自从Pasir Ris上一次推出Executive Condominium（EC）项目以来，已相隔十余年。因此当Qingjian Realty夺得Jalan Loyang Besar地块时，自然备受瞩目。对于错过了今年早些时候、距离不远且体量相近的Aurelle of Tampines的买家而言，尤为如此。

如今正式定名为Coastal Cabana，这个748户的EC坐落在社区内最醒目的地块之一，正对面便是Downtown East，步行不久即可抵达海滩。部分楼栋朝向甚至可享无遮挡海景（至少目前如此）。

如果你觉得这个地点眼熟，那也不奇怪。多年来，这里一直是Downtown East对面的露天停车场，是许多家庭前往Wild Wild Wet或附近木屋度假前的熟悉中转点。

从地段与生活方式的角度来看，几乎无可挑剔。 

一侧是日常便利，一侧是海岸静谧。当然，也有需要权衡的要点，例如与MRT的距离，以及与较早的EC如Watercolours和Sea Horizon，或较新的Aurelle of Tampines相比如何。

该地块曾以$729 psf ppr成为新加坡EC地价记录保持者，随后被Woodlands Drive 17的EC地块以$782 psf ppr超越。 

目前已知的信息是：3房预计起价$1.438 million（或$1,649 psf），4房预计起价$1.623 million（或$1,639 psf）。 

对于一个紧邻Pasir Ris优质配套的新EC而言，这样的起步价确实颇具吸引力。尤其考虑到买家已接受Aurelle of Tampines这一新兴社区以$1,651 psf的开盘价。

每个EC都有各自的卖点与预期，但对买家而言，真正的挑战在于理解它在周边项目更大生态中的定位与表现。如果你希望更清晰地了解这一细分市场随时间的典型表现，欢迎点击这里，我们会为你对接值得信赖的合作经纪，为你详细拆解。

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Coastal Cabana 概览 

属性信息
项目名称 Coastal Cabana EC 
位置Jalan Loyang Besar 
开发商Qingjian Realty, Forsea Holdings, ZACD Group, Jianan Capital 
产权99年地契
地块面积305,757 平方英尺 
GFA是否已协调统一？ 是
单位数量748 
预计TOP 预计 Q1 2029

Coastal Cabana是一个748户、99年地契的行政公寓（EC），由Qingjian Realty与Forsea Holdings联合开发，这是两者继Bloomsbury Residences之后的第二次合作。项目由四栋11层与十二栋12层住宅楼（共十六栋）组成，配备地下停车场，车位配比达1:1。鉴于其以家庭为导向的定位以及距离最近的MRT车站较远，这样的配置在预期之中。

Qingjian近年来在EC领域可谓老面孔。除Coastal Cabana外，开发商亦参与了附近的Tenet EC和Bukit Batok的Altura EC，进一步巩固了其在新加坡EC市场的经验与版图。

户型组合与配置 

Coastal Cabana的户型覆盖3至5卧室，这对EC项目而言相当常见。概览如下： 

单位类型单位面积（平方英尺） 单位数量 占比
3-bedroom 872 - 915350 47%
4-bedroom 990 - 1,206 37650%
5-bedroom 1,367 - 1,421 223%
748100%

你或许会对这里的单位面积感到意外。就表面数字看，明显小于多数买家习惯的尺度。作一对比，全新4-room BTO（与此处3卧最为可比）通常从约969平方英尺起步。

这一担忧并非没有道理，但需要注意的是，Coastal Cabana是该区域内唯一已实施GFA协调统一的EC。换言之，空调外机平台（AC ledges）不再计入总GFA，因此你获得的室内可用面积，实际上与较早期EC更为接近，而不仅仅是数字所显示的那样。

或许听起来变化不大，但这一调整确实让户型更为高效。市场反馈称，尽管面积更紧凑，单位在功能性上设计考量充分。甚至据悉5卧户型同时包含家用防护室（household shelter）与杂物间（utility room）以增加收纳空间，这在EC中并不常见。

因此，一方面单位看起来更小；但另一方面，你不必为低效空间买单，这也意味着更低的总价门槛，更易于买家入场。

在户型占比上，项目主体由3卧与4卧构成，分别为47 per cent与50 per cent。鉴于EC市场以家庭为主，这样的分布并不意外。

所有楼栋均采用点式布局。 

这不仅改善通风并提供更多窗户开口，也意味着每层更少户数与更高私密性。户型图尚未公布，一旦有更多细节，我们会在评测中做更深入的解析。

以下为总平面示意图。 

Coastal Cabana Site plan

项目占地近306,000平方英尺，地块形状相对方正。配套齐全，包括网球场、悬挑式健身房、多处烧烤台，抵达区亦设有空调等候休息室。

许多人最可能眼前一亮的是项目配备了两座50米泳道池。这对EC而言相当罕见，不过Qingjian在配套慷慨方面一向有口皆碑（参见Tenet）。

叠加其毗邻Downtown East与海滩的地利，这将会是一个配套完善、极具家庭友好属性的项目，并强烈强调其度假式定位。

完工时间方面，预计于Q1 2029取得TOP。 

Coastal Cabana EC 的地段 

欣赏Pasir Ris，往往需要与之匹配的生活画像（与偏好）。 

新加坡这一隅长期以其悠闲魅力著称：木屋度假、烧烤聚会、周末海边时光。位于东西线末端的区位，也让这里更天然地吸引那些已在东部生活、工作或钟情东部的特定买家群体。

话虽如此，Pasir Ris在过去数年间已显著焕新。Downtown East经历过多轮升级，最显著的是E!Avenue的扩建，如今引入了更广谱的餐饮与零售，从Andes、McDonald’s等熟悉品牌，到Don Don Donki与影院。日常所需也已完善，有FairPrice、Daiso、Redman、多样餐饮，以及比从前更丰富的休闲选择。娱乐层面，Pasir Ris如今已不输成熟社区。

因此，虽然谈不上购物天堂，但与十年前相比，该片区确已实现实质性的复兴。 

我在2025年11月上旬途经现场，曾拍下这片曾经的空旷停车场如今的模样：

Jalan Loyang Besar Site

对于不熟悉此地的人而言，Coastal Cabana位于一个以住宅为主的口袋区位，周边配套已十分完善。社区多年来稳步成熟，附近公寓与EC带来稳定的人流支撑。

若你想更近距离感受这里的日常生活，不妨看看我们对Seastrand与Casa Pasir Ris住户的实居评测（两者就在转角不远）。

然而，交通仍是最大的问号。位于东西线的Pasir Ris MRT Station距离Coastal Cabana约1.2 km，步行并不理想，但有穿梭巴士连接Downtown East与车站。未来的Pasir Ris Mall与现有的White Sands亦位于MRT旁，为居民提供更多零售与餐饮选择。

待未来的Pasir Ris East MRT Station（跨岛线）通车后，联通性将进一步提升，往返全岛将更为便捷。在此之前，这里最能打动的，仍是那些多数时间活动于东部的人群。

对看重其魅力的人而言，最大的吸引力无疑是贴近Pasir Ris Beach——在我看来，它是新加坡最被低估的海岸线之一。 

Coastal Cabana EC Google Street View

事实上，沿着Google Street View所示的方向步行不久即可到达海滩。 

海边的宁静与近便的配套，两者兼得在城市中并不多见，尤其适合寻求安谧但设施成熟社区的家庭。Pasir Ris Town Park与ActiveSG Sports Centre等绿色与运动空间进一步增强了家庭友好属性，再加上热闹的Pasir Ris Central Hawker Centre。

学校方面，预计1 km范围内包括Casuarina Primary、Elias Park Primary与Pasir Ris Primary，Hai Sing Catholic School亦在不远处。

总体而言，Coastal Cabana的地段特质非常“Pasir Ris”：以家庭为本、步调从容，且配套日益完善。或许难以打动觉得东部过于偏远的人，但对已将此地视为家的人，它很好地呈现了海岸生活的最佳样貌。

Pasir Ris的大规模道路工程与变化

需要指出的是，过去一年Pasir Ris为配合新开发与即将到来的地铁线，已展开大规模道路施工。

许多道路已改为单行道，通勤感受较以往更为拥堵，但这多半是升级既有社区的磨合期问题。对此应有所预期，尤其是经常自驾的住户。

定价：与新兴社区的EC相当 

曾有一段时间，该地块实际上是全岛最昂贵的EC地块。Qingjian Realty与Forsea Holdings在2024年8月以$557 million竞得，折合约$728 psf ppr。

如今听来或许不算惊人，但语境很重要。当时市场对新GLS地块的兴趣相对平淡，然而仍有4家开发商入场，显示优质EC地块的吸引力依旧不减。

Jalan Loyang Besar Bid

$729 psf ppr创下GLS EC地块的新高，超过Sim Lian在2023年末为Tampines Street 62（Parcel B）地块所出的$721 psf ppr。这也从侧面体现了市场对EC板块的信心：由于自住买家基础雄厚，该市场在很大程度上仍免受降温措施的直接冲击。

竞争之激烈，还体现在头标与次高标之间仅相差3.35 per cent。

回到买家更关心的数字。Coastal Cabana的指导价预计为：

  • 3-bedroom：起价$1.438 million（$1,649 psf）
  • 4-bedroom：起价$1.623 million（$1,639 psf）
  • 5-bedroom：价格待公布

作一参考，今年较早推出的Aurelle of Tampines，3房起步约$1.417 million（$1,687 psf），4房$1.689 million（$1,651 psf），5房$2.258 million（$1,665 psf）。

附近的EC如Watercolours与Sea Horizon，也为Pasir Ris的EC在转售市场上的表现提供了有趣的个案参考。以下是今年内的交易： 

Watercolours转售交易： 

ContractdateAddressUnit area(sqft)Price(S$ psf)Price(S$)
2 Oct 202531 PASIR RIS LINK #11-XX1,7331,0621,840,000
1 Oct 202531 PASIR RIS LINK #04-XX9151,2771,168,000
10 Sep 202535 PASIR RIS LINK #02-XX9901,1791,168,000
22 Aug 202529 PASIR RIS LINK #09-XX9471,3701,298,000
7 Aug 202523 Pasir Ris Link #09-XX1,2381,3151,628,000
7 Aug 202533 Pasir Ris Link #02-XX1,2381,2361,530,000
5 Aug 202523 PASIR RIS LINK #10-XX9581,2661,213,000
30 Jul 202533 Pasir Ris Link #03-XX9581,2321,180,000
29 Jul 202527 Pasir Ris Link #09-XX1,1411,2621,440,000
11 Jul 202525 Pasir Ris Link #12-XX1,0011,2791,280,000
9 Jul 202531 Pasir Ris Link #03-XX1,0981,2821,408,000
3 Jul 202531 Pasir Ris Link #01-XX1,4851,0561,568,888
24 Jun 202529 Pasir Ris Link #05-XX9151,2571,150,000
30 May 202525 Pasir Ris Link #07-XX9581,2531,200,000
22 May 202525 Pasir Ris Link #07-XX1,2381,2931,600,000

Sea Horizon转售交易： 

ContractdateAddressUnit area(sqft)Price(S$ psf)Price(S$)
17 Sep 202519 PASIR RIS RISE #13-XX1,6791,4592,450,000
11 Sep 20259 PASIR RIS RISE #05-XX1,2811,2721,628,888
29 Aug 20255 PASIR RIS RISE #08-XX1,1091,2491,385,000
19 Aug 20259 PASIR RIS RISE #08-XX1,1521,2831,478,000
23 Jul 20251 Pasir Ris Rise #10-XX8071,3631,100,000
2 Jul 202517 Pasir Ris Rise #01-XX1,3461,2341,660,000
27 May 202515 Pasir Ris Rise #12-XX1,3351,2811,710,000
26 May 202521 Pasir Ris Rise #02-XX1,3021,2511,630,000
19 May 20253 Pasir Ris Rise #01-XX1,0441,2641,320,000

从近期$PSF走势看，市场对可比、且比Coastal Cabana至少年长十年的EC，已普遍接受高$1,200 psf区间的价格。

目前的结论相对明晰：EC依旧展现出超出其价位段的竞争力，而Coastal Cabana亦有望延续这一表现路径。

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