“普通” HDB 组屋还负担得起吗？不含百万级 HDB 类型的价格趋势在此

从一套 $1.73 million 的 5-room 组屋创下新高，到一套3-room 组屋成交价触及 $900,000，我们的转售 HDB 组屋可负担性再度受到质疑。作为论点的一部分，我们常听到这样的说法：多数成交过百万（或 $1.5 million+）的单位并非“普通”组屋。一些读者也提出，如果把 DBSS、jumbo flats、maisonettes 等特殊单位剔除，真实的价格涨幅就没看上去那么高。基于此，我们决定分别在包含与不包含这些少见特殊单位的情况下，检视 HDB 组屋的价格涨幅：

先简单说明一下我们所指的“普通”组屋：

我们的“普通”定义为不符合以下条件的组屋：

• 3Gen 与多代同堂
• 合并/特大组屋
• DBSS
• 任何复式组屋
• Pinnacle@Duxton 的组屋

此外，我们完全将 HDB 排屋排除在外，因为这类并非典型 HDB 组屋，而是有地住宅。若将其纳入也会扭曲结果，因为 HDB 将其归类为 3-room。

先从转售组屋市场价格上涨的整体图景说起

以下展示了 HDB 组屋价格作为整体的涨幅，包含 所有 户型：

Year	3 ROOM	4 ROOM	5 ROOM	EXECUTIVE
2017	$316,668	$437,120	$532,277	$627,211
2018	$305,331	$431,753	$527,635	$630,780
2019	$298,230	$429,749	$526,812	$617,561
2020	$311,381	$448,608	$541,457	$635,395
2021	$351,378	$505,095	$603,990	$705,559
2022	$388,116	$549,088	$654,253	$782,007
2023	$411,263	$584,050	$685,310	$829,310
2024	$438,732	$627,383	$728,632	$874,651
2025	$461,844	$658,042	$752,641	$880,793
Change	45.8%	50.5%	41.4%	40.4%

如果不区分转售组屋的类型，可以看到价格在 9 年间总体上涨了 40 to 50 per cent。

一个有趣的点：价格在 2017 至 2019 年间出现了下跌 ，其中 3-room 的跌幅最为明显（该阶段约下滑 5.8 per cent）。这延续了早在 2013 年便开始的回落——当时引入 Mortgage Servicing Ratio (MSR)，且 HDB 停止公布超估价现金（COV）数据，导致组屋价格走低。

疫情之后，价格开始明显反弹。2020 至 2021 年间，组屋价格再度上扬。在不区分户型的情况下，4-room HDB 组屋的涨幅最高（50.5 per cent），而 Executive 组屋的绝对涨价额最大（2017 至 2025 年上涨 $253,582）。尽管从百分比看并非最高，但对意向购买 Executive 组屋的买家而言，超过 $250,000 的涨幅当然会带来压力。

现在看看如果排除“特殊”组屋，会有什么不同：

Year	3 ROOM	4 ROOM	5 ROOM	EXECUTIVE
2017	$315,856	$432,209	$513,228	$598,065
2018	$304,678	$425,844	$509,639	$600,946
2019	$297,227	$423,807	$514,426	$586,445
2020	$307,631	$439,859	$527,229	$608,669
2021	$348,576	$495,715	$588,479	$674,012
2022	$386,466	$543,809	$642,771	$747,853
2023	$409,849	$578,922	$674,729	$798,608
2024	$437,925	$622,741	$717,010	$841,328
2025	$460,289	$650,784	$740,574	$851,988
Change	45.7%	50.6%	44.3%	42.5%

坦率说，差异并不大；这也让“特殊组屋推高整体价格”的观点受到质疑。

当我们将所有特殊组屋剔除后，整体升值率实际上还略有提高。

在移除特殊组屋后，3-room 与 4-room HDB 组屋的价格涨幅几乎没有差异（仅 0.1 百分点，基本可忽略）。对 3-room 而言，这样的微小差异可能是因为落入此范畴的特殊单位本就较少。虽有 3-room DBSS，但并不存在 maisonettes、3Gen 等。

（有趣的是，我们也见过极少量被归入 3-room 类别的合并组屋，但这种情况非常罕见。）

相反地，对 5-room 与 Executive 组屋而言，差距更可能源于更多特殊单位落在这些面积段。

不过，4-room 是最普及的住房形式；而当剔除特殊单位后其价格涨幅几乎不变，要把上涨归咎于 DBSS 或其他特殊单位就更站不住脚了。

那么，仅看特殊组屋的升值表现如何？

Year	3 ROOM	4 ROOM	5 ROOM	EXECUTIVE
2017	$588,318	$778,563	$837,318	$680,961
2018	$582,333	$793,358	$843,225	$680,448
2019	$472,222	$718,603	$810,529	$662,593
2020	$484,295	$725,018	$811,985	$676,365
2021	$503,523	$762,536	$875,322	$752,498
2022	$535,533	$807,970	$934,740	$833,809
2023	$573,065	$907,920	$963,625	$876,294
2024	$594,336	$930,391	$1,009,693	$924,376
2025	$735,444	$964,421	$1,050,607	$934,947
Change	25.0%	23.9%	25.5%	37.3%

总体而言，特殊组屋的价格涨幅更慢，低于常规单位。

它们的平均价格普遍高于常规单位，尤其是 3-room；这多半源自其面积更大、格局独特等特性。特殊 3-room 的高起点尤其令人意外：在 2017 年，一套特殊 3-room（$588,318）足以买下一套普通的 5-room（$513,228）。

较高的基准价可能解释了其更慢的增长节奏：例如，普通 4-room 的升值速度就超过了特殊同类的两倍。

对于计划升级置换的买家，这一点值得思考。

总之，特殊组屋的总价或许更“吸睛”；但要把更广泛市场的涨价归因于它们并不公平

自 2017 年以来，普通组屋无需特殊同类的“助攻”，也实现了可观的价格增幅。特殊组屋因绝对价格更高而更易成为头条；但它们的升值速度其实慢于常规 HDB 组屋。

我们也不意外，随着时间推移，特殊组屋较慢的升值表现会愈发明显。原因在于部分类型的剩余租期已相当“老化”。例如，maisonettes 在 1995 年后已停止兴建；类似地，jumbo flats 主要是 90 年代空置较多时，将部分单位合并而成的大户型。如今在住房需求更为紧张的环境下，这种情况已不太可能发生*。

*当然，你可以向 HDB 申请合并两套组屋，但我们不建议抱太大期望。

此外，购买这类较老单位的，多半是对剩余租期不太在意的买家，例如从私人住宅“以房换房”的退休人士。由于此类买家的池子有限，也会进一步限制价格涨幅。

另一层含义是，我们需要把注意力更多放在普通组屋上。与其担心某套 DBSS 成交到 $1.6 million，不如更多关注普通 4-room 的平均价逐步逼近 $960,000。后者对大多数新加坡人的影响要大得多，即便其总价看起来没那么“夸张”。

我们只能期望转售市场供应的增加（目前有点偏紧）能在后续放缓涨势。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文