为何这座第 9 区公寓让每位业主赚到$775k：揭开成功背后的数据

新加坡的豪华公寓常被质疑为并不明智的财务承诺。近期像 W Residences at Sentosa 或 Cuscaden Reserve 等高端项目的低价急售，更加助长了这种说法。

但也有一些公寓逆势而为——其中之一便是第 9 区的 Rivergate。该项目在 2006 年 8 月第二阶段销售时便登上头条，以当时高达 $1,700 每平方英尺（psf）的价格售出一套四卧单位，创下当时该区域的新标杆。

尽管它是在通往 2007 年房价飙升的阶段推出并售出的，此后入场的买家也同样获得了不俗的回报。

那么，为什么这座公寓表现如此出色？我们来仔细看看：

快速了解 Rivergate

Rivergate 为永久地契公寓，2009 年落成。这个拥有 545 个单位的项目位于 Robertson Quay 的核心地带，紧邻新加坡河。多数新加坡人即便不知其名，大概也见过 Rivergate（就是靠近 M Social Hotel 的那栋 43 层高楼）。事实上，Rivergate 是新加坡首个获 URA 授予地标地位的住宅项目。 

从 Rivergate 步行可达 Havelock/Great World MRT（TEL），邻近 Great World City 与 UE Square。

Rivergate 的成交历史

根据 Square Foot Research，Rivergate 自推出以来共有 425 笔赚钱交易与 32 笔亏损交易。但在过去 5 年，仅出现过一笔亏损：

售出日期 ON	地址	单位面积 (SQFT)	售价 (S$ PSF)	购买日期 ON	买入价 (S$ PSF)	利润 (S$)	持有期 （天）	年化 (%)
31 Oct 2019	93 ROBERTSON QUAY #40-XX	3,143	2,163	9 May 2007	2,701	-1,690,000	4,558	-1.8

唯一的亏损交易是因为买入价过高（$2,701 psf）。这远高于当时约 $1,500 psf 的常态。

我们再看看基于这些交易的年化回报：

年份	新售（数量）
2005	131
2006	147
2007	111
2009	3

年份	平均年化 %
2005	4.95%
2006	3.35%
2007	3.09%
2008	4.35%
2009	4.58%
2010	2.10%
2011	1.59%
2012	2.13%
2013	1.80%
2014	2.26%
2015	4.55%
2017	4.17%

整体表现相当强劲，多数年份的年化回报介于 3% 至逾 4% 之间。需要注意的是，几个更具代表性的年份——2005、2009 与 2015——都接近市场回调期，这使得其表现尤为出色。 

以 2005 年为例，本应是个艰难时期——彼时市场刚从 2003 年的低迷中回升。因而即便仅售出 545 个单位中的 131 个（24 per cent），在当时环境下也应视为不错的成绩。 

2005 年入场的买家也得到丰厚回报，因其以平均 $1,101 psf 的低位买入（以当下语境来看，对永久地契的第 9 区公寓而言，这个价位显得格外低）。这些买家看到的年化回报超过 four per cent。 

至于 2009 年仅有 3 笔成交，因此较难从该年得出结论；不过这 3 位卖家显然都是赢家。 

放在周边其他项目的背景下来看

是否因为靠近 Robertson Quay、需求较部分其他 CBD 物业更旺，才带来强劲表现？毕竟这里确实是一个生活方式的集散地。

为作比较，我们筛选了距离 Rivergate 300 米范围内、共享相同大致区位的项目。我们同样聚焦于 2005 至 2009 年期间，因为这与 Rivergate 的推出与取得 TOP 的时间相近（碰巧同一时期附近也有不少新盘）。

当时的新盘价格如下：

项目	2005	2006	2007	2008	2009
8 RODYK				$1,785	$1,542
MARTIN EDGE	$808
MARTIN NO 38				$2,138	$2,184
RIVERGATE	$1,101	$1,336	$1,625		$1,607
ROBERTSON BLUE	$872	$1,045
THE INSPIRA		$1,126	$1,129	$1,045	$1,211
TRIBECA		$1,422	$1,552
WATERMARK ROBERTSON QUAY	$852	$929	$1,597
总计	$970	$1,270	$1,546	$1,935	$1,658	$1,283

如上所述，Rivergate 在 2006 年创下了该区的新高价；因此它比多数邻近项目更贵并不意外。然而，与这些其他项目相比，它的表现同样出色，甚至更胜一筹。

考虑到 Watermark Robertson Quay 的定价更低，它是一个尤其有意思的对照。开发商很可能以此来与周边新盘竞争。 

无论如何，Watermark 起步时与 Rivergate 的 psf 价差超过 25.4 per cent，并一直到 2007 年都维持低于 Rivergate 的定价。

我们也能从 Watermark 的转售（sub sale）交易中看到一些有趣之处：

Watermark	2005	2006
新售数量	135	18
新售平均 $PSF	852	929
转售数量	0	20
转售平均 $PSF	NA	1073

2006 年 Watermark 的平均转售价约为 $1,073 psf。这远低于当时 Rivergate 的平均 $1,336 psf。按常理，这样的价差竞争应会让 Rivergate 买家的回报承压。 

然而，2006 年入场的 Rivergate 买家仍然获得了 3.35 per cent 的稳健年化回报。仿佛市场对 300 米之外更便宜的公寓“视而不见”。 

另一个有意思的对照是 Tribeca，2006 年其平均价甚至高于 Rivergate（$1,422 psf 对比 Rivergate 的 $1,336 psf）。不过到次年，Rivergate 的平均价便超越了 Tribeca，而 Tribeca 约有一半的成交发生在 2007 年。

尽管如此，Tribeca 的成绩仍不及 Rivergate，累计 144 笔盈利对 15 笔亏损。其中 15 笔亏损中的 6 笔就发生在 2007 年。同样，Tribeca 距离也在 300 米之内。

因此，我们可以得出结论：Rivergate 并非只是“普遍意义上”跑赢 CBD，它也跑赢了 Robertson Quay 特定范围内的其他公寓。

说到更广义的中央区域，它与其他核心地段公寓相比如何？

一个合适的对照是 Cairnhill，因为在那个年代，这里几乎是豪华公寓的首选之地。我们先看看成交量： 

项目	2005	2006	2007	2008	2009	总计
ALBA					16	16
CAIRNHILL CREST	68	17				85
CAIRNHILL RESIDENCES		31	47	1		79
CITYVISTA RESIDENCES			38			38
HELIOS RESIDENCES			63	1		64
HILLTOPS			10	1		11
ORCHARD SCOTTS		19	14	8	1	42
SUITES @ CAIRNHILL			1			1
THE PROMONT					7	7
THE RITZ-CARLTON RESIDENCES SINGAPORE CAIRNHILL			4	1	2	7
VIDA	5	9	34	2	31	81
总计	73	76	211	14	57	431

同样以 2005 至 2009 年为期间，Cairnhill 有 431 个新盘单位。这个数字不算大，但足以做比较。其中超过一半的新盘交易发生在 2007 年，正值 Rivergate 推售尾声（亦即开发商定价往往最高的阶段）。

再来看价格走势：

公寓	2005	2006	2007	2008	2009	总计
ALBA					$2,233	$2,233
CAIRNHILL CREST	$1,446	$1,553				$1,468
CAIRNHILL RESIDENCES		$1,716	$1,794	$1,919		$1,765
CITYVISTA RESIDENCES			$2,584			$2,584
HELIOS RESIDENCES			$3,014	$3,389		$3,019
HILLTOPS			$3,978	$3,818		$3,963
ORCHARD SCOTTS		$1,454	$2,254	$2,608	$1,750	$1,948
SUITES @ CAIRNHILL			$2,382			$2,382
THE PROMONT					$1,935	$1,935
THE RITZ-CARLTON RESIDENCES SINGAPORE CAIRNHILL			$4,816	$5,053	$3,506	$4,475
VIDA	$1,465	$1,624	$2,193	$2,137	$2,137	$2,062
总计	$1,448	$1,603	$2,559	$2,808	$2,180	$2,160

与 Robertson Quay 区域相比，这里的价格更高：2005 年为 $1,448 psf。当时 Robertson Quay 的平均为 $970，差距为 39.5 per cent。到了 2007 年，随着市场对 Cairnhill 物业的热度推至新高，这一差距扩大到约 49.3 per cent。 

推动高 psf 价格的主力来自 The Ritz-Carlton Residences、Hilltops 与 Helios Residences。这些项目的成交价也远高于 Cairnhill Residences 与 Cityvista Residences 等同类项目。 

不过总体而言，这些项目的定价偏高，我们可从 Helios Residences 的例子一窥端倪：

直到 2016 年之后，转售市场才终于把 $2,000 psf 视为类似 Helios 这类公寓的常态。尽管价格随后持续上扬，但至今仍未回到此前 $3,500 psf 的峰值。 

现在来看看该片区公寓的年化回报：

项目	2005	2006	2007	2008
CAIRNHILL CREST	5.9%	6.3%
CAIRNHILL RESIDENCES		11.9%	8.7%
CITYVISTA RESIDENCES			-2.6%
HELIOS RESIDENCES			-1.5%
HILLTOPS			-3.1%
ORCHARD SCOTTS		5.9%	-3.4%	-3.4%
THE RITZ-CARLTON RESIDENCES SINGAPORE CAIRNHILL				-2.4%
VIDA	4.1%	3.7%	-0.4%	2.7%
总计	5.8%	8.3%	1.6%	-1.9%

2005 与 2006 年入场的买家收获颇丰，但当 $2,500 psf 成为新的均价后，以 ‘05 与 ‘06 水平买入的买家开始出现负回报。 

因此，作为核心区域的物业，Rivergate 确实相当突出

在高端的 CBD 地段、乌节路一带等区域，开发商往往更着力于“身份象征型”产品，而非投资导向。因此，像 Rivergate 这样的项目——即便在当时对该区而言已属高价——最终却成为不错的投资选择，实属少见。 

这也凸显了房地产资产的个体差异性：不同于某些资产（例如，一根金条与另一根金条、或一桶原油与另一桶原油并无二致），房地产必须逐一就项目具体分析。这应当优先于对更广泛的市场走势，或对某个区域/分区的笼统判断。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文