新加坡老龄永久地契公寓仍有利可图吗？

理论上，永久地契公寓应当会在多年内持续有良好的升值表现。常见的论点之一是，由于开发商无需补地契，永久地契项目在集体出售时往往更具价值与潜力。然而，近来怀疑声渐起：把一个公寓维持运营 40+ 年是否真有可行性？在周边不断有新项目入市的情况下，一座很旧的公寓，即便是永久地契，还能否持续有不错的升值？我们来看看：

按楼龄划分的永久地契公寓平均价格：

年份/楼龄	少于 10 年	少于 20 年	少于 30 年	少于 40 年	40 年及以上	总计
2014	$1,609	$1,249	$1,212	$1,194	$1,003	$1,510
2015	$1,588	$1,222	$1,124	$1,148	$1,029	$1,441
2016	$1,663	$1,210	$1,100	$1,140	$1,051	$1,475
2017	$1,705	$1,235	$1,167	$1,180	$1,172	$1,505
2018	$1,821	$1,345	$1,238	$1,320	$1,264	$1,620
2019	$2,118	$1,444	$1,308	$1,342	$1,279	$1,804
2020	$1,963	$1,423	$1,290	$1,359	$1,169	$1,695
2021	$2,057	$1,621	$1,384	$1,445	$1,364	$1,816
2022	$2,280	$1,741	$1,507	$1,625	$1,622	$1,999
2023	$2,459	$1,846	$1,617	$1,671	$1,567	$2,117
2024	$2,427	$1,873	$1,702	$1,627	$1,592	$2,000
总计	$1,944	$1,492	$1,346	$1,375	$1,381	$1,730

这显示了永久地契公寓在每个十年楼龄阶段的平均每平方英尺价格。若你想与有年限的项目对比，可参阅这篇文章。 

根据上述链接的文章，楼龄在 10 年及以下的有年限公寓，平均为 $1,410 每平方英尺，约比同等永久地契低 31.8 per cent。 

在 40+ 年楼龄时，有年限公寓的平均价格约为 $997 每平方英尺，约比永久地契对应项目低 32.9 per cent。这个差距其实不大，说明与永久地契相比，有年限项目的价格未必会如预期般剧烈下跌；即便 40+ 年后亦然。

另一个有趣的点在于，若你愿意考虑 30+ 年楼龄的公寓，约 1,000 平方英尺（大致 3 房型）的单位，总价可能在 $1.6 million 至 $1.7 million。 

因此，若能接受楼龄较高、位置更偏一些的房产，2024 年改善型换房者仍有机会入手永久地契的家庭型公寓单位。 

来看看按楼龄计算，永久地契公寓平均升值幅度如何：

年份/楼龄	少于 10 年	少于 20 年	少于 30 年	少于 40 年	40 年及以上
2014
2015	-1.33%	-2.12%	-7.27%	-3.85%	2.65%
2016	4.75%	-1.02%	-2.20%	-0.69%	2.17%
2017	2.50%	2.13%	6.14%	3.53%	11.47%
2018	6.84%	8.91%	6.11%	11.83%	7.83%
2019	16.32%	7.33%	5.65%	1.63%	1.19%
2020	-7.35%	-1.47%	-1.37%	1.29%	-8.61%
2021	4.81%	13.96%	7.26%	6.31%	16.69%
2022	10.84%	7.38%	8.89%	12.52%	18.89%
2023	7.84%	6.05%	7.27%	2.82%	-3.39%
2024	-1.31%	1.46%	5.28%	-2.66%	1.64%
总计	4.39%	4.26%	3.58%	3.27%	5.05%
总成交量	33277	14368	7136	2195	569

公寓在前两个十年表现似乎更佳（或许因为此时尚未被视为“很旧”），以及在 40+ 年节点附近，可能体现出长持有期的回报。

交易中的平均涨跌幅

行标签	少于 10 年	少于 20 年	少于 30 年	少于 40 年	多于 40 年	总计
2014	7.8%	20.7%	26.4%	13.0%	31.3%	11.0%
2015	11.9%	24.6%	29.1%	31.7%	46.0%	16.4%
2016	14.6%	31.0%	31.3%	35.3%	21.5%	20.3%
2017	15.6%	29.1%	31.8%	34.4%	24.4%	21.0%
2018	11.7%	21.1%	23.8%	34.7%	28.9%	16.0%
2019	13.7%	26.4%	33.3%	33.1%	24.7%	19.5%
2020	18.4%	30.6%	34.5%	32.8%	34.2%	24.6%
2021	13.7%	24.0%	24.4%	7.5%	32.1%	18.9%
2022	8.1%	33.3%	12.4%	6.3%		15.0%
2023	1.5%	4.1%				2.5%
总计	12.5%	25.9%	29.0%	31.8%	26.9%	17.5%

最大涨幅似乎出现在 30 至 40 年楼龄之间的出售，而非之后。与有年限项目类似，超过 40 年后，盈利可能因融资问题而走弱。银行往往会在这一阶段下调最高贷款额度，买方需投入更高的自备款；这反过来可能对价格形成下行压力。 

按分区（District）表现观察

盈利情况

年份/分区	D1	D2	D3	D4	D5	D7	D8	D9	D10	D11	D12	D13	D14	D15	D16	D17	D18	D19	D20	D21	D23	D26	D27	D28	总计
2014	7%	8%	6%		12%		7%	5%	12%	11%	9%	14%	7%	17%	17%	5%	4%	10%	8%	18%	21%	1%	9%	14%	11%
2015			6%	31%	21%		9%	13%	20%	14%	12%	18%	13%	18%	27%	17%	9%	11%	11%	26%	21%	26%	16%	23%	16%
2016			31%	9%	21%	7%	16%	16%	22%	20%	18%	13%	12%	23%	25%	20%		15%	14%	33%	29%	33%	27%	24%	20%
2017	31%	8%	33%	11%	22%		15%	17%	21%	18%	20%	16%	14%	24%	30%	27%		17%	20%	30%	31%	33%	47%	35%	21%
2018		5%	13%		14%		13%	12%	15%	15%	14%	16%	14%	17%	19%	23%	31%	17%	17%	25%	21%	11%	38%	34%	16%
2019		9%	21%	6%	18%		22%	9%	19%	21%	13%	32%	17%	22%	28%	21%		27%	17%	26%	26%	39%		32%	20%
2020		13%	22%		25%		24%	9%	27%	19%	25%	25%	23%	28%	24%	35%		26%	15%	22%	33%	41%	44%		25%
2021		10%	33%	-15%	9%			8%	18%	12%	12%	16%	14%	27%		27%		43%		15%					19%
2022					3%		16%		37%	4%			7%	15%						11%					15%
2023								0%	2%	-2%				10%											3%
总计	23%	8%	21%	9%	17%	7%	12%	12%	19%	16%	15%	18%	13%	21%	24%	20%	8%	15%	14%	26%	26%	26%	29%	24%	18%

成交量

年份/分区	D1	D2	D3	D4	D5	D7	D8	D9	D10	D11	D12	D13	D14	D15	D16	D17	D18	D19	D20	D21	D23	D26	D27	D28	总计
2014	1	10	7		58		43	98	109	66	72	5	109	163	18	29	5	74	12	52	28	5	4	6	974
2015			4	1	33		27	76	116	60	62	24	71	163	18	26	3	64	22	46	22	8	2	6	854
2016			10	11	23	1	28	76	121	62	45	10	67	151	13	16		49	23	44	28	8	7	10	803
2017	2	18	9	4	42		30	100	162	72	85	25	97	199	23	35		63	10	68	36	11	4	4	1099
2018		6	7		38		20	75	95	55	96	10	87	141	15	21	1	55	7	39	25	5	3	3	2	803
2019		19	4	2	15		3	28	34	26	27	6	40	89	8	18		23	6	11	12	3		1	375
2020		2	1		9		4	15	20	11	18	4	21	34	2	10		12	2	27	14	3	1		210
2021		1	1	1	3			5	11	2	5	1	6	21		4		1		3					65
2022					1		2		2	2			1	3						1					12
2023								1	2	1				1											5
总计	3	56	43	19	222	1	157	474	672	357	410	85	499	965	97	159	9	341	82	291	165	43	21	29	5200

遗憾的是，这样的对比并不太有用，因为永久地契房产在某些区域高度集中，而在另一些区域则非常罕见。 

例如在第 9 与第 10 分区（Orchard 至 Bukit Timah 一带），更常见的是较旧的永久地契而非有年限房产；相反，第 25 分区（Woodlands）根本未出现，因为当地几乎都是有年限项目。 

在部分分区，成交量极低，导致“平均”涨幅参考意义不大，价格也可能更为波动。因此，第 9 或第 10 分区的涨幅或许更能反映该地实际情况（对于第 15 分区则需谨慎，该区有不少精品型永久地契小型公寓，波动性可能较高）。

何时值得为永久地契溢价买单？

整体而言，永久地契溢价（较有年限项目高约 15 至 20 per cent）往往要在更长的周期里才开始“回本”。如果你计划在 10 年这样的短期内转售，永久地契身份并不会带来太多意义；但若持有 30+ 年再出售，则可能因没有“地契折旧”而体现其价值。

由于持有期较长，屋主管理方面的顾虑也更突出：公寓的维护是否到位？对于体量很大、设施众多的项目尤其如此——你不得不思考，多座泳池、景观绿化、烧烤台等在长期持有后，是否还能维持良好状态。永久地契能让你的房产免于地契折旧，但无法抵御公寓管理质量下滑的影响。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文