MacPherson Spring一套4房式单位，创下Geylang 4房式转售新高。该单位位于82B Circuit Road，第七至第九层之间，面积1,001 sq ft，本周早些时候以$1.1 million（$1,099 psf）成交。
这笔成交较此前Geylang 4房式转售纪录高出$12,000。两套纪录单位均位于MacPherson Spring。
此前的纪录来自邻近的82A Circuit Road，一套同为1,001 sq ft、位于第16至第18层的单位，于2025年7月以$1.088 million（$1,087 psf）成交。
这并非MacPherson Spring首次刷新转售价纪录。今年4月，该HDB项目一套3房式单位以创纪录的$872,000（$1,191 psf）成交。更值得一提的是，买方还额外支付了$52,000的估价外现金（COV）。
不过，此次4房式新高更特别之处在于楼层。82B的纪录单位位于第七至第九层，明显低于82A前纪录保持者的第16至第18层。通常高楼层相较低楼层会有溢价，但这次似乎出现了反转。
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这笔交易为何突出
MacPherson Spring是纳入2015年2月配售的Build-To-Order（BTO）项目。项目共750个单位，2019年落成；相较Geylang其他HDB项目，属较新的项目。
其剩余屋契约92年，距离常令买家却步的屋契递减门槛还很远。
此前Geylang的4房式转售纪录来自相邻的82A，单位位于第16至第18层；而这次82B的纪录成交，楼层低了整整九层，位于第七至第九层。
在相同的1,001 sq ft面积、屋契年限几乎一致的前提下，较低楼层的单位如今反而突破了更高的价格上限。
从82B本身的成交记录来看，近月价格脉络清晰：2024年6月，13至15层的1,001 sq ft单位以$1,080,000成交；2025年6月，16至18层的单位以$1,070,000成交。随后在2025年11月与2026年6月，10至12层的两套单位各自以$1,080,000易手。
该座共有234个单位，19层楼，含72套3房式与162套4房式。82B的4房式均为1,001 sq ft，意味着买家基本在比较相同的面积；关键差异主要体现在朝向、楼层与成交时点。
82B Circuit Road 的其他高价成交
| 座栋 | 街道 | 月份 | 楼层 | 面积 (sq ft) | 价格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 82B | CIRCUIT RD | 2026-07 | 07 TO 09 | 1,001 | $1,100,000 |
| 82B | CIRCUIT RD | 2024-06 | 13 TO 15 | 1,001 | $1,080,000 |
| 82B | CIRCUIT RD | 2026-06 | 10 TO 12 | 1,001 | $1,080,000 |
| 82B | CIRCUIT RD | 2025-06 | 16 TO 18 | 1,001 | $1,070,000 |
| 82B | CIRCUIT RD | 2025-11 | 10 TO 12 | 1,001 | $1,060,000 |
为便于理解这一纪录，以下列出Geylang记录在案的4房式转售价最高的五宗成交。
Geylang 4房式成交价前五
| 座栋 | 街道 | 月份 | 楼层 | 面积 (sq ft) | 价格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 82B | CIRCUIT RD | 2026-07 | 07 TO 09 | 1,001 | $1,100,000 |
| 82A | CIRCUIT RD | 2025-07 | 16 TO 18 | 1,001 | $1,088,000 |
| 83A | CIRCUIT RD | 2025-09 | 10 TO 12 | 1,033 | $1,085,000 |
| 83B | CIRCUIT RD | 2026-01 | 10 TO 12 | 1,033 | $1,085,000 |
| 83A | CIRCUIT RD | 2025-06 | 19 TO 21 | 1,033 | $1,083,500 |
从这些成交可以看出一个规律：五宗最高价均来自Circuit Road沿线，并且集中在MacPherson Spring组团。Geylang其他区域的4房式尚未触及这些价位。
还需留意楼层分布：前五宗成交从第七至第九层一直覆盖到第19至第21层，价格则高度集中在$1.083 million与$1.1 million之间。
整个区间的价差仅$16,500，表明在该组团内，楼层高低并非定价主导因素。我们认为屋契年限与具体座栋对当地买家更为关键。
Geylang 最新4房式成交（2026年7月）
| 座栋 | 街道 | 月份 | 楼层 | 面积 (sq ft) | 价格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 82B | CIRCUIT RD | 2026-07 | 07 TO 09 | 1,001 | $1,100,000 |
| 83B | CIRCUIT RD | 2026-07 | 16 TO 18 | 1,033 | $1,065,000 |
| 18D | CIRCUIT RD | 2026-07 | 10 TO 12 | 1,001 | $992,222 |
| 1 | PINE CL | 2026-07 | 04 TO 06 | 1,023 | $900,000 |
| 3A | GEYLANG SERAI | 2026-07 | 01 TO 03 | 1,001 | $850,000 |
从Geylang近期4房式成交可见，MacPherson Spring在镇内具有明显溢价。2026年7月的次高价为同组团的83B Circuit Road，成交$1.065 million。此后价格明显回落：18D Circuit Road第10至第12层的单位成交$992,222，Pine Close与Geylang Serai的单位价差进一步扩大。
这笔$1.1 million的纪录价，比过去12个月四房型转售中位数$717,500高出$382,500（样本280宗）。这280宗成交的总价区间自$451,888至最新的$1.1 million，区间相对宽广，反映出该镇四房转售市场的两级分化特征。
价格为何能站稳
我们认为最直接的解释在于屋契。以成交时点计算，约92年的剩余屋契，在HDB转售市场语境下几乎等同“近新”屋契。
对于申请银行贷款的买家而言，如此年限的屋契可消除剩余屋契较短单位在最高贷款年期与合资格买家范围上的限制。
MacPherson Spring亦是Geylang较新的HDB项目之一；该镇多数转售单位屋龄更长。较新的建造水准、点式/板式设计，以及2015年后BTO项目常见的户型布局，对希望在不支付私宅价格前提下获得较新装潢与配套的买家，具备实质吸引力。
该座的户型配置亦相关：在234户中，4房式达162户，且4房式均为1,001 sq ft，可比样本相对集中。户型差异更少，意味着买卖双方一旦就价格达成一致，邻近单位的价值判断也更为明确。
纪录成交集中于Circuit Road的82A、82B、83A与83B，显示过去12至18个月间，买家对这批较新的BTO座栋需求持续强劲。期间，该片区的转售价格上限自2024年年中的$1.080 million，抬升至今日的$1.1 million，上限累计上移$20,000。
在更广泛的Geylang转售市场中，成交仍深受屋龄更长、屋契更短与区位差异等因素影响，过去12个月的中位数为$717,500（280宗）。
而MacPherson Spring几乎在各项可量化指标上都与这类转售价形成区隔：屋契更新、建筑更新，且多次验证买家愿以超过$1 million的价格入市。
若要当地转售价继续走高，还需观察其他中低楼层单位能否同样拿到“百万”价签；否则，买方需求或将在此价位回落。
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