2房 vs 2房+书房：过去十年哪种公寓户型回报更好？

两房户型已成为当下楼市讨论度最高的格局之一，不仅因为三房或四房对许多人来说已高不可攀，也因为一房逐渐失去更广泛买家的青睐。结果，两房成为自住与投资者的“默认”选择。这也带动了对面积更宽裕的两房关注，例如2+1单位，或有时被宣传为“紧凑型三房”。

但这额外的+1是否值得溢价，还是会吞噬回报、拉低租金收益？我们比较了过去十年两房与2+1单位的涨幅与租赁数据：

总体而言，两房还是2+1单位的转售涨幅更好？

基于2014至2024年的成交，我们在同时包含两房与2+1单位的11个项目中得到如下结论：

在部分项目中，差距相当细微。然而，在11个项目中的8个里，“两房+书房（2+1）”的平均涨幅高于常规两房。

在 Stirling Residences，2+1单位录得$476,290（36%），而两房为$268,719（22%）；差距约$207,000。在 Parc Esta，2+1单位为$476,266（35%），标准两房为$323,711（27%）。

亦有个别项目由普通两房胜出——如 Amber Park 与 Mont Botanik Residence——但总体上看，2+1似乎是更优选。

另一个有意思的旁证是，Martin Modern 的亏损交易中有6套为两房，仅1套为2+1单位：

我们不打算对此过度解读，毕竟2+1仅有一宗转售样本。但值得注意的是，仅有一套2+1录得亏损，其余亏损均为标准两房。 

那么，如果较早入场，并尝试在TOP前转售，会如何？ 较大的两房是否仍更胜一筹？我们来看“新到转售（sub sale）”交易：

盈利的新到转售（sub sale）交易

我们仍可见相似的规律：在16个项目中的12个，2+1单位的平均涨幅高于常规两房。 

部分项目差距显著：例如在 Martin Modern，2+1单位上涨$239,094（12%），而两房仅为$135,969（7%）。 

在 Parc Esta，差距更大：2+1单位为$357,750（26%），两房为$264,129（23%）。

Kent Ridge Hill Residences 与 Sky Everton 是例外，两房分别以$44,937 和 $28,044 领先2+1，但这些属于离群值。总体而言，数据表明在较短持有期（即 sub sales 尤其如此）里，2+1格局往往能带来更好的转售表现。

再补充一点，Sky Everton 有两宗亏损交易，分别为一套两房与一套2+1单位：

同样地，我们不愿对个别交易过度解读；不过不难发现，相较两房亏损$132,000，2+1的亏损明显较小，仅$26,000。 

（但公平起见，该两房持有期为3.1年，2+则为2.3年，较长的持有期或许加深了亏损。）

但从房东角度看，2+1单位的租金与收益率更好吗？ 

这也是常见问题，因为一房与两房通常最受房东青睐。遗憾的是，URA 的租赁数据不包含具体门牌或精确面积，只提供区间（如70–80 sqm）。这使得难以精确隔离特定户型（如两房与“两房+书房”）的收益率。

为此，我们采用以下方法：

• 将买卖契约披露（caveated）中的单位面积进位到对应的 URA 租赁面积档。
  
• 仅匹配同一项目、同一面积区间内的售价与租金配对。
  
• 剔除不在可用面积区间内的单位 

此外，我们仅选取2024年的交易，以反映当下真实的租赁环境。这能给出一个相对合理的租金回报估计，尽管并不完美，尤其对于2+1与常规两房面积极为接近的项目。

从上表可见，2+1并未给予房东明显优势。收益率差距至多有限，且多数情况下因价格更低，普通两房的收益率略占上风。 

例如，在 Whistler Grand，两房的平均租金回报为3.97%，而2+1为3.64%。这仅因为其更高的平均购买价格（$1.44 million vs. $1.18 million）。类似地，在 Stirling Residences，两房为3.65%，2+1为3.24%。即便在 Parc Esta，收益率差距更小（3.65% vs. 3.52%），两房仍微幅领先。

不过老实说，差异如此细微，大多数房东恐怕并不会在意。 

真正可能让2+1占优的，是更难量化的“可出租性”。

2+1的适用性更广，可同时吸引小家庭，以及室友合租。它也能吸引需要额外家庭办公室或个人/业务储物空间的单身租客——尤其在后疫情时代，混合办公推动了对更灵活居住空间的需求。因此，即便2+1未必带来更高收益率，它可能更容易招租与留租。对于预算可适度上探的房东而言，更大的单位或更合适。 

结论：

总体而言，数据更偏向面积更大的2+1单位。正如上文所述，一些家庭已被三房及以上价格排除在外；随着高价压力加剧，我们很可能会持续看到对这一面积段的兴趣。 

但需要强调，并非所有2+1单位都相同。还需留意以下格局层面的细节：

• 项目是规范统一前还是统一后；前者可能包含浪费面积的花槽、超大的空调板等。 
• “+1”是否真正实用。例如可封闭的实际房间，远优于无窗且通风受限的畸零角落。 
• 厨房空间的实用性，对家庭尤为重要；通常以凹入式厨房为佳，柜体与台面应在厨房的两侧。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。