对于首次置业者、单身人士以及投资者而言，一居室公寓依然是最受关注的户型。在房价备受关注的市场环境下，加之更高的印花税与更低的总价，仍有一些买家看好这类较小户型。
不过，无论你遇到哪位房地产经纪，似乎都在唱同一首歌：如果你打算投资一居室，就买新盘。
因此，本周我们回看了近期一居室公寓的获利表现，并尝试判断将其作为新盘或转售购买，哪一种更优：
注：以下我们将 600 sq. ft. 及以下的单位视为一居室。尽管有些开发商把 500 至 600 sq. ft. 的单位营销为两居室，但市场普遍认为这些单位更适合单身人士。
我们也会将“新盘转次级销售（subsale）”视同于转售处理。由于仍属于二手市场交易，“次级销售”这一区分在此并不关键。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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自 2013 年以来一居室交易表现
| 交易类型 | 平均收益 ($) | 平均涨幅 (%) | 平均投资回报率 (%) | 平均持有期 | 成交量 |
| 新售至转售 | $85,191 | 12.7% | 2.2% | 6.1 | 4,098 |
| 转售至转售 | $54,552 | 8.6% | 2.0% | 4.9 | 1,320 |
| 总计 | 77,726 | 11.70% | 2.1% | 5.8 | 5,418 |
总体来看，平均持有 5.8 年可获得 2.1% 的投资回报率。不过，“新售至转售”的单位整体表现显著更好，在更短周期内实现了更高的收益。
但这里有一些细节需要注意。首先，“新售至转售”类别的卖方持有期似乎比“转售至转售”更长。此外，他们的交易量也占绝对多数，几乎是“转售至转售”的三倍。这些细节往往意味着背后有更复杂的因素，因此我们进一步拆解数据。
这一次，我们按具体购买年份来拆分：
| 购买年份 | 新售至转售 | 转售至转售 | 总计 | 新售占比 |
| 2013 | 1,132 | 83 | 1,215 | 93.17% |
| 2014 | 573 | 69 | 642 | 89.25% |
| 2015 | 559 | 98 | 657 | 85.08% |
| 2016 | 529 | 166 | 695 | 76.12% |
| 2017 | 444 | 283 | 727 | 61.07% |
| 2018 | 367 | 296 | 663 | 55.35% |
| 2019 | 346 | 148 | 494 | 70.04% |
| 2020 | 132 | 129 | 261 | 50.57% |
| 2021 | 16 | 48 | 64 | 25.00% |
| 总计 | 4,098 | 1,320 | 5,418 |
现在一些情况更加清晰了。多数“新售至转售”的初始购买发生在 2013 至 2014 年。要注意，2013 年是上一轮市场高点，且价格仅在次年才开始回落。
这解释了为何“新售至转售”群体的持有期更长：他们在高位入场，随后遇到下行周期，于是选择持有，等待市场回暖，因而更晚出售。此外，2013 年入场也会拉长整体数据的平均持有期——相比 2020 年入场者，他们有更长的“跑道”。
相比之下，“转售至转售”买家多在 2017/18 年入场。那段时间处于低谷期，多轮降温措施已将价格压低。基于此，我们需要按购买年份以及持有期来比较交易表现——这也能将当时的市场环境纳入考量。
| 涨幅 (%) | 投资回报率 (%) | 成交量 | 持有期（年） | |||||
| 年份 | 新售至转售 | 转售至转售 | 新售至转售 | 转售至转售 | 新售至转售 | 转售至转售 | 新售至转售 | 转售至转售 |
| 2013 | 6.7% | -4.5% | 0.8% | -0.7% | 1132 | 83 | 7.7 | 7.9 |
| 2014 | 11.3% | 0.5% | 1.6% | -0.1% | 573 | 69 | 6.9 | 6.8 |
| 2015 | 17.9% | 4.2% | 2.8% | 0.5% | 559 | 98 | 6.1 | 6.5 |
| 2016 | 15.9% | 7.6% | 2.5% | 1.1% | 529 | 166 | 5.8 | 5.8 |
| 2017 | 14.1% | 8.4% | 2.5% | 1.7% | 444 | 283 | 5.2 | 4.7 |
| 2018 | 15.3% | 8.6% | 3.2% | 1.7% | 367 | 296 | 4.5 | 4.4 |
| 2019 | 16.3% | 12.9% | 3.8% | 3.0% | 346 | 148 | 4.1 | 3.7 |
| 2020 | 14.2% | 19.5% | 3.8% | 5.7% | 132 | 129 | 3.5 | 3.2 |
| 2021 | 11.4% | 14.8% | 3.7% | 5.1% | 16 | 48 | 2.9 | 2.7 |
| 总计 | 12.7% | 8.7% | 2.2% | 2.0% | 3044 | 1327 | 6.1 | 4.9 |
从上表可见，在同一购买年份内比较，“新售至转售”与“转售至转售”的持有期相近，因此可以得出结论：影响收益的并非持有期本身。
真正的差异在于：2013 至 2019 年期间的新盘一居室在涨幅与投资回报率方面表现更佳；而 2020 至 2021 年的新盘一居室则表现不佳。你也会注意到 2020 与 2021 年的成交量下降，分别仅有 132 笔与 16 笔交易。
为了解背后原因，我们查看了涉及的各个项目。下面将 2020 至 2021 年的新盘，与转售单位进行对比：
2020 至 2021 年新盘成交
| 项目 | 行政区 | 平均涨幅 | 平均投资回报率 | 成交量 |
| ONE BERNAM | 2 | 14.50% | 4.50% | 1 |
| STIRLING RESIDENCES | 3 | 17.70% | 4.70% | 7 |
| CLAVON | 5 | 18.2% | 4.9% | 1 |
| KENT RIDGE HILL RESIDENCES | 5 | 13.4% | 3.2% | 1 |
| NORMANTON PARK | 5 | 23.70% | 6.90% | 3 |
| PARC CLEMATIS | 5 | 20.30% | 5.30% | 2 |
| WHISTLER GRAND | 5 | 15.40% | 4.80% | 8 |
| MIDTOWN MODERN | 7 | 7.2% | 2.8% | 2 |
| THE M | 7 | 17.30% | 4.00% | 4 |
| KOPAR AT NEWTON | 9 | 12.7% | 3.0% | 2 |
| FOURTH AVENUE RESIDENCES | 10 | 0.2% | 0.1% | 1 |
| LEEDON GREEN | 10 | 2.4% | 1.4% | 1 |
| PULLMAN RESIDENCES NEWTON | 11 | 9.90% | 2.80% | 1 |
| VERTICUS | 12 | 3.30% | 1.00% | 1 |
| THE TRE VER | 13 | 8.90% | 5.60% | 2 |
| THE WOODLEIGH RESIDENCES | 13 | 19.00% | 5.50% | 3 |
| PARC ESTA | 14 | 11.70% | 3.20% | 5 |
| PENROSE | 14 | 11.40% | 3.20% | 4 |
| REZI 24 | 14 | 4.30% | 1.20% | 1 |
| 77 @ EAST COAST | 15 | 18.3% | 5.4% | 1 |
| AMBER PARK | 15 | 11.7% | 3.6% | 1 |
| COASTLINE RESIDENCES | 15 | 12.3% | 3.6% | 1 |
| NYON | 15 | 10.70% | 3.00% | 1 |
| SEASIDE RESIDENCES | 15 | 15.40% | 4.40% | 3 |
| THE TAPESTRY | 18 | 9.20% | 2.70% | 2 |
| TREASURE AT TAMPINES | 18 | 14.00% | 3.60% | 25 |
| AFFINITY AT SERANGOON | 19 | 9.5% | 2.5% | 8 |
| RIVERFRONT RESIDENCES | 19 | 15.50% | 4.30% | 11 |
| SENGKANG GRAND RESIDENCES | 19 | 15.90% | 4.20% | 1 |
| THE FLORENCE RESIDENCES | 19 | 10.50% | 2.70% | 16 |
| THE GARDEN RESIDENCES | 19 | 7.20% | 1.90% | 5 |
| JADESCAPE | 20 | 18.3% | 4.5% | 10 |
| FORETT AT BUKIT TIMAH | 21 | 2.0% | 0.7% | 1 |
| MAYFAIR MODERN | 21 | 17.5% | 4.7% | 4 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | 21 | 26.90% | 8.70% | 2 |
| VERDALE | 21 | 13.30% | 3.60% | 2 |
| BUKIT 828 | 23 | 8.9% | 2.2% | 1 |
| MIDWOOD | 23 | 20.1% | 6.6% | 3 |
2020 至 2021 年转售单位
| 项目 | 涨幅 (%) | 投资回报率 (%) | 成交量 |
| RIPPLE BAY | 36.9% | 10.6% | 2 |
| EMPRADO SUITES | 36.7% | 15.3% | 1 |
| THE MILTONIA RESIDENCES | 33.0% | 6.9% | 1 |
| VENTURA VIEW | 32.8% | 14.5% | 1 |
| PARC ROSEWOOD | 30.6% | 8.2% | 2 |
| THE ESTUARY | 29.7% | 8.2% | 5 |
| SUITES @ TOPAZ | 27.4% | 7.4% | 1 |
| PALM ISLES | 27.4% | 9.4% | 4 |
| NATURA@HILLVIEW | 26.5% | 8.1% | 1 |
| NESS | 26.0% | 8.0% | 1 |
| SEASTRAND | 25.3% | 7.8% | 2 |
| THE INFLORA | 25.2% | 7.2% | 5 |
| PRESTIGE LOFT | 25.2% | 10.8% | 1 |
| MELOSA | 25.1% | 7.5% | 1 |
| RIVERBANK @ FERNVALE | 24.0% | 6.5% | 2 |
| SUITES @ SIMS | 23.6% | 7.9% | 1 |
| SKIES MILTONIA | 23.6% | 6.9% | 2 |
| AIRSTREAM | 23.1% | 6.5% | 1 |
| SUITES 123 | 23.0% | 6.1% | 1 |
| SEAHILL | 22.8% | 8.1% | 2 |
| SPAZIO @ KOVAN | 22.8% | 6.6% | 1 |
| SUITES @ PAYA LEBAR | 22.7% | 6.6% | 3 |
| STRATUM | 22.3% | 6.2% | 2 |
| COCO PALMS | 22.0% | 6.0% | 1 |
| HIGH PARK RESIDENCES | 21.8% | 5.7% | 3 |
| THE ODEON KATONG | 21.8% | 5.6% | 1 |
| ONE DUSUN RESIDENCES | 21.8% | 6.2% | 2 |
| 28 IMPERIAL RESIDENCES | 21.8% | 6.2% | 3 |
| THE POIZ RESIDENCES | 20.9% | 6.1% | 1 |
| VIENTO | 20.9% | 7.2% | 2 |
| D'NEST | 20.5% | 6.0% | 2 |
| PARC ELEGANCE | 20.4% | 5.6% | 1 |
| LA FIESTA | 20.0% | 5.2% | 1 |
| KINGSFORD WATERBAY | 19.9% | 5.5% | 2 |
| REZI 26 | 19.7% | 5.3% | 1 |
| TREASURES @ G20 | 19.6% | 8.1% | 1 |
| THE SANTORINI | 19.4% | 5.6% | 2 |
| VIBES @ EAST COAST | 19.3% | 7.3% | 1 |
| RIVERSAILS | 19.3% | 5.7% | 1 |
| NAUNG RESIDENCE | 19.2% | 4.5% | 1 |
| PAVILION SQUARE | 19.0% | 5.4% | 1 |
| TERRENE AT BUKIT TIMAH | 19.0% | 5.1% | 1 |
| THE VERVE | 18.7% | 5.9% | 1 |
| LE REGAL | 18.6% | 4.7% | 1 |
| SKY VUE | 18.5% | 5.6% | 1 |
| SIMS URBAN OASIS | 18.4% | 5.3% | 9 |
| BOTANIQUE AT BARTLEY | 18.4% | 5.6% | 1 |
| THE MINTON | 18.0% | 4.9% | 3 |
| SKYSUITES17 | 18.0% | 5.5% | 1 |
| STADIA | 18.0% | 5.2% | 1 |
| THOMSON V TWO | 17.8% | 4.4% | 1 |
| THE MEZZO | 17.2% | 4.8% | 1 |
| THE HILLFORD | 17.2% | 5.7% | 6 |
| EUHABITAT | 17.0% | 5.2% | 7 |
| VACANZA @ EAST | 16.9% | 5.3% | 1 |
| THE CASCADIA | 16.5% | 5.1% | 1 |
| HILLSTA | 16.4% | 5.7% | 4 |
| EASTWOOD REGENCY | 16.4% | 4.7% | 1 |
| THE CLIFT | 16.1% | 4.6% | 1 |
| EDENZ SUITES | 16.1% | 4.8% | 1 |
| COMMONWEALTH TOWERS | 16.0% | 4.6% | 4 |
| RIVERBAY | 15.9% | 4.3% | 1 |
| URBAN VISTA | 15.9% | 4.8% | 3 |
| JEWEL @ BUANGKOK | 15.7% | 4.9% | 2 |
| THE PALETTE | 15.7% | 4.8% | 1 |
| RIVERTREES RESIDENCES | 15.6% | 4.9% | 1 |
| EIGHT RIVERSUITES | 15.5% | 4.5% | 2 |
| SPACE @ KOVAN | 15.0% | 4.6% | 1 |
| JUPITER 18 | 15.0% | 4.1% | 1 |
| THE GLADES | 15.0% | 4.1% | 3 |
| ONE SHENTON | 14.9% | 5.6% | 3 |
| RESIDENCES 88 | 14.8% | 4.6% | 2 |
| PINNACLE 16 | 14.7% | 4.5% | 1 |
| WATERTOWN | 14.6% | 5.0% | 3 |
| CENTRA RESIDENCE | 14.4% | 4.4% | 1 |
| Q BAY RESIDENCES | 14.3% | 6.9% | 1 |
| FORESQUE RESIDENCES | 13.9% | 3.9% | 1 |
| ONE-NORTH RESIDENCES | 13.8% | 4.0% | 1 |
| THE PANORAMA | 13.5% | 4.2% | 1 |
| VIBES @ KOVAN | 13.3% | 4.0% | 1 |
| NOTTINGHILL SUITES | 13.2% | 3.9% | 2 |
| CARDIFF RESIDENCE | 13.0% | 3.9% | 1 |
| SKY GREEN | 12.7% | 4.1% | 1 |
| SOLEIL @ SINARAN | 12.6% | 3.5% | 1 |
| THE NAUTICAL | 12.3% | 5.2% | 1 |
| SPOTTISWOODE 18 | 12.0% | 3.7% | 2 |
| CENTRA LOFT | 11.6% | 3.7% | 1 |
| SUITES @ KOVAN | 11.4% | 3.7% | 1 |
| # 1 SUITES | 10.8% | 3.5% | 1 |
| SKYSUITES@ANSON | 10.5% | 3.3% | 1 |
| 38 I SUITES | 10.4% | 2.7% | 1 |
| STRATA | 10.4% | 2.6% | 1 |
| CENTRA HEIGHTS | 10.3% | 3.3% | 1 |
| PARC IMPERIAL | 10.2% | 4.1% | 1 |
| VIVACE | 10.1% | 4.3% | 1 |
| HILLION RESIDENCES | 9.6% | 3.1% | 1 |
| THE HILLIER | 9.1% | 3.3% | 2 |
| HERITAGE EAST | 8.1% | 4.0% | 1 |
| GUILLEMARD EDGE | 7.9% | 5.9% | 2 |
| RV EDGE | 5.7% | 1.6% | 1 |
| ROBERTSON EDGE | 4.0% | 2.0% | 1 |
| THE SHORE RESIDENCES | 3.4% | 2.5% | 1 |
| J GATEWAY | 2.7% | 1.1% | 1 |
| EIS RESIDENCES | 1.7% | 2.8% | 1 |
| SKYLINE RESIDENCES | 1.0% | 0.3% | 1 |
| THE FORESTA @ MOUNT FABER | -14.7% | -13.4% | 1 |
新盘公寓的平均涨幅为 13.9%。而在转售公寓中，有更多交易（177 笔中 143 笔为转售）跑赢了新盘的平均水平。推测来看，这可能与 2020 至 2021 年（疫情后期）新盘价格飙升有关，从而使得更为实惠的老旧转售公寓更具吸引力。
为验证这一点，我们查看了价格拆分：
| 新售至转售 | 转售至转售 | ||||||
| 购买年份 | 平均买入价 | 平均卖出价 | 差异 | 平均买入价 | 平均卖出价 | 转售相较新售的偏差 | |
| 2013 | $719,746 | $758,216 | 5.3% | $846,574 | $805,876 | -4.8% | 6.29% |
| 2014 | $653,379 | $720,757 | 10.3% | $771,684 | $773,707 | 0.3% | 7.35% |
| 2015 | $654,035 | $761,913 | 16.5% | $723,371 | $753,788 | 4.2% | -1.07% |
| 2016 | $707,973 | $816,186 | 15.3% | $770,972 | $814,851 | 5.7% | -0.16% |
| 2017 | $782,162 | $886,306 | 13.3% | $732,140 | $785,113 | 7.2% | -11.42% |
| 2018 | $763,706 | $876,709 | 14.8% | $725,905 | $784,300 | 8.0% | -10.54% |
| 2019 | $790,593 | $917,097 | 16.0% | $688,819 | $770,792 | 11.9% | -15.95% |
| 2020 | $848,773 | $970,698 | 14.4% | $653,987 | $777,268 | 18.9% | -19.93% |
| 2021 | $1,038,663 | $1,153,188 | 11.0% | $697,956 | $795,264 | 13.9% | -31.04% |
| 平均 | $722,065 | $807,256 | 11.8% | $730,499 | $785,051 | 7.5% | |
请注意，2019 至 2021 年（最右一列）买卖价差的偏差最大。新盘价格越高，往往意味着后续升值空间越小。反之，转售价格在当时看起来甚至可能被低估。
这可能与疫情限制有关，后者影响了转售房的实地看房。转售买家通常希望先实地验房，但受疫情管控影响，这一能力受到明显阻碍。而新盘板块则相对不受影响，因为新盘除实体样板房外，还有大量可在网上观看的营销素材。
是否存在更多新盘“被迫出售”的卖方？
在疫情阶段（2020 至 2021 年），市场上可能出现了更多“急售”。这类卖方因为担忧市场前景，或因财务状况变化、抵押权人拍卖、再投资计划等常见原因而选择快速出清其物业。
在部分案例中，卖方可能在购入后三年内就变现出售，这会触发一项额外税费——卖方印花税（SSD）。
自 2016 年起，若在购入后一年内出售，SSD 为 12%；第二年为 8%；第三年为 4%。不过需要注意，2013 至 2016 年期间，SSD 分别为 14%、12%、8% 与 4%。
逻辑上，在 SSD 期间出售的人多半出于紧迫性，因为没有人愿意多缴这笔税。
为判断 2020-21 年的新盘买家是否属于这一类，我们查看了发生在 SSD 期间与非 SSD 期间的交易，并将新售与转售分别比较：
| 新售至转售 | ||
| SSD 期间 | 平均涨幅 | 成交量 |
| SSD 之后 | 14.3% | 125 |
| SSD 期间内 | 11.2% | 7 |
| 总计 | 14.2% | 132 |
对“新售至转售”而言，仅有 7 笔交易发生在 SSD 期间；这并不意外，毕竟我们上文也看到该群体普遍持有期更长。
接下来，看看“转售至转售”的统计：
| SSD 期间 | 平均涨幅 | 成交量 |
| SSD 之后 | 19.3% | 147 |
| SSD 期间内 | 12.8% | 30 |
| 总计 | 18.2% | 177 |
相较之下，“转售至转售”在 SSD 期间发生的交易占比更高；且与“新售至转售”相比，其对涨幅的拖累更加明显。即便如此，“转售至转售”总体回报仍更优，尽管其中更多交易受到 SSD 影响。这很可能是因为转售单位买入总价更低，因而拥有更大的上涨空间。
总体而言，购买新盘一居室者更倾向于更长时间持有（平均长约两年）。需要指出的是，对于那些足够耐心、一直持有等待的买家（市场自 2016 年后开始回升），更长的等待确实带来了更好的收益。对这部分人来说，带来更佳结果的是“持有期”，而不单单是“买新盘”。
这些结果表明，“买新盘”本身并非投资一居室的必胜法则。当新盘与转售单位之间的价格差处于高位时，以更低总价买入转售单位，或许能抹平差距，甚至带来更好的节省与回报。
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