截至 2024 年，裕廊可谓西部板块的明珠；尤其是裕廊东。裕廊曾经的沼泽工业区形象正逐步远去，我们也听到有观点认为，裕廊东在便利性方面可胜过 Toa Payoh 或 Braddell 等市区边缘地带。若您有意搬到裕廊，以下为房价的演变概览，以及近期的一些重点：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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裕廊的基本情况

  • 第 22 区
  • 裕廊东和裕廊西被视为两个独立的 HDB 城镇，但裕廊湖区（Jurong Lake District）并非独立城镇；它是连接两者的特殊规划区。 
  • 总体而言，裕廊东定位为更为城市化的一侧：其被规划为新加坡的“第二个 CBD”，拥有办公楼、商场及其他商业元素；裕廊西则更强调安静的郊区氛围。 
  • 裕廊人口约 350,800，人​​口密度约 12,660 人/平方公里。不过，人口更多集中在裕廊西：裕廊西约有 262,700 名居民，而裕廊东仅约 88,100 名。 
  • 裕廊之所以如此庞大，可追溯至 1963 年（当时我们仍属马来西亚）：裕廊被规划为整个联邦内橡胶、锡、棕榈油等的加工中心。当时占地 3,900 公顷的裕廊，是整个东南亚最大的工业区。 
  • 早在 Pinnacle @ Duxton 之前很久，裕廊曾拥有新加坡最高的 HDB 楼宇。Yung Kuang Road 上 12 至 16 层高的“diamond blocks”在 1970 年代曾为最高建筑，并被视为标志性地标；但如今已空置。  
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裕廊东的小学

  • Fuhua Primary School
  • Jurong Primary School
  • Princess Elizabeth Primary School
  • Yuhua Primary School

裕廊西的小学：

  • Boon Lay Garden Primary School
  • Corporation Primary School
  • Frontier Primary School
  • Jurong West Primary School
  • Lakeside Primary School
  • Rulang Primary School
  • West Grove Primary School
  • Westwood Primary School
  • Xingnan Primary School

裕廊东的中学：

  • Crest Secondary School
  • Jurongville Secondary School
  • Yuhua Secondary School

裕廊西的中学：

  • Boon Lay Secondary School
  • Commonwealth Secondary School
  • Fuhua Secondary School
  • Hua Yi Secondary School
  • Jurong Secondary School
  • Jurong West Secondary School
  • Juying Secondary School
  • River Valley High School
  • Westwood Secondary School
  • Yuan Ching Secondary School

裕廊的其他教育机构

  • Nanyang Technological University
  • Jurong Pioneer Junior College
  • ITE College West
  • Canadian International School, Lakeside Campus
  • Yuvabharathi International School

裕廊的购物中心

  • Westgate
  • JEM (Jurong East Mall)
  • IMM (International Merchandising Mart)
  • Jurong East MRT 站的购物长廊
  • J’Den（仍在建设中，这是一个带有商场部分的综合体项目，由 CapitaLand 管理） 

请注意，Junction 8 商场——尽管从严格意义上位于 Bishan——在实际生活中对裕廊西居民而言也相当于一座邻里商场。 

裕廊的 MRT 车站：

裕廊东：

  • Jurong East MRT Station (EW24/NS1)

裕廊西：

  • Jurong West MRT Station (JS6)
  • Boon Lay MRT Station (EW27)
  • Pioneer MRT Station (EW28)
  • Joo Koon MRT Station (EW29)

即将开通的 Jurong Line（JRL）还将增设多个 MRT 车站，未来将会有更多选择。

裕廊 HDB 价格一览

以下为裕廊整体（涵盖裕廊东与裕廊西）的 HDB 价格走势：

Jurong Average Overall HDB PSF
年份3 房4 房5 房EXECUTIVE整体平均
2013$452$416$414$409$425
2014$423$390$387$399$399
2015$397$373$374$391$381
2016$393$375$386$392$384
2017$374$371$380$397$377
2018$365$362$371$392$370
2019$354$357$366$375$363
2020$379$373$372$390$377
2021$440$426$417$439$429
2022$473$464$456$458$465
2023$489$479$479$500$486
2024$509$489$481$504$498
整体平均$418$405$404$418$411
涨幅12.6%17.5%16.2%23.1%17.3%
裕廊 HDB $PSF
年份3 房4 房5 房EXECUTIVE整体平均
2013$335,128$437,994$519,172$612,631$453,341
2014$313,417$408,409$485,722$594,540$419,082
2015$295,263$391,973$467,705$588,838$409,673
2016$290,512$394,601$482,228$593,303$412,630
2017$282,016$388,024$479,453$599,873$402,938
2018$270,115$377,319$468,795$594,618$399,478
2019$262,113$372,054$464,662$577,472$392,891
2020$281,192$386,771$469,797$595,789$414,368
2021$324,661$440,141$527,692$670,326$466,945
2022$352,646$479,686$577,284$701,127$496,537
2023$363,377$496,669$608,200$771,520$512,399
2024$376,174$508,638$610,363$761,811$517,463
整体平均$310,800$421,804$510,114$636,517$440,128
自 2013 年起涨幅12.2%16.1%17.6%24.4%14.1%
裕廊 HDB 按价格

请注意，直到 2018 年前的价格回落并非裕廊特有，在多数 HDB 城镇都可见。这是因为 2013 年房价处于高位，HDB 施行了 Mortgage Servicing Ratio（MSR），并停止发布 Cash Over Valuation（COV）数据。这使整体 HDB 价格下行，并在疫情前夕趋于稳定；但在 Covid 之后，转售价格又大幅回升。 

因此，裕廊的 HDB 价格已扭转颓势，涨至高于 2013 年的水平。在 2019 年的市场低点，裕廊 4 房单位的平均价格仅为 $372,000；5 年间已升至 $509,000。 

面积最大的 Executive 户型表现最佳，其每平方英尺（PSF）平均价格自 2013 年以来上升了 23.1 per cent。裕廊的 4 房与 5 房单位表现几乎相当，5 房仅以 0.7 per cent 的微弱优势领先于 4 房。裕廊的 3 房单位表现显著不及更大户型，但相较 2013 年仍上涨了 12.6 per cent。 

裕廊表现最佳与最差的项目

项目地契落成年份$ 涨跌幅% 涨跌幅买/卖交易量
WESTWOOD RESIDENCES99 yrs from 14/04/20142017$405,39549%113
LAKE LIFE99 yrs from 30/10/20132016$390,25339%109
IVORY HEIGHTS100 yrs from 01/02/19861993$436,90735%12
LAKESIDE TOWER99 yrs from 01/11/19751981$332,62934%3
THE FLORAVALE99 yrs from 16/12/19972000$220,53126%26
PARC VISTA99 yrs from 01/03/19951997$227,38023%19
LAKE GRANDE99 yrs from 09/06/20152019$217,37722%98
SUMMERDALE99 yrs from 22/09/19972000$192,08621%14
LAKEPOINT CONDOMINIUM99 yrs from 01/10/19831983$220,36120%8
J GATEWAY99 yrs from 28/08/20122016$189,42018%186
PARC OASIS99 yrs from 01/12/19911994$175,09618%30
LAKEVILLE99 yrs from 30/04/20132017$225,63818%133
THE CENTRIS99 yrs from 21/06/20062009$208,37517%29
CASPIAN99 yrs from 17/03/20082012$213,02817%33
LAKEHOLMZ99 yrs from 29/10/20012005$206,62516%8
THE LAKEFRONT RESIDENCES99 yrs from 03/08/20102014$148,85213%27
THE LAKESHORE99 yrs from 22/11/20022008$130,43512%36
THE MAYFAIR99 yrs from 04/12/19962000$101,13010%23
WESTMERE99 yrs from 26/06/19961999-$53,250-5%4

裕廊租赁资产的表现优劣

项目地契租金回报率
WESTWOOD RESIDENCES99 YEARS LEASEHOLD4.50%
THE FLORAVALE99 YRS FROM 19974.30%
SUMMERDALE99 YRS FROM 19974.30%
J GATEWAY99 YRS FROM 20124.20%
WESTMERE99 YRS FROM 19964.20%
LAKE GRANDE99 YRS FROM 20154.20%
LAKEVILLE99 YRS FROM 20134.10%
THE MAYFAIR99 YRS FROM 19964.10%
LAKE LIFE99 YRS FROM 20134.00%
PARC VISTA99 YRS FROM 19953.90%
THE CENTRIS99 YRS FROM 20063.90%
THE LAKEFRONT RESIDENCES99 YRS FROM 20103.90%
LAKEPOINT CONDOMINIUM99 YRS FROM 19833.90%
THE LAKESHORE99 YRS FROM 20023.80%
CASPIAN99 YRS FROM 20083.80%
PARC OASIS99 YRS FROM 19913.80%
LAKEHOLMZ99 YRS FROM 20013.60%
IVORY HEIGHTS100 YRS FROM 19863.40%

Westwood Residences 目前是裕廊最引人注目的转售公寓之一。它兼具较高的租金回报与可观的转售增值，而且在高交易量下仍持续保持这一表现。可能的原因之一，是即将开通的 Jurong Region Line 上的 Gek Poh MRT 站，距 Westwood 步行可达。

值得关注的关键驱动因素：

最直接推动房产价值的两大因素是地铁线路。Jurong Region Line（JRL）将在 Jurong East MRT 与 EWL 接驳，并在 Bukit Batok MRT 与 NSL 接驳，从而提供通往 CBD 与 Orchard 等地的通道。我们预计，部分公寓（如上文提到的 Westwood）已在定价中计入了这些即将到来的车站利好。

altura appreciation analysis JRL

时断时续的高铁（HSR）或将为裕廊区域带来显著提振。但鉴于该项目漫长且多变的历史，我们不宜对此寄予过高期望。若能实现固然可喜，即便不成，裕廊也自有其优势所在。

裕廊湖区（近期已有 Sora 与 Jurong Lake Residences 两个新盘推出）的进一步发展值得关注。该湖区是新加坡被拍摄最多的风景区之一；其园林与桥梁景观独具匠心。对于热爱绿意的购屋者而言，这里有潜力成为未来的另一个 Bukit Timah——同时还拥有毗邻新加坡“第二个 CBD”的额外优势。 

不过，若您希望即刻享有优质配套，裕廊东已是零售重镇；而诸如 J’Den 等新盘也将为该区补充急需的住房供应。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文