2024 年勿洛房地产市场概览：HDB 价格走势与关键发展

在新加坡独立后的一代与当下之间，勿洛是变化最为剧烈的地区之一。这里过去曾是一个沿海小镇；名副其实的 Bayshore 在 East Coast Parkway 和 Marine Parade 建成之前，的确就是海岸线。（如果你知道历史悠久的 Hua Yu Wee 餐馆，它过去就坐落在海滩上）。 

在 60s 的填海工程之前，这里曾举办一年一度的 Bedok-Siglap 划船比赛，大部分区域以渔业或农业为主。一度以蔬菜市场著称的 Chai Chee 是这里的主要商业枢纽，而大多数的耕作、收割等活动则在樟宜一带进行。待到填海结束、勿洛新镇在 80s 完成时，人们几乎难以将旧时勿洛（海滩上分散的多个甘榜）的照片，与如今的面貌对应起来。 

如今的勿洛范围广阔且迥异，很难一概而论。比如，Siglap 与 Frankel 以昂贵的有地住宅著称，而 Bedok North 与 Bedok South 则可谓“道地的 HDB 心邻”。Bedok Reservoir 以其绿意闻名，而 Bayshore 则是目前正在建设的全新区。不少时候，同属勿洛的不同地段之间，也会呈现截然不同的风貌。

关于勿洛的要点

• 第 16 区
• 8 个子分区，包括 Kaki Bukit、Bedok Reservoir、Kembangan、Bedok North 与 South、Frankel、Siglap，以及即将到来的 Bayshore 组屋区。 
• 截至 2020 年人口约 276,990 人，人口密度约为每平方公里 10,300 人，高于新加坡每平方公里 8,358 人的平均水平。
• 面积约 21.7 平方公里。
• 新加坡首批 Plus 模式组屋将于 2024 年 10 月在 Bayshore 推出
• Albert Einstein 曾于 1920s 造访勿洛，受 Frankel 家族之邀（该住宅区也由此得名）

小学

• Bedok Green Primary School
• Damai Primary School
• Fengshan Primary School
• Opera Estate Primary School
• Red Swastika School
• St. Anthony's Canossian Primary School
• St. Stephen's School
• Temasek Primary School
• Yu Neng Primary School

中学

• Anglican High School
• Bedok Green Secondary School
• Bedok South Secondary School
• Bedok View Secondary School
• Damai Secondary School
• Ping Yi Secondary School
• St. Anthony's Canossian Secondary School
• Temasek Secondary School

其他院校

• Temasek Junior College
• Singapore University of Technology and Design (SUTD)
• NPS International School

商场

• Bedok Mall
• Bedok Point
• Djitsun Mall Bedok
• Bedok Shopping Complex
• East Village

请注意，Bayshore 新区也规划了商场，但在撰写时尚未建成。

MRT 站

• Bedok (East West Line)
• Bedok North (Downtown Line)
• Bedok Reservoir (Downtown Line)
• Bayshore (Thomson East Coast Line)

平均组屋价格

3-room flats

勿洛的 3 房式组屋在 2012 年的平均价格为 $474 psf。到 2024 年，平均价格为 $546 psf。投资回报率（ROI）为 1.2 per cent。

4-room flats

勿洛的 4 房式组屋在 2012 年的平均价格为 $451 psf。到 2024 年，平均价格为 $590 psf。投资回报率（ROI）为 2.25 per cent。

5-room flats

勿洛的 5 房式组屋在 2014 年的平均价格为 $455 psf。到 2024 年已上升至 $581 psf。投资回报率（ROI）为 2.04 per cent。

Executive flats

勿洛的行政式组屋在 2014 年的平均价格为 $432 psf。到 2024 年已上升至 $616 psf。投资回报率（ROI）为 3.01 per cent。

勿洛各楼龄 HDB 组屋价格

楼龄类别	3 房式	4 房式	5 房式	行政式
1) 0 - 9 年楼龄	$583,273	$794,893	$959,400	无数据
2) 10 - 19 年楼龄	$626,800	$779,268	$953,800	无数据
3) 20 - 29 年楼龄	无数据	$693,742	$807,353	$1,049,413
4) 30 - 39 年楼龄	$399,766	$534,012	$778,064	$957,143
5) 40 年及以上	$391,678	$499,909	$673,351	$968,286

勿洛非有地私宅整体价格

勿洛的非有地私宅价格在 2014 年平均为 $1,132 psf。到 2024 年已上升至 $1,526 psf。 

资本增值排名前 10 的项目 

项目	地契	竣工年份	平均回报	交易量
VERANDA	Freehold	2004	110.2%	3
THE TROPIC GARDENS	Freehold	1995	66.1%	2
SILAHIS APARTMENTS	Freehold	1993	59.7%	2
PINEHURST CONDOMINIUM	Freehold	1993	49.5%	3
GOODWILL COURT	Freehold	1983	48.7%	1
LE MERRITT	Freehold	2007	48.5%	2
AQUARINE GARDENS	Freehold	2004	47.9%	1
GEMINI APARTMENTS	Freehold	1989	45.0%	2
ENVIO	Freehold	2010	45.0%	2
TANAH MERAH MANSION	Freehold	1984	44.2%	4

资本增值排名后 10 的项目 

项目	地契	竣工年份	平均回报	交易量
SERENITY BREEZE	Freehold	未竣工	-8.4%	2
CADENCE LIGHT	Freehold	2007	-5.9%	1
EAST GROVE	Freehold	1975	-5.0%	1
TEDGE	Freehold	未竣工	-1.1%	1
GRAND RESIDENCE	Freehold	2006	-0.9%	1
H RESIDENCES	Freehold	2014	-0.1%	2
FIRST POINT SUITES	Freehold	2013	-0.1%	2
ECO	99 yrs from 14/05/2012	2017	0.2%	53
URBAN VISTA	99 yrs from 05/11/2012	2016	0.2%	173
MERIDIAN 38	Freehold	2015	0.5%	2

值得关注的关键推动因素：

1. 新的 Bayshore 组屋区将推出可观海景的 Plus 模式组屋

这些组屋将于 2024 年 10 月推出。Plus 模式组屋的 MOP 为 10 年（而非常规的 5 年），并对首批转售卖家实施 Subsidy Recovery（SR）。与普通组屋不同，转售买家仍须符合部分资格条件——例如收入上限等。 

新组屋将配套全新的生活设施，包括商场、公园空间及其他元素，以打造全新的滨水社区。为服务该区而设的 Bayshore MRT 站也已投入运作。 

迄今为止，Bayshore 一直是私宅聚落，一侧为有地住宅（Lucky Heights），另一侧为三大型公寓（Bayshore、Bayshore Park，以及Costa Del Sol）。过去虽然相对难达，但正因其静谧的私密性与通往 East Coast Park 的便捷而备受青睐。

对于新的 HDB 组屋区，附近公寓业主的反应较为矛盾。有些人认为这会打破宁静并带来人潮，尤其会令周末已然拥挤的 East Coast 海滩更为嘈杂；另一些人则认为商场、新 MRT 站等设施的引入正是这个“ulu”地段多年来所急需的改善。

鉴于相关元素几乎全都崭新，目前一切走向仍有待时间检验。 

2. Bedok Stadium 或将重建为全新的社区枢纽

政府正就老化的 Bedok Stadium 研究重建的可能性。正如你在其他地区所见，如今的趋势并非仅建造单一功能的体育场；参照 Sports Hub 或 Bukit Canberra，如今的体育设施往往融入零售、餐饮、社区活动空间等多元元素。 

（这在逻辑上也更合理：在追求土地利用最大化的同时，若缺乏这些可产生收入的配套，体育场的维护成本亦十分高昂。）

若体育场重建，或将显著带动 Bedok North 与 Bedok South 一带的房价，尤其是 Avenue 2 周边。对于不算太远的 Tanah Merah 一带公寓亦可能有所裨益。

3. 勿洛将迎来一所新医院

医院究竟是利还是弊，见仁见智；但我们更倾向认为这对勿洛是利好，毕竟人口正在老龄化。命名颇具“创意”的 Eastern General Hospital（EGH）将建于 Bedok North MRT 站旁，预计在 2030 年前投入使用。

配合 Heartbeat 的综合诊所，以及既有的 Changi General Hospital（CGH），信号相当清晰：勿洛拥有庞大的居住人口，必须为未来数十年的老龄化议题做好更充足的应对准备。 

顺带一提，房东往往乐见医院在附近，因为这通常意味着庞大的外籍专业人群，从而形成潜在租客的稳定来源。

总体而言，勿洛幅员辽阔且多姿多彩，从一个子分区走到另一个，往往就能感受到截然不同的氛围；甚至从 Bayshore 转入 Bedok North，都仿佛进入另一座小镇，尽管两者相距并不远。但有一点颇为共通：这里对居住便利的重视度极高——无论你在勿洛的哪个角落，学校、诊所、咖啡店等日常所需，几乎总在转角可达。它或许不是最刺激或最耀眼的社区，但却是最成熟完善的城区之一——住房类型多样，价格层次齐全，能满足各类人群的需要。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文