对于更年轻的新加坡人而言，2025年或许是有些“反常”的一年：许多即将推出的新盘正越来越靠近市中心。而对我们这些在80年代、90年代长大的人来说，RCR 和 CCR 这类区域曾是“可望而不可即”的豪华地段，只有富人才住得起*。也只有富裕阶层才能轻松坐拥最优质的配套。如今，随着“去中心化”的推进，“prime”地段的概念可能在移动；非中心区项目的价格也在逐步缩小与所谓核心区域之间的差距。基于此，我决定快速梳理一下当下的新盘动向，思考新加坡楼市格局正在发生的变化：

*不过，对那些出生在70年代之前的人来说，差异当时依然很大，例如曾有一段时间 Katong 比 Orchard 更昂贵。  

当前新盘一览

以下为截至 25th May 2025 的最新新盘概况。虽然还没走到 Q2 季末，但也相当接近了。可以看到，已有不少项目位于 CCR；而在今年下半年，约 22 个新盘中还会有约 14 个落在 CCR：

西部项目

开盘日期地区项目总单位数已售售出 %余房数
25 Feb 20235Terra Hill27013951.48%131
29 Apr 20235Blossoms by the Park27525994.18%16
20 Apr 20245The Hill @ One North1429063.38%52
20 Apr 20245The Hillshore5958.47%54
22 Feb 20255ELTA50132865.47%173
12 Apr 20255Bloomsbury Residences35813337.15%225
15 Jul 202321Pinetree Hill52044385.19%77
16 Nov 202421Nava Grove55243278.26%120
21 Sept 2024218 @ BT1588855.70%70
5 Aug 202322The Lakegarden Residences30622974.84%77
11 Nov 202322J'den36834593.75%23
6 Jul 202422Sora44019043.18%250
8 Jul 202323The Myst40834083.33%68
12 Aug 202323The Arden10510499.05%1
20 Jan 202423Hillhaven34131492.08%27

中心区项目

开盘日期地区项目总单位数已售售出 %余房数
1 Jun 20161V on Shenton12011999.17%1
5 Nov 20229Hill House724562.50%27
19 Nov 20229Sophia Regency3800.00%38
12 Aug 20239Orchard Sophia784962.82%29
6 Nov 20249The Collective @ One Sophia3677921.53%288
8 Mar 202211Ikigai161487.50%2
20 Jan 202412The Arcady at Boon Keng1727443.02%98
18 Jan 202512The Orie77770690.86%71

北部项目

开盘日期地区项目总单位数已售售出 %余房数
4 May 202419Jansen House21838.10%13
2 Nov 202419The Chuan Park91676283.19%154
19 Oct 202425Norwood Grand34829484.48%54
8 Jul 202326Lentor Hills Residences59859699.67%2
11 Nov 202326Hillock Green47444092.83%34
2 Mar 202426Lentoria26720576.78%62
16 Mar 202426Lentor Mansion533533100.00%0
8 Mar 202526Lentor Central Residences47746998.32%8

东部项目

开盘日期地区项目总单位数已售售出 %余房数
4 Feb 202314Gem ville24937.50%15
23 Feb 201815The Line @ Tanjong Rhu544583.33%9
21 May 20221515 Atlassia393589.74%4
8 Oct 202215K Suites19947.37%10
26 Nov 20221515 Claydence28828.57%20
8 Apr 202315Tembusu Grand63859292.79%46
6 May 202315The Continuum81659072.30%226
15 Jul 202315Grand Dunman100878577.88%223
2 Mar 202415Koon Seng House17952.94%8
11 May 20241615 Straits @ Joo Chiat161381.25%3
16 Nov 202415Emerald of Katong84684599.88%1
14 Jan 202316Sceneca Residence26826598.88%3
18 Jan 202516Bagnall Haus1159280.00%23
23 Sept 202317The Shorefront23939.13%14
20 Jul 202417Kassia27620373.55%73
22 Feb 202518Parktown Residence1193107389.94%120

EC 项目余房

开盘日期地区项目总单位数已售售出 %余房数
5 Aug 202323Altura36035598.61%5
27 Jan 202423Lumina Grand51250398.24%9
16 Nov 202424Novo Place50449294.62%12

对上述新盘的一些观察

我注意到以下新盘近期出现了一些变化，因此成交在上升：

  • Bloomsbury Residences 
  • The Hill at One North
  • Nava Grove
  • Hillhaven
  • Hillock Green
  • One Marina Gardens 

1. Bloomsbury Residences 

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Bloomsbury Residences Model 31

在我写下这些时，Bloomsbury Residences 又售出 6 套。据代理所说，这是因为有未经证实的消息称开发商即将涨价，但我也认为，邻近的 LyndenWoods 即将开放预览，对它也起到了“带动关注”的作用。 

LyndenWoods 距离仅隔几条街，其实比地图上看起来更近，因此目光自然会回到 Bloomsbury Residences；买家现在会重新审视其位置，并很可能把 LyndenWoods 与 Bloomsbury 余下的单位进行对比。LyndenWoods 看起来更大、更“华丽”，且更靠近 Holland Road 一带；但这反倒能把 Bloomsbury 定位为更静谧的替代选择。 

此外，Bloomsbury Residences 的营销持续强调 one-north 区位，这里有如 Fusionopolis 等园区，以及大量科技与媒体公司。对投资者而言，这里当下的租客群体相当可观——尽管在过去，此区更多以适合骑行的宁静路段而闻名。 

（在1990年代，从 Bloomsbury 所在的 Rochester Hill 沿路到 Dover Rise 和 Portsdown，是骑行者的挚爱路线。当然，蛇也爱来！）

如果你买在 Bloomsbury，附近还有 Wessex Estate 可逛。这里保留着一些殖民时期的黑白洋房，尽管在我看来，保存状况并不算非常理想。 

2. The Hill at One North

The Hill 又成交了 5 套，我认为买方兴趣还会继续升温。此前去化稍慢，目前 142 套中仅约 40% 售出。我在片区里看到不少联合办公咖啡馆、科技公司像素风招牌等，或许大家仍把这里更多视为“工作枢纽”，而非“家庭住区”。不过这已比我年轻时好太多了，那时这里基本就是发射塔和 NS 丛林训练场。 

尽管如此，我认为租赁潜力不俗，或将吸引房东关注。近期带动成交的原因之一，可能是 2026 年的临时占用许可证（TOP）将至。虽然越靠后买价格通常越高，但也有买家偏好如此——因为无需等待太久就能入住。若你是房东，大概也是“建得越快，越早收租”。

我觉得这个位置被低估了。街道层面的氛围是“精心打造但不过度”，到位不做作。靠近 One-North MRT，但距离也足以避免清晨高峰的拥挤。 

3. Nava Grove

Nava Grove 在我写作这一周又成交 3 套，但我预期很快会有更多（也可能在你读到时已出现）。这个新盘有两条重大更新，一喜一忧：

首先，现已确认 Nava Grove 距离 Henry Park Primary School 在 1 公里范围内。此结论基于其邮编与官方 OneMap 工具。大多数新加坡人都知道，这很关键：可为入学提供优先权。于是住户们也能加入清晨 6.45 am 在校门口排队接送的“豪车车阵”了 :) 

第二个不太利好的消息是，已于 2nd June 启动涨价。涨幅介于 0.5 至 1 个百分点，小户型（如一卧、两卧）约贵 $10,000+，较大户型（如四卧及以上）约贵 $30,000+。 

不过，这并非大跳涨；而且开发商在后期销售阶段本就会提价，如今与 Henry Park Primary 被确认为处于 Home School Distance 同步进行，也在情理之中。 

另一个可能吸引自住客的点：Nava Grove 是后统一化（post-harmonisation）项目，也就是说像空调机位这类“无效”面积被排除在外。

通常，后统一化项目在纸面面积上会更小；但看其两卧，624 至 700 sq ft，和统一化之前的项目相当。三卧同样为 990 至 1,109 sq ft，也属统一化之前的常规尺度。 

这意味着，Nava Grove 平均实际上更大、更好用：在与统一化前公寓拥有相同建筑面积的同时，又剔除了空调机位等浪费空间！ 

4. Hillhaven

我注意到这里在过去一周又成交了 3 套，我也惊讶于大家还未更广泛“发现”它。尽管体量不大，Hillhaven 不应被忽视：步行可达 Hillview MRT（DTL），临近 Hill V2 Mall，且入场 PSF 与总价（quantum）均低于不少替代盘。 

Hillhaven 的入场 PSF 约在 $1,900 至 $1,950 psf，如今约 $2,075 psf。但若看 Dairy Farm 一带的 Midwood @ Dairy Farm 或 The Botany 等可比盘，它们大多在 $2,100 至 $2,300 psf。 

那为什么 341 套没更早售罄？我猜可能因为 Hillhaven 不在更“高话题度”的片区，比如 Lentor 的“转型走廊”，或像 Marina South 这类高声望地段。因此，相比当下许多新盘，它或许没那么抓人眼球。 

5. Hillock Green

Hillock Green 在这一周又成交 5 套，原因可能和 Lentor 片区的持续发展有关。随着附近 Lentor 项目（如 Lentoria、Lentor Modern、Lentor Central Residences 等）被快速吸纳，可选项越来越少；未能在这些项目中买到单位的客群，很可能会转向 Hillock Green。 

我确实能理解这个片区的吸引力。直到 00 年代初，新加坡北部并非典型的公寓自住热土，更多是岩坡、水库集水区，以及围在公用设施围栏后的老橡胶林。Lentor MRT（TEL）开通后，这里发生的变化之快令人惊讶——顺带一提，Hillock Green 步行可达该站。从以往寥寥可数的 GLS 地块，到如今几乎一夜之间形成的大型私人公寓聚落，对我来说就是这样的转变。 

这不仅是“先行者优势”，而且是“快速兑现的先行者优势”；Lentor Modern 甚至是综合体，会为片区带来一个商场。我认为，这里以较低基线起步，因此首批买家有望获得回报。 

6. One Marina Gardens 

One Marina Gardens 释放了积极信号，在我写作这一周又成交 12 套（！）。虽然严格来说它不在 CCR，但它代表着未来向更多“prime”地段的转向；市场对 One Marina Gardens 这类公寓的接受度，或许意味着一种必要的观念改变。解释如下：

在新加坡，很少有地方能让人如此强烈地感受到“按图索骥”的土地营造。One Marina Gardens 如今是通体玻璃的立面与“十亿级”天际线做背景，但在 Marina Bay 开发之前，这是一块用了约 40 年才成为新加坡“名片”的土地——而今 Marina Bay 几乎是不折不扣的国家地标之一。 

但这也许正是其去化并非“一触即发”的原因。此区距离学校与所谓“社区烟火气”仍有距离；这并不是大多数人从小与亲友共同生活的街坊。如果搬来这里，可能与他们相距不近；因此需要视角的转变。 

如果 Marina Bay 能从“atas”、疏离的形象转化为真正的“住—工—娱”一体化区域，那么这里的后续项目可能会比 One Marina Gardens 去化更快。尽管如此，从已售单位也能看出其热度在升温。鉴于 URA 以往在如 Jurong 等片区的转型成果，市场对其“造城”能力有足够信心，买家也更愿意相信 Marina 片区将随时间变得更均衡、更成熟。 

回望上一轮 CCR 热潮，以及我们正在走向何方

距离上一次 CCR 热潮（我指的是该区新盘密集推出的非常态时期）已过去相当久，大约十年。CCR 上一次成为舞台中央，是在 2005 至 2011 年间。 

当时，The Marq on Paterson Hill、L’viv、Rivergate 等高端项目占据了新闻头条。然而，那时的情形与如今并不相同。2005 至 2011 年的这波热度，主要由“偏投资、以海外买家为主”的需求驱动。尤其在 2008/9 全球金融危机之后，新加坡房地产被视为“避险资产”。 

因此，尽管当年也出现了向 CCR 的转向，但主要买家是“口袋很深”的投资者或富裕的外国人。今天的情况则不同： 

在 Q1，CCR 公寓的中位 PSF 为 S$2,554。相比 RCR 的 S$2,386 psf，仅溢价 7%。这一价差在历史上相当小。我们如今能看到 CCR 公寓在 $2,800 至 $3,300 psf 的水平，也低于 2024 年 CCR 市场均价 $3,305 psf。 

其中一部分无疑是由于针对外国买家的 60% ABSD。你也可以说全球经济不稳定是“罪魁祸首”。但我认为，我们需要超越表层原因去看：

随着去中心化，像 Lentor、Mountbatten、one-north 等地不再是“边缘”。它们正被新配套与生活方式塑造成“微核心”。去中心化从来不只是“工作离家更近”——我觉得那更像是 URA 的“教科书式”表述。 

Paya Lebar、Jurong、Tampines，甚至可能包括拥有数字园区的 Punggol，或带有 North Shore 的 Pasir Ris，未来某天都可能被视为更接近 CCR 各城镇的“对等者”（即便价格未必能完全匹配！）。而在当下 CCR 价格更“友好”的背景下，2025 年或许是一个我们尚未充分意识到的拐点。 

也许 15 到 20 年后，历史学者或市场观察者会把今年视为一个分水岭——我们对 CCR 的观念在此真正发生了改变。

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