| 项目： | Watertown |
|---|---|
| 地区： | 19 |
| 地址： | Punggol Central |
| 地契： | 99-year Leasehold |
| 单位数量： | 992 |
| 占地面积： | 322,913 sqft |
| 发展商： | Frasers Centrepoint Limited, Far East Organization and Sekisui House |
| TOP： | 2017 |
4年前，看似安静的Punggol小镇因Punggol Waterway Point的开业而热闹非凡。
这意味着Punggol地区迎来急需的商业活力注入——此前这里主要依靠已显老态的Punggol Plaza和较远的Compass Point（现为Compass One）来提供商业服务。
这座庞大的商场分为东西两翼，如今已成为Punggol最大的商业娱乐来源，提供生鲜超市、餐饮选择，甚至还有电影院。
在其之上，便是我们今天的主角——Punggol Watertown。
就近月成交来看，它是该区目前均价超过$1,300 psf的最昂贵公寓。
与多数综合式开发一样，Watertown住户能切身体会到出行与生活方式上的双重便利。
话虽如此，也并非尽善尽美。噪音问题、室内做工瑕疵，以及访客/电梯可达性不足，多少冲淡了最初的一些热情。
不过仅今年就有24宗转售成交，综合考虑之下，公众对它的兴趣与需求依然不小。
闲话少叙，让我们开始Watertown公寓的内部参观。
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Watertown 公寓内部参观
这并不是开启公寓参观最赏心悦目的地方（回家时也未必想先看到这一幕），但这是因为Watertown公寓不同于新加坡大多数公寓。如果你偏爱归家时是宽敞的迎宾广场、鸟鸣声与一片绿意——这里或许不是为你而设。但若追求极致便利？这里几乎是天花板。简单说，萝卜青菜，各有所爱。
你也会真切感到这里的安保级别（且必须如此），毕竟它坐落在Waterway Point之上。不同于一些较易“溜进”的项目，这里并非如此。所以就安保而言，我给好评。
通过门厅安检后，步入其中会颇有趣味，因为你能瞥见Waterway Point的景致，也提醒着你所处位置的便利——购物、用餐，真的是在楼下而已。
为照顾不熟悉Punggol的读者，这里是一个正经的购物商场——总楼面面积达542,493平方英尺（其中370,824平方英尺为零售）。它由Frasers Centrepoint Malls管理——他们在商场运营方面口碑甚佳，租户组合的策划通常相当到位。
走出有遮蔽的人行道（还配有层叠水帘），你会第一次明白它为何得名——这里共有20个不同的泳池。
这里是儿童溪池，同时也是Watertown公寓高低平台的交汇处。
这里的氛围相当惬意，椰树与散落在池畔的彩色折叠椅，颇有度假气息。
也许是因为身处高架之上，我总有种在邮轮上的错觉。这并不是坏事，只是与大多数项目的感觉很不一样。
紧邻儿童池的是儿童游乐场与户外健身区。如你所料，铺设了较软的橡胶地面，更适合孩子奔跑玩耍。
撇开项目四周边界不谈，这里大概是其“土地”上较为开阔的一片区域之一。
可以肯定的是，这里几乎每一寸空间都被充分利用——简言之，设施满满。
儿童池前方是Watertown的健身房。面积不小，有不错的有氧与力量器械配置。不过高峰时段我仍能想见其拥挤——毕竟这里共有992个单位。
同时，健身房的景观有点可惜。并非泳池视野不佳，而是既然某些楼顶还有设施，如能在锻炼时收获更好的景色就更理想了。
自动售货机被策略性地摆放在健身房外。多数公寓有此便利都无可厚非，但Watertown是少数即使没有也完全不打紧的（这是好事）。
健身房旁是“Watertown Villa”，实则为功能室的雅称。空间不小，层高很高，落地窗带来相当宽敞的感受。
功能室外便是Water Dining Pavilion。虽说当时未对外开放、也未能展现最佳状态，但你仍可看出其实用性不差。配有烹饪设施、足够座位，另有吊扇应对无风的闷热天。
顺带一提，我并不太喜欢隐私屏后方的一楼庭院单位——此处举办活动时的噪音绝不好受。
正如餐亭名字所示，四周被各式池水与水景包围。
它也紧邻人行通道，因此并不适合举行私密小聚。
沿着有顶通道继续前行，会来到lounge pool。形状有些别致，但顾名思义，就是用来放松泡水的。
lounge pool旁是一条长形泳道，更适合日常锻炼。这两处泳池占据Punggol Waterway沿线的黄金地段，若想在畅游时欣赏最佳景致，自然当来此处。
最棒的是这里通透开阔，视野一览无余，俯瞰耗资$225 million、全岛最长的人造水道My Waterway @ Punggol。此外，由于正对水体，未来也不会被遮挡。
这并非新加坡最壮观的景致，但在这一带，已属难得。
不过这也让我困惑——为何大多数泳池却面向后方的墙而非滨水一侧？若更多设施朝向水岸，岂不更能充分利用水道景观。
如前所述，你几乎可以通过有顶通道抵达大多数地方。
项目尽头设有侧门，可通往Promenade Waterway Point。
从这里前往Waterway Point十分方便，甚至还配有扶梯以增添便利。整个园区面积不小，住在这一端的住户对新增出入口的贴心安排，想必会很感激。
各住宅电梯大堂的设计较为中规中矩。没有精致的等候座椅，亦无空调。进入住宅需使用住户门卡——安保再次到位。
此处一楼庭院单位建议务必安装卷帘，否则隐私将成问题。
走向项目后部，你会发现更多泳道——也更能理解其名“Watertown”。事实上，我甚至认为每个单位多少都能看到“水”——要么望泳池，要么望Punggol Waterway。
这些是泳池直通单位。对喜爱在池畔小酌一杯、度过整日的人而言，必定是一大亮点。我统计过，大约有36个此类单位，供应不多，尽管此类产品相对小众。
听起来或许显而易见，但需知这并非私人泳池——所有住户都能使用。所以弊端是隐私性不足。不过，由于泳池数量众多，我也不认为这些泳池会过度拥挤。
我也喜欢这里增设池畔凉亭，有遮蔽且配有软垫躺椅，比自家阳台舒服太多。
需要指出的是，所有泳池直通单位（除泳池景观外）都朝向一面墙。所幸墙面覆盖了爬藤植物，整体观感尚可。我理解设墙之因，因为这一侧正对Punggol LRT。
角落单位无疑最适合追求极致私密的人。一来泳池数量多，邻居也不太会特意跑来这一区域。二来动线所限，来此的人还得原路返回——人流自然更少。基本上，这里几乎可被视为你的“私人泳池”。
这里的泳道几乎贯穿项目最长的一侧。可惜并未首尾相连，但早晨下水畅游几趟足矣。
即便泳池如此之多，园区内仍散布着各类水景。
这栋楼其实颇为特别，其屋顶还设有若干设施。
登顶后，你会立刻看见Punggol central的全景。虽称不上很高，但足以俯瞰周遭（比楼下锻炼时的视野好得多）。
问题在于，虽然水道景色宜人，其余景观并不算出众。多为在建的Punggol Town Hub（预计今年完工），以及四周林立的HDB。
不言而喻，Watertown这一侧才是“C位”。高度恰到好处——不至于太高而看不到下方细节，又足够高以一览全局。
置身开阔屋顶、头顶一片天际，总是别有一番意境。像今天这样蓝天白云的日子，在此小憩十分惬意。
亭阁两侧是修剪得一丝不苟的树篱与锥形乔木。这也从侧面反映出项目日常养护到位。尽管当时仅4年楼龄，整体维护令人鼓舞。
尽管只有这一栋的屋顶可用，但设有多处座位区，我并不认为会为“抢位”而烦恼。
题外话，我一直好奇这类格栅式屋顶结构的意义：遮阳效果有限，下雨时也派不上用场。
若此处也配置一些用餐设施，就能与一楼的餐亭形成互补，会更理想。
若你好奇屋顶还有什么，你会高兴地发现这里还有网球场。而且是复数的“网球场们”，2个供992户使用，这配置不差。
这也不是常见的硬地网球场，算是跳脱常规。虽非网球专家，但我想这对年长球友与他们的膝盖更友好。
顶部还加设了防护网，毋须担心离谱的网球变成“飞行物”砸到下方的人。
每个网球场外还设有桌椅，方便赛后小憩。
这还没完。这里还有一个多功能球场（但告示牌明确写着禁止球类运动，似乎只供羽毛球使用）——因此其实用性还有待商榷。
老实说，鉴于下层“泳池盛宴”的阵仗，我本以为这里会有个泡池之类。话说回来，底下的选择已相当丰富了。
屋顶逛完，是时候回到地面看其余区域。你现在看到的大概是园区的中段。那片大型游乐场？是Happy Park——别太激动，它其实属于Waterway Point。
在这一段也能无缝进入Waterway Point，更凸显就近打包一餐或买杯咖啡的方便。当然，出入仍需门卡以确保住户安全。
Happy Park大概因Covid-19而暂时关闭，但在它的高光时刻，这里是Punggol众多年轻家庭的热门去处，热闹非凡。兼有干湿游乐区，受欢迎并不意外。
当然，这对住在Watertown的有孩家庭极具吸引力。至于正上方的楼栋？就未必了。高峰时段的噪音可想而知。
在这里也能更直观地看到滨水一线的独特之处，以及Waterway Point与Watertown的组合为何与众不同。
来到Watertown的上层平台，又是一座泳池。它是一侧笔直、另一侧带有圆形凹槽的泳道，长度不短。
池畔平台宽阔，行走空间充足。遍布各处的座椅与躺椅还配有遮阳伞（在新加坡炎热酷晒的天气里，很多公寓竟未提供）。
泳池前方是另一处餐亭，配有烹饪/烧烤设施，且有遮蔽。
从餐亭继续往尽头走，有一条步道可环绕整个园区。左侧植被浓密，有助于保护一楼单位的私密性。
我很难想象会有很多人选择在园区内散步（或溜狗），毕竟更具观赏性的Punggol Waterway就在家门口。但有此选项，总归是件好事。
当然，你在这里也能获得居高临下的视野。这一侧面向标志性的Waterway Terraces，我近期刚评测过。并非所有人都会喜欢，但我欣赏HDB在设计上的尝试。
这里还有一处侧门可直达Waterway Point。遗憾的是没有遮蔽，也没有扶梯，对行动不便者不太友好。
你或许已经注意到，Watertown园区内的人行通道基本都有遮蔽。
若你有点迷路，我现在所在之处介于Tower 11与7之间。身后是Waterway Terraces，前方更远处是你之前见过的那条长形泳道。
这里称作Hot Spa Pool，本质上是小型泡池，供浸泡放松。对位于Tower 11的一楼单位而言，这几乎（关键词：几乎）就像家门口的私人泳池。
前方是一条蜿蜒小径，通往主泳道。可惜各段未连成一条超长泳池，末端再来个滑梯直入儿童池（想想而已！）。
右侧路径旁还有一处餐亭。配置与前几处一致——设备齐全、有遮蔽，并配有吊扇。与其他一样，私密性谈不上强，但在这种地块紧凑的项目中，这是难以避免的取舍。
餐亭正前方是一个户外健身点，体量虽小但聊胜于无。
这是先前看到的泳道，从另一端拍摄——希望有助于你理清方位！
若不直行而右转，会到达Watertown的另一片区域。这里有一处名为spa retreat的亭子，配有抬高的软垫躺椅。
理想状态下，这里应有理疗师随时待命缓解你的酸痛，再跳入泳池来个振奋身心——再次强调，只能想想。大概率这空间很少会按“设想功能”去用——即便配了隐私窗帘。
Hydrotherapy pool之外是一片开放平台。也要为发展商点赞，平面图上就直接称作“deck”，而非那些夸张命名。若让我来取名，大概会叫“冥想平台”。
再往前走，会来到项目的50m泳道。
坦白说，这条50m泳道或许是我在园区中最不偏爱的一处。一侧是平台，另一侧与住宅楼距离近得有些不适——因此设置了你看到的隐私屏。此外，这里夹在两栋楼之间，空间感最“紧”。
不过它底部做了个酷酷的天窗。
这已是较宽的一端，我得说，较窄的一端距离真不算远。虽然多数楼栋本就相距不算大，但这是少数会正面相对的。尽管阳台屏风起到部分缓解作用，我仍建议注重私密的人优先考虑朝外的单位。
50m泳道旁还有一处健身区——比先前那处大不少。
从这里也能看到，左侧一楼单位即便有隐私围栏，日常从客厅望出去也不是多赏心悦目的景致。
泳池尽头有几张躺椅，另配两张吊床。
左手边是园区最大的餐亭。尽管靠近住宅楼，但对于寻求更开阔、少压迫感的用餐空间而言，这里是最佳位置。
在这一端，你会看到一连串的水景——有些长到几乎可当作一条“细长泳池”。我欣赏这种用心，但零散的石头摆放并不太美观，整体观感也稍显平淡。
简而言之——完全可以做得更好看。
再往前是Soho Dining Pod，本质上又是一处有遮蔽的餐亭。它位于转角处，私密性更佳，除了偶尔有LRT在外侧车站驶过。
但从另一个角度看，这再次凸显了家门口的惊人便利。
若你以为Watertown的泳池到这里就结束了，那就大错特错。
总体而言，我仍更喜欢Principal Garden的泳池组合，但不可否认，Watertown的选择同样丰富。
如果你觉得Watertown的停车场让你想起商场的，那大概多数人都会同意。照明明亮、空间相对宽裕，整体感觉颇具质感。
这里务必注意：高峰时段想要驶入Waterway Point的车流会积压，这会给Watertown车主带来不便。要记得，尽管Punggol近年在设施上有长足改善，它仍被视为距离新加坡其他地区较远。对许多Punggol居民而言，Waterway Point是聚集点，几乎一周都很热闹。
因此，高峰时段的车况并不理想。
Watertown 公寓位置评测
Watertown位于Punggol Central，紧邻Punggol MRT站。
熟悉东北线的人都知道，Punggol是最末端的车站——从这个意义上说，与市区的“中心性”或许是本项目最大的弱点。
话说回来，紧邻Punggol MRT站与巴士转换站等公共交通节点，以及Punggol Waterway Point与绝美的Punggol Waterway等关键设施，使住户拥有相当程度的“自给自足”。
但也需要注意，坐落在繁忙的Punggol Waterway Point之上，周边私密性偶有折扣。
配套设施
生鲜杂货
| 超市/杂货店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Fairprice – Waterway Point | 即达（地库） |
| Hao Mart | 550m，步行7分钟 |
| Sheng Siong – Punggol Road | 800m，车程5分钟/步行10分钟 |
| Cold Storage – Compass One | 2.5km，车程10分钟 |
购物商场
| 商场集群 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Waterway Point | 即达 |
| Oasis Terrace | 1.9km，车程7分钟 |
| Punggol Plaza | 2.3km，车程9分钟 |
| Compass One | 2.8km，车程10分钟 |
| Rivervale Mall | 2.9km，车程11分钟 |
学校
| 教育层级 | 学校名称 |
| Preschool（步行1km内） | Harmoni Preskool PCF Sparkletots Metta Preschool |
| Primary（车程3km内） | Punggol View Primary Valour Primary Punggol Cove Primary Oasis Primary Punggol Green Primary Edgefield Primary Horizon Primary Waterway Primary Greendale Primary Rivervale Primary Compassvale Primary Springdale Primary Nan Chiau Primary Anchor Green Primary North Spring Primary |
| Secondary（车程3km内） | Greendale Secondary Punggol Secondary Edgefield Secondary Yusof Ishak Secondary Compassvale Secondary CHIJ St. Joseph’s Convent Nan Chiau High |
| Junior College（车程5km内） | – |
| University（车程5km内） | – |
| Polytechnic（车程10km内） | Nanyang Polytechnic |
就一个被认为在“外缘”的社区而言，3km范围内竟有不少小学（确切地说有15所）。
遗憾的是，这种“丰富度”并未延伸至高等教育层级——5km范围内没有大学/初院（两极分化）。
因此，你会看到不少住在这里的学生选择住校（如NUS UTown/NTU Hall of Residence）。
公共交通
| 巴士站 | 服务路线 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Punggol Interchange’ | 3, 34, 34A, 43, 43M, 43e, 50, 62, 62A, 82, 83, 84, 85, 117, 118, 119, 136, 381, 382, 382A, 382G, 382W, 386, 386A | 450m，步行6分钟 |
最近的MRT：Punggol MRT，即达
综合式开发在公共交通可达性上通常表现出色。在这里，Watertown紧邻Punggol MRT尤为亮眼。
Punggol巴士转换站就在马路对面，提供众多路线。一些通过附近的TPE驶向更中心的区域，另一些则服务周边社区。
虽然整体很方便，但Punggol距离市中心确实不近（毕竟它是东北线的末站）。因此，前往核心区的时间会较长。
前往CBD（Raffles Place MRT）者需搭乘11站至Dhoby Ghaut MRT，再换乘南北线往前2站至Raffles Place MRT，全程28分钟（不含等候时间）。
前往Orchard者同样需搭乘11站至Dhoby Ghaut MRT，换乘南北线2站至Orchard MRT，约27分钟（不含等候时间）。
综合来看，并不算糟，且行程路径清晰直接。
好的一面是：因为是首发站，早高峰上学/上班时更有机会坐到座位。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 19.9km，车程35分钟 |
| Orchard Road | 19km，车程37分钟 |
| Suntec City | 17.5km，车程25分钟 |
| Changi Airport | 13.1km，车程17分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 50.6km，车程1hr |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 11.9km，车程25分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 29.4km，车程37分钟 |
| Mapletree Business City | 28.1km，车程37分钟 |
| Tuas Checkpoint | 40.5km，车程48分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.4km，车程28分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 34km，车程42分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 17.4km，车程27分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 24.8km，车程33分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 即达 |
*车程为高峰时段预估
最近出入口：单一车道出口连接Punggol Central
总结：由于Watertown属于综合式开发，下方为商业空间，因此与多数公寓不同，没有独立的私家车行落客点。其落客点与商业区共用，并设有进入Watertown的私家入口。至于出入住宅，均为单车道，直接通往私家地下车库。
发展商团队
发展商
三方联合开发并不常见，Watertown正是如此。由Frasers Centrepoint Limited、Far East Organization与Sekisui House联袂打造。
虽然我未能深入研究三者在项目中的分工，但可以分享各自以往的项目/专长，末尾再给出一些看法。
Frasers Centrepoint在过去30年间已在新加坡完成40余个住宅项目，不只是行业里的“零售空间”名字。
事实上，Watertown并非他们在此区域的首个综合开发。早在十多年前，他们就负责兴建了Compass Heights，坐落于现今的Sengkang Compass One之上。
至于Far East Organization与Sekisui House，在Watertown于2017年竣工之前，并无综合式项目的落地经验，但二者在混合用途项目上有过尝试。
更令人宽慰的是，这三家此前也曾携手合作。Boathouse residence便是我能想到的一个项目。
就我个人而言，发展商深度分析更适用于新盘，因为缺乏质量参照。
像Watertown这样的转售公寓，你已有触手可及的实物（也就是亲自去看！），可直接判断建造与维护的状况。
在这点上，我不认为这是最关键的一节——不过对未来买家而言，确实能提升项目的可信度。
建筑师
Raglan Squire & Partners（RSP）是Watertown背后的设计灵感来源。
迄今，他们参与了多项重要商业项目，涵盖樟宜机场多座航站楼（含Jewel）、大学与高等院校（如Laselle与ITE总部）以及购物商场（Ion Orchard）。
在住宅方面，他们曾参与新加坡两大体量公寓——D’Leedon与Interlace，以及亚太地产大奖2015年五星级物业奖得主——Altez。
更早在2011年，RSP也操刀了武吉巴督的HillV2与The Hillier的混合用途开发。
不言而喻，他们经验丰富，多年承接的大型项目且出色完成，也只会进一步提升其本地声誉。
户型组合
| 分区 | 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| Suite | 1-Bedroom | 118 | 527 – 592 sqft |
| 2-Bedroom Compact | 267 | 560 – 646 sqft | |
| SOHO | 2-Bedroom Compact | 163 | 581 – 678 sqft |
| 3-Bedroom Compact | 108 | 807 – 936 sqft | |
| Condo | 2-Bedroom | 64 | 904 – 969 sqft |
| 3-Bedroom Compact | 64 | 1,120 – 1,259 sqft | |
| Sky Patio | 2-Bedroom | 16 | 958 – 1,055 sqft |
| 3-Bedroom Compact | 46 | 1,109 – 1,216 sqft | |
| 3-Bedroom | 80 | 1,173 – 1,442 sqft | |
| 4-Bedroom Compact | 66 | 1,356 – 1,582 sqft |
从表中可见，项目在4个分区内提供了丰富的户型选择。
更吸引我注意的是出现了不少“compact”单位。
众所周知，综合式开发往往更易出租。提供“compact”尺寸的单位，我推测是为进一步吸引投资者，以实现“总价更可控”的预期。
不过也要指出，这些“compact”单位其实更像当下新盘的常见尺寸。
反倒是未冠以“compact”的单位显得更“异类”，面积明显更大。（例如，这里的“常规”2房是904 – 1,055 sqft，“常规”3房是1,173 – 1,442 sqft）。
最终取决于你作为投资者/自住者的需求与预算，但好在各层级都有多种面积可选——只是别被“compact”的名号误导！
最后，虽然我尚未看过很多户型，但听闻室内做工在某些方面并不算理想（例如地板较薄、材料老化较快）——若你打算入住，务必仔细验屋。
还值得注意的是，由于不同楼座差异与户型多样，景观会相差很大，我们稍后会谈到。
楼座与朝向分析
项目总平面图
“Watertown”这一名称恰如其分，内部泳池多元（更不必说临近水道的景观）。项目共11栋、20个泳池，占地322,913平方英尺。
项目轮廓也较为不规则，尤其临Punggol Waterway的一侧，顺着水道弯曲而延展。
Watertown 价格评测
| 项目名称 | 地契 | TOP | 单位 | 平均价格（PSF） |
| Watertown Condo | 99-year leasehold | 2017 | 992 | $1,361 |
| A Treasure Trove | 99-year leasehold | 2015 | 882 | $1,044 |
| Parc Centros | 99-year leasehold | 2016 | 618 | $1,214 |
| Prive (EC) | 99-year leasehold | 2013 | 680 | $962 |
| Twin Waterfalls (EC) | 99-year leasehold | 2015 | 728 | $971 |
| Waterbay (EC) | 99-year leasehold | 2016 | 383 | $977 |
| Ecopolitan (EC) | 99-year leasehold | 2016 | 512 | $1,006 |
就价格而言，Watertown在Punggol近邻板块中拔得头筹，过去6个月平均psf为$1,361。通常仅以psf比较并不严谨，因为还涉及面积差与户型效率等因素；但在此处由于楼龄相若，这样对比更有参考意义。
因此也有人会认为Watertown的溢价“物有所值”，毕竟它位置最居中（MRT/LRT加商场），且是最新的。
回顾Watertown的成交数据，2012年2月早期入场者的平均psf约为$1,181，如今应有不错的涨幅。但当平均新盘售价被推高至$1,334 psf时，你会发现这批买家的退出难度更大，因为这与近月平均价接近。
总体来说，Watertown仍会被视为Punggol公寓品类中的标杆，其它竞品大多会参照其走势。
考虑到Watertown是位于东北线的综合式开发，我想对本项目感兴趣的人，或许也会关注同线的其他综合项目。
因此，我也一并列出了下表。
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Watertown | 99-year leasehold | 2017 | $1,361 |
| Compass Heights | 99-year leasehold | 2002 | $862 |
| Sengkang Grand Residences | 99-year leasehold | 2023 | $1,734 |
| Woodleigh Residences | 99-year leasehold | 2022 | $1,934 |
| Poiz Residences | 99-year leasehold | 2018 | $1,702 |
升值潜力分析
Punggol Digital District（PDD）
这无疑是Punggol最令人期待的变革。
过去12年，Punggol经历了诸多令人振奋的变化，因此可以说该区未来仍大有潜力——其中最重要的便是Punggol Digital District。
Punggol Digital District将强力助推新加坡迈向“智慧国”。该区将通过整合Singapore Institute of Technology（SIT）与JTC商务园，主要服务网络安全与数字科技产业，将创造逾28,000个岗位。
不仅是就业与租赁需求的提升，居民也可期待更多零售与餐饮设施，尤其是在临水的“Campus Boulevard”东端。
大片尚未开发的空间将与现有公园连道无缝衔接，并且支持PMD通行。那里也将新开一座MRT车站（Punggol Coast MRT U/C 2024）。
仍存在磨合期问题
多年来，Punggol居民一直抱怨前往高速（尤其KPE与TPE）需等待长达1小时。情况糟到LTA甚至提前近1年推进Punggol Central Road的延伸。
事实上，就在本文写作前2个月，KPE与TPE互通的最后连接段已提前完工。
截至2019年9月，该区估计已有187,800名居民；随着社区持续扩张，我认为Punggol在连通性与配套方面仍有提升空间，这也引出下一个要点。
更多配套与交通即将到来
Punggol很快将迎来Punggol Town Hub与Regional Sports Centre等新设施。
Town Hub将设有公共图书馆、小贩中心与托儿中心，并提供大型观景平台供访客眺望周边。
是的，这正是让许多居民感叹“终于有小贩中心了！”的配套。
Regional Sports Centre将包含5个泳池和一座超过5,000席的足球场。
此外，未来的Cross Island Line将与Punggol MRT接驳，使其成为一座换乘站。这将为欲前往东部的居民提供更高可达性，把原有40-45分钟的行程缩短至15-20分钟，预计2031年投入使用。
或许另一个能起到帮助的，是MRT站前空地这一地块，目前容积率4.2，被划为商住（与Watertown相同）。若你周末去过Waterway Point就会明白——人潮汹涌。再来一个商业开发，或能在一定程度上分流来自Punggol各住宅区的人群。
当然，合理预期该地块推出时定价会高于Watertown——对Watertown住户而言，这通常是利好。
归根结底，你可预见Punggol在长期内的改善，不仅体现在与全岛的连通性，也包括配套与基础设施。若这些变化如期落地，未来的升值平台值得期待。
我们的看法
若你渴望便利，Watertown公寓绝对会位列你的清单前列。这一点几乎无可争辩——直通Punggol MRT与LRT站，下方是货品齐全的Watertown商场。甚至还有电影院，因此对Punggol居民来说，除非想换换环境，几乎不必大老远进城。
怎么说都好，Punggol距离新加坡其他许多区域仍有一段距离。对不少人而言，这可能是一种出行负担——这也解释了像Watertown这样居所的吸引力。在当下的疫情背景下，若居家办公，更显合理。
对其目标客群——有年幼孩子的家庭——你也能理解此类项目的吸引之处。完善的设施、商场内的大型游乐场（待疫情过去）、以及家门口的水岸与公园。
其短板大概仍在于Punggol的区位本身。我觉得Punggol是那种非黑即白的地点——要么爱、要么不爱，鲜少中间态。若你是现居Punggol、考虑升级？那么Watertown的优点不言自明。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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