您的HDB组屋会值$1 Million吗？2024年有多少已接近

常言道，不要只盯着球本身，而要看球将要去往何处。过去几年中，百万组屋的数量大幅上涨，即便目前它们仍只占少数（至少现在如此）。因此，我们不妨把目光投向那些“后起之秀”的转售组屋：正逐步逼近$1 million门槛、但尚未到达的单位。以下是$900,000+转售组屋所占比例的上升情况：

这些接近百万的组屋多年来如何增长？

本文所称“接近”一百万，是指总价介于$900,000与$1 million之间的组屋：

年份	<900k 或 >1m	介于 900k & 1m 之间	总计	比例
2012	23,161	37	23,198	0.16%
2013	16,045	52	16,097	0.32%
2014	16,065	31	16,096	0.19%
2015	17,680	100	17,780	0.56%
2016	19,226	147	19,373	0.76%
2017	20,310	199	20,509	0.97%
2018	21,334	227	21,561	1.05%
2019	22,004	182	22,186	0.82%
2020	23,137	196	23,333	0.84%
2021	28,646	441	29,087	1.52%
2022	25,973	747	26,720	2.80%
2023	24,862	912	25,774	3.54%
2024	21,457	1,059	22,516	4.70%

1. 这些交易仍属少数，但增长迅速

从宏观角度看，1,059宗交易在更广阔的市场中并不算庞大。$900,000至$1 million之间的组屋，仍占全部转售交易不到5%；某种程度上，我们对相关新闻的处理方式也反映了这一点（例如，中介与媒体会把这些高价交易放到头条，如果仔细想想，这正说明它们仍非常态）。

我们也想指出，就比例而言，2012年至2013年间从37宗增至52宗（约增长40.5%）的跳升幅度，其实大于2023年至2024年（约增17%）。 

尽管如此，10年间的增长仍可谓爆发式。2012年全年，全国只有区区37套组屋进入$900,000+区间，连一个百分点都远未触及。但如今呢？根据一线反馈，分析师与中介也告诉我们，没有一个HDB市镇没有至少一宗$900,000+的交易。

虽然这些交易仍属罕见，但市场似乎正逐步将其常态化。

2. 高价组屋在2014年降温措施面前更具韧性

到2013年，转售组屋价格已高企到政府不得不强力出手的地步。HDB停止发布“现金高于估值”（Cash Over Valuation，COV）数据，且将“按揭供款比率”（Mortgage Servicing Ratio，MSR）上限定为30%。 

这一举措对更广泛的转售市场影响显著，COV水平迅速下挫。在政策调整后的数年里，“零COV”交易一度成为常态；接下来八年市场几乎持续走弱，直到新冠疫情后的供应紧缺才迎来复苏。

一张快照或许更能说明问题。以下是2014年大幅回落之后、各类型与各市镇转售组屋的平均价格：

然而，如果看$900,000+组屋的数量，它们似乎逆势而上。这类高价组屋的数量一路稳步上升至2018年，仅在2018/19年出现回落（这部分与“集体出售热潮（en-bloc）”退潮有关，并带来对租约贬值的市场担忧升温）。

这表明，即便在MSR与缺乏COV数据拖累更广泛市场的时期，仍有人愿意为$900,000+的组屋支付高额价款。这很可能反映了这些组屋拥有更优越的位置优势，而这种优势（在Plus与Prime方案推出之前）并不能通过新的供应所复制。

3. 对“租约贬值”的担忧减弱

$900,000+及以上价位的组屋多半较为老龄化。其中包括已不再兴建的复式组屋（maisonette）与特大组屋（jumbo），稀缺性在一定程度上推高了价格。

（一个例外是‘00年代推出的较新DBSS项目，但即便如此，它们也并非“新”，建成年份在2005至2012年之间）。 

不过，如今对“租约贬值”的担忧似乎并不强烈。曾有一段时间它对市场情绪影响更深（见第2点）；但或许是疫情后住房短缺叠加房价屡创新高的新闻，令买家很快释怀了这一事实。 

推测而言，诸如“回购租约计划”（Lease Buyback Scheme，LBS）等举措，以及愈发将组屋视为“居所而非投资品”的取向，或许对此有所助推。年长的新加坡人若只是想在好地段安享余生，或并不在意所谓“付出溢价”。对他们而言，转售收益、租金回报等指标也许只是抽象概念；而对一位60多至70多岁的人来说，即便剩余30年的租约也可能足够。

4. 短期内，Plus 与 Prime 模式或将支撑而非压低这些价格

从长期看，在热门地段提供更多组屋，可能有助于抑制价格。对于打算长期（甚至终身）自住的真正买家而言，诸如10-year MOP之类的限制并不重要；因此，在传统热点区域，提高供给的效果不会因限制而改变。

但在更短期内，可能会出现相反的情况。我们已经听到针对Kallang - Whampoa、Bukit Merah、Queenstown等热点地区转售屋主的“话术”：他们的组屋与Prime项目同处一地，却没有任何副作用——没有10-year MOP、补贴回收（clawback）、资格条件等。因此，他们有理由提高要价；而要说这毫无道理，也确实很难反驳至少有一定道理。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文