Nava Grove 公寓评测：有竞争力的首发价格 + 80/20 景观设计

项目：	Nava Grove
地区：	21
地址：	38, 40, 42 Pine Grove
产权：	自 2024 年 February 起 99 年
单位数量：	552
停车位数量：	442 个车位
占地面积：	~269,552 平方英尺
开发商：	MCL Land 与 Sinarmas Land 的合资（JV）
TOP：	预计 2028

虽然 1974 年的 Beverly Mai（今日的 Tomlinson Heights）被普遍视为新加坡首个公寓项目，由一栋单塔楼与 48 个单位组成，但 Ulu Pandan 社区则可自豪地称拥有最早几座（占地广阔的）配套齐全公寓，设施包括网球场、泳池以及社区内零售店。 

过去公寓在新加坡还是新鲜事物，当时许多人仍居住在各类房屋里——从富裕者的洋房到普通民众的店屋与甘榜。自 1970 年代起，人们也逐步迁入 HDB 组屋。 

与此同时，诸如 DBS Land（今日的 Capitaland）等开发商也大胆推动私人公寓与更高密度居住，于 Ulu Pandan 推出标志性项目 Pandan Valley，并于 1977 年落成。事实上，其建筑师 Tan Cheng Siong 被称是以有地住宅的生活方式为蓝本进行设计：部分楼栋设有大露台，另一些则拥有跨多层的超大单位——你可以在这里观看一位住在 3 层、6,000 平方英尺公寓的住户采访。其 865,000 平方英尺的大型用地仅规划 660 个单位，配备网球场、游泳池、篮球场，甚至还有诊所与幼儿园。除 Pandan Valley 外，Ulu Pandan 区域内较早的公寓还包括 Ridgewood Condominium（建于 1981 年）以及当时的 HUDC Pine Grove（建于 1984 年），其占地接近 900,000 平方英尺！ 

既然你已经了解该区域的悠久历史，尤其是在现代新加坡推广公寓方面所扮演的角色，那么今天对 Nava Grove 的评测或许会更有感触。它是 Ulu Pandan 区域近 2 年内推出的第 2 个新盘——首个为其紧邻的邻居 Pinetree Hill，该项目在 2023 年 7 月的开盘周末以平均 $2,460 psf 售出 29% 的单位。两者皆为 GLS 地块，原址为 Nexus International School。

虽然 Nava Grove 的地块购入价比 Pinetree Hill 低 7%（$1,223 vs $1,318 psf ppr），但其受新的 GFA 协调规则所约束，即空调外机板不计入 Strata 面积，而 Pinetree Hill 则不受此限制。因此，得知 Nava Grove 将以 $2,224 psf 起步定价推出，着实令人惊喜，这明显低于 Pinetree Hill 开盘周末平均的 $2,460 psf。很显然，Nava Grove 在定价上采取了极具竞争力的策略，以期取得理想的开盘周末成绩！

Nava Grove 的指示性首发价格如下：

2 卧室（624 平方英尺） – from $1,388,000 ($2,224 psf) 

2 卧室 Premium（700 平方英尺） – from $1,568,000 ($2,240 psf)

2 卧室 + 书房（786 平方英尺） – from $1,888,000 ($2,402 psf)

3 卧室（947 平方英尺） – from $2,188,000 ($2,310 psf)

3 卧室 Premium（1,098 平方英尺）  – from $2,468,000 ($2,247 psf)

4 卧室（1,335 平方英尺） – from $2,988,000 ($2,238 psf)

4 卧室 双钥匙（1,464 平方英尺） – from $3,468,000 ($2,368 psf)

4 卧室 Premium + 私家电梯（1,550 平方英尺）  – from $3,588,000 ($2,314 psf)

5 卧室 Premium + 私家电梯（1,722 平方英尺） – from $3,988,000 ($2,315 psf)

众人目光现已聚焦 Nava Grove 的表现，话不多说，让我们直接进入 Insider Tour！ 

Nava Grove 内部导览

Nava Grove 的示范单位位于项目实际地点 Pine Grove 沿线，这是一条袋形道路，基本上只服务本路段住户，另有共用车路的公寓为 Pinetree Hill 以及 Pine Grove 的后门。示范单位设在项目现场一向更为理想，买家可第一时间观察交通与周边环境。值得一提的是，场地内有 6 棵保留树木将融入 Nava Grove，其中 2 棵位于 Arrival Plaza。因此，不妨在示范单位现场留意它们，想象交房拿钥匙时的实际景致！ 

项目名称的灵感来自“Nava”，这一词汇与新生与美感相关，同时也承接了合资伙伴在印尼成功推出的 Nava Park。至于“Grove”，则向 Pine Grove 区域致敬，强调繁茂景观与住户之间的连结。MCL Land 是本地资深开发商，近年的项目包括 Tembusu Grand、Piccadilly Grand 与 Leedon Green 等；而 Nava Grove 则是新加坡上市公司 Sinarmas Land 在新加坡的首个开发项目。

Nava Grove 由 3 栋 24 层住宅组成，提供 2 至 5 卧室户型。与新加坡其他新盘相比，Nava Grove 的优势在于对景观的重视，达成了备受推崇的 80/20 比例——即用地中少于 20% 用于住宅楼体，超过 80% 用于景观。这使其与 LIV@MB 与 Meyer Mansion 等项目处于同一档次。这一点或许常被低估，历来能自信主打此特征的项目在转售市场表现不俗（如 Principal Garden 或 Clavon）。我并不是说这就是唯一的原因，但当你亲身感受项目时，更容易理解它为何对自住买家具有吸引力。

话虽如此，它最接近、也可能是竞争最直接的邻居 Pinetree Hill 的比例更为惊人，达到 88% 对 12%。不过我认为，除非你非常执着，否则未必看得出明显差异。

否则，你可能只是心理作用罢了。也正因这令人印象深刻的比例，Nava Grove 各楼栋之间的楼距也相当可观。例如，38 与 42 栋之间的距离可达 82m，其余楼栋之间则收窄至 32–34m，这个楼距依然相当体面。 

Nava Grove 坐落于高低起伏的地势上，最低点约 ~11m（临 Ulu Pandan Road），最高点约 ~19m。这让楼栋相对道路具备天然抬升感，开发商亦选择将住宅进一步架高，2nd-floor 单位离地 12.6m。

简言之，最佳的 2nd-floor 单位相当于位于 Ulu Pandan Road 上方约 8–10 层的高度，既可远离尘土与噪音，又能最大化外部景观。顺带一提，Nava Grove 不设一楼花园单位与顶楼 Penthouse，这也让未来买卖双方的横向比较更为直观。

从建筑风格来看，如果你觉得 Nava Grove 与邻居 Pinetree Hill 有相同“基因”，我并不意外。两者皆为 3 座现代感塔楼、离地 12+m，且超过 80% 用地用于景观。虽由不同开发商推出、彼此竞争，但它们确有共通点——P&T Consultants 同为两者的建筑设计顾问。不得不说 P&T 的实力与说服力不俗，能拿下两宗比邻项目的设计！  

由于 Nava Grove 是两者中较晚推出的项目，具备“后发优势”，在整体设计上或有微调。因此若你细看，会发现其泳池与林间步道皆呈蜿蜒走势，呼应基地的历史文脉。与大多数新盘一样，Nava Grove 也强调绿色空间；就本案而言，这也反映其地段特性，邻近 Clementi 与 Dover Forest。  

项目主入口位于 Pine Grove。尽管私密性佳，但道路为单车道，旁接 Pandan Valley，再通往 Ulu Pandan Road。随着 Pinetree Hill 与 Nava Grove 额外增加约 1,000 个单位，且距离任一 MRT 站都有相当距离，我不免会思考未来这里的车流是否更易拥堵。

我喜欢到达广场的简约而精致的氛围。中央有层叠水景，回家时倍感宁静，中间镶刻 Nava Grove 标识，并以 2 棵保留树木为背景，提醒你 Pine Grove 的在地脉络。

如预期般设有有盖车道，岗亭就位于一旁。从这里可见 2 楼设有住户休息室，配备空调，以本项目的体量而言，算是偏高端的配置。 

从入口向右转即可到达地下停车场，38 与 42 栋各设 1 层，40 栋设 2 层。共提供 442 个车位（另有 4 个无障碍车位），约为总单位数的 80%。鉴于项目距离最近的 MRT 站并非步行可达，且超过 50% 的单位为 3 卧或以上，许多买家或会期待 1-to-1 的车位配比。话说回来，隔壁的 Pinetree Hill 车位配比相同，销售并未受太大影响——因此对此在意的买家或许也不必过分担心。

接着看看运动配套。Nava Grove 设有网球场——以当今新盘而言并非理所当然。以 552 个单位配置 1 个网球场，已好过像 Parc Esta 那样需与 1,399 个单位共享。网球场旁为多功能球场，你和朋友可体验 2024 的流行运动——pickleball。两者皆为下沉式设计，期望能减轻邻近单位所受的噪音影响。 

除球场外，健身房位于 40 栋的一层。面积近 900 sq ft，按照效果图预计配备 4 台跑步机、3 台动感单车与 2 张力量训练凳。若你偏好户外，也有一处外部平台供拉伸或放松训练。

顺带一提，Nava Grove 将各栋的一层用于安置配套——如健身房、儿童游乐室、多功能室等。这样可减少整体“堆砌感”，也无需额外独立建筑及其相应的 GFA。当然，Nava Grove 也设置了少量独立结构，我认为这是为增强项目辨识度、从同侪中脱颖而出——稍后再详述。

此外，园区内有多条泳池水系蜿蜒其间。前文提到，这也是向基地过往的水文元素致意。虽说若能把所有泳池连成连续水道会很酷，但我认为在实际使用上并不便利，毕竟住户需要在不同点位进出。 

主潟湖泳池长度为 50m，不规则自由形态带来多个凹角空间，安置了按摩池湾与池畔甲板。须知自由形态泳池的建造成本更高，因此我也欣赏开发商在此不落俗套的尝试。

靠近 Ulu Pandan Road 一侧，是以康养为主题的潟湖式水域区，设有无边际泳池、水疗区、按摩座椅与躺椅，附近还有浅水池与瑜伽/日光草坪。这里延续自由形态泳池的设计，以期令 Nava Grove 更具识别度。 

项目南侧的儿童泳池亦是同样思路，采用 S 形设计，旁设缓流河与戏水区。

儿童游乐场也设在此处，并与空调儿童游乐室（约 322 sq ft）相邻，紧靠戏水区。无论是庆生派对，或日常亲子活动，都可在同一处满足孩子的多样需求。我相信尤其是室内游乐室，在炎热或雨天会特别受欢迎。

至于“毛小孩”，虽说专属设施不多，但儿童泳池旁设有宠物草坪；此外也可善用园区内其他绿地，比如位于 stacks 11 至 14 前方的日光草坪，或 stacks 3 至 6 前方的推杆果岭。

说到标志性配套，尤其是对外可见的那些，沿 Ulu Pandan Road 一侧能看到不少。凭借基地的自然高差，它们呈悬挑姿态，视觉上更具戏剧性。

这 5 座独立结构均为社交凉亭，适合休闲小聚；不过真正具备实用功能的大概只有 1 座——BBQ 凉亭，可在此共享美食（对“轻奢露营”凉亭我就没那么确信其实用性了）。它们的共同点在于其抬升的高度，期望即便在此标高也能眺望对街绿意。

若想在更舒适的环境中宴请宾客，项目设有 2 间会所/功能室——其中一间靠近 Ulu Pandan Road，以便借景观之利。位于 2 楼、坐拥园林绿意的 forest dining room 面积约 500 sq ft，可容纳 12 人餐桌，并配备全套厨房电器。无论请私厨或举办 potluck 聚餐，都能满足需求。更棒的是，这里还有阳台，方便你接听电话或临窗赏景。与 forest dining room 毗邻的是媒体室，推测可供预约进行更佳的观影体验——大人用餐时，也许是安置孩子的好去处。 

Nava Grove 还设有第 2 间、更大的功能室，位置更靠近到达广场。该功能室面积约 742 sqft，同样提供 12 个座位，并额外配备沙发座，亦装有全套厨房电器，方便你举办派对。它也靠近儿童泳池与主潟湖泳池，若你想办池畔派对，这里或许更具“氛围感”。 

最后，项目还设有一处俯瞰主泳池的户外用餐凉亭。以本项目的单位数量而言，整体的餐叙/娱乐空间配置相当齐全，足以招待亲友。

再回到户外空间，项目西端被划为“森林区”，这也名副其实——原 GLS 地块所保留的 6 棵树中有 4 棵位于此处。

开发商打造了一条“forest walk”林间步道，延伸至 Ulu Pandan Road 侧门。该步道蜿蜒曲折，沿途设有多处可驻足静享的节点——你会在途中看到“swing pod”与“cocoon pod”等设施。

在步道的尽头，有一条供骑行者（及行人）使用的坡道，直接连通现有的行人天桥，方便你跨越至对面，前往附近的 Clementi Nature Trail 与 Rail Corridor。

这相当便利，因为你无需再爬上天桥即可从家门口直达——唯一的不足是通道并无上盖（出于 GFA 考量）。项目另一端（同样沿 Ulu Pandan Road）亦设侧门，可通往同侧的巴士站。 

至此内部导览告一段落，接下来我们走进示范单位！

Nava Grove – 2卧室+书房 Type BS（73 平方米/786 平方英尺）评测

Nava Grove 共规划 230 套2卧室单位，占整个项目的 42%。不出所料，这也是最主要的户型（注意，这里并没有1卧单位）。面积介于 624 至 786 平方英尺，与市场大致相当；需留意 Nava Grove 属于 GFA 统一化后推出的项目（即因不计入空调外机平台，面积看起来会更小）。

最小的户型仅配 1 间浴室，而示范单位（也是最大户型）则设有 2 间浴室和一间书房。所有户型的共通之处是“哑铃型”布局及一个独立储物空间。虽严格来说不算储物室（仅 1 平方米），但足以收纳熨衣板、扫地机器人等家居物品。所有单位公共区域铺设哑光米色瓷砖，卧室为乙烯基地板，层高为 2.77m。 

进入单位后你会发现，玄关宽度达 1.55m，相当宽裕。这样一来可增设鞋柜或收纳额外物品的柜体。

厨房虽非封闭式，但以壁龛形式形成相对独立的操作空间，若经常下厨，也更有助于将油烟与气味局限于其内。开发商将配备岩板台面与铝制挡板五金，包括挂钩架、置物层板与毛巾杆。Smeg 家电（烤箱、抽油烟机、冰箱与洗烘一体机）也将作为标配随交付。我认为 Smeg 比不少大众项目常见的 Electrolux 或 Bosch 又高一个台阶。 

若你留意到清单里少了点什么，你没看错——电磁炉灶面实际上被优雅地与岩板台面一体化隐藏。我很喜欢这种无缝的观感，也能为小厨房节省空间；不使用时即可当作台面。

据我所知，近期这是继 J’den 之后仅有的第 2 个采用该配置的项目。灶具来自新加坡品牌 Corten，其亦为 J’den 供货，并将为即将面市的另一处新盘供货。 

厨房旁设有 2 个内置柜，交房时将作为标配交付。其一为 DB 箱所在位置，其余层板与空间可用来收纳空调遥控器等杂物；另一处为 1 平方米的储物间——底部甚至预留缺口，便于扫地机器人进出作业并在此停放，同时也配备了电源插座以满足充电需求。

尽管面积不大，但开发商预留的这些空间胜在一体化程度高，避免了自行增设外凸柜体所带来的麻烦与不佳观感。 

来到客餐厅，这是一个连贯的空间，纵向约 5m、横向 2.8m，纵向被通往公用卧室的房门分隔。

在上述限制下，餐区更适合 4 人就座；若选用不那么笨重的椅子，容纳 6 人也可实现。整体上仍较受限，因为长凳所在的墙面同时包含通往书房与公用卧室的入口，因此餐桌长度需格外留意。

起居区的尺度与其他新盘大致相当。依旧谈不上宽裕，但可摆放 3 人位沙发、一张小茶几与纤薄电视柜；若不放茶几，体感会更开阔，但实用性会打折。 

开发商还会以随附件的形式为每个单位配备一台吊扇，供买家选择是否安装。这也是其推动环保、争取 Green Mark 认证的一部分。 

起居区旁为 5 平方米的阳台，对于 786 平方英尺的住宅而言尺度恰到好处——不大不小。鉴于其 2.8m 的宽度，可在此摆放一组小型座位区，用于日常用餐或喝咖啡。若身处高楼且景观良好，阳台的使用价值会更高。无论如何，多数人也会选择安装 ziptrak 以提升空间可用性。

如你所知，这是 2+Study 的布局，5 平方米的书房靠近厨房。它与公用卧室共用一间浴室，并采用“Jack-and-Jill”式双向出入。书房或许不足以放置客用床，但若从公共走道一侧封起入口，便可作为相邻卧室的步入式衣帽间使用。或者，若你物品较多，也可将其作为实用的储物间。当然，将其作为居家办公的设置——亦即其本来的用途——也是可行之选，就如示范单位由室内设计师所呈现的那样。

公用浴室（对公用卧室而言可视作套卫）面积为 5 平方米，采用 Jack-and-Jill 式双门设计，方便访客出入。

浴室材料为大规格瓷砖与更为时髦的“Kit-Kat”条砖的组合（用于淋浴间一侧）。前者意味着更少的勾缝线条，也就更易打理——这点我在自家正经历着“血与泪”的教训。浴室同样配备数个口碑良好的欧洲品牌产品，包括 Hansgrohe、Duravit 与 Geberit——这些均为常见于较高端物业的品牌。配置涵盖壁挂式坐便器、台盆、龙头与花洒。按预期，该浴室依赖机械通风。 

公用卧室面积 9 平方米，属市场常见水准。可摆放至 Queen 尺寸的床；但若选用 Super Single 或 Single，将在摆放床头柜或书桌方面更具灵活性。

由于空调外机平台位于房间一侧，此处仅为半高窗。2 扇推拉衣柜为开发商的标准配置。

主卧略大，为 11 平方米。我个人一直偏好更大的窗幅，既能提升景观，也显得更简洁。很高兴这正是 Nava Grove 的一项特色——主卧设有 1 扇大面积的固定窗。除此之外房间相对中规中矩——若计划摆放床头柜，还是以 Queen 床为宜，毕竟 11 平方米并不算大。 

同样配备常见的 2 扇衣柜（令人意外的是旁侧并未设配件侧柜）。

主浴面积为 6 平方米，同样无对外窗以进行自然通风。不过，配有 Hansgrohe 的顶喷与手持花洒两种淋浴方式；另配备 Duravit 的台盆与壁挂式坐便器，以及 Geberit 的水箱。这些均为在新加坡市场耕耘多年的成熟欧洲品牌。 

Nava Grove – 4卧室双钥匙 Type DK（136 平方米/1,464 平方英尺）评测

Nava Grove 共有 115 个4-Bedroom 户型，占整个项目的 21%。其中包括常规的 4 Bedroom 户型（1,335 平方英尺）、4 Bedroom Dual Key 户型（1,464 平方英尺——show flat）以及配备私家电梯的 4 Bedroom Premium 户型（1,550 平方英尺）。所有单位层高 2.77 米，公共区域地面为浅灰色地砖，卧室为乙烯基地板，均符合当前市场水准。 

尽管双钥匙户型的热度起起落落，近年仍有一些项目将其纳入产品线——例如我们想到的 Grand Dunman 与 Lentor Hills Residences 等。不论如何，它主要服务于小众买家群体，既可满足自住兼投资的考量，也可实现更清晰分隔的多代同堂居住空间。 

踏入单位，即有一个 6 平方米的入户玄关迎面而来。这在同类中算相当阔绰，对此有 2 种看法——要么它是一个宽敞的玄关，不仅第一印象良好，还能提供充足的鞋柜空间；要么它是你花了钱却可能被视为浪费的面积。作为潜在买家，这点留待你自行判断。 

先从左侧的 studio 单元说起。我估计该部分面积约为 275 平方英尺，因此最大化利用每一寸空间至关重要。 

进入后可见在干式厨房前有一排内置柜。别误会，这些柜子不是放鞋的，而是放衣物的。毕竟是 studio，空间会更紧凑。鉴于 6 平方米玄关提供了充裕位置，鞋子理应放在单位外侧。

干式厨房采用烧结石台面，从各个角度看都十分一体、无缝。Corten 的隐藏式电磁炉正是其妙处所在——在不牺牲美感的前提下兼顾功能性。

开发商会配备单位内的家电，包括 Smeg 油烟机、烤箱、冰箱以及洗烘一体机。防溅板上的铝制置物架也将随单位一并交付。 

如你所料，这类单位对收纳柜与台面空间的需求会很高。值得庆幸的是，开发商尽可能在干式厨房两侧都做了柜体。实际上，洗烘一体机上方的空间现在也充当了备餐区——很适合摆放你的咖啡机（如果你有的话）。

关于 studio 的常见抱怨在于：烹饪后的残留气味会在单位内弥漫——如果你以为这里不会如此，那就错了。这几乎不可避免，因此一般也默认 studio 住户要么不常做饭，要么只是进行不会“翻江倒海”的简单烹调。 

卧室区域看起来相当宽敞，但这主要是因为设计团队没有在这里设置书房或用餐区域。如果把两者都移到阳台——正如样板所示——那么这里完全可以放下一张 King 尺寸床。

总之，整体空间还算得体，若选择更小尺寸的床会更为宽裕。

对于小户型而言，阳台往往是重要的“缓冲”空间——当房间显得局促时，它能带来一口新鲜空气。此外，只要尺度合适（如本例），也可作为用餐区——样板间摆放了 2 人座餐桌作为示例。事实上，你仍有余地打造一个迷你花园，“从农场到餐桌”的想象并不遥远，即便是在这样的 studio。该处景观预期也不错，因为 40 号楼仅有一列 4-bedder 双钥匙单位，本阳台面向 Clementi Forest 的景致。

套内浴室（Bath 3）为 5 平方米，大致与多数新盘持平。配备 Hansgrohe 的龙头与手持花洒、Duravit 的台盆与挂壁式座厕。此处无窗，淋浴后需依赖机械通风排走湿气。

接着来到“主”单位，其为 3 Bedroom + Study 的格局，我估算约 1,200 平方英尺——以大多数标准来看相当可观。 

从玄关进入后，会注意到贯穿客厅与餐厅的一条“超长走道”。若不计玄关长度，约为 10.7 米；若计入玄关，总长可达 14 米。 

虽然 3 米的开间并非行业领先，但更长的进深让餐区更从容。因此设计团队在此摆放了 6 人餐桌；我认为若换成更轻巧的椅子，容纳 8 人也并非不可能。

此外，“主”单位同时配有干、湿两区厨房。干式厨房更偏向备餐吧台，上部为玻璃吊柜、下部为标准柜体；烧结石台面也进一步增加了台面使用面积。从本次的设计呈现可见，玻璃柜体优雅克制，十分适合收纳红酒杯、威士忌杯与各类醒酒器。

湿式厨房为狭长布局，同样提供上下柜以收纳厨具。

家电方面，配备 3 头燃气灶（相较小户型的电磁炉）、油烟机、嵌入式烤箱与 Smeg 冰箱。诸如厨具架等铝制防溅板挂件也会由开发商安装到位。 

厨房内设有 1 平方米的储物间，这是 Nava Grove 所有户型的共通配置——可视作杂物/家务收纳之用，例如存放清洁用品、熨衣板与 iRobot 扫地机器人。就此格局而言，没有单独的储藏室，所以需要以此处替代。作为双钥匙户型的取舍之一，这部分空间原本你在常规户型中或许会拥有一个更完整的储物/家务间。

这是一个带窗的封闭式厨房，尽端设有窗户以利通风。官方称此处为 yard，但由于空间较窄，悬挂晾晒衣物或有不便，你更可能依赖洗烘一体机完成烘干。窗旁另设一处 WC，便于手洗衣物。 

回到通往起居空间的长走道，因其长度优势，这里可轻松摆下一张 4 人位沙发。3 米的开间也允许像样板所示放置小型茶几。需要注意的是电视柜的尺度——通常需要做成内置或保持非常紧凑，才能呈现类似的效果。

无论你把本单位视作 3+书房，还是 4-bedroom，阳台相较同类更为紧凑——这其实是优点。毕竟每一平方英尺都要付费，虽说大阳台惬意，但现实中多半更常用于晾晒衣物。就这一列而言，阳台为正东朝向，面向 Nava Grove 的泻湖式泳池与 Pinetree Hill 的泳道池。 

如前所述，本单位为 3 间卧室加 1 间书房（不含 studio）。不过，它缺少独立储藏室或帮佣房，若为大家庭居住，这一需求可能更为迫切。 

这正是 5 平方米书房的用武之地。需要注意的是，书房不带门窗，但配有空调。若你希望将其改作储藏室或帮佣房，需要自费加装房门。否则也可像设计团队的呈现一样，保留为书房。我们中许多人仍有居家办公的安排，尽管部分公司已开始回归线下。

两间公用卧室均为 10 平方米，较新盘平均略大。我一直提倡“单人床+学习区”的组合，灵活性更强——卧室 3 正是如此示范。

略大的卧室尺寸的确有助于营造更舒展的观感。按惯例，入门处配备标准的双扇衣柜。

卧室 2 则示范摆放 Queen 尺寸床。这样一来基本无处再放书桌，但放个小床头柜仍无问题。

本卧室同样由开发商提供双扇内置衣柜，并设有落地窗，因空调机位位于 yard 旁侧。

两间公用卧室与访客共用 bath 2，面积为 4 平方米，属平均水平。配有窗户以进行自然通风，始终是加分项。卫浴五金与洁具来自 Hansgrohe、Duravit 与 Geberit，包括挂壁式座厕、手持花洒龙头等。 

主卧理应是众卧室中的亮点，这也合情合理，毕竟通常由为公寓买单的人居住。此处主卧为 16 平方米，比公用卧室大出约 60%。

更重要的是，附加配置方面，入门旁设有一组带反光玻璃铝框平开门的小型展示柜。玻璃陈列柜自带高端气质，也给住户一个展示心爱藏品的舞台——如包袋、腕表与各类配饰。我也喜欢它与墙面齐平的做法，不会像常见的内置衣柜那样向外凸出。 

以 16 平方米的尺度而言，主卧空间从容，摆放 King 或 Queen 床都不成问题。我也同样欣赏 Nava Grove 所采用的“画框窗”，既最大化了景观视野，也赋予居所更精致的高级感。 

除展示柜外，当然也配有与床平行布置的双移门衣柜。

主浴为 5 平方米，较部分新盘的同类配置或略小——这同样是为双钥匙灵活性所作的取舍之一。其仍具备所需要素，包括对外窗、来自 Hansgrohe、Duravit 与 Geberit 的欧洲洁具五金，以及挂壁式座厕与雨淋花洒等。 

Nava Grove – 5卧室尊享型 + 私家电梯 Type E (160 sqm/1,722 sq ft) 评测

俗话说把最好的留到最后，我在这里正是如此。全盘只有 1 个 stack 的 5 卧室单位，且均为相同的户型布局，可俯瞰泻湖泳池与 Clementi Forest。需要注意的是，Nava Grove 并无顶层单位或一楼单位，因此你可以充分利用每一寸空间。

如果你在寻找更大的空间，这里是本项目中最大的户型，且每个单位都配备私家电梯。所有卧室均带套卫（卧室 2 与 3 共享一间），因此共计有 4 间浴室（大多带窗），另设一间盥洗室和一间 WC。我会将此户型形容为方正实用，尤其难得的是每个卧室都配有浴室。以 1,722 sq ft 的面积来看，这个产品显然面向选择丰富的较为富裕的买家，你自然希望提供尽可能高效的空间布局。 

所有单位层高为 2.77m，而 5 卧室（以及所有不含 dual key 的 4 卧室户型）均采用更大规格的浅灰色瓷砖（1.2m x 1.2m），相比小户型所用的浅灰色瓷砖更为大气。卧室则与其他单位一样为乙烯基地板。

走出你的私家电梯，首先映入眼帘的是一个方正的 3 sqm 私家电梯前厅。此处的 ID 设计包含 3 组鞋柜，这始终是个好建议。旁边也设有一面镜子，方便你出门前整理仪容。 

进入单位后，迎面就是客厅，约 3m 开间、5.3m 进深，尺度相当可观。你可以自由搭配座位组合，例如单人位配 3–4 人位，或直接选择 L 型沙发。鉴于可用空间充裕，也完全可摆下一张尺寸不小的茶几。 

总之，这里的空间确实充裕，这一点不言自明。

由于客厅与阳台相连，一些业主可能会偏好把餐区设在此处以享受景观。不过，这么做会令客厅相对更紧凑（当然这是相对而言），况且你还有独立的餐区，我稍后会谈到。 

或者，你也可选择在 11 sqm 的阳台进行户外用餐。室内设计团队保持了简洁的布置，但你仍可看出，即使放下一套双人棋具与一旁的展示架，空间仍绰绰有余。11 sqm 的面积整体上比一间普通卧室还要大！既然这是较为 premium 的 stack，你无论如何都会希望用一处户外空间来充分欣赏景观。

独立餐区其实位于私家电梯前厅的右侧，居于空间中央，且紧邻干厨/备餐区。示范单位陈列的是一张方桌，轻松容纳 8 人。我认为大空间的好处就在于可变性——你也可以改用圆桌，同样大概能坐 8–10 人。

我喜欢它与干厨相邻的布局，便于招待来客。干厨配备上下整排橱柜，其上柜为铝框玻璃柜，更显格调。不论是摆设或酒杯/威士忌杯，半透明柜门让你能展示对你有意义的物件。实用层面上，干厨采用岩板台面，并配同材质一体成型水槽，整体更显一体化。这里还配有 Smeg 的蒸烤箱与酒柜，方便亲友来访时取用饮品与简单备餐。对于如本 5 卧室及 4 卧室尊享户型等大户型，开发商还会提供 Wells 高端净水器。凭借其纤薄流畅的外形，这款净饮机近年颇受欢迎，与像 Nava Grove 这样的新盘相当契合。 

前往湿厨之前，本户型还设有一间盥洗室。你或许记得，这个布局中的每个卧室都带套卫，因此设置盥洗室有助于保障各卧室住客的私密性。盥洗室如今愈发流行，我们也在多个新盘中见过类似配置，包括 8@BT 与 Grand Dunman。这里同样令人印象深刻，2 sqm 的空间地面与墙面均为浅灰色仿大理石瓷砖，洗手台为岩板台面并配一体盆。行家会知道，这里的龙头来自 Axor（Hansgrohe 的高端系列），且这是整个项目唯一采用 Axor 龙头的地方。壁挂式 WC 来自 Duravit，水箱为 Geberit 出品。 

来到湿厨，这是一条狭长的长方形空间，尽可能设置了上下柜。后挡板处配有铝制置物架与挂钩，均会随屋交付。台面与后挡板为岩板材质，家电来自 Smeg，包括 3 眼炉灶、冰箱、洗烘一体机与洗碗机。需注意，洗碗机仅配备于 4 卧室尊享（不含 dual key）与 5 卧室单位。 

2 门 Smeg 冰箱旁还预留了一个小壁龛，可放置咖啡机、搅拌机，或厨用打蛋器等。有时正需要这种小角落，让厨房更具美感。 

尽头是后阳台/工作区，严格来说也可视为厨房的一部分。不过，这里确实设有 yard，为强调其实用性，开发商会在每个 4 卧室尊享与 5 卧室单位配备一台 Steigen 电动晾衣机。

据示范单位所见，我理解这将会是尺寸较为紧凑的版本，毕竟受空间所限。无论如何，这类配置都是十分有价值的加分项——Steigen（以及 Wells）基本是多数买家的高端心愿清单。

若你偏好手洗衣物，yard 旁亦设有一间 WC，并配洗烘一体机以便使用。 

厨房另一端设有 1 sqm 的杂物间与 5 sqm 的家庭防护室。这意味着你基本上拥有 2 个独立“储物间”，前者可收纳熨衣板、清洁与卫浴用品、吸尘器等。

而后者则可作为帮佣房——毕竟对于 5 卧室单位而言，配置一名帮佣并不意外。通往公共电梯大堂的侧门也位于此处。

现在来到卧室区，从远离其余 4 间卧室的卧室 4 开始。通常这会被视为次主卧，因为往往是除主卧外唯一带套卫的卧室，但在 Nava Grove 并非如此，因为这里每个卧室都带套卫（至少有两间普通卧室会共享一间 Jack-and-Jill 浴室）！话虽如此，这间卧室依然因与其他卧室分隔最远而拥有最高的私密性，很适合作为客房、已成年的子女房，或年长父母的房间。 

面积为 9 sqm，实际上比卧室 2 与 3 要小。不过，摆下一张 Queen 尺寸床毫无问题，就如室内设计在此所示。即便如此，你仍能放下一只床头柜。若想让空间更实用，也可考虑改为单人床，并搭配书桌或梳妆台。 

其所连的浴室（浴 3）为 4 sqm，也是本单位唯一没有窗户的浴室。墙面大面积铺设仿大理石瓷砖，卫浴品牌与其他公共浴室一致——Hansgrohe 的龙头与手持花洒、Duravit 的台盆与壁挂式 WC，以及 Geberit 的水箱。 

卧室 2 与 3 是面积最大的两间公共卧室，各为 10 sqm，略高于市场平均水准。两间卧室采用 Jack-and-Jill 形式共享浴 2，因此两间都可算作带套卫。卧室 3 陈列为一张 Queen 床配 2 个床头柜，但从某些角度看，这样的布置会使得取用衣柜不太方便。

相较之下，看看卧室 2 的布置——即单人/加大单人床配书桌与座椅，显得更为实用，不必在有限空间里硬塞太多物件。诚然，它比一般新盘卧室要大一些，但也谈不上“很大”。所有公共卧室均为落地窗，大面积固定窗扇尤为醒目，最大化引入采光并扩大观景面。

两间卧室共享的浴 2 面积为 5 sqm，略大于其他公共浴室。标配包括瓷砖墙地、镜柜与带岩板台面的洗手台柜。五金用料上乘，品牌包括 Hansgrohe、Duravit 与 Geberit。本浴室带窗，便于自然通风。 

与卧室 2 相对的是卧室 5。其特别之处在于未配备任何内置衣柜——若有需要，你需要自行增设。设计思路在于，多数买家未必需要全部 5 间卧室，至少可以将其中一间改造成更契合你生活方式的功能空间。

此处被打造成一间休闲起居室，温暖的主题能成为你归家的舒适“洞穴”。需注意，虽然没有内置衣柜，但那部分空间仍被“占用”，因为背后对应的是主卧内的展示柜。 

浴 4 面积为 4 sqm，并配有窗户进行自然通风。除此之外，其配件与其他浴室一致，配手持花洒龙头、壁挂式 WC、台盆与龙头，品牌同样来自 Hansgrohe、Duravit 与 Geberit 等一线厂牌。 

最后来到主卧，面积达 21 sqm，空间相当宽裕。作一比较，这已经比两间公共卧室的总和还要大。

入内左侧是一组 3 扇的玻璃展示柜。带色玻璃与铝框的质感更显奢华，正符合 5 卧室业主的期待。更妙的是，这并非放衣物的衣柜，而是专为包袋与配饰而设的展示空间。

此外你还将获得 6 扇步入式衣柜空间，远多于公共卧室中的衣柜容量。

即便配备了大量衣柜，卧室本体仍有充裕余量，意味着即使摆下 King 尺寸床，侧边仍能留出梳妆台的空间。若你更偏好书桌，也完全可行。以 21 sqm 的面积来看，绝大多数人对房间大小应当没有什么可挑剔的。 

相比之下，主卧套卫的面积并不算与卧室成正比，仅为 6 sqm，较为显著的亮点在于“双台盆”。受限于面积，这里没有浴缸，但你会获得仅配备于 5 卧室与 4 卧室私家电梯户型的 Duravit 电子 Sensowash WC。此外，这里还配有 Hansgrohe 的顶喷花洒（其他浴室不设）与窗户以便自然通风。 

我想多数人会更愿意把空间留给卧室本身，而不是追求更奢华的卫浴，所以对此应不会有太多异议。

Nava Grove 位置评测

坦白说，如果你高度依赖 MRT 出行，Nava Grove 并不是最理想的选择。Dover 和 Clementi 的 MRT 站步行均需 20-25 分钟，且大多无遮蔽。对日常通勤而言，我不认为这可算作可步行通达。话虽如此，你可以搭乘数条巴士前往 Clementi MRT，非高峰时段用时应少于 15 分钟。这里的巴士也可直达 Orchard 和 CBD。尽管如此，我仍会认为公共交通并非 Nava Grove 的强项。 

除公共交通外，也有人会感叹周边配套不足。我会说这是否成立，取决于你是否有自用交通工具（汽车、摩托车、自行车）。以采购日用品为例，最近的选择是 Clementi Arcade 的 Cold Storage 或 Jelita Shopping Centre，开车约 4-5 分钟；步行则约 20 分钟。喜欢逛巴刹的也可前往 Ghim Moh Market & Food Centre，开车同样约 5 分钟（步行 27 分钟）。 

餐饮方面同样如此：有小贩中心（Ghim Moh Market & Food Centre）、Sunset Way 一带（Chin Huat Live Seafood、Burnt Cones、Springleaf Prata）、Sixth Avenue 咖啡店（6th Avenue Wanton Mee、Sixth Avenue Nasi Lemak），以及 Clementi HDB 附近的多家咖啡店，开车均在 4-7 分钟范围内。在我看来，这并不差——唯一的前提是你需要开车才能如此便捷抵达。 

商场方面，Jelita Shopping Centre 最近（公开的秘密：首 1 小时停车免费），但我不认为它算是完整体量的商场——内有 Cold Storage 和 Starbucks，但在最近被 Cold Storage 的母公司 DFI 出售给低调投资者 Peter Koh 之后，其余部分正进行翻新。更像“正统商场”的则是 The Clementi Mall、One Holland Village 和 Star Vista，开车均不超过 10 分钟。

至于小学，开发商并未确认 Henry Park Primary School 处于 Nava Grove 的 1km 范围内，因为官方 OneMap 的相关状态每年只更新一次。因此，他们也建议买家在这方面自行尽职调查。Pinetree Hill 已宣传其部分楼栈位于这所热门小学的 1 km 范围内，而我必须承认，Nava Grove 也非常接近——因此请自行评估，这可能会影响本项目相较于 Pinetree Hill 的表现。虽然小学的具体状态未明，但可以确定的是其临近高等院校，如 Singapore Poly 和 SUSS——两者开车均少于 5 分钟，既方便你的子女，也便利你的学生租客。

最近的 MRT： Dover/Clementi MRT (1.7km, 步行 20-25 分钟)

公共交通 

巴士站	停靠巴士线路	距离公寓（及预计步行时间）
Aft Upp Bt Timah Rd站点编号: 42259	41, 52, 61, 77, 157, 174, 970, 985	家门口
Beauty World Stn Exit A站点编号: 42099	67, 75, 170, 173	120m, 2 分钟

学校

学校	距离公寓
Henry Park Primary School	<2km, 4 分钟车程
Pei Tong Primary School	<2km, 4 分钟车程
Pei Hwa Presbyterian Primary School	3.2km, 5 分钟车程
Singapore Polytechnic	1.4km, 3 分钟车程
Singapore University of Social Sciences	1.8km, 3 分钟车程

购物商场

目的地	距离公寓（及预计驾车时间）
Jelita Shopping Centre	1.6km, 4 分钟
The Clementi Mall	2.6km, 8 分钟
One Holland Village	3.3km, 8 分钟
The Star Vista	3.8km, 9 分钟
Bukit V (The Reserve Residences)	4.4km, 9 分钟

私人交通 

主要目的地	距离公寓（高峰时段 [0830] 最快驾车时间）
CBD (Raffles Place)	13.8km, 20 分钟
Orchard Road	7.2km, 10 分钟
Suntec City	10.7km, 16 分钟
Changi Airport	26.6km, 26 分钟
Tuas Port (到 2040 年)	30.6km, 35 分钟
Paya Lebar Quarters	16.8km, 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	5.2km, 9 分钟
Mapletree Business City	8.5km, 14 分钟
Tuas Checkpoint	20.2km, 20 分钟
Woodlands Checkpoint	17.0km, 16 分钟
Jurong Cluster (Jem)	6.1km, 10 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.3km, 20 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.6km, 16 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.2km, 24 分钟

临近道路出口： 1 – 接入 Pandan Valley，左转可上 Ulu Pandan Road，右转往 Mount Sinai / Ghim Moh。最近的高速为 AYE，驾车约 7 分钟。 

户型组合（按布局及一些总体要点） 

户型类型	单位面积（平方英尺）	单位数量
2卧室	624 -786	230	42%
3卧室	947 – 1,109	184	33%
4卧室	1,335 – 1,550	115	21%
5卧室	1,722	23	4%
合计		552

Nava Grove 的户型组合有若干常见的排列组合——例如 2 卧单位分为标准型、尊享型以及带书房，而 4 卧单位则包含标准型、双钥匙以及带私家电梯。只有双钥匙户型在当下市场中略为少见。 

如你所见，Nava Grove 并未推出 1 Bedroom 户型；若我没记错，在 Pine Grove/Mount Sinai 一带的转售公寓中，这类户型也相当稀少——我能想到的附近仅有 Parksuites 和 The Sierra 的转售单位提供 1 Bedroom。也因此，Pinetree Hill 的 1+Study 户型就显得更为突出。话说回来，1 Bedroom 通常与投资或单身客群相关，而便捷的 MRT 通达性往往是关键诉求之一；这一带显然并不占优。 

因此，Nava Grove 选择了较为“稳妥”的配置，重点布局 2 与 3 卧单位，占总量的 75%。这些户型更具适配性，可服务较为富裕的单身人士或家庭；而数量可观的 4 与 5 卧单位，则会吸引正从老龄公寓（例如：Pandan Valley 建于 1978 年、Ridgewood Condominium 建于 1981 年）或附近有地住宅升级换居的大户家庭。 

Nava Grove 开发商评测

开发商背景

MCL Land 隶属 Hong Kong Land Holdings 之 Jardine Matheson Group，并在新加坡交易所上市。其在新加坡和马来西亚深耕住宅开发逾 50 年。近年的新加坡项目包括 Tembusu Grand、Copen Grand、Piccadilly Grand、Leedon Green、Parc Esta 与 Margaret Ville，马来西亚项目包括 Sfera、Quinn、Seri Riana 和 Riana Green East。

Sinarmas Land Limited 在新加坡交易所上市，总部设于新加坡，不过在本地房地产领域较为不活跃。事实上，Nava Grove 是其在新加坡的首个住宅项目。其股票通常交投清淡，但来自 Nava Grove 的热度或许助推其股价在过去 6 个月内上涨 90%（截至 2024 年 10 月）。其在印度尼西亚的活跃度更高，多数股东亦来自当地。其房地产经验涵盖综合城镇开发（雅加达都会区的 BSD City、Grand Wisata 与 Kota Deltamas），以及在印度尼西亚、马来西亚、新加坡、中国、澳大利亚和英国的住宅、商业、工业与酒店相关项目。其业绩记录长达 50 年。 

建筑师背景

总部位于香港的 P&T Group 是全球历史最悠久的建筑事务所之一，创立于 1868 年。上世纪初，他们为 Chartered Bank、Bank of China 与 HSBC 设计的海派风格建筑奠定了早期声誉。在新加坡，他们曾负责 MacDonald House（1949）与 Bank of China Building（1953）。如今，其作品或许不再如以往那般抢眼，但仍活跃于新加坡公寓市场。其近年项目包括 Forrett at Bukit Timah、The M、Stirling Residences、Parc Clematis 和 Amo Residence。 

Nava Grove 楼栈分析

Nava Grove 总平面图 

下午日晒

Nava Grove 最佳楼栈

曾到访 Pinetree Hill 的读者（该项目所有单位皆为南北朝向）或许会以为 Nava Grove 也相同。然而，由于 Ulu Pandan 路的走向，一些单位将呈现西北/东南朝向。只有 38 号楼的单位为南北朝向。 

景观方面，面向 Ulu Pandan Road（西北朝向）的楼栈将可眺望广袤的 Clementi Forest 以及新加坡警察部队的 Protective Security Command（ProCom）营地。后者或许并非买家所期待，但 Clementi Forest 带来的丰沛绿意则颇具吸引力——至少目前如此。众所周知，Clementi Forest 在 URA 总体规划下被划为住宅用地，未来某个时间点，这些“百万级”景观或许会不再。对面有 ProCom，安全性反倒最不必担心。值得注意的是，最靠近 Clementi Forest 的楼栈（栈号 17、18、23、24）仅提供 2 与 3 卧户型——或许开发商已留意到对面未来的规划？

至于 42 号楼的内向单位，对面为 38 号楼与主泳道池。虽然景观一般，但可避开部分西晒与 Ulu Pandan Road 的道路噪音。40 与 38 号楼的南/东南朝向单位则更具居住感，望向 Pine Grove 的低层楼栋，高度约 4-5 层。

单位在 3 座楼栋间分布较为均匀，但需特别指出，两种最为高端的户型——5 卧及 4 卧 + 私家电梯——分别位于栈号 3 与栈号 19、22。以上 3 个楼栈均朝向主泳道池。

Nava Grove 价格分析评测

如果你在考虑 Nava Grove，你一定会把它与周边项目进行比较。以下是它与邻居的对比表现！

项目	单位数	Psf	TOP	产权年限	价格差距
Nava Grove	552	$2,450 (est)	2028	99 年
Pinetree Hill	520	$2,507	2027	99 年	(2%)
Astor Green	170	$1,389	1995	99 年	+76%
Pine Grove	660	$1,089	1984	99 年	+125%
Pandan Valley	605	$1,517	1978	永久产权	+62%
The Trizon	247	$2,197	2012	永久产权	+12%
Montview	115	$2,037	2008	永久产权	+20%

为便于比较，我纳入了：(1) Nava Grove 的直接竞争对手 Pinetree Hill，(2) 其相邻的 99 年租赁产权邻居 Astor Green 和 Pine Grove，以及 (3) 其相邻的永久产权邻居，其中有数个位于第 10 区 (CCR)，而 Nava Grove 位于第 21 区 (RCR)。 

尽管 Nava Grove 的收购价比 Pinetree Hill 低 7%，该项目受新的 GFA 统一规则约束，空调板不再计入单位面积。因此，可以预期开发商会把相关成本转嫁给买方。不过，让我惊喜的是，开发商把起步价定在 $2,224 psf，比 Pinetree Hill 的平均 psf 低 11%。想到一个新盘的价格竟低于隔壁在 2023 年 7 月已推出逾一年的项目——但需要声明，这些只是起始价——后续价格如何分阶段上调、以及有多少单位能以此价入手，仍不得而知。

为明确起见，以下为 Nava Grove 各类户型的起始价格：

2 卧室 (624 sq ft) – 起价 $1,388,000 ($2,224 psf) 

2 卧室（豪华型） (700 sq ft) – 起价 $1,568,000 ($2,240 psf)

2 卧室 + 书房 (786 sq ft) – 起价 $1,888,000 ($2,402 psf)

3 卧室 (947 sq ft) – 起价 $2,188,000 ($2,310 psf)

3 卧室（豪华型） (1,098 sq ft)  – 起价 $2,468,000 ($2,247 psf)

4 卧室 (1,335 sq ft) – 起价 $2,988,000 ($2,238 psf)

4 卧室（双钥匙） (1,464 sq ft) – 起价 $3,468,000 ($2,368 psf)

4 卧室（豪华型 + 私家电梯） (1,550 sq ft)  – 起价 $3,588,000 ($2,314 psf)

5 卧室（豪华型 + 私家电梯） (1,722 sq ft) – 起价 $3,988,000 ($2,315 psf)

因此，我选择以较保守的方式估算，认为 Nava Grove 的平均 psf 大约在 $2,450 psf，仍比 Pinetree Hill 低 2%。鉴于 Nava Grove 的 strata 面积目前不包含空调板，你实际上以更低的价格换取了更多可用空间。或许是感受到 Nava Grove 即将带来的竞争，Pinetree Hill 的部分单位近日被 UOL 以降价售出，且该项目在 2024 年 10 月创下罕见的 psf 新低——一套位于顶层、2 卧室 850 sq ft 的单位以 $2,140 psf 成交（但需声明，该单位包含挑空空间）。 

两者的产品定位相近，皆为 3 座塔楼，且超过 80% 的用地用于景观绿化，连建筑设计师都是同一位！不过，Pinetree Hill 目前已售出逾 50%，如果你此前错过了它、而现在又想在 Pine Grove 区再搏一次新盘入场机会，Nava Grove 就是那个选择！此外，就部分户型而言，Nava Grove 也可谓更胜一筹——例如其 5 卧室户型，5 间卧室均带独立卫浴，另设粉房；而 Pinetree Hill 的 3 间公共卧室则共用 1 间浴室。Nava Grove 亦更注重设施细节，蜿蜒的泳池与朝向 Clementi Forest 的各类亭阁更显用心。归根结底，两者地段相同，最终取决于你锁定的户型是否还有可售房源。 

至于 Astor Green 与 Pine Grove，预期的 psf 差距之大确实令人瞩目，凸显了新盘与转售盘之间的巨大鸿沟，也使二者的对比愈发失去意义。当然，也别忘了这两者都是 99 年项目，租期早在 1980 年代就已开始，当时价格更低，如今租约亦明显折旧。为免过度复杂化，若我们只把剩余年限“简单”还原至 99 年，并叠加约 25-30% 的新建溢价，这些老盘很容易就会落在 $2,500-$2,700 区间。这一点耐人寻味，似乎也说明即便是 $2,600 psf 的均价区间，也并非全然偏高。

与永久产权同侪相比，情况就更为复杂了，因为不存在租约折旧的问题，更多是岁月带来的维护保养差异。另一个使比较更加复杂的因素是，The Trizon 与 Montview 虽然相距不远，却属于 CCR/第 10 区。若你在看 Nava Grove，你会知道它毗邻第 10 区边界，尽管坐落在第 21 区，这些项目的区位几乎相当。 

Pandan Valley 是 Pine Grove 片区的“老大哥”，作为新加坡早期公寓之一屹立至今，但其楼龄与大户型特征，也在与同侪的平均 psf 对比中逐渐显现。这里最值得强调的是这些永久产权项目的总价门槛。以 Montview 与 The Trizon 而言，虽然每平方英尺价格可能低于 Nava Grove，但单位面积普遍更大，因此购置所需的现金弹性也要更充足。话虽如此，若你追求超大户型——介于 2,000 至 5,000+ sqft 不等，胜负毫无悬念，这 3 个项目都有比 Nava Grove 更大的单位。最终，取决于你的负担能力与偏好，是选择更新但更小的产品。

Nava Grove 升值分析

1. Clementi Forest 的潜在住宅地块

位于 Nava Grove 的对面，Clementi Forest 自 1998 年起已被划为住宅用途，以应对新加坡不断增长的人口。然而，国会已宣布目前“没有迫切需要”兴建更多住宅，这也是为何新加坡人至今仍能享受林间步道的原因。 

部分是为了为后代的住房需求做前瞻性预留，这些用地将继续保持住宅分区。鉴于此，Nava Grove 的买家需注意，若该区未来出现较高住房需求，天际线与景观可能会发生变化。 

尽管如此，鉴于区域内规划了大量住宅供应，长期来看这也有望带动价格上涨。眼下，不妨先尽情享受这片绿意！

2. Rail Corridor 焕新计划 

项目靠近 Rail Corridor，政府对 Rail Corridor 的提升将为居民带来更多生活方式上的利好。熟悉该区的人会认出受保留的 Bukit Timah Truss Bridge，它常见于毕业与婚纱照。旧火车站与站长宿舍也将被保留，后者未来将引入餐饮用途。这些虽属无形因素，不会直接左右你的房价，却能为区域增添更多活力。

我们的看法 

Nava Grove 与 Pinetree Hill 一样，本就自带来自区内自住群体的天然需求。对熟悉此地的人而言，这里的优点显而易见——整体密度较低，若自驾通达性也相对不错。不出所料的是，由于缺乏便捷的 MRT 可达性，这里可能较难说服首次置业者或依赖地铁通勤的买家。

无论如何，若你先前错过了 Pinetree Hill，Nava Grove 为在 Pine Grove 区入手优质单位提供了机会。尽管 Pinetree Hill 早期销售较缓，但近月在区位认可度提升及他区价格相对更高的背景下，成交已明显回暖。Nava Grove 的区位处于核心中央区的边缘，并受惠于 Holland/Bukit Timah 一带的声望加持。此外，若你自驾，配套并不算远，Ghim Moh 与 Clementi 是最近、且价格亲民的生活圈。One Holland Village 与 Clementi Mall 等商场也仅约 10 分钟车程。 

不过，再次需要注明的是，Nava Grove 步行范围内并无 MRT 站点，因此你要么有车，要么不介意搭巴士（TOP 后至少 18 个月会提供接驳巴士）。居于此处的优势更偏向生活方式层面：经由 Rail Corridor 与 Clementi Forest 亲近自然，同时距离新加坡主要购物带 Orchard Road 也不算遥远。 

与其他 RCR 新盘相比，鉴于其大体量地块与丰富的配套，不少人甚至认为 Nava Grove 的定价可视为与市场相当，甚至相对合理。 

归根结底，Pine Grove 的地段并非人人适合——但若你以自住为主、并规划较长期的退出节点，Nava Grove 的硬件产品力相当扎实。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。