本期 Stacked Pro 深度解析：
为何仅看 ROI 无法说明全貌：Kingsford Hillview Peak 个案研究
对比
我们追踪了 Kingsford Hillview Peak 自 2013 启动至 2024 的表现，并与邻近 Hillview 公寓、第23区其他租赁地契项目，以及同期推出的 Sky Vue 与 Thomson Three 等项目进行基准比较。
关键洞察
尽管靠近 MRT，且入场价看似吸引，Kingsford Hillview Peak 的年化增幅在同侪中最弱，甚至落后于更早期的永久地契邻居，以及同一轮周期内推出的其他 99 年地契项目。
为何这很重要
ROI 看似直观，但并未纳入转售时点、买方情绪、户型配比或设计错配等因素。Kingsford Hillview Peak 说明了诸如户型偏好、建造观感等质性因素，如何在看似有利的推出条件下，仍深刻影响长期结果。
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对于早期在开发商销售期入手的买家而言，大多数公寓在竣工后已实现盈利。然而，Kingsford Hillview 却是一个颇为耐人寻味的个案。该 Hillview 区的租赁地契公寓于 2013 年推出，起初条件不俗：邻近 MRT、定价相对可负担，兼具多项利好标志。可十多年后，其资本升值与转售盈利均明显不及预期。与其简单地将其归为“差”，不如超越 ROI，探究背后的真正问题——以及这些问题是否有可能被纠正。
在本期 Stacked Pro 个案研究中，我们将剖析其价格走势为何受挫、开发商销售如何塑造其长期表现，以及仅凭 ROI 无法揭示的关键信息。
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Kingsford Hillview Peak 项目概览
Kingsford Hillview Peak 位于 Hillview 区，为 99 年地契公寓，步行即可抵达 Hillview MRT 站（DTL）。项目于 2017 年竣工，共 3 栋合计 512 套，包含数量可观的紧凑型一卧户型，以及若干带大面积屋顶露台的顶层公寓。
项目于 2013 年推出，当时定价相对亲民，配备较高层高，以及空中网球场、泳道池、漂浮健身房等完善设施。尽管其距离 MRT 与 HillV2 商场均不远，但 Kingsford Hillview Peak 面临着周边永久地契项目的竞争。
自推出以来，先看 Kingsford Hillview Peak 的整体表现
| 年份 | 平均 $PSF |
| 2013 | $1,349 |
| 2014 | $1,394 |
| 2015 | $1,303 |
| 2016 | $1,281 |
| 2017 | $1,044 |
| 2018 | $1,365 |
| 2019 | $1,373 |
| 2020 | $1,273 |
| 2021 | $1,292 |
| 2022 | $1,356 |
| 2023 | $1,342 |
| 2024 | $1,412 |
| 年化 | 0.42% |
自 2013 年推出至 2024 年，Kingsford Hillview Peak 的涨幅十分疲弱：其平均 $PSF 仅由$1,349 升至 $1,412，年化增长仅为 0.42 per cent。
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