位于 Bedok South Horizon 的四房式组屋以 $1.17M 创下 Bedok 新纪录

位于 Bedok South Road 154B 座的一套四房式组屋本周以 $1.17 million 成交，此交易创下 Bedok 四房式 HDB 转售新高。该 1,001 sq ft 的 Model A 户型，楼层位于 16–18 层，成交价折合约 $1,169 psf。

这套创纪录的单位位于 Bedok South Horizon，这是一项预购组屋（BTO）项目，于 2016 年 11 月的 BTO 配售推出。

此前纪录由同一座楼的另一套四房式持有；该 1,001 sq ft 单位于本月早些时候以 $1.12 million（$1,118 psf）易手。这也是 Bedok South 地区四房首次突破“百万”价位。

Bedok South Horizon

Bedok South Horizon 位于第 16 邮区，共由 8 座住宅楼组成，合计 940 户，提供三房至五房的多种户型。 请在此阅读我们对该 BTO 项目的初评。

Bedok South Horizon 的四房在 BTO 推售期间的定价约为 $490,000 至 $650,888。

它是 2016 年 11 月 BTO 配售中在 Bedok 推出的 4 个 BTO 项目之一，另外 3 个分别为 500 户的 Bedok Beacon、215 户的 Bedok North Vale，以及 357 户的 Bedok North Woods。

这 4 个项目合计超过 2,000 套，将在 2026 至 2027 年陆续届满最短居住期（MOP）。这意味着未来 12 至 18 个月，更多符合转售资格的单位将进入 Bedok 的转售市场。

Bedok South Horizon 已于今年较早时分通过 MOP，并迎来首批转售成交。4 月的两宗交易，正是该项目的首两笔转售。

在 Bedok South Horizon 完成 MOP 之前，Bedok 四房的转售纪录价为 $995,000，发生于 2026 年 2 月的 Bedok North Road 430A。该单位隶属于名为 Bedok North Woods 的项目，启动于 2016 年 5 月的 BTO 配售，比 Bedok South Horizon 早 6 个月。

新的 $1.17 million 纪录较先前基准溢价 $175,000，约等同于两个月内上涨 18%。

HDB 转售数据显示，154B 座 4 月的两宗成交均位于 16–18 层，且面积同为 1,001 sq ft。两者相差 $50,000，难以直接归因于楼层或面积。

我们推测，更可能的解释是朝向差异影响采光与通风；亦或第二位买家已掌握首宗成交信息，因而相应定价。

是什么推动了溢价？

位于 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Bedok South MRT 站预计将在 2026 年下半年启用，作为包含巴士转换站在内的一体化交通枢纽的一部分。

这处全新的综合体与 Bedok South Horizon 一街之隔，而后者目前尚无直接便捷的 MRT 接驳。因此车站开通将为居民首次提供直接轨道连通。

近期的转售成交似乎表明，一些买卖双方已在预期车站启用的利好下，将相应溢价计入价格。

除交通之外，Bedok South Horizon 靠近即将成形的 Bayshore 分区，该区将被打造为“少车”社区，公共与私人项目合计规划约 12,500 个住宅单位。

 Bayshore Drive 的政府售地（GLS）综合用地，预计可供应约 1,280 个住宅单位，亦属其中一环。此类片区级开发落地后，周边转售存量的形象与价格通常会随时间抬升。

我们在这篇文章中解析了该政府售地的推出。

Bayshore 内的 BTO 供应亦增加了另一层考量。HDB 已将 Bayshore 的 BTO 划为 Plus flats，需遵守 10 年 MOP、转售补贴回收，以及后续转售仅限家庭月收入不超过 $14,000 的买家等限制。Plus flat 业主即便在完成 MOP 后，也不得整套出租。

对于希望靠近 Bayshore、却不受上述限制所束缚的买家而言，154B 座或 Bedok South Horizon 其他单位的转售组屋，或许是更为直接的选择：可即刻入市，无回收条款，也无转售收入上限。

由此更深入解读，这笔 $1.17 million 的纪录价格，体现的是较长的剩余租期与紧邻 Bayshore 的地段叠加效应，同时不受 Plus flat 的相关限制。

此外，Temasek Primary School 毗邻项目，Temasek Secondary School 位于对面，Red Swastika School 与 Yu Neng Primary School 也在可达范围内。对于有学龄子女的家庭，临近 Temasek Primary 在小学入学注册摇号上具有现实意义。

检视部分转售市场可比案例

在楼龄上与 154B 座最为相近的，可比对象为 Bedok North Woods BTO 项目的 Bedok North Road 429B、430A 与 431A。三者皆为 Model A 四房式，较 Bedok South Horizon 早约一年通过 MOP。

其单位面积为 1,012 sq ft，较 154B 座的 1,001 sq ft 略大，但同属相同户型，是 Bedok 内最具参考性的楼龄基准。

过去一年，Bedok North Woods 的成交介于 $808,000 至 $995,000。高楼层（16–18）达 $920,000 至 $995,000，低楼层（01–06）则在 $808,000 至 $905,000 之间。

154B 座的成交单价为 $1,118 至 $1,169 psf，相较 Bedok North 的 $900 至 $983 psf，差距为 19% 至 30%。需注意，154B 座单位面积相对更小，因此 psf 溢价并非由面积效应驱动，而是反映了买家对 Bedok South 地段及即将到来的 TEL 连通性的定价，相对于 Bedok North Road 已有 EWL 接驳、其他条件相近的地址。

“百万”里程碑

这两宗 4 月成交也使 Bedok South Horizon 置身于公共房屋市场更广泛的价格趋势之中，即 HDB 转售市场“百万”成交占比的整体逐步上升。

据政府数据，2025 年录得逾 1,500 宗“百万”级 HDB 转售，占当年全部 HDB 转售约 6%。这些交易多集中于近年通过 MOP、连通性强且剩余租期长的屋邨；这一特征如今同样适用于 Bedok South Horizon。

Bedok South Horizon 能否维持当前价位，取决于两项变量：其一，接下来数月此届 MOP 业主中有多少人选择挂牌；其二，Bedok South MRT 站能否按计划于 2026 年下半年启用。

若能如期开通，随着买家将连通性计入价格，或将带来进一步上行压力。话虽如此，若卖家以 $1.17 million 或更高要价，而买方对该价位的承接较标题数字所示更为有限，那么这两宗 4 月成交也可能已构成 Bedok South Horizon 的价格天花板。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。