿意多付太多钱。对房东而言，这可能意味着 1+Study 单位在同一个项目中的租金收入与标准一卧几乎相当；尽管 1+Study 的总价更高。 

让我们看看是否如此：

标准一卧的涨幅更好吗？

在以下分析中，我们最初纳入了 114 个公寓项目。它们都同时包含一卧与 1+Study 户型。不过我们不能使用全部项目，因为需要确保既有一卧也有 1+Study 的成交记录，才能比较涨幅。

在符合条件的项目中，我们发现：

新购至转售交易：

项目无书房书房
ROI (%)成交量ROI (%)成交量哪个更好
JADESCAPE17.5%1913.3%3常规
MAYFAIR GARDENS9.9%17.7%4常规
MIDWOOD9.7%415.9%1书房
PARC ESTA20.7%2023.0%7书房
RIVERFRONT RESIDENCES27.2%117.1%3常规
SKY EVERTON8.3%112.9%1书房
STIRLING RESIDENCES19.1%1223.1%14书房
THE JOVELL19.1%414.8%3常规
THE M6.6%12.9%2常规
THE TAPESTRY13.5%2813.0%32常规
TREASURE AT TAMPINES18.4%1523.1%5书房
WHISTLER GRAND17.7%1116.6%11常规

其中有些项目的成交量过少（仅 1 套），难以下明确结论。但就我们所见，差异非常微小。

标准一卧的平均 ROI 为 17%，略高于 1+Study 的 16.3%。这在技术上算是标准一卧获胜，但 0.7 个百分点的差距几乎可以忽略不计。

Jadescape、Mayfair Gardens、Riverfront Residences、The Jovell、The M 与 The Tapestry 均显示标准一卧表现更好。

The Stirling Residences 37 facade

相反，Midwood、Parc Esta、Sky Everton、Stirling Residences 和 Treasure at Tampines 则是 1+Study 表现更佳。

至于 Whistler Grand，则没有明显赢家。 

若看新购至转售（sub sale）交易呢？

如果看“倒卖”的单位，也就是在项目取得 TOP 之前出售的单位，我们会看到以下结果：

项目无书房书房
ROI (%)成交量ROI (%)成交量哪个更好
THE M9.4%115.2%2书房
LEEDON GREEN11.8%14.5%2常规
THE FLORENCE RESIDENCES12.2%4417.3%10书房
STIRLING RESIDENCES13.0%423.9%2书房
AFFINITY AT SERANGOON13.0%5014.0%59书房
MAYFAIR GARDENS13.9%28.2%1常规
PARC ESTA16.2%3016.9%15书房
JADESCAPE16.2%724.0%1书房
KENT RIDGE HILL RESIDENCES17.1%1612.6%6常规
PARC KOMO17.5%214.9%1常规
RIVERFRONT RESIDENCES17.6%10415.8%49常规
TREASURE AT TAMPINES17.9%3721.9%9书房
THE JOVELL19.1%514.7%3常规
WHISTLER GRAND21.2%1014.6%3常规

这与新购至转售（resale）的结果一致。再次，标准一卧仅以一个很小、几乎可忽略的幅度领先（标准一卧为 16%，而带书房的一卧为 15.3%）。

这里并没有太多新意，但有一个有趣的点：Riverfront Residences 的交易数量最多，而标准一卧相较 1+Study 有着 1.8% 的显著优势。 

若看租金回报率呢？

在这个比较中，我们仅找到 7 个公寓项目，能够同时匹配 URA 的常规/书房单位租赁记录与转售成交记录。但我们仍尽所能，从中提炼一些信息：

项目1卧 常规1卧 常规 租金常规 回报率1卧 书房1卧 书房 租金书房 回报率价格差异回报率差异
PARC ESTA$980,699$3,5444.34%$1,181,333$3,6503.71%$200,634-0.63%
MIDWOOD$857,222$3,0254.23%$1,050,000$3,2063.66%$192,778-0.57%
STIRLING RESIDENCES$1,046,857$3,7134.26%$1,177,286$3,8653.94%$130,429-0.32%
THE JOVELL$709,500$2,6304.45%$804,000$2,8904.31%$94,500-0.14%
SKY EVERTON$1,308,000$4,1203.78%$1,370,000$4,2003.68%$62,000-0.10%
RIVERFRONT RESIDENCES$782,000$2,7924.28%$878,667$3,1004.23%$96,667-0.05%
THE TAPESTRY$768,357$2,8234.41%$808,081$3,0004.46%$39,7240.05%

从上表可见，常见的中介建议大体成立。常规一卧确实普遍拥有更高的租金回报率，回报率差异介于 -0.63% 至 +0.05%。多数情况下，常规单位优于其 1+Study 对应户型。

正如中介们常说的，租金收入并不会随着一卧面积的增加而同比例上升。看起来租户并未为（或者至少没有多太多）这点额外空间支付更高租金；但房东在购买时却的确要为其支付更多。 

由此，我们可以得出以下结论：

在涨幅方面，常规与 1+Study 的差异并不大。若你选择 1+Study，最好仅在你自己会享受这点额外空间的前提下这么做。不要指望它能帮助你日后卖出更高价格。 

至于出租，1+Study 的回报率几乎总是更低；只有当其总价与标准一卧非常接近时，两者的差距才会开始缩小。 

除了数字之外，1+Study 对租户而言也有点尴尬：它并非两卧，因此无法轻松多找一位室友分摊房租（否则会很不舒适）。同时，当同一项目里有更便宜的标准一卧时，你也很难说服潜在租户多付太多钱。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文