普通新加坡人何时会说“买公寓的问题不在于价格高”？
就像不喜欢钱的人，或价格从不变化的菜饭摊，这些事情基本不会发生。所以让我困惑的是，竟然还有一家房地产中介需要做一项调查，得出“私人住宅价格难以负担”是升级的障碍，或者“受访者仍然偏好 HDB 公寓”这样的结论。这可称不上什么福尔摩斯时刻。
但我接着往下读，才发现这其实是每年的“规定动作”。
你看，每年媒体都会多次报道房地产从业者希望放松某些政策、施加舆论压力的新闻。这儿有一篇2014年的，这里一篇2018年的，这里一篇2023年的，而我想我刚好读到了 2024 年的那一篇。
总之，这次说的是为升级者调整 ABSD。当前，如果你先买新房，就要先缴 ABSD——之后若在六个月内卖掉原有住房，才可申请退还 ABSD。这个并不适用于 Executive Condominiums (EC)：对于 EC，你可以先买而不用缴 ABSD（因其属于 HDB 物业，你默认需要在六个月内出售另一套 HDB 物业）。
但即便只是为了帮助升级者，我们真的希望对 ABSD 进行调整吗？
即便把 ABSD 作为一个“减速带”，也能帮助抑制旺盛的需求。缺了它，示范单位可能会更拥挤，更多人会在早鸟折扣结束前交支票。ABSD 退税也会间接影响转售 HDB 组屋价格——若有人必须在六个月内卖掉其组屋，否则就可能失去 ABSD，他们更可能开出更务实的价格。这与可以先买新公寓、然后仍能慢慢等待，直到新房交付前都在为手头的组屋寻找尽可能高的估价以外现金（COV）的情况，截然不同。
还有一点是，若“先买后卖”行不通，敢于跳一跳的人会更少。若先卖 HDB 组屋再买公寓，往往需要租临时住处、找临时仓储等，实在是麻烦。因此，有时 ABSD 的要求会让一些人暂缓升级。
现实是，越少屋主一窝蜂升级，价格上涨的压力就越小。
那么，你知道谁升级基本不会有难题吗？
大概是那些 HDB 组屋被选中进行 SERS 的屋主。迄今为止，我们在 Stacked 遇到的一位最精明的屋主，就受益于Tanglin Halt 的 SERS。他的替代单位于 2021 年在 Dawson 完工，靠近 SkyOasis @ Dawson，后者最近出现了 $1.73 million 的 HDB 交易记录（详情见这里）。
如果那位卖家是打算升级的人，我想他们现在应该正享受着自己的 $3 million 公寓之类的吧；我猜他们负担得起这一步跃迁。
这也让我思考：既然政府通过 Prime 模型（某种程度上）平衡了成熟地段住房的暴利效应，未来会不会出现某种与 SERS 相对应的机制？目前只有 four or five per cent 的组屋受益于 SERS——但对某些人来说，其影响却极不成比例。
就我个人而言，我并不是一个对“公平”高度敏感的人；在我看来，因 SERS 受益并不比中 4D 更“不公平”。但根据我的经验，新加坡屋主对他们所认为的“公平/不公平”极为在意，而有关高价 SERS 替代组屋的更多故事，势必会引发更多抱怨。
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- 关于昂贵组屋的喧嚣就到此为止吧。市场上你或许还能以低至 转售 3-room 组屋 $250,000 的价格入手。
每周销售盘点（15 July - 21 July）
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新盘成交最贵前 5 名（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| THE RESERVE RESIDENCES | $4,130,000 | 1625 | $2,541 | 99 年 |
| PINETREE HILL | $3,661,000 | 1464 | $2,501 | 99 年 (2022) |
| GRAND DUNMAN | $3,609,000 | 1432 | $2,521 | 99 年 |
| LENTOR MANSION | $3,448,000 | 1507 | $2,288 | 99 年 (2023) |
| TEMBUSU GRAND | $3,396,000 | 1432 | $2,372 | 99 年 (2022) |
新盘成交最便宜前 5 名（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| KASSIA | $883,000 | 474 | $1,864 | FH |
| THE MYST | $1,241,000 | 517 | $2,402 | 99 年 |
| TEMBUSU GRAND | $1,368,000 | 527 | $2,594 | 99 年 (2022) |
| HILLHAVEN | $1,505,745 | 721 | $2,088 | 99 年 (2023) |
| LENTORIA | $1,560,000 | 700 | $2,230 | 99 年 (2022) |
转售最贵前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| BEVERLY HILL | $9,150,000 | 3778 | $2,422 | FH |
| CUSCADEN RESERVE | $7,201,000 | 2099 | $3,431 | 99 年 (2018) |
| THE ARCADIA | $5,200,000 | 3821 | $1,361 | 99 年 (1979) |
| THE EDGE ON CAIRNHILL | $4,920,000 | 2131 | $2,308 | FH |
| BALMORAL 8 | $4,200,000 | 1841 | $2,282 | FH |
转售最便宜前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| PARC ROSEWOOD | $660,000 | 517 | $1,277 | 99 年 (2011) |
| CARDIFF RESIDENCE | $699,000 | 420 | $1,665 | 99 年 (2011) |
| # 1 SUITES | $710,000 | 581 | $1,221 | FH |
| JOOL SUITES | $715,000 | 409 | $1,748 | FH |
| HIGH PARK RESIDENCES | $730,000 | 452 | $1,615 | 99 年 (2014) |
获利最大前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| BEVERLY HILL | $9,150,000 | 3778 | $2,422 | $5,470,000 | 28 年 |
| THE DAIRY FARM | $3,400,000 | 2207 | $1,541 | $2,220,000 | 15 年 |
| THE ARCADIA | $5,200,000 | 3821 | $1,361 | $2,000,000 | 8 年 |
| DUNMAN PLACE | $2,750,000 | 1442 | $1,907 | $1,941,038 | 26 年 |
| GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM | $2,880,000 | 1335 | $2,158 | $1,914,300 | 22 年 |
亏损最大前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| KINGSFORD WATERBAY | $1,110,000 | 850 | $1,305 | -$38,000 | 6 年 |
| # 1 SUITES | $710,000 | 581 | $1,221 | $25,777 | 10 年 |
| SOLEIL @ SINARAN | $1,088,000 | 581 | $1,872 | $38,000 | 13 年 |
| JOOL SUITES | $715,000 | 409 | $1,748 | $45,079 | 13 年 |
| VACANZA @ EAST | $735,000 | 484 | $1,517 | $65,000 | 7 年 |
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