本期 Stacked Pro 深度解析：
对比
我们追踪了 Forest Woods 自 2016 年推出至 2024 年的表现，并与 District 19 整体市场、周边转售对手，以及同期开盘的新盘进行比较。我们也细分了不同户型，以评估其真正的价值所在。
关键洞察
乍看之下，Forest Woods 似乎表现不佳，尤其与 District 19 快速上扬的转售板块相比更显逊色。但更深入的观察呈现出更细腻的图景：即便 ROI 滞后，其户型效率高、租赁吸引力强，且相较 2016 年同期开盘项目表现突出，说明其内在实力不容小觑。
为何重要
并非所有增长都相同。虽然 Forest Woods 在原始百分比涨幅上落后，但其在竞争激烈的社区中展现出价格韧性与稳健需求。本案例凸显了仅以 ROI 评估项目，可能会掩盖其关键优势。
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为何仅看 ROI 并不能讲清全貌：Forest Woods
起初，Forest Woods 并不显眼。自 2016 年推出以来，其价格稳步上升，从 $1,408 psf 上涨至 2024 年的 $1,985 psf。按年化计算约为 4.39 per cent，属中规中矩——谈不上亮眼。这也低于其所在的 District 19 平均水平。
但若跳出过度简化的 ROI 指标，会发现一些有意思的地方。尽管在纯 ROI 维度上落后，Forest Woods 其实可能是其同期开盘同侪中的较强表现者；而当你考虑到户型效率、价格心理，以及后期进入转售市场的更新对手时，它的优势更为明显。我们不妨更深入地看看 Forest Woods：
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Forest Woods 概览
Forest Woods 位于 Lorong Lew Lian，共 519 户，99-year 产权，步行约 5 分钟可达 Serangoon MRT（NEL、CCL）以及 NEX 大型商场。项目于 2016 年推出，2020 年落成。
与周边较老的公寓如 Sunglade 或 The Minton 不同，Forest Woods 自一开始的营销定位就强调紧凑高效。户型更小，但以灵活布局补足——许多两卧为 2+Study 配置，而四卧即便在更小的面积上，也能实现干湿分离厨房。
下面是自推出至今的简化整体 ROI：
| Year | Average $PSF |
| 2016 | $1,408 |
| 2017 | $1,408 |
| 2018 | $1,540 |
| 2019 | $1,559 |
| 2020 | $1,658 |
| 2021 | $1,672 |
| 2022 | $1,795 |
| 2023 | $1,910 |
| 2024 | $1,985 |
| Annualised | 4.39% |
Forest Woods 于 2016 年以 $1,408 psf 的平均价格推出。至 2024 年，均价达到 $1,985 psf。8 年期年化回报为 4.39 per cent。
现在我们与整体市场，以及 District 19 其他公寓进行比较。为更公平起见，我们仅与其他 99-year 产权项目比较（暂不区分交易类型，采用所有交易）。
| Year | Forest Woods | D19 condos | All 99-year leasehold condos |
| 2016 | $1,408 | $990 | $1,166 |
| 2017 | $1,408 | $1,035 | $1,230 |
| 2018 | $1,540 | $1,182 | $1,359 |
| 2019 | $1,559 | $1,291 | $1,474 |
| 2020 | $1,658 | $1,276 | $1,453 |
| 2021 | $1,672 | $1,262 | $1,517 |
| 2022 | $1,795 | $1,340 | $1,595 |
| 2023 | $1,910 | $1,460 | $1,783 |
| 2024 | $1,985 | $1,807 | $1,854 |
| Annualised | 4.39% | 7.81% | 5.97% |
Forest Woods 的升值速度，低于 District 19 的平均水平，也低于全国 99-year 产权公寓的平均水平。
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