十多年前，约在 2013 年，私人住宅市场在全球金融危机过后、在低利率推动下迎来一波热潮。当时新加坡房价也节节攀升，仿佛政府随时会出手为房市降温。
在那个时间点推出的，是位于第 19 区 Punggol Field Walk 的 EC（行政公寓）Waterwoods。该项目共 373 户，于 2013 年 11 月开盘，前 6 个月成交 140 户，平均价位定在 $800 PSF。
随后几年，政府相继出台一系列房地产降温措施。在 Waterwoods 推出前的几个月，总债务偿还率（TDSR）框架落地。
这大幅压缩了许多家庭的借贷能力，并将每月房贷还款（连同未清偿的其他债务）上限定为月收入的 60%（如今进一步降至 55%）。
因此，Waterwoods 的开盘表现相较此前的 EC 项目更为收敛。买方情绪转弱，开发商在定价上也更趋谨慎。
所幸，Waterwoods 受惠于 EC 一贯的补贴优势，且项目以长期自住为导向打造。Waterwoods 超过 95% 的户型为三房及以上的大户型，其中四房与五房合计占全盘超过 60%。
随着项目走向完全私有化、转售市场打开，这一产品策略开始显现成效：大户型的吸引力与日俱增。
接下来，我们细看这座 EC 的表现。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
截至 2025 年底的 Waterwoods 概况一览
| 租约起始年份 | 2013 |
| 完工年份 | 2015 |
| 占地面积（sqm） | 14,307 |
| 单位数量 | 373 |
| 可售户型 | 2, 3, 4, 5 |
2025 年 Waterwoods 平均成交价
| 户型 | 平均 $PSF | 平均售价 | 成交量 |
| 2 房 | $1,505 | $1,215,000 | 2 |
| 3 房 | $1,513 | $1,573,555 | 5 |
| 4 房 | $1,388 | $1,867,127 | 7 |
潜在买家画像
- 更看重室内面积，而非楼龄更新的买家
- 在第 19 区寻求私宅替代方案的 HDB 升级族
- 希望以低于不少新盘 $PSF 的价格入手四房、五房的家庭
不太适合
- 追求最新项目、最新配套与装潢的买家
- 追求该区内最强历史资本增值的投资者
- 看重稀缺溢价的买家——附近有大量同类 EC 与公寓在竞争
先看第 19 区的整体表现，以此为 Waterwoods 设定预期
所有产权年限
| 年份 | D19 | 全岛非有地私人住宅 |
| 2015 | $1,019 | $1,180 |
| 2016 | $1,011 | $1,232 |
| 2017 | $1,054 | $1,304 |
| 2018 | $1,181 | $1,435 |
| 2019 | $1,291 | $1,560 |
| 2020 | $1,275 | $1,513 |
| 2021 | $1,273 | $1,600 |
| 2022 | $1,402 | $1,712 |
| 2023 | $1,479 | $1,869 |
| 2024 | $1,788 | $1,886 |
| 2025 | $1,649 | $2,092 |
| 年化 | 4.93% | 5.90% |
99 年租赁权
加入 16,000+ 位读者的 Telegram 社群 — 新盘推出、房价动态、市场分析,文章一经发布即时送达。
订阅 Telegram →
0 Comments