Bedok South Horizon 4房式单位以 $1.17M 刷新 Bedok 纪录

位于 Block 154B Bedok South Road 的一套 4房式单位于本周以 $1.17 million 成交，创下 Bedok 地区 4房式 HDB 组屋的转售新纪录。该 1,001 sq ft 的 Model A 单位坐落于 16–18 楼，成交价折合约 $1,169 psf。

这套创纪录的单位位于 Bedok South Horizon，为一项 Build-To-Order (BTO) 项目，于 2016年11月 的 BTO 推售中推出。

此前的纪录同样由该座楼内另一套 4房式单位保持；这套 1,001 sq ft 的单位在本月较早时以 $1.12 million（$1,118 psf）易手。该成交也标志着 Bedok South 的 4房式单位首次突破百万价位。

Bedok South Horizon

位于第 16 区的 Bedok South Horizon 由 8 座住宅楼组成，共 940 个单位，户型涵盖 3 至 5 房。点击此处阅读我们对该 BTO 项目的初评。

在 BTO 推售时，Bedok South Horizon 的 4房式单位定价约为 $490,000 至 $650,888。

它是 2016年11月 BTO 推售中 Bedok 的 4 个项目之一，另三个分别为 500 单位的 Bedok Beacon、215 单位的 Bedok North Vale，以及 357 单位的 Bedok North Woods。

合计来看，这 4 个项目提供逾 2,000 套单位，将在 2026 至 2027 年间陆续完成最低占用期（MOP）。这意味着未来 12 至 18 个月，Bedok 转售市场将有更多符合转售资格的单位入市。

Bedok South Horizon 已于今年较早时通过 MOP，现已录得首批转售成交。4月的两宗交易是该项目的首批转售个案。

在 Bedok South Horizon 通过 MOP 之前，Bedok 区 4房式单位的转售价纪录为 $995,000，于 2026年2月 录得，地点在 430A Bedok North Road。该单位来自名为 Bedok North Woods 的项目，该项目于 2016年5月 的 BTO 推售启动，比 Bedok South Horizon 早 6 个月。

新的 $1.17 million 纪录较此前基准溢价 $175,000，约等同于在两个月内上涨 18%。

HDB 转售数据表明，154B 座 4月的两宗成交均位于 16–18 楼，且面积同为 1,001 sq ft。二者相差 $50,000，无法直接归因于楼层或户型面积差异。

我们推测，更可能的解释在于单位朝向（影响采光与通风）；或者仅仅是第二位买家在看见首宗成交后，按其价格信号作出相应出价。

是什么推动了溢价？

即将开通的 Bedok South MRT 站位于 Thomson-East Coast Line (TEL)，计划在 2026 年下半年启用，并成为包含巴士转换站的综合交通枢纽的一部分。

这处新的综合体与 Bedok South Horizon 隔街相望，而目前该项目并无直接、便捷的 MRT 接驳。因此，车站投入运营将首次为居民提供直接的轨道交通连接。

近期的转售成交似乎表明，部分买卖双方已在预期车站开通的背景下，将这部分利好计入价格。

除交通利好外，Bedok South Horizon 亦毗邻即将发展中的 Bayshore 分区。该分区规划为 car-lite 社区，来自公私项目的预计住房总量约 12,500 套。

Bayshore Drive 的政府售地（GLS）综合发展地块，预计可提供约 1,280 个住宅单位，是其中一部分。当此类分区级开发落地，邻近转售存量的形象与定价往往会随时间走高。

我们在这篇文章中解读了该政府售地地块的推出。

Bayshore 内的 BTO 供应带来进一步的考量。HDB 已将 Bayshore 的 BTO 单位归类为 Plus flats，附带 10 年 MOP、转售补贴回收，以及对后续转售买家的家庭月收入上限 $14,000 的限制。即便在完成 MOP 后，Plus 单位业主也不得整套出租。

对于希望靠近 Bayshore、但又不受上述限制的买家而言，154B 座或 Bedok South Horizon 其他单位的转售房，或许是更为直接的选择：可即刻入市，且无回收条款与转售收入上限。

因此，若进一步解读这笔 $1.17 million 的纪录价，其背后是“较长剩余租期 + 临近 Bayshore 的地址 + 不受 Plus 单位附带限制”的组合。

此外，Temasek Primary School 紧邻项目，Temasek Secondary School 位于对面，Red Swastika School 与 Yu Neng Primary School 亦在可达范围内。对于有学龄子女的家庭，毗邻 Temasek Primary 在小一注册摇号中具有实际意义。

检视若干转售市场可比案例

在楼龄上与 154B 座最为接近的，是 Bedok North Woods BTO 项目的 Blocks 429B、430A 与 431A Bedok North Road。三者皆为 Model A 的 4房式单位，较 Bedok South Horizon 早约 1 年通过 MOP。

其每单位面积为 1,012 sq ft，较 154B 座的 1,001 sq ft 略大；但属于相同户型，也是 Bedok 内最具参考意义的楼龄基准。

过去一年，Bedok North Woods 的成交介于 $808,000 与 $995,000 之间。高楼层（16–18）达 $920,000 至 $995,000，低楼层（01–06）则在 $808,000 至 $905,000。

154B 座的单位成交单价为 $1,118 至 $1,169 psf，相较 Bedok North 的平均区间 $900 至 $983 psf，高出 19% 至 30%。需注意，154B 座单位面积相对更小，因此 psf 溢价并非面积效应，而更反映买家对 Bedok South 区位及其即将到来的 TEL 连接性的定价，相较之下，Bedok North Road 具备现有 EWL 接驳的地址在其他条件可比时略逊一筹。

“百万级”里程碑

这两宗 4月成交也将 Bedok South Horizon 纳入更广泛的公共住房价格趋势之中——即整个 HDB 转售市场中“百万级”成交占比的逐步上升。

据政府数据，2025 年共录得逾 1,500 宗“百万级” HDB 转售交易，约占当年所有 HDB 转售的 6%。这些成交多集中在近年刚过 MOP、连接性强且剩余租期长的住区；如今，Bedok South Horizon 亦符合这一描述。

Bedok South Horizon 能否维持这一价位，取决于两点：其一，是本批 MOP 业主中接下来数月有多少人选择挂牌；其二，是 Bedok South MRT 站能否按 2026 年下半年计划开通。

若能如期启用，随着买家将连通性计入出价，价格或将进一步受托。然而，若卖方将要价定在 $1.17 million 或更高，而在该总价水平上的买方需求不及标题所示热度，那么 4月的两宗成交也可能成为 Bedok South Horizon 的阶段性价顶。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。