为何 Emerald Of Katong 在短短 2 天内售出 99% 的单位：我们拆解成交价格

判断一个新公寓项目究竟有多吸引人的一条鲜为人知的方法：看有多少房产经纪自己也报名购买。（这可真是用真金白银来证明了。）就 Emerald of Katong 而言，早期热度便十分明显，共从经纪与公众处收集到创纪录的 3,629 张支票。到项目向公众开放预览时，近一半的单位已被订走。

截至今日，Emerald of Katong 的去化率高达 99%，在其 846 套单位中仅剩 11 套。

随着完整定价细节释出，问题仍在于：Emerald of Katong 的定价是否如表面看起来般有吸引力？以下是不同户型的实际成交价——以及这些数字意味着什么：

当前实际价格与参考价对比

作对比，以下为参考价：

整体而言，实际成交价高于参考价。差距较大多见于小户型，尤其是 2 卧室高级型，较起始参考价高出近 6%。

但到了更大的户型（3 卧室加书房及以上），与起始参考价的偏离并不明显。总体来看，这确实使 Emerald of Katong 比预期更贵一些，因为小户型在此占多数（2 卧与 3 卧分别占总量的 33% 与 34%）。 

这也反映在每平方英尺价格中：

小户型的 $PSF 更高、反之亦然，这很常见。对于 1 卧与 2 卧，Emerald of Katong 收取 $2,740+ 的 $PSF 也不难被接受，因为其总价仍与附近竞品相当（约 $1.3 million 至 $1.5 million）。下方有与周边项目的价格对比。

也要提醒的是，Emerald of Katong 属于GFA 统一后的项目，因此计入的面积不包含诸如空调机位等无效空间。这会让 $PSF 看起来更高，但更能准确反映可用面积。 

不同楼层与朝向的定价如何变化？

每上一层的差价约为 $12,500，这是多数新盘的常见水平，我们不认为涨幅过大。 

对于叠号 07，你可能会注意到 5 层与 6 层之间有明显的价差。这是因为从 6 层及以上，能看到 Haig Court 与 Tembusu Grand 之间的景观开口——这一点已计入定价。 

目前看来，最贵的多为面向泳池的叠号。这可能是因为周边环境（虽便利）并不提供特别出众的景观，主要是其他住宅与轻型商业。因此更便宜的多为朝向马路的叠号，这也符合预期。

与周边新盘相比如何？

尽管部分户型高于最初的指引价，整体来看，除 2 卧室外，Emerald of Katong 的平均价格仍比 Grand Dunman、Tembusu Grand 与 The Continuum 这三者更为亲民。惟其 2 卧室似乎较竞品更贵。

这有些不寻常：同一片区内，最新推出的项目通常会比周边更贵。不过整体而言，尽管在 District 15 的新盘潮中出场较晚，Emerald of Katong 仍属相对更便宜的开发项目。

也有人认为，Emerald of Katong 因为是租赁地契而更便宜；确实，District 15 有很多永久地契公寓（The Continuum 也在其列）。但我们不认为这是主要原因，因为同为新盘的 Tembusu Grand 与 Grand Dunman 也都是租赁地契。 

（无论如何，周边许多永久地契公寓并不具备可比性，因为它们多为精品公寓，缺少完整配套设施。）

总体而言，Emerald of Katong 或许是喜爱 Haig Road/Katong 一带买家的更高性价比之选。若目标是适合家庭居住的较大户型，这一点在 District 15 尤其明显，因为此类户型的可负担性正日益下降。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。