近年市场对租赁地契公寓的看法已有所转变。受限于永久地契溢价高企，以及许多公寓往往在问题显现前便已集体出售的认知，买家对永久地契的执念有所减弱。不过，这并不改变租赁地契公寓会随时间贬值这一事实——许多买家仍想知道可以有何预期。因此，我们回顾了历年较老龄租赁地契公寓的表现：

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观察较老龄的租赁地契公寓

以下分析仅涵盖地契年限为 99 至 103 年的公寓，共计 355 个项目，61,766 笔交易. 

首先，按楼龄来看租赁地契公寓的平均每平方英尺价格（psf）：

年份/楼龄少于 10 年楼龄少于 20 年楼龄少于 30 年楼龄少于 40 年楼龄超过 40 年楼龄总计
2014$1,356$1,038$900$872$870$1,276
2015$1,344$1,033$911$828$908$1,222
2016$1,384$1,016$854$762$816$1,247
2017$1,438$1,019$897$805$875$1,272
2018$1,408$1,051$959$946$1,007$1,252
2019$1,416$1,059$971$976$1,078$1,242
2020$1,363$1,038$940$918$944$1,208
2021$1,365$1,101$1,019$987$1,043$1,251
2022$1,462$1,214$1,134$1,071$1,124$1,361
2023$1,583$1,342$1,232$1,175$1,230$1,465
2024$1,606$1,398$1,279$1,206$1,159$1,504
总计$1,410$1,100$991$931$997$1,283

因此，若您在寻找总价低于 $1.5 million（许多 HDB 升级者可负担）的房源，请留意：若您接受楼龄 20+ 年的转售公寓，很可能可以买到 1,000 平方英尺的户型。 

现在来看看按楼龄划分的每平方英尺价格（psf）涨跌幅

年份/楼龄少于 10 年楼龄少于 20 年楼龄少于 30 年楼龄少于 40 年楼龄超过 40 年楼龄
2014
2015-0.9%-0.4%1.3%-5.0%4.4%
20163.0%-1.7%-6.3%-7.9%-10.2%
20173.9%0.2%5.0%5.7%7.2%
2018-2.1%3.1%7.0%17.5%15.1%
20190.6%0.8%1.3%3.1%7.0%
2020-3.8%-2.0%-3.2%-5.9%-12.4%
20210.1%6.1%8.4%7.6%10.5%
20227.1%10.2%11.3%8.5%7.7%
20238.3%10.5%8.6%9.6%9.5%
20241.4%4.2%3.8%2.7%-5.7%
总计1.77%3.11%3.71%3.58%3.31%

对于最新的（楼龄 10 年及以下）项目，涨幅更多归因于较短的持有期。但我们也看到，楼龄 20、30，乃至 40 年以上的租赁地契公寓，仍然呈现出增值。 

以下是按楼龄统计的平均利润：

年份/楼龄少于 10 年楼龄少于 20 年楼龄少于 30 年楼龄少于 40 年楼龄超过 40 年楼龄总计
201414.5%8.9%13.0%18.0%-0.5%13.6%
201513.1%15.2%18.6%26.0%22.0%14.2%
201615.7%18.6%21.9%31.5%23.6%16.9%
201713.9%22.4%23.8%29.8%17.8%16.9%
201813.1%20.1%22.6%18.9%26.7%15.8%
201919.1%27.4%27.9%20.4%24.5%22.0%
202023.9%34.7%30.7%37.5%27.5%
202121.4%30.4%33.5%19.9%25.0%
20228.5%37.8%3.5%15.6%
2023-0.4%-0.4%
总计14.8%18.8%21.4%25.5%18.2%16.3%
以上仅包括在 2014 至 2024 年间买入并售出的公寓。 

不过，一旦项目超过 40 年，涨幅确实明显走弱，可能的一个原因在于融资限制：

当项目剩余年限不超过 60 年时，银行往往会下调最高贷款成数（例如，买家可能只能借到房产价值的 55 per cent，而非通常的 75 per cent）。这意味着最老龄公寓的首期/现金支出更高，从而对价格形成压制. 

还需注意的是，楼龄 40+ 年的公寓相当罕见——大多数项目往往在此之前已集体出售。因此，这类单位的成交量也远低于其他楼龄。

接下来看看地段因素：以下为各分区的表现：

年份/分区D1D2D3D4D5D9D10D11D14D15D16D17D18D19D20D21D22D23D26D27
201425.0%33.8%16.2%-2.6%17.8%-3.9%0.0%15.2%12.1%28.4%1.4%-9.5%36.3%27.9%19.5%9.9%23.0%9.0%
201523.7%24.8%26.7%6.8%20.1%23.5%4.6%24.7%18.0%21.5%12.5%42.0%21.8%19.7%27.1%11.9%21.8%6.9%
201612.1%24.4%18.3%44.1%14.5%39.2%31.0%25.4%29.0%15.9%19.8%12.6%62.2%30.7%32.0%17.7%6.3%17.6%
20174.0%19.3%18.9%26.9%28.7%18.5%30.0%29.7%33.1%17.9%35.6%30.2%29.1%27.3%26.0%26.6%12.0%
201819.0%16.9%24.2%15.0%18.2%21.8%37.8%14.4%18.0%20.6%38.9%29.6%18.0%33.3%18.6%
201914.4%19.8%24.2%1.7%24.1%20.8%24.6%26.7%21.2%63.2%17.5%13.2%16.6%34.8%46.4%26.2%
202048.0%26.4%24.3%44.6%33.6%37.7%45.4%29.0%36.6%26.1%41.6%
202125.7%24.3%34.0%28.3%50.6%
20221.2%5.8%
总计36.5%14.9%22.4%26.7%18.0%10.1%20.6%23.1%17.1%23.3%25.8%29.6%14.2%29.3%29.8%27.2%25.5%18.6%28.9%15.1%

遗憾的是，区划并不像 HDB 城镇那样，同一区内差异很大，难以一概而论；且各区公寓分布不均，一些分区的成交量偏低。

例如，以下是成交量：

年份/分区D1D2D3D4D5D9D10D11D14D15D16D17D18D19D20D21D22D23D26D27
2014117223115941225712945
201524146111615176475564
2016148132219201831571324
2017351147102537514259111054
2018512616181412421075
201921516611141112342
202011761114111
202112111
202211
总计29141414172120107117145116223440512925

尽管如此，我们也观察到一些有趣的现象。楼龄 30+ 年的公寓中有相当一部分（635 笔交易中的 224 笔）来自第 15 和 16 分区，即 Marine Parade 与 Bedok 一带（包括 Upper East Coast 一线）。 

mandarin gardens low blocks

这些区域年长项目的密度较高，约三分之一处于 30+ 年楼龄段。这里的地段表现似乎也更好，但是否与楼龄有关尚不明确——也可能更多取决于各个公寓自身的特点. 

我们也可得出结论：即便在成交量较低的分区，老龄租赁地契公寓的相对表现仍然不俗. 

与普遍担忧相反，租赁地契公寓并不会在楼龄达到 20+，甚至 40+ 年时立刻大幅跳水。

这或许与我们从未真正见过任何公寓走到地契届满有关。迄今为止，住宅物业地契到期的情况我们只见过一次，而且并非公寓项目. 

市场普遍假设会在那之前发生集体出售，为最老龄的租赁地契公寓也提供退出路径。这个假设大胆，但迄今尚未被事实否定. 

在 2024 年这无疑值得权衡：新盘价格仍然高企，而永久地契身份还可能在此基础上再叠加超过 15 per cent 的溢价。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文