对新山（JB）房产的兴趣再次升温；部分原因是新加坡房价高企、马来西亚令吉兑新元创历史新低，另一原因则是有关快速交通系统（RTS）连接的利好消息。
几个月前，我们获悉该连接线已完成 70 per cent —— 如果你在新山有第二住所，这将让往返更为便捷。尽管过桥之后的房价可能更低，你仍需要更加谨慎。以下是在购买前需要核查的要点：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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首先，关于你的最低居住期（MOP）的一点提醒
在购买新山的第二套房产之前，你确实需要等满 five-year MOP（如果你持有的是 Plus 或 Prime 组屋，则为 10 years）。试图在这方面“绕过”HDB 是违法的，而且是个非常糟糕的主意——除其他处罚外，可能导致你的组屋被充公。
同样地，如果你居住在新山的房产里、同时把你的组屋整套出租：请记住，只有在超过 MOP 之后你才可以整套出租你的组屋。
话虽如此，以下事项需要留意：
话虽如此，以下事项需要留意：
1. 最低购买金额一律为 RM1 million
众所周知，外国人只能购买至少 RM1 million 的房产（某些项目有豁免，但较为罕见）。不过，柔佛部分地区被划为国际区（属于更大的依斯干达区域），包括 Iskandar Puteri、Medini 和 Pasir Gudang。在这些区域的有地房产，最低购买价格为 RM2 million。
另外需要注意的是，最低购买金额在柔佛以外的其他州也会不同（例如在 Perlis，最低为 RM500,000）。若你通过 Malaysia My Second Home（MM2H）计划购房，最低金额也可能更低；本文不详述，你可在此处查看资格要求。
2. 你可以向马来西亚银行申请贷款，但通常更为复杂
不同银行的贷款要求会有所差异；但若你是通过 MM2H 购房，由于签证期限更长，通常更易从马来西亚银行获得房贷。
我们采访过的按揭经纪表示，对部分外国人而言，贷款与估值比（LTV）可能低至 60 per cent，但仍取决于申请人与银行。为获得常见的贷款额度，银行有可能要求某种形式的定期存款或抵押品。
总体而言，使用本地银行会更容易；但若无法做到，你需要做好更高现金支出的心理准备。另请注意，贷款审批时间可能更长；若你看中的是特别热门的房源，应尽早开始物色放贷机构。
最后，请注意贷款金额需缴付 0.5 per cent 的印花税。
3. 在前 five years 内出售房产并非明智之举
出售房产时，你的净利润需缴付房地产增值税（RPGT）。对于外国人而言，若在前 five years 出售为 30 per cent，之后为 10 per cent。
与新加坡的 Sellers Stamp Duty（SSD）类似，此举是为抑制“炒房”等行为；因此在买入时，至少要确定自己未来 five years 的居住打算。话说回来，若你不幸亏本出售，也会有部分税务减免。
4. 房地产经纪可收取的佣金其实有上限
与新加坡一样，你可以与经纪协商佣金；但不同之处在于，马来西亚将佣金率封顶在 3 per cent。这由 Malaysian Institute of Estate Agents（MIEA）规定。
最低收费为 RM1,000，尽管我们怀疑鲜有经纪愿意只收取如此之少的费用。
在马来西亚，卖方可将佣金计入要价中（例如：挂牌价 +3%）。若如此操作，实际相当于买方在支付佣金。
5. 有 Real Estate Negotiators（RENs）与 Real Estate Agents（REAs）之分
REAs 接受过更系统的培训，并持有房地产中介文凭，此后通常还需进行两年或更久的实务训练。RENs 的培训周期短得多，仅持有谈判员证书。
在佣金方面，二者封顶同为 3 per cent，实际收费通常也相差无几。尽管有些买卖双方会因更系统的培训而偏好“全职”经纪，但并不能保证 REN 没有同样广泛的人脉（或凭借大量实战经验具备同等知识）。
请注意，二者均受马来西亚估价师、评估师与房地产经纪理事会（BOVAEA）监管。两者都会持有包含 QR 码的身份证明；来自某家中介的名片并不构成证明。总之，所有合法的经纪或谈判员都应持有由政府签发的 Real Estate Agent（蓝色）或 Real Estate Negotiator（红色）识别牌，或你也可通过此数据库查询其身份。
6. 老房子其实可能更划算
从一线回馈来看，我们了解到许多买家——包括马来西亚本地人——更偏好较旧的房屋。有人特别提醒，对于新冠疫情期间或刚结束后建造的新房要格外谨慎，因为当时开发商压力很大，更可能在施工上偷工减料。
我们无法证实此说法的准确性；但这或许是不要轻视更老旧房产（pre-2000’s）的一个理由，你可能会发现其施工标准其实更好。
当然，如果你购买的是有地房产并可自建，以上问题的相关性就小很多。
7. 新山比新加坡大得多，且旧屋众多；预期会有不一致之处
并非所有项目或片区都具备详尽、可验证的成交历史。在新加坡的老房（如楼梯式公寓）上我们也会遇到类似问题，但柔佛大得多，房源类型也更为多样。
这可能意味着没有现成的户型图，且对单位的改动未被完整备案。此时，一位经验丰富的 REA/REN 就很重要了，他们能识别单位内的违规改造，或被“私下雇佣”的承包商粗糙施工的痕迹（有时前任业主为省钱聘请了不合格的手工匠）。
对于较老的有地房产，要留意前任业主是否侵占了邻地。马来西亚人往往邻里关系融洽，所以若某人的篱笆或围墙略微越界，彼此可能并无异议；但你无法保证未来的邻居也同样体谅。
最后，或许更重要的是，要留意汇率问题
当前的汇率或许有利，但这并无法保证一直如此。许多早年在马来西亚置业的人，如今会因令吉创历史低位而感到“被动”，汇率波动为你的投资增添了复杂性——如今令吉的涨跌会相应影响你的回报。
更不必说还要考虑潜在的供应过剩或施工质量等其他问题。
因此，除非你有强烈理由在新山长期居住或退休，也许更好的思路是：在新加坡买房、在新山租房。
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