| 项目： | Watertown |
|---|---|
| 区域： | 19 |
| 地址： | Punggol Central |
| 产权： | 99年地契 |
| 单位数量： | 992 |
| 占地面积： | 322,913 sqft |
| 开发商： | Frasers Centrepoint Limited, Far East Organization and Sekisui House |
| TOP： | 2017 |
4年前，原本宁静的Punggol因人气项目Punggol Waterway Point的开业而热闹非凡。
这为Punggol带来了迫切需要的商业活力注入——在此之前，该区主要依赖较为老旧的Punggol Plaza以及较远的Compass Point（现为Compass One）。
这个庞大的商场分为东翼与西翼，如今已是Punggol最主要的商业娱乐据点，提供超市、餐饮选择，甚至还有电影院。
在其之上，便是我们今天要谈论的——Punggol Watertown。
就近期成交来看，它是该区迄今最昂贵的公寓，平均成交价超过$1,300 psf。
如同大多数综合性发展项目，Watertown居民对其便捷性有着切身的体会——无论是交通还是生活方式方面。
话虽如此，也并非尽善尽美。噪音问题、室内做工瑕疵以及访客/电梯可达性不佳，似乎削弱了部分最初的期待。
然而仅今年就有24宗转售交易，从侧面说明尽管如此，公众对其兴趣与需求依旧不小。
事不宜迟，让我们开始Watertown公寓的深度探访。
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Watertown 公寓内部探访
这并不是开启公寓之旅最赏心悦目的地方（回家也未必会让人心生欢迎），但那是因为Watertown并非新加坡大多数常规公寓。如果你偏爱回家时宽敞的车道空间、鸟语花香以及郁郁葱葱的绿意——这里或许并不适合你。但若论极致的便利？它几乎做到了极限。归根到底——各花入各眼。
你也会感受到这里的安保有多严密（而且必须如此），毕竟它就坐落在Waterway Point之上。不像一些项目基本可以轻松走入，这里并不会如此。因此在安保方面，我要给个好评。
通过门厅安检后，接下来的步行颇有意思，你可以一瞥Waterway Point的景致，也再次提醒你自己所处位置的便捷——购物、用餐就在楼下。
为不熟悉Punggol的人补充说明，这是真正意义上的大型商场——总楼面面积达542,493平方英尺（零售面积370,824平方英尺）。同时由Frasers Centrepoint Malls管理——他们在商场运营方面一向口碑极佳，租户组合的策划通常十分到位。
走出有顶步道（还配有层叠水帘），你便能首次明白为何这座公寓以此命名——这里共有20个不同的泳池。
这里是儿童溪池，同时也是Watertown公寓上下两个平台的交汇处。
这里的氛围相当放松，池畔椰树与五彩折叠椅点缀其间。
或许也是因为身处高架平台，我总有一种置身邮轮甲板的错觉。这并非坏事，只是与大多数项目相比，感受很不一样。
儿童泳池旁就是儿童游乐场与户外健身区。如你所料，地面铺设了柔软的橡胶材质，便于孩子们更安全地奔跑玩耍。
撇开项目外围不谈，这或许是其“土地”尺度上较为开阔的区域之一。
你会明显感到这里每一寸空间都被充分利用——简而言之，配置非常丰富。
儿童泳池前方是Watertown的健身房。面积不小，配备齐全的有氧与力量训练器材。尽管如此，考虑到这里共有992户，我可以预见在高峰时段会比较拥挤。
顺带一提，健身房的景观有些遗憾。并非面向泳池就不好，而是考虑到部分楼栋屋顶上还有设施——若能从那里锻炼，视野将更佳。
贩卖机被巧妙地放置在健身房外。大多数公寓中这类便利设施都很受欢迎，不过Watertown是少数即使没有也完全不成问题的项目（这是好事）。
健身房旁是“Watertown Villa”，名字很讲究，其实就是功能室。空间不小，挑高并采用落地窗，营造相当宽敞的感觉。
功能室外侧是Water Dining Pavilion。当时未对外开放，拍摄也未能最好地呈现其空间，不过你仍可看出其实用性不差。具备烹饪设备、足够的座位，以及吊扇——在无风的日子里非常实用。
顺带一提，我并不太喜欢隐私屏风后方的一楼单位——此处举办活动的噪音绝对不太讨喜。
正如餐亭名字所示，这里被各式水塘与水景环绕。
它也位于步道旁，因此这里并不适合举行过于私密的聚会。
沿着有顶步道继续前行，会来到休闲泳池。形状有些特别，顾名思义，主要用于放松休憩。
休闲泳池旁是一条长型泳道，更适合日常锻炼。这两处泳池都位于Punggol Waterway一侧的“黄金地段”，若想在游泳时享受最佳景观，自然非这里莫属。
开阔与通透的感受很棒，你可以一览耗资$225 million、全岛最长的人造水道——My Waterway @ Punggol。别忘了，由于面向水体，这里将会长时间保持无遮挡视野。
这并非新加坡最壮观的景致，但在这一带，可谓是难得的上佳视野。
不过这也让我想到——为何大多数泳池却设置在开发项目后方、朝向围墙？若能更多地面向水道，岂不更能充分利用滨水景观？
如前所述，通过有顶步道基本可以抵达大多数设施。
在项目尽头处，有一扇侧门，可通往Promenade Waterway Point。
你可以从这里轻松抵达Waterway Point，甚至还配有手扶梯，十分便利。整个社区尺度不小，住在这一端楼栋的居民显然会更感激这些额外的出入点设计。
通往住宅的每个电梯大堂设计都较为常规。没有华丽的座椅，也没有空调。进入住宅需使用住户门卡——安保再次在线。
这里一楼露台单位需注意，卷帘几乎是必备，否则隐私会成问题。
走向项目后方，你会看到更多泳道——也更能理解其名称之由来。事实上，我甚至认为几乎每个单位都会拥有某种形式的“水景”——要么是泳池，要么是Punggol Waterway的景观。
这些是直通泳池的单位，我想这对那些最爱在池畔小酌的人而言，绝对是亮点。上一次统计约有36个此类单位，尽管这种配置较为“小众”，供应仍然稀缺。
或许听起来显而易见，但需说明这并非私人泳池——所有住户都可使用。可想而知，其缺点是隐私性不足。不过鉴于泳池数量众多，我也不预期这些泳池会被过度使用。
我也喜欢这里增设的池畔小亭，有遮蔽且配有软垫躺椅，比自家阳台要舒适得多。
需要指出的是，所有直通泳池的单位（除泳池景外）另一侧将面向一面墙。所幸墙面覆盖了爬藤植物，整体观感尚可。我能理解设墙的必要性，因为此侧正对着Punggol LRT。
角落单位无疑是追求私密性的最佳选择。一来，这里泳池众多，你的邻居不太会特意来此处“打卡”。二来，由于动线布局，来此必须原路折返——人流自然稀少。某种意义上，你几乎可将之当作“专属泳池”。
此处的泳道几乎贯穿项目最长的一端。可惜不能连通，但早晨快速下水游上几趟，已绰绰有余。
仿佛各类泳池还不够，这里还散落着多处水景点缀。
这一栋塔楼颇为特别，屋顶上还设有更多设施。
一到顶层，便可俯瞰Punggol central。我不会说这高度“非常高”，但足以将周遭尽收眼底（无疑比下方锻炼时的视野要更佳）。
问题在于，水道方向的景致固然宜人，其余方向的风景就不算惊艳了。大致上是Punggol Town Hub的施工现场（预计今年完工），以及周边一众HDB楼宇。
不言而喻，这一侧才是Watertown真正的“价值面”。高度恰到好处——既不太高以致于看不到下方细节，又足够高能俯瞰全局。
当然，没有什么比在开阔屋顶上仰望无垠天幕更惬意。像今天这样天空湛蓝，这里会是非常放松的所在。
亭区两侧是修剪整齐的绿篱与锥形乔木。这也从侧面反映出项目目前的维护状况十分到位。虽然至今仅约4年时间，但维护良好，令人欣慰。
尽管所有楼栋中仅此处屋顶可供使用，但座位区域不少，我难以想象还需要“抢位”。
顺带一提，我一直好奇这类格栅顶的结构。它对遮阳帮助不大，下雨时也派不上用场。
若此处也能配备一些餐饮设施，会成为地面餐亭的一个不错替代方案。
若你在想屋顶是否还有其他设施——答案是有的：网球场。而且是复数，所以为992户配备了2个网球场，这个配置不差。
这也不是常见的硬地网球场，是一次很好的改变。我并非网球专家，但我想这对年长球友与他们的膝盖更友好。
顶部还加装了防护网，因此不必担心飞球变成对下方行人的“导弹”。
每个网球场外还设有桌椅，方便赛后休息。
不止于此。这里还有一处多功能球场（但标示明确写着不允许球类游戏，看来更偏向羽毛球用途）——因此其实际使用价值有待观察。
老实说，鉴于下方“泳池盛宴”，我原以为屋顶也会有个泡池之类的。倒也无妨，毕竟你已经有了足够多的选择。
屋顶小游后，是时候回到地面看看其余部分。你现在看到的是中段的景观。那处大型游乐场？是Happy Park——别太兴奋，它其实属于Waterway Point的一部分。
在这里你也可无缝进入Waterway Point，更凸显随时“下楼吃饭喝咖啡”的便利。与往常一样，出入需门卡以保障住户安全。
Happy Park大概因Covid-19疫情而暂时关闭，但鼎盛时期它极受欢迎，是众多居住在Punggol的年轻家庭的热点。因其兼具干湿两种儿童游乐区，人气自然不低。
对住在Watertown的有孩家庭而言，这毫无疑问是加分项。至于位于其上方的楼栋？就不那么友好了。高峰时段的噪音想必不小。
从这里也能很好地看到水岸景致，以及Waterway Point与Watertown的独特之处。
来到Watertown的上层平台，又会见到一座泳池。它是一侧笔直、另一侧带有圆形凹槽的泳道，而且长度不短。
池畔平台相当宽敞，行走空间充裕。散落着各类座位与躺椅，并配有遮阳伞（你可能会惊讶于新加坡的炎热天气下，依然有不少公寓未提供此物）。
泳池正前方是另一处餐亭，配有烹饪/烧烤设施，并且有遮蔽。
继续从餐亭往尽头走，有一条步道，可绕着社区外围一圈。左侧植被茂密——对一楼住户的私密性十分有利。
我不认为会有太多人选择在社区内部散步（或遛狗），毕竟风景更佳的Punggol Waterway就在家门口；但知道自己有这个选项，总是好的。
这里自然也能获得一定的高区视野。这一侧面向标志性的Waterway Terraces，我不久前刚做过评测。它或许不是所有人的菜，但我欣赏HDB在设计上的尝试。
这里还有一扇侧门，可直通Waterway Point。但遗憾的是，这里没有遮蔽，也没有手扶梯，因此对行动不便者不太友好。
你或许已经注意到，Watertown内部的人行通道基本都有遮蔽，十分实用。
若你有些迷路，我目前所在区域位于Tower 11与7之间。我的身后是Waterway Terraces，前方更深处则是你先前见到的那条长泳道。
这里称为Hot Spa Pool，本质上是小型泡池，用于浸泡放松。对于位于Tower 11的一楼单位而言，这几乎（关键词：几乎）就像你家门口的私人泳池。
你面前是一条蜿蜒的小径，通向主泳道。可惜无法全线连通成一条超长泳道，末端再接一条通往儿童泳池的滑梯（只能想想！）。
右侧还有一处餐亭，配置与前述类似——设备齐全、有遮蔽并配有吊扇。与其他餐亭一样，私密性并不是很强，但在这种紧凑型项目中，这是难以避免的取舍。
餐亭正前方是一个户外健身点，规模较小。
这是先前那条泳道在另一端的视角——希望有助于你辨认方位！
此时若不直行、而是右转，会进入Watertown的另一片区。这里有一处名为spa retreat的亭区，配有抬高的软垫躺椅。
理想情况下，这里会有理疗师/按摩师为你放松酸痛的肌肉，然后再跳入池中畅快一番——但这同样只能想想。大概率，这片空间很难被用于其“设想”的用途——尽管贴心配上了隐私帘。
Hydrotherapy pool之外是一片开放平台。值得为开发商点赞的是，平面图里就直白地称其为“Deck”，而不是取些夸张的名字。若让我来猜，通常会被命名成“冥想平台”之类。
继续往前，就是项目的50m泳道。
坦白说，这里可能是我在本项目中最不喜欢的泳池。一侧是平台，另一侧离住宅楼过近，因此需要你看到的那层“隐私幕”。此外，整个空间“最为紧凑”，因为泳池夹在两栋楼之间。
不过，池底有个很酷的天窗。
这是较为开阔的一端，但我得说，窄的一端真的很近。项目内大多数楼栋之间本就较为接近，而这里是少数“正对正”的情况。虽部分通过阳台屏风缓解，但若你非常在意隐私，建议优先考虑外向面单位。
50m泳道旁还有一处健身区——这一处比先前的更大。
从这里也能看到，左侧一楼单位即便装了隐私围栏，观感也不算理想。每天从客厅望出去都是这般景象，确实称不上好。
泳池尽头配有几张躺椅与两张吊床。
左侧是本项目最大的餐亭。虽靠近住宅楼，但若你想找更开阔、少些幽闭感的地方，这里是较佳选择。
在这一端，你还能见到一系列大面积的水景——有些细长到几乎可以是“泳池”（只是偏窄）。我认同这种设计理念，但稀疏摆放的石块并不算美观，整体观感也略显平淡。
简而言之——本可以做得更好看。
再往前是Soho Dining Pod，本质上又是一处带遮蔽的餐亭。它位于拐角处，相对更私密；不过外侧车站有LRT偶尔经过。
无论如何，再次印证了“便利就在你家门口”。
若你以为Watertown的泳池到此为止，那就大错特错了。
总的来说，我仍更偏爱Principal Garden的泳池组合，但也不得不承认，Watertown在“选择的广度”上相当出色。
如果Watertown的停车场让你联想到商场的停车场，应该会有不少人赞同。这里光线明亮、空间相对充裕，整体感觉颇为高级。
有一点务必留意：高峰时段欲进入Waterway Point的车流会回流，给Watertown车主带来不便。须记得，尽管Punggol近年设施提升显著，但相较新加坡其他区域，它仍被认为较远。对很多Punggol居民而言，Waterway Point是大家的“会合点”，因此几乎一周都很热闹。
所以我会说，高峰时段的车流状况并不理想。
Watertown 公寓区位解析
Watertown位于Punggol Central，紧邻Punggol MRT站。
熟悉东北线的人都知道，Punggol是最末端的车站——从这个角度看，距市中心的“中心性”或许是本项目最大的短板。
话虽如此，项目紧邻关键公共交通节点，包括Punggol MRT站与相邻的巴士转换站；加之Punggol Waterway Point与极佳的Punggol Waterway等配套，让住户拥有相当的“自给自足”程度。
不过需要注意的是，坐落于繁忙的Punggol Waterway Point之上，也意味着周边私密性偶有不足。
配套设施
杂货超市
| 超市/杂货店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Fairprice – Waterway Point | 即达（Basement） |
| Hao Mart | 550m，步行7分钟 |
| Sheng Siong – Punggol Road | 800m，车程5分钟/步行10分钟 |
| Cold Storage – Compass One | 2.5km，车程10分钟 |
购物商场
| 商场集群 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Waterway Point | 即达 |
| Oasis Terrace | 1.9km，车程7分钟/ |
| Punggol Plaza | 2.3km，车程9分钟 |
| Compass One | 2.8km，车程10分钟 |
| Rivervale Mall | 2.9km，车程11分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（步行1km内） | Harmoni Preskool PCF Sparkletots Metta Preschool |
| 小学（车程3km内） | Punggol View Primary Valour Primary Punggol Cove Primary Oasis Primary Punggol Green Primary Edgefield Primary Horizon Primary Waterway Primary Greendale Primary Rivervale Primary Compassvale Primary Springdale Primary Nan Chiau Primary Anchor Green Primary North Spring Primary |
| 中学（车程3km内） | Greendale Secondary Punggol Secondary Edgefield Secondary Yusof Ishak Secondary Compassvale Secondary CHIJ St. Joseph’s Convent Nan Chiau High |
| 初级学院（车程5km内） | – |
| 大学（车程5km内） | – |
| 理工学院（车程10km内） | Nanyang Polytechnic |
对于一处被认为“偏远”的社区而言，方圆3km内竟有如此多小学（准确说有15所）。
遗憾的是，这一优势并未延伸至高等教育机构——5km范围内没有大学/初级学院（颇有“冰火两重天”之感）。
因此，许多住在这里的大学生往往选择校内住宿（如NUS UTown/NTU Hall of Residence）。
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Punggol Interchange’ | 3, 34, 34A, 43, 43M, 43e, 50, 62, 62A, 82, 83, 84, 85, 117, 118, 119, 136, 381, 382, 382A, 382G, 382W, 386, 386A | 450m，步行6分钟 |
最近的MRT：Punggol MRT，即达
综合性发展项目在公共交通可达性方面通常表现亮眼。本案毗邻Punggol MRT，自然更胜一筹。
Punggol巴士转换站就在马路对面，为居民提供多条路线。有些通过附近的TPE前往更中心的区域，另一些则服务于周边社区。
尽管一切都很便利，但Punggol距离核心区确实不近（别忘了它是东北线的末站）。因此，前往市中心的时间会相对较长。
前往CBD（Raffles Place MRT）需先搭乘11站至Dhoby Ghaut MRT，再换乘南北线2站至Raffles Place MRT，全程约28分钟（不含等车时间）。
前往Orchard亦需先搭乘11站至Dhoby Ghaut MRT，再换乘南北线2站至Orchard MRT，全程约27分钟（不含等车时间）。
综合来看，这趟地铁行程虽不短，但路径简单明了，也不算太糟。
好的一面是，作为起点站，你在早高峰更有机会抢到座位。
私家车
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 19.9km，车程35分钟 |
| Orchard Road | 19km，车程37分钟 |
| Suntec City | 17.5km，车程25分钟 |
| Changi Airport | 13.1km，车程17分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 50.6km，车程1小时 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 11.9km，车程25分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 29.4km，车程37分钟 |
| Mapletree Business City | 28.1km，车程37分钟 |
| Tuas Checkpoint | 40.5km，车程48分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.4km，车程28分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 34km，车程42分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 17.4km，车程27分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 24.8km，车程33分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 即达 |
*车程时间以高峰期估算
最近的车行出入口：单一车道驶入/驶出Punggol Central
总结：由于Watertown是综合发展项目，下方为商业空间，因此与多数公寓不同，它没有独立的住户落客点，和商业区共用落客区，并有专属入口进入Watertown。至于进出住宅，你会通过单车道直接驶入私家地下停车场。
开发商与团队
开发商
少见三方联合开发，而Watertown正是如此。它由Frasers Centrepoint Limited、Far East Organization与Sekisui House联手打造。
虽然我尚未深入研究三方在本项目中的具体分工，但我可以简单介绍下他们各自过往的开发/专长，并在末尾谈谈看法。
Frasers Centrepoint在过去30年间于新加坡完成了超过40个住宅项目，绝不仅仅只是“零售”界的名字。
事实上，Watertown并非他们在该区的首个综合性项目。早在十多年前，他们也负责兴建了位于现今Compass One商场之上的Compass Heights（Sengkang）。
至于Far East Organization与Sekisui House，在2017年Watertown落成前，我们未见他们在综合性项目上的作品，虽两者在混合用途项目上有过往绩。
更令人安心的是，这三家此前也有合作的先例。Boathouse Residence便是其中之一。
个人认为，开发商的深度分析更适用于新盘，因为缺少可量化的质量标尺。
而对于像Watertown这样的转售公寓，你已经可以通过现场体验（也就是亲自去看）来判断建筑质量与维护情况。
在这方面，这一节并非重中之重——尽管对未来买家而言，确实能提升项目公信力。
建筑师
Raglan Squire & Partners (RSP)是Watertown背后的灵感来源。
迄今，他们参与了众多重要商业项目，从樟宜机场多座航站楼（包含Jewel）到大学、高等院校（如Laselle与ITE HQ）以及大型商场（Ion Orchard）。
在住宅方面，他们参与了新加坡两大巨无霸公寓——D’Leedon与Interlace，以及亚太地产大奖2015年五星得主——Altez。
更早在2011年，RSP也操刀了武吉巴督的混合用途项目HillV2与The Hillier。
毋庸置疑，他们经验丰富，多年来承接并出色完成的大型项目亦持续巩固了其本地声誉。
户型分布
| 分区 | 户型 | 单位数量 | 单位面积（sqft） |
| Suite | 1-Bedroom | 118 | 527 – 592 sqft |
| 2-Bedroom Compact | 267 | 560 – 646 sqft | |
| SOHO | 2-Bedroom Compact | 163 | 581 – 678 sqft |
| 3-Bedroom Compact | 108 | 807 – 936 sqft | |
| Condo | 2-Bedroom | 64 | 904 – 969 sqft |
| 3-Bedroom Compact | 64 | 1,120 – 1,259 sqft | |
| Sky Patio | 2-Bedroom | 16 | 958 – 1,055 sqft |
| 3-Bedroom Compact | 46 | 1,109 – 1,216 sqft | |
| 3-Bedroom | 80 | 1,173 – 1,442 sqft | |
| 4-Bedroom Compact | 66 | 1,356 – 1,582 sqft |
上表可见，项目按4个分区提供了丰富的户型选择。
更吸引我注意的是，其中“Compact”类型的占比不小。
众所周知，综合性项目往往出租性强。以“Compact”尺寸推出，我猜开发商是在以更“降低整体总价”的思路吸引投资者。
不过我认为需要指出的是，这些“Compact”更像是当下新盘的常见面积区间。
反而是未冠以“Compact”的户型在此显得更“特殊”——它们的面积明显更大。（例如，“普通”2卧为904 – 1,055 sqft，“普通”3卧为1,173 – 1,442 sqft）。
最终选择仍取决于你的自住/投资需求与预算，但每个分区都有多种面积可选——别被“Compact”的字样误导！
最后，尽管我尚未有机会看过太多单位，但听闻部分单位的室内做工并非最佳（如地面较薄、材料老化较快）——若你有意入住，务必仔细验房。
还需注意的是，由于不同叠数间单位差异较大，景观也会非常不同，我们稍后会提到。
叠数分析
项目总平面
“Watertown”的名字非常贴切，既有多样的内部泳池配置，也能欣赏邻近水道的景色。项目共由11座塔楼与20个泳池组成，占地面积322,913平方英尺。
项目形状不太规则，尤其是面向Punggol Waterway的一侧，随着水道弯曲而弯。
Watertown 价格分析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 单位数 | 平均价格（PSF） |
| Watertown Condo | 99-year leasehold | 2017 | 992 | $1,361 |
| A Treasure Trove | 99-year leasehold | 2015 | 882 | $1,044 |
| Parc Centros | 99-year leasehold | 2016 | 618 | $1,214 |
| Prive (EC) | 99-year leasehold | 2013 | 680 | $962 |
| Twin Waterfalls (EC) | 99-year leasehold | 2015 | 728 | $971 |
| Waterbay (EC) | 99-year leasehold | 2016 | 383 | $977 |
| Ecopolitan (EC) | 99-year leasehold | 2016 | 512 | $1,006 |
就价格而言，Watertown在Punggol近邻区域中居于鳌头，过去6个月的平均psf为$1,361。虽然按psf比较不同项目并非最精确（因单位面积与格局效率等差异），但此处因楼龄相近，这样的对比具一定参考性。
因此，可以说Watertown的溢价是合理的：它地处最核心位置（MRT/LRT加商场），且是最新的。
回顾Watertown的成交数据，2012年2月入场的买家，平均psf约$1,181，如今应有不错的涨幅。而当平均新盘售价上调至$1,334 psf后，你会发现这批买家的退出变得更难，因为这与近月的平均水平相当。
归根到底，Watertown仍将被视为Punggol公寓类别的“标杆”，其他竞品大多会以它为参照。
考虑到Watertown是位于东北线的综合项目，我想看它的人也会关注同线上的其他综合性邻居。
因此我也整理了下表供参考。
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Watertown | 99-year leasehold | 2017 | $1,361 |
| Compass Heights | 99-year leasehold | 2002 | $862 |
| Sengkang Grand Residences | 99-year leasehold | 2023 | $1,734 |
| Woodleigh Residences | 99-year leasehold | 2022 | $1,934 |
| Poiz Residences | 99-year leasehold | 2018 | $1,702 |
升值潜力分析
Punggol Digital District (PDD)
这是Punggol最令人期待的重磅转型。
过去12年里，你可以看到Punggol发生了许多令人兴奋的变化，因此可以相当肯定，这个区域未来仍有巨大潜力——其中尤以Punggol Digital District为代表。
Punggol Digital District将为新加坡“智慧国”战略提供有力支撑。该区将通过整合Singapore Institute of Technology（SIT）与JTC Business Park，主要服务网络安全与数字科技产业，预计将创造逾28,000个就业岗位。
除就业与租赁需求的提升外，居民还可期待更多零售与餐饮配套，尤其是在俯瞰水岸的“Campus Boulevard”东端。
这片尚待开发的空间将与既有的公园连道无缝衔接，并支持PMD。新的地铁站（Punggol Coast MRT U/C 2024）也将启用。
仍有“阵痛期”问题
多年来，Punggol居民一直在抱怨，通往快速路（尤其是KPE与TPE）需等待长达1小时。情况之严峻，甚至促使LTA提前近1年完成Punggol Central Road延长段。
事实上，就在撰文前2个月，KPE与TPE之间互通的最后连接段已经提前完工。
截至2019年9月，社区约有187,800名居民，随着规模继续增长，我认为Punggol在连通性与配套上仍有改进空间，这也引出下一个话题。
更多配套与连通性即将到来
Punggol很快将迎来包括Punggol Town Hub与Regional Sports Centre在内的多项新设施。
Town Hub将设有公共图书馆、熟食中心与托儿中心，还会提供大型观景平台，让访客欣赏周边景致。
没错，这也是让许多居民直呼“终于有熟食中心了！”的配套。
Regional Sports Centre将拥有5个泳池和一个逾5,000座的足球场。
此外，未来的Cross Island Line将与Punggol MRT相接，使其成为换乘站。这将让居民前往东部更为便利，现有40-45分钟的车程将缩短至15-20分钟，预计2031年就绪。
或许还有一项有帮助的因素，是地铁站前那块空地（目前容积率4.2，地类为商业兼住宅，与Watertown相同）。若你周末去过Waterway Point，便知其拥挤程度。有另一处商业开发，或可在一定程度上分流目前Punggol内住宅区带来的客流。
当然，可以合理预期该项目的开盘价会高于Watertown——对Watertown业主而言，这通常是利好。
总体来看，Punggol的长期改善不仅体现在与全岛的连通性上，也包括其配套与基础设施。若这些变化悉数落地，未来的升值潜力值得期待。
我们的看法
若你格外看重便利性，Watertown公寓绝对会在你的候选清单之首。这方面几无争议——直通Punggol MRT与LRT车站，以及配套完善的Watertown商场。这里甚至有影院；对Punggol居民来说，除非想换换环境，鲜少需要特地进城。
不管怎么说，Punggol距离新加坡许多区域仍有一段距离。因此不少人会觉得通勤是个负担——这也能解释Watertown的吸引力。在当前的疫情环境下，对于在家办公的人群，这样的选择似乎更为合理。
对于其目标客群——有年幼孩子的家庭，这样的项目同样具备吸引力。设施完善、商场内有大型游乐场（疫情结束后），再加上家门口的滨水与公园。
其短板大概在于Punggol的位置本身。我觉得Punggol是那种“要么喜欢、要么不爱”的区域，很难骑墙。如果你是现居Punggol、打算升级？那么Watertown的优点就一目了然。
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