HDB 屋主揭示 2024 年升级的主要障碍：就是这个原因。震惊吗？并不意外。

普通新加坡人何时会说“买公寓的问题不在于价格高”？

就像不喜欢钱的人，或价格从不变化的菜饭摊，这些事情基本不会发生。所以让我困惑的是，竟然还有一家房地产中介需要做一项调查，得出“私人住宅价格难以负担”是升级的障碍，或者“受访者仍然偏好 HDB 公寓”这样的结论。这可称不上什么福尔摩斯时刻。

但我接着往下读，才发现这其实是每年的“规定动作”。

你看，每年媒体都会多次报道房地产从业者希望放松某些政策、施加舆论压力的新闻。这儿有一篇2014年的，这里一篇2018年的，这里一篇2023年的，而我想我刚好读到了 2024 年的那一篇。

总之，这次说的是为升级者调整 ABSD。当前，如果你先买新房，就要先缴 ABSD——之后若在六个月内卖掉原有住房，才可申请退还 ABSD。这个并不适用于 Executive Condominiums (EC)：对于 EC，你可以先买而不用缴 ABSD（因其属于 HDB 物业，你默认需要在六个月内出售另一套 HDB 物业）。

但即便只是为了帮助升级者，我们真的希望对 ABSD 进行调整吗？

即便把 ABSD 作为一个“减速带”，也能帮助抑制旺盛的需求。缺了它，示范单位可能会更拥挤，更多人会在早鸟折扣结束前交支票。ABSD 退税也会间接影响转售 HDB 组屋价格——若有人必须在六个月内卖掉其组屋，否则就可能失去 ABSD，他们更可能开出更务实的价格。这与可以先买新公寓、然后仍能慢慢等待，直到新房交付前都在为手头的组屋寻找尽可能高的估价以外现金（COV）的情况，截然不同。

还有一点是，若“先买后卖”行不通，敢于跳一跳的人会更少。若先卖 HDB 组屋再买公寓，往往需要租临时住处、找临时仓储等，实在是麻烦。因此，有时 ABSD 的要求会让一些人暂缓升级。

现实是，越少屋主一窝蜂升级，价格上涨的压力就越小。

那么，你知道谁升级基本不会有难题吗？

大概是那些 HDB 组屋被选中进行 SERS 的屋主。迄今为止，我们在 Stacked 遇到的一位最精明的屋主，就受益于Tanglin Halt 的 SERS。他的替代单位于 2021 年在 Dawson 完工，靠近 SkyOasis @ Dawson，后者最近出现了 $1.73 million 的 HDB 交易记录（详情见这里）。

如果那位卖家是打算升级的人，我想他们现在应该正享受着自己的 $3 million 公寓之类的吧；我猜他们负担得起这一步跃迁。

这也让我思考：既然政府通过 Prime 模型（某种程度上）平衡了成熟地段住房的暴利效应，未来会不会出现某种与 SERS 相对应的机制？目前只有 four or five per cent 的组屋受益于 SERS——但对某些人来说，其影响却极不成比例。

就我个人而言，我并不是一个对“公平”高度敏感的人；在我看来，因 SERS 受益并不比中 4D 更“不公平”。但根据我的经验，新加坡屋主对他们所认为的“公平/不公平”极为在意，而有关高价 SERS 替代组屋的更多故事，势必会引发更多抱怨。

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每周销售盘点（15 July – 21 July）

新盘成交最贵前 5 名（按项目）

新盘成交最便宜前 5 名（按项目）

转售最贵前 5 名

转售最便宜前 5 名

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