| Project: | Paterson Suites | District: | 09 |
|---|---|---|---|
| Address: | Paterson Road | Tenure: | 永久产权 |
| Site Area: | 86,524 sqft | No. of Units: | 102 |
| Developer: | Bukit Sembawang Estates Ltd | TOP: | 2011
|
'Luxury in the heart of Orchard’ - 并不新鲜。再加上对私密性的强调、几处开阔空间，以及高于平均水准的配套，这座永久地契的精品住宅项目便鲜活起来，放眼市场也鲜有同级对手。
Paterson Suites 由两个塔楼组成，共 22 层，分布着略多于百户、以奢华为导向的住宅单位。
距离十年楼龄还差 2 年，公寓园区内的奢华配套所散发的永恒感，只能与全球一流酒店及豪宅项目相媲美。再辅以专业的保养维护，难怪至今仍能持续吸引住户与访客的目光。
不过，Paterson Suites 不仅仅拥有绝佳地段与豪华气质，它还有一段有趣的销售史，可回溯至数年前。
彼时，“保底租金计划”颇为盛行——多是为不确定的海外投资者提供“安全网”。
开发商 Bukit Sembawang（以及后来大宗购入的投资者 RECAP）也不例外，于 2012 年为当时剩余的 19 个未售单位推出这类激励措施，作为 10% 新盘折扣的替代选项（剧透：大多数还是选择了折扣）。
接下来的几个月内，顶层复式以外的所有单位都被抢购一空——这既证明了项目的吸引力，也离不开行之有效的行销策略。
尽管这些年公寓的总价确实有所回落（主要受附近施工与新鲜感褪去的影响），但对市场上寻求永久产权、同时又核心、不显局促的豪华产品的自住者而言，仍可庆幸像 Paterson Suites 这类稀有项目依然存在。
或许更值得关注的是，项目的量价表现在未来数月很可能迎来正面变化。
The challenge for many buyers today isn't access to information.
It's interpreting that information in a way that makes sense for their finances, goals, and stage of life.
Over time, that's also why we decided to work with agents who shared the same data-driven and advisory-led approach behind our editorial, consultants who could help readers think through decisions more objectively, rather than simply push transactions.
Today, the team has worked with more than 2,000 clients across over $5B in property transactions.
Paterson Suites 深度探访
| 50m 标准泳池 | 倒影水池 | 水疗池 |
| 设水疗座椅的休闲池 | 儿童泳池 | 休憩亭 |
| 铁板烧亭 | 网球场 | 烧烤区 |
| 草坪 | 户外健身区 | 多功能厅 |
| 健身房 | 推杆果岭 |
如今不少公寓单位数已轻松跨过四位数（如 Parc Esta/Parc Clematis），因此看到一个刚过三位数门槛的项目（准确说是 102 户）总让人眼前一亮。坐落在相对低调的 Paterson Road 上，Paterson Suites 对我而言颇具吸引力。如果你想要乌节路地址，同时又渴望一定的私密性，这里的位置几乎可谓完美。从入口即可看出，这里相当清静，因为这条路上只有三座公寓。除了偶尔停在路边等候的代驾车辆外，基本不会遇到太多车流。
我一直觉得上坡车道更显气派（参见 The Loft Condo），Paterson Suites 也不例外。事实上，这里的车道因其长度与“仪式感”对访客更为友好。可惜住户并不能享受这一“VIP”待遇，因为地下车库的出入口就在坡底。
抱歉这处漂亮的迎宾/落客区中间有点小瑕疵，略微影响美观。抛开这些随机出现的“碍眼黄物”，这里开阔的空间感十足，颇具高端气质。简洁、极简的设计，足以让你感到自己抵达了一处尊贵的住区。
Paterson Suites 最出色的配套之一无疑是泳池。它是一个两层的无边际泳池，对于仅 102 户的项目而言，尺寸可谓夸张。事实上，即便规模大得多的公寓，拥有这样大小的泳池也不会输阵。
从这里可以感受到池畔所散发的雅致氛围。它并非典型的热带风格，而是更显高级、精致且克制。如果你喜欢 Alila、Park Hyatt 这类酒店的现代极简奢华风，这里一定对你的胃口。
你眼前的这座池更适合懒洋洋地放松小憩。阶梯旁设有水疗座椅与躺床，是日光浴的另一种选择，不必局限于常见的池畔躺椅。
至于认真游泳的住户，下层还设有 50m 竞赛泳池可尽情驰骋。根据不同时间，你或许还能享受到池畔成排树木带来的遮荫。它的宽度不如上层休闲池，但足以让几位泳者互不干扰地畅游。
这是从高处拍下的俯瞰图，更便于理解整体布局。坦白说，泳池更吸引人的一点，其实是它所提供的私密感。泳池外侧是低楼层的学校建筑，因此大多时候不会被高楼直接俯视。诚然，旁边的 The Paterson 局部楼栋仍有一定视线，但在土地稀缺的新加坡，这样的私密度已相当难得。
泳道池的尽头设有一座小型按摩池（Jacuzzi），长泳之后可在此舒缓肌肉。它靠近角落位置，私密性更好。
在走到尽头之前，紧邻的是一处浅水景。判断公寓维护是否良好，一个办法就是看水景/水池/喷泉的状态。在这里可以看到水质清澈，整体观感依然利落、到位。
多功能厅采用“少即是多”的理念，更能体现这里充裕的可用空间。
按摩池之后是户外用餐亭。这里最重要的是有顶棚遮蔽，同时玻璃顶可引入自然光，空间感更为通透。我也喜欢它位于角落的位置，更显私密。
乌节一带许多公寓所欠缺的，是园区内的开阔感。此处空间不算巨大，但对位于市中心的公寓而言，能有效缓解局促之感。对小型犬或年幼孩童而言，也足够嬉戏奔跑。
最尽头是一处休憩亭，旁边配有一面竖向水幕。如果你在想从这里步行到 Orchard Ion 有多远（照片中可见），实际上仅需约 6 分钟。
颇为特别的是，后方的户外健身站占据了不小的面积。同样地，这里十分私密，几乎不会有人走动，你可以安静锻炼。
我们回到主楼栋。
户外空间很出色。整齐的棕榈树旁设置了许多座位，我尤其喜欢这些座椅配有软垫，而非常见的硬面座椅。
健身房就位于泳池旁。
从健身房望出去的景观不错，与户外座位区也有良好分隔。配备了常见的自由重量器械与多种有氧设备。
别忘了位于 50m 泳道池尽头的儿童戏水池。绿色与黄色设施会从顶部喷水，比一般设置多了一点乐趣。我也喜欢它保持了恰到好处的极简风，与整体设计相呼应。
不少体量更小的新公寓已开始取消网球场，因此在这个规模的项目里能配备一座网球场，确实是种奢侈。
从网球场往前走，就是标配的儿童游乐场。
再往前走，并非只有一个……
……而是两处烧烤区。它们都有遮蔽，且位置清静。这样的布局也很好，几乎不会有穿行的人流，因为都位于角落地带。
Paterson Suites 的大堂外观相对低调。顺带一提，你会留意到这里墙面的维护并不算出色。
内部的石材墙与古铜色吊灯则增添了几分华丽。如你对这类项目的预期，这里也配备了空调。
车库的表现中规中矩。照明充足，地面平整。但这里的磨损最为明显，是项目整体高水准中的一处瑕疵。
把最好的留在最后，Paterson Suites 的王牌就是这幅令人屏息的景观。对我个人而言，这里是全城景观最佳之一。原因何在？由于楼前是一片开阔空间，得以呈现无与伦比的乌节路无遮挡景致。多数市景都近距离被楼宇遮挡，而这样的大尺度开阔面非常罕见。虽不能保证这片土地永远保持低密度，但至少当下，你将拥有城市中最好的景观之一。
Paterson Suites 位置评述
项目一侧是即将启用的 Finnish Supplementary School……以及一众以 Paterson 为名的住宅飞地。我们已经看到 Paterson Suites 的配套与景观实力。
既然已赢下“半场”，接下来看看它在区位层面的表现是否符合我们的预期。
交通
| 巴士站 | 巴士线路 | 与公寓距离（及步行预计时间） |
| ‘Aft Orchard Blvd’ | 5, 14, 16, 54, 65, 175, NR5, | 230m，步行 3 分钟 |
| ‘Orchard Boulevard’ | 7, 14, 16, 36, 36A, 36B, 65, 77, 106, 111, 123, 174, 174e, 175, NR5, NR8 | 650m，步行 8 分钟 |
最近的 MRT： Orchard MRT - 650m，步行 8 分钟
居住在市区的一大好处，是能轻松衔接多条 MRT 线路。Newton MRT（Downtown Line）距 Orchard MRT 仅一站；Dhoby Ghaut MRT（Circle Line 与 North-East Line）往另一方向 2 站；City Hall MRT（East-West Line）3 站。
就此而言，CBD 也近在咫尺。
多样的巴士选择，加之数条“Night Rider”夜间线路，显而易见，Paterson Suites 的住户能够享受与其身价相匹配的公共交通便捷性。
同时需要注意，通往巴士站与地铁站的大多数步行路径虽无顶棚，但两侧种植了茂密的绿化，既能部分遮挡日晒，也让往返的步行体验更为舒适宜人。
最关键的是，随着 Thomson-East Line 的铺设，Orchard MRT 的延伸段即将开通，届时从家门口步行至车站的时间将从 8 分钟缩短至 2 分钟——当前约 $2,445 的平均 psf 也有上行的可能（详见下文价格评述）。
| 高速/主干道 | 与公寓距离（及离峰驾车时间） |
| Grange Road | 290m，1 分钟车程 |
| River Valley Road | 700m，2 分钟车程 |
| Orchard Road | 1.1km，3 分钟车程 |
| Newton Circus | 2.3km，4 分钟车程 |
| Jalan Bukit Merah | 2.7km，4 分钟车程 |
| Farrer Road | 4km，5 分钟车程 |
| Queensway | 4.2km，6 分钟车程 |
| Bukit Timah/Clementi Road Junction | 9km，10 分钟车程 |
| CTE | 2.3km，4 分钟车程 |
| AYE | 3.8km，5 分钟车程 |
| PIE | 4.6km，6 分钟车程 |
| ECP | 5km，7 分钟车程 |
| KPE | 6.6km，8 分钟车程 |
| BKE | 8.8km，9 分钟车程 |
| SLE | 13.2km，10 分钟车程 |
| KJE | 14.2km，12 分钟车程 |
私家车通达性：优秀
撇开已与市中心“绑定”的高峰期拥堵不谈，Paterson Suites 位于乌节路西南端的位置是一大加分项。
与 Nassim Road 上的 The Loft 相似，住户只需短程车行便可抵达 Alexandra Road 一带。更何况，River Valley 与 Clarke Quay 距离 Paterson Suites 也非常近，对住户而言是额外的利好。
另一个巨大（且略带惊喜）的优点，是公寓距离 ECP 不远——这也意味着可更便捷地抵达东海岸的丰富休闲设施。
生鲜与日用品
| 超市名称 | 与公寓距离（及离峰驾车时间） |
| Cold Storage - Great World City | 1km，3 分钟车程 或 900m，步行 11 分钟 |
| Cold Storage - Takashimaya | 1.1km，4 分钟车程 或 步行 12 分钟 |
| FairPrice - Orchard Grand Court | 1.6km，4 分钟车程 |
| FairPrice Finest - 111 Somerset | 1.8km，5 分钟车程 或 1km，步行 12 分钟 |
邻近乌节路商圈，喜爱自购食材与日用品的住户拥有多种选择。
我们这里只列出了离公寓最近的 Cold Storage 与 FairPrice，但值得注意的是，待 Finnish Supplementary School 的翻修完成后，或许可通过其内部的捷径更快抵达 Takashimaya 的 Cold Storage。
此外，由于 Grange Road 为单行道，若驾车前往 111 Somerset 的 FairPrice，需要经由 River Valley 与 Devonshire 路线进入——因此尽管步行距离更近，但从驾车路线看，它反而不如 Orchard Grand Court 的 FairPrice 便捷。
购物商场
| 商场名称 | 与公寓距离（及离峰驾车时间） |
| Scape | 850m，3 分钟车程 |
| Great World City | 1km，3 分钟车程 |
| Paragon Shopping Centre | 1.1km，4 分钟车程 |
| Ion Orchard Mall | 1.2km，4 分钟车程 |
| Wisma Atria | 1.2km，4 分钟车程 |
| Lucky Plaza | 1.4km，5 分钟车程 |
| Start of South-End Orchard Road Cluster | 1.2km，5 分钟车程 |
| UE Square (River Valley) | 2.4km，7 分钟车程 |
| Plaza Singapura | 2.6km，9 分钟车程 |
| Pomo/Peace Center | 2.7km，9 分钟车程 |
| The Central (Clarke Quay) | 3.2km，10 分钟车程 |
| United Square (Novena) Cluster | 3.3km，10 分钟车程 |
| Ikea Alexandra | 4.2km，10 分钟车程 |
| City Square Mall/Mustafa Centre area | 4.6km，16 分钟车程 |
为避免把乌节路商圈的每一家商场都逐一列出（未列者的距离大致介于“乌节路南端商场集群起点”与 Plaza Singapura 之间），我们也补充列出了一些区外的临近购物集群。
如前所述，River Valley/Clarke Quay 一带与女皇镇片区，为原本已极其丰富的乌节路商圈再添多样选择。
此处可响起圣诞主题旋律与精致礼品包装纸的沙沙声。
学校
| 学校名称 | 教育等级 | 与公寓距离（离峰驾车时间） |
| Little Raindrops | Preschool | 600m，2 分钟车程 |
| Safari House Preschool, River Valley | Preschool | 900m，3 分钟车程 |
| MapleBear One Tree Hill | Preschool | 2.1km，6 分钟车程 |
| Kay Poh Road Baptist Kindergarten | Preschool | 2.2km，7 分钟车程 |
| Finnish Supplementary School | Primary | To-Be-Announced |
| River Valley Primary | Primary | 1.7km，6 分钟车程 |
| Alexandra Primary | Primary | 2.1km，7 分钟车程 |
| Zhangde Primary | Primary | 2.6km，9 分钟车程 |
| Queenstown Primary | Primary | 3.1km，7 分钟车程 |
| Cantonment Primary | Primary | 3.7km，10 分钟车程 |
| Anglo-Chinese School | Primary | 3.8km，10 分钟车程 |
| Singapore Chinese Girls’ School | Secondary | 4km，10 分钟车程 |
| Queensway Secondary | Secondary | 3.9km，8 分钟车程 |
| Bukit Merah Secondary | Secondary | 3.7km，10 分钟车程 |
| Outram Secondary | Secondary | 2.7km，7 分钟车程 |
| St. Margaret’s Secondary | Secondary | 5.3km，11 分钟车程 |
| Gan Eng Seng Secondary | Secondary | 2.2km，7 分钟车程 |
| Crescent Girls’ School | Secondary | 2.3km，6 分钟车程 |
| Anglo Chinese Junior College | Tertiary | 6.9km，14 分钟车程 |
| Eunoia Junior College | Tertiary | 7.1km，14 分钟车程 |
| Catholic Junior College | Tertiary | 4.1km，11 分钟车程 |
| National Junior College | Tertiary | 7.7km，16 分钟车程 |
| Hwa Chong Institution | Tertiary | 5.8km，13 分钟车程 |
| St. Andrews’ Junior College | Tertiary | 8.1km，16 分钟车程 |
| Raffles’ Junior College | Tertiary | 9.7km，16 分钟车程 |
| Singapore Polytechnic | Tertiary | 7.5km，15 分钟车程 |
| SMU | Tertiary | 3.6km，11 分钟车程 |
| NUS Law Faculty | Tertiary | 4km，10 分钟车程 |
| Curtin Singapore | Tertiary | 5.6km，12 分钟车程 |
| University of Newcastle | Tertiary | 4.1km，14 分钟车程 |
| ISS International | International Schools | 350m，步行 4 分钟 |
| Chatsworth International | International Schools | 1.5km，6 分钟车程 |
| Furen International | International Schools | 1.9km，6 分钟车程 |
| Eton House International | International Schools | 2.1km，6 分钟车程 |
| Razum International | International Schools | 2.5km，6 分钟车程 |
如前所述，Paterson Suites 周边的中心道路通常更为拥堵，尽管里程较短，驾车时间却略长。因此在 10 分钟车程半径外还有一些未列出的中小学，亦可作为子女就读的备选。
这对位于项目西北方向的武吉知马教育带尤其适用——不过需提醒，那里早晚高峰的塞车状况并不好受。
最后，你或许也注意到周边有相当多的国际学校。主要面向外籍家庭，同时在 15 分钟车程范围内还有一长串初级学院可选。
其他要点
- 乌节路改造计划
根据Master Plan 2019，乌节路将迎来“焕新”，以重塑昔日的绿意风貌。此外，或将通过连通工程把 Istana Park、Dhoby Ghaut Green 与 Plaza Singapura 串联为一体的连续绿带，并进一步推动该片区步行化。
鉴于 Paterson Suites 距离上述区域不远，住户可期在不久的将来享受更高的便利性与更多邻近的休闲资源。
- 医疗资源
与多数中心区项目相同，周边不乏医疗选择以备不时之需。Paterson Suites 处在两家顶级医疗机构之间——Gleneagles Hospital（7 分钟车程）与 Mount Elizabeth Hospital（6 分钟车程）。
更进一步，若住户在这些医疗中心工作，几乎“家门到工位”的通勤时间优势不言而喻。
- 精致生活方式
居住在新加坡中心地带自有其妙处。除购物、娱乐与高效的公共/私人交通外，若你乐于选择，这里亦可尽享生活的精致与讲究。
周边不乏高端酒店与乡村俱乐部，提供诸如下午茶与精品水疗等精致体验，只会为紧邻乌节路的光环再添一抹华彩。
Paterson Suites 开发与园区
项目即刻环境的一大优点是其相对的幽静。是的，走到巴士站可能要多花 1–2 分钟，但 Lengkok Angsa（接在 Paterson 之后的那条路）所带来的私密性，足以抵消这点小小不便。
此外，地下车库位于“坡底”（与坡顶的落客区相对）——因此对经常驾车的住户来说，并不需要在幽静与便利之间取舍。地下车库的设置也有助于在这里最大化（有限的）用地效率。
落客区位于两座塔楼之间，住户/访客（尤其是年长者）通往电梯大堂的便捷性大幅提升。
最后可以看出（也值得称道），开发商刻意将游乐场与泳池区域与落客点分隔开，以确保孩童安全。或许游乐场可以放在当前的铁板烧亭（I.）所在处，进一步减少孩子吸入进入园区车辆的尾气，但这只是极小的挑剔点，对大多数人影响不大。
户型分布
| 单位类型 | 单位数量 | 单位面积（sqft） |
| 3 居室 | 59 | 1,679 - 1,776 |
| 4 居室 | 40 | 2,164 - 2,228 |
| 5 居室 顶层公寓 | 3 | 6,663 |
Paterson Suites 的户型组合清晰地表明了开发商的目标客群。对于寻求小面积单位的单身或小两口而言，较为遗憾，这里仅提供 3 居室及以上的配置。保守推测，主要面向外籍家庭型租户/自住者。
你现在也会意识到，这里的单位确实相当宽敞，尤其与同一时期建造的大多数中心区项目相比更是如此。更有意思的是，项目用地总面积仅 86,522 平方英尺——这进一步突显了开发商对奢华与私密的强调。
没错，单位因此会更昂贵，但对认真寻找中心地段居所的人而言，可以说这部分更高的总价是由相应的价值所支撑的。
另一个值得强调的点，是楼栋与堆叠在设计上充分考虑了私密性。每个单位的布局都避免了与对面相邻楼的“对望”，从此与爱偷看的“邻居”说再见。
最后，这里的每个单位都配备私家电梯前厅，从此不必再在狭小的密闭空间里进行尬聊。
最佳楼堆（Stacks）
在谈最佳 Stacks 之前，先了解一下围绕 Paterson Suites 的地块未来可能的重建动向。
如图，左侧两幅地块的地积比率（plot ratio）分别为 5.6 与 4.9。根据 Master Plan 2019 的分区（zoning），该处规划为“住宅，底层含商业”。
为更清晰说明，这张视角面向两幅地积比率为 2.8 的地块。它们也规划为高层住宅，因此当前享有无遮挡视野的 Stacks 5 与 6，未来可能会被新项目所阻挡。
从 Master Plan 2019 的绘制来看，我们认为 Paterson Road 可能需要向下移近 Fraser Residence。这意味着新路或将从 Stacks 1 与 2 的一侧经过。总体看这是好事，因为这会在新开发与 Paterson Suites 之间形成一定缓冲距离。
既然了解了周边地块的潜在重建，那么这对 Paterson Suites 的最佳 Stacks 意味着什么？首先，Stacks 5 与 6 未来大概率会被新项目遮挡景观。由于这些 Stacks 也面临西晒，应作为最后选项。因此，我们更推荐 Stacks 1 与 2。
Paterson Suites 价格评述
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Paterson Suites | 永久产权 | 2010 | $2,442 | Immediate Locale |
| The Paterson | 永久产权 | 2004 | $1,603 | Immediate Locale |
| Paterson Residence | 永久产权 | 2008 | $2,244 | Immediate Locale |
| OUE Twin Peaks | 99-years | 2014 | $2,382 | Age/Tenure |
有趣的是，Paterson Suites 周边的邻居既有永久产权，也有 99 年地契。在本次价格评述中，我们将从产权、楼龄与近距地缘对比，并探讨即将到来的乌节路地铁延伸对价格的潜在影响。
先把 Paterson Suites 与最贴近的邻居 The Paterson 与 Paterson Residence 对比。很自然，它们的单价与楼龄呈正相关——并无意外。
若将 Paterson Suites 与本区“最新”的豪宅项目（即 OUE Twin Peaks）比较，会发现两者的单价相差不大。但或许有人未注意到，后者为 99 年地契。
从各自的价格走势看，Paterson Suites 的平均单价在 2007 年 5 月起步于 $3,428，而 OUE Twin Peaks 则在 2010 年 7 月为 $2,866。考虑到目前二者的平均 psf 分别为 $ 2,442 与 $2,382，可以说前者的回撤幅度大于 Twin Peaks。
这或许与 Paterson Suites 初期定价（相较邻居）偏高、单位面积更大（因而总价更高），以及 OUE Twin Peaks 在设计/建筑上的强大吸引力有关。但随着乌节路新地铁延伸开通，预计两处项目的价格走势都将迎来上行。
尽管如此，随着 99 年项目进入后半段年限，Paterson Suites 的单价支撑预期将强于 OUE Twin Peaks。
我们的看法
若你对周边项目的价格有所了解，会发现当前平均 psf 从 $1,248 到 $3,916 不等。
以 $2,442 psf 而言，Paterson Suites 的潜在买家应知道其定价处于上述区间的中位。更具吸引力的是，自项目推出以来，其平均单价已回落近 $1,000 psf，而项目本身并无重大瑕疵/问题，且为永久产权。
再叠加其良好的维护状况、难得的私密/专属地段感、更大于平均的设施配置与罕见的开阔空间（尽管体量“精品”），以及即将开通的乌节路地铁延伸，不难理解 Paterson Suites 的价格上行动能已在路上。
当然，这里的单位价格并不“亲民”（尤其考虑到面积更大），而若是资金雄厚、意图短线转售的投资者，需要明白这里的租金回报率大约仅 2%。
但对寻求自住（或长期投资兼自住）的人而言，Paterson Suites 无疑是乌节路黄金购物带边缘、一处便利而高端的理想居所。
At Stacked, we like to look beyond the headlines and surface-level numbers, and focus on how things play out in the real world.
If you'd like to discuss how this applies to your own circumstances, you can reach out for a one-to-one consultation here.
And if you simply have a question or want to share a thought, feel free to write to us at stories@stackedhomes.com. We read every message.
0 Comments