为何这个 Bayshore GLS 地块以创纪录的 $1,388 PSF 成交：我们来拆解原因

最近讨论最热的地块之一是 Bayshore GLS 地块。我们已经看到有抢先建立的网站，开始推售“全新的 Bayshore 综合公寓”。但是什么让这个地块如此火热？要知道直到不久前，Bayshore 还被视为新加坡相对难达、配套稀疏的地带。另外，Bayshore 的变化是否足以先从自住者、再到投资者的角度，证明其地段价值？我们来看看：

Bayshore GLS 地块

这是规划中 Bayshore 分区的首个私人住宅用地——一个仍在开发的新居住带。地块毗邻现有公寓 Costa del Sol，也紧靠新的 Bayshore MRT 站 (TEL)。这是一个有限地契、面积为 112,992 sq. ft. 的地块，预计可建约 515 套住房。

Bayshore Road 地块吸引了 eight 位竞标者，Sing-Haiyi 以 $1,388 psf ($658.9 million) 的最高价夺标。开发商之间竞争激烈，次高价为 Sing Holdings 的 $1,377 psf。CDL 以 $1,308 psf 排名第三。 

这是目前我们所见最高的土地价格，针对一处有限地契的 OCR 公寓

这超越了 Clementi Ave 1 (currently ELTA) 此前的 $1,250 psf 纪录。值得注意的是，即便 Zion Road 地块位于 CCR，其出价为 $1,202 和 $1,304 psf，本次也在 psf 价格上高于它们。 

为何出价如此之高？该区域的利与弊何在？

出价高的主因在于先发优势，以及周边私宅项目的屋龄。

新的 Bayshore 分区预计将新增约 10,000 套住房（其中约 30 per cent 为私人房产），尽管建设才刚刚启动。这里的首个 BTO 项目也是首个 Plus 模式的推出，即 2024 年 10 月批次中的 Bayshore Palms。 

据悉，此处项目将为综合体，并与 Bayshore MRT 站相连；这也意味着将包含商业元素。不过，关于综合体的部分目前多为坊间传闻与推测，我们仍不清楚诸如可用商业面积或将引入哪些配套等具体信息——一旦有确切消息，我们会第一时间更新。 

但仅凭这一点，似乎已足以打动开发商。这里存在明确的先发优势；有经纪将其与诸如 Watertown 等成功项目类比。正如一位经纪所言：

“如果你看那些在各自区域里率先推出的综合体项目，比如 Watertown，它们在早期往往表现很好，因为附近缺少配套。以 Watertown 为例，过去 Punggol 在 Waterway Point（楼下的购物中心）建成之前，配套相当有限。这与我们在 Bayshore 看到的情况类似，目前该区域还没有商场。

另一个优势是它不同于大型且喧闹的购物中心，这很可能会是一个以本地居民为主的自给型商场；如今不少买家更偏好这一点，而不是像 Paya Lebar 那样的大型购物中心。”

我们也听到有人将其与 Parktown Residence 作比较。一位经纪指出，Parktown Residence 的相似特征与快速去化，或同样适用于 Bayshore：

“Parktown Residence 也是新城镇（Tampines North）里的首个综合体项目，你可以看到他们在开盘周末就售出 87 per cent；这与 Bayshore 的现状有一定相似之处。它同样是一个缺乏配套的新城镇，而这将会是那里的首个综合体项目。” 

1. 目前出色的景观

之所以强调“目前”，是因为从长期来看，Long Island Project 可能会影响海景——不只是对这处新的 Bayshore 项目，亦包括 Bayshore Road 一带较早期的一批公寓。

不过就目前而言，Bayshore 项目——与该区其他现有公寓一样——已尽可能贴近 East Coast Beach 布局。腾挪空间有限，难以再有新开发体量来遮挡视线；而该区这组公寓（Costa Del Sol、The Bayshore 和 Bayshore Park）早已以海景著称。 

另外补充，海景在 one 侧，而项目的另一侧，取决于周边 HDB 楼栋的落位，也可能拥有同样优质的 Lucky Heights 有地住区景观。一侧是海景、另一侧是低密度景观，将极具吸引力，尽管后续城镇开发或会对此产生影响。

2. 便捷的海滩通达性

在 Costa Del Sol 旁有一条通往 East Coast Beach 的地下通道。通过这条现有通道，你会从 East Coast Beach 的 Xtreme Skate Park 附近（靠近多个 BBQ 区之一）出来。从这里步行即可到 East Coast Lagoon Food Village。 

这里也是家庭野餐与骑行的热门路线，附近的 Bedok Jetty（骑行可达）亦可垂钓。顾名思义，Bayshore 对喜爱海滩的人而言是极佳的居住地点。 

此外，这里也非常友好于宠物；从地下通道出来不远就有狗狗活动区。 

3. 邻近 Katong 生活圈

受益于全新的 Bayshore 站，到 Marine Parade 仅 three 站。Marine Parade 站一侧是 Parkway Parade，另一侧是 i12 Katong；这里大体就是 Katong 生活圈的核心。 

除拥有多家超市与餐饮外，这一带也因丰富的补习/才艺中心（如知名的 Parkway Centre）以及外籍人士聚居而闻名。这里兼具价廉味美的本地小吃与潮流餐馆、咖啡馆，组合理想。 

我们认为，即便 Bayshore 项目未来带来更即时的配套，Katong 区域仍大概率会是此处居民的主要活动枢纽；数十年来一直如此。 

但是否存在短板？

首要问题是通达性。尽管有 MRT 站大大改善出行，但不妨看看 Bayshore 在 TEL 上所处的位置：前往市中心的旅程并不短，而我们在线上所见不少文章都低估了通勤时长。Bayshore 更像是城市边缘的滨海飞地；若需要住得靠近 CBD，这里或许并不合适。 

另一个小小的烦恼在于前往樟宜机场的便利性。若自驾并无问题——但乘搭地铁则稍显麻烦。尽管纸面距离很近，你仍需步行至 The Summit 对面的巴士站，搭乘如 14 号巴士前往 Tanah Merah 站转乘 EWL。从那里方能搭车去机场，而无法直接通过 TEL 抵达。颇为可惜——若能从 Bayshore 站拖着行李直达机场，自然更理想。

从投资者角度看，附近几座大型公寓或带来一定竞争：Bayshore Park 有 1,093 户，The Bayshore 有 1,038 户，Costa Del Sol 有 906 户。尽管这些项目更为老旧（‘80s 末至 ‘00s 初），但体量更大、海景同样出色，且维护良好。它们在租赁市场上可能构成不小的竞争，尽管在转售方面因屋龄影响会相对较小。 

最后一个考量是学校资源相对不足。Temasek Primary 是唯一一所 one kilometre 范围内的小学，周边其他学校为 Temasek Secondary 与 Temasek JC。 

总体而言，兼具优越海滩通达性与无遮挡海景的地块并不多见；开发商为这一 OCR 地块所付出的高昂代价，亦恰能反映其稀缺性。由此诞生的项目，未来数年或可成为东部私人住宅的新标杆。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。