新加坡真的需要 35,251 名房产中介吗?
January 21, 2024
向数字世代(房产中介)致敬

截至今年,我们大约有35,251名房产中介,高于去年的 34,427 名;考虑到他们对传单的热爱,如今竟然还能剩下树,实在令人惊讶。
但这发生在房地产市场开始降温之际,我们甚至可能走向一次回调。这与人们的直觉相反——往往是在繁荣期,更多人才会认为这是“容易赚钱”。
于是我开始思考,房市景气与从业中介的人数之间是否存在关联。
这是我发现的:

如你所见,在高低起伏上相关性不低。不过,考虑到价格变化到人们开始行动之间可能存在滞后(而新中介还需要通过考试、获取执照等)——当我们把价格引入一年的滞后后,图表会是这样的:

因此,从价格的走势来看,与进入市场的房产中介数量之间的相关性更强。纳入一年的滞后后,我们可以看到,新加坡的房价与房产中介数量的同步性高得多。
到了 2024 年,其中一些新中介算是来晚了。他们在 2023 年看到了后疫情时期的房产“金矿”;但遗憾的是,恰逢他们在今年年初拿到执照,市场却开始转冷。
不过,撇开市场环境,我认为还有另一个让人踊跃入行的原因。我看到越来越多的年轻中介,他们表示是在 YouTube 上的房产视频,或 Instagram 的室内参观内容,激发了他们的兴趣。
想想当下房产是如何被营销的:我们从报纸分类广告,走到房产门户,再到包含视频和适合在 Instagram 上分享的室内内容的数字化营销。
如今,YouTuber 或 Instagram 模特的技能,或许比以往任何时候都更适用于房产营销。而在更年轻的一代当中(顺带一提,他们对传统就业市场似乎并不太满意),这正是他们懂得的东西。我认为他们开始意识到,在数字化的房产营销里,“主角光环”并不会被反感,这样的表现反而是种优势

年轻一代的中介更熟悉线上内容,更懂什么有效。他们知道哪类帖子能吸引点击、也懂得如何在社交媒体上展示自己;而当他们产出内容时,比起我们这一代的尝试,也显得没那么做作。
但这也引出了一个问题:我们究竟需要多少房产中介
多年来,中介人数一直徘徊在 30,000 到 35,000 之间;甚至在大约十年前,许多人就已经在问,是否真的需要这么多中介。
人们能够在不通过中介的情况下买卖甚至挂牌的渠道越来越多;HDB 转售门户也即将上线。选择租赁中介的租客越来越少,如今也有买家开始回避使用买方中介。
我并不是在宣告房产中介的时代走到尽头;远非如此(事实上,这里有一篇较长的说明,解释为什么中介依然重要)。
但我担心,一些中介公司不再致力于培养更优秀的从业者,而是选择尽可能“撒大网”(例如,如果 10 个中介中只有 1 个是真正的人才,他们并不会努力把比例提升到 10 个里有 5 或 6 个;相反,他们去招募 10,000 名新人,把资质较差的人任其以《蝇王》式的方式自生自灭)。

当公司只追求这样的“人海战术”时,服务质量就会一落千丈。买方与卖方不得不在一堆不称职的中介中筛选,才能找到真正优秀的那几个。
话说回来,吸纳更年轻、技术更娴熟的中介或许能部分弥补这一点。这提高了更快促成交易的可能性;而且一些客户在看到精美的宣传视频、Instagram 图片等时,会更满意。相当多人告诉我,他们确实感觉自己的钱花得更值。
即便自助式(DIY)房产交易渠道日渐增多,这或许也足以让买卖双方再次愿意与中介合作。
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每周销售回顾(08 January – 14 January)
新售最昂贵前5名(按项目)
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| WATTEN HOUSE | $12,236,000 | 3412 | $3,576 | FH |
| THE RESERVE RESIDENCES | $8,098,520 | 2809 | $2,883 | 99 yrs (2021) |
| LEEDON GREEN | $4,708,000 | 1356 | $3,471 | FH |
| THE CONTINUUM | $2,688,000 | 947 | $2,838 | FH |
| PINETREE HILL | $2,567,000 | 969 | $2,650 | 99 yrs (2022) |
新售最便宜前5名(按项目)
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| PINETREE HILL | $1,349,000 | 538 | $2,507 | 99 yrs (2022) |
| RIVERFRONT RESIDENCES | $1,490,550 | 872 | $1,710 | 99 yrs (2018) |
| THE MYST | $1,507,000 | 678 | $2,222 | 99 yrs (2023) |
| LENTOR HILLS RESIDENCES | $1,777,000 | 753 | $2,358 | 99 yrs (2022) |
| SCENECA RESIDENCE | $1,860,000 | 904 | $2,057 | 99 yrs (2021) |
转售最昂贵前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| THE RITZ-CARLTON RESIDENCES CAIRNHILL | $16,500,000 | 3057 | $5,397 | FH |
| THE ARCADIA | $4,600,000 | 3735 | $1,232 | 99 yrs (1979) |
| CYAN | $3,550,000 | 1528 | $2,323 | FH |
| THE ARC AT DRAYCOTT | $3,500,000 | 1270 | $2,756 | FH |
| NEWEST | $2,800,000 | 2519 | $1,112 | 956 yrs (1928) |
转售最便宜前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| VETRO | $658,000 | 474 | $1,389 | 999 yrs (1882) |
| VENTURA VIEW | $700,000 | 441 | $1,586 | FH |
| PRESTIGE HEIGHTS | $730,000 | 409 | $1,785 | FH |
| SIMS URBAN OASIS | $785,000 | 409 | $1,919 | 99 yrs (2014) |
| ALEXIS | $800,000 | 398 | $2,009 | FH |
涨幅最大前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| THE RITZ-CARLTON RESIDENCES CAIRNHILL | $16,500,000 | 3057 | $5,397 | $4,900,000 | 8 Years |
| WARNER COURT | $2,800,000 | 1270 | $2,204 | $2,062,000 | 22 Years |
| THE WATERINA | $2,500,000 | 1313 | $1,904 | $1,733,263 | 22 Years |
| HILLINGTON GREEN | $2,375,000 | 1528 | $1,554 | $1,600,000 | 19 Years |
| VARSITY PARK CONDOMINIUM | $2,295,888 | 1572 | $1,461 | $1,476,857 | 17 Years |
跌幅最大前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| THE ROCHESTER RESIDENCES | $1,638,000 | 1281 | $1,279 | -$181,020 | 16 Year |
| STARLIGHT SUITES | $1,890,000 | 850 | $2,223 | $26,644 | 14 Years |
| KINGSFORD WATERBAY | $1,168,000 | 850 | $1,374 | $31,000 | 6 Years |
| VETRO | $658,000 | 474 | $1,389 | $38,000 | 12 Years |
| RV POINT | $945,000 | 484 | $1,951 | $68,960 | 13 Years |
交易分布

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