为何2026年部分新盘公寓销售率超90%——而另一些却滞后
April 2, 2026
今年第一季度的新盘市场表现亮眼,部分项目销售成绩尤为突出,整体动能强劲,预计在接下来数个月仍将延续。
总体而言,今年前三个月共推出六个私人住宅新盘,包括两个EC、两个综合体项目以及两个公寓项目。
已推出的新项目包括 Coastal Cabana(EC,748套)、Nara Residences(540套)、Newport Residences(综合体,246套)、River Modern(455套)、Rivelle Tampines(EC,572套)以及 Pinery Residences(综合体,588套公寓)。
总体上,这些项目为市场带来逾3,100套新的私人住房(含EC),购房需求与新增供应基本匹配,示范单位到访量高,转化为认购日的高去化率。
从我们对今年迄今一手市场的观察,销售数据与买家情绪清楚表明:开发商所采取的策略——推出相对更小的户型,并通过更高效的平面设计以控制总价——整体上已见成效。
今年以来,不同区域与地段的新盘各有侧重,面向广泛的本地买家群体。在 Core Central Region (CCR),Newport Residences 与 River Modern 的推出,为向往市中心生活的买家提供了新的机会。
与此同时,在郊区(即 Outside Central Region (OCR)),诸如 Narra Residences 与 Pinery Residences 等新盘为HDB升级族进入私人住宅领域铺路。EC板块尤为活跃,Rivelle Tampines 与 Coastal Cabana 相继入市,部分满足了本地自住者对新EC的巨大需求。
以下为截至目前这些项目的整体表现概览。
| 项目 | Coastal Cabana (EC) | Narra Residences | Newport Residences (mixed-use) | River Modern | Rivelle Tampines (EC) | Pinery Residences (mixed-use) |
| 位置 | Pasir Ris | Dairy Farm | Anson Road | River Valley | Tampines West | Tampines West |
| 平均价格 ($psf) | 1,734 | 2,148 | 3,370 | 3,266 | 1,893 | 2,546 |
| 已售单位 | 504 (67%) | 122 (23%) | 140 (57 %) | 410 (90%) | 529 (92.5%) | 544 (92.5%) |
| 起价 ($) | 1.4 million | 998,000 | 1.3 million | 1.55 million | 1.59 million | 1.49 million |

1. Newport Residences
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Newport Residences 是1Q2026在CCR入市的两大全新项目之一,其市场定位相当明晰:永久产权(近期CCR新盘多为99年地契),位于中央商务区,且起价低至 $1.3 million。
由 CDL 开发,该项目为原 Fuji Xerox Towers 的重建。全新的45层综合体涵盖豪华公寓、服务式公寓、甲级写字楼,以及一层的零售与餐饮裙楼。包括住宅在内的整个综合体称为 Newport Plaza。
住宅单元位于大楼高区,第23rd至第45th层。于1月31日-2月1日的周末开售时,项目售出140套,约占246套中的57%,平均成交价为 $3,370 psf。
尽管首周末销量少于上季度部分新盘的成绩,但对于高总价的CCR项目而言,这已是不错的表现。销售随后持续推进,依据4月2日上传的成交数据,项目至今已售出183套。
截至目前项目取得相对强劲的成绩与延续性的动能,或可归因于 CDL 采取的定价策略。
尽管首发 $PSF 较高,Newport Residences 的户型做得更为紧凑,从而保持了相对可控的入场总价。这扩大了潜在买家的池子,也与寻求在CBD内、易于出租的一卧中央地段公寓的投资者产生共鸣。
吸引更多人居住于CBD,是政府将中央商业区重塑为由居住与商业共同组成、并由生活配套与社区设施支撑的长期城市规划。
Newport Plaza 的开发将为CBD的渐进式转型贡献一环。不过这需要时间,我们的判断是,一些买家可能更倾向于观望其演变。

2. River Modern
River Modern 是1Q2026在CCR开售的另一新盘。项目位于 River Valley Green,与 Newport Residences 相比,其目标买家画像有所不同,销售结果也显著更强。
这是 GuocoLand 打造的临河项目,亦是开发商时隔近十年继2017年在 Robertson Quay 的 Martin Place 推出 Martin Modern 后,在该区域的第二个公寓项目。
River Modern 于3月7-8日周末开售,当日售出约410套,约占455套的90%,平均成交价为 $3,266 psf。
这一成绩主要归因于 River Modern 的定位与 River Valley 的买家基盘。该优质住宅板块位置居中,但更贴近生活配套,更适合家庭居住,且对自住者而言社区整体更为熟悉。
此外,River Modern 入市时,优质的 District 9 并无其他大型私人住宅项目在售,有助于其在初期销售期内集中吸引买家的关注。

3. Narra Residences
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与1Q2026新盘市场中的部分“抢眼选手”相比,540套的 Narra Residences 是OCR内相对较弱的新盘之一。
该项目由 Apex Asia 与 Santarli Realty 牵头的开发商财团联合开发,于1月31日-2月1日的周末开售——与 Newport Residences 同周。
位于 Dairy Farm Walk 的项目售出122套(23%),平均成交价为 $2,148 psf,入场价约从 $998,000 起。在我们看来,这样的去化在该片区并不罕见。Dairy Farm 周边的项目历来更偏向于平稳消化,而非开盘当周末的“爆发”。
根据4月2日下载的成交记录,项目累计售出共138套(25%),平均价格不变。
对部分买家而言,低于 $1 million 的起价具备吸引力;但也有人认为,考虑到周边部分项目的转售价位,其相对性价比并不突出。
Dairy Farm 片区的私人住宅需求多来自自住者,尤其是来自邻近 Bukit Panjang 与 Bukit Batok 的HDB升级族。Narra Residences 将本区的新盘价格标杆推至 $2,180 psf,这对部分在该区物色新盘的买家而言,或许难以接受。
自2023年以来,Narra Residences 已是 Dairy Farm/Bukit Panjang 一带推出的第5个新盘。其他项目包括 Dairy Farm Residences、The Botany at Dairy Farm 与 Hillhaven。
虽然 Narra Residences 并非定价失当,但在相对短时间内频繁推出新盘,难免带来供给“过饱和”的效应。选择越多,买家越不急于下定,这很可能也是该盘目前去化节奏较慢的原因之一。

4. Pinery Residences
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Pinery Residences 是上季度在OCR开售的另一新盘。该综合体由 Hoi Hup 与 Sunway MCL 联合开发,位于 Tampines West,并与 Downtown Line 的 Tampines West MRT 站直接连通。
Pinery Residences 亦以“已售占比”角度,与邻近的 Rivelle 并列成为1Q2026的畅销新盘。
Pinery Residences 于3月28-29日周末开售,售出544套,约占588套的92%,平均成交价为 $2,546 psf。价格区间从两卧 $1.49 million 至五卧 $3.71 million。
该销售成绩尤为突出之处在于,所有两卧户型均已售罄,三卧户型也几近被“扫空”。
异常强劲的销售主要归因于项目所处位置。Tampines 为成熟社区,需求稳固、配套完善,且公共交通网络发达。
尽管 Pinery Residences 并不位于 Tampines 的核心位置,但该区有直达 Tampines Central 的巴士连接,后者集聚多家商场与商业楼宇。作为东部区域中心,Tampines 亦是多数买家熟悉的社区:无需对区域反复权衡,许多人甚至在此成长。
其综合体属性亦增添吸引力,商场主力租户包括 Fairprice 超市与 Kopitiam 食阁。这些便利在一定程度上弥补了 Tampines West 相对有限的本地配套选择。
该盘的热销也与“时机”有关:Tampines 及周边多个社区在2026年有大量HDB组屋达到MOP,转化为对 Pinery Residences 等新盘的集中需求。
此外,邻近的EC——Rivelle Tampines——在 Pinery Residences 前一周开盘。该EC认购火爆,未中签或不符合资格的买家,或将目光转向了 Pinery Residences。

5. Rivelle Tampines (EC)
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Rivelle Tampines 是位于 Pinery Residences 对面的572套EC;若临街的私人综合体都能接近“售罄”水平,作为受补贴的EC,Rivelle 很难不交出相近的成绩。
我们也认为,Pinery Residences 的商业部分 Pinery Mall,以及与 Tampines West MRT 站的新连通,同样将惠及 Rivelle Tampines 的住户。
简言之,买家以EC的价格,享有同等的配套与便捷。
Rivelle Tampines 售出529套(93%),平均成交价为 $1,893 psf,入场价约从 $1.59 million 起。这一销售结果使其成为自2017年 Hundred Palms Residences 以来表现最强劲的EC首发。
除与私人住宅相比更为可负担的EC定价之外,Rivelle Tampines 亦受益于我们为 Pinery Residences 提及的同类优势:成熟、熟悉的居住城镇;今年庞大的HDB升级池;以及今年东部不预期再有其他EC开盘。
Rivelle Tampines 的余量很可能将很快售罄;而在 Pinery Residences 亦录得92.5%去化的情况下,买家的“退路”并不多——想要把握机会者需尽快行动。

6. Coastal Cabana (EC)
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Coastal Cabana 是2026年的首个EC新盘,为当季一手市场定下基调。入市时项目平均价为 $1,734 psf,入场价约从 $1.4 million 起;共售出504套,约占748套的67%。
Coastal Cabana 是1月份表现最好的项目,贡献了当月新盘销量约一半;但公允而言,其作为EC的属性,在受补贴的定价加持下,是推动需求的关键因素。
不过,Coastal Cabana 与 Rivelle Tampines 的差异突显了“位置”的重要性。Pasir Ris 自有其吸引力,但目前并未如 Tampines 般迎来大量达到MOP的组屋潮。因此,即便存在坚实的基础需求,销售节奏仍更为温和。Pasir Ris 虽也是成熟社区,但并无如 Tampines 般“区域中心”的红利。
这并不意味着 Coastal Cabana 产品力较弱;它只是没有像 Rivelle Tampines 那样,恰逢大量HDB升级族“过路”的时间窗口。
纵观1Q2026的六个新盘,整体一手市场呈现的是“韧性犹在、但买方更为挑选”的需求特征。
这已不同于后疫情时期那种“普遍热度”的新盘行情。当时受经济复苏与新盘供应充足的共同推动,多数新盘都录得强劲去化。
如今,买家在购房选择上更为挑剔,也更注重横向比较与信息把握。
CCR 仍将是变化最大的板块。本地买家更愿意探索在该区域置业的可能。位于核心区的开发商亦已看到,关键在于以“可接受的总价”策略推出产品;只要提供面积合理的户型,就更有机会争取到本地买家。
展望后市,随着买家越来越“懂行”,开发商的容错空间也会随之收紧,同样的趋势大概率还将延续。
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