走访 Meadows @ Peirce：园林景观葱郁、户型宽敞的永久产权公寓

去年走访Teacher’s Housing (Landed) Estate时，我注意到旁边那块地势略高的公寓（Meadows @ Peirce）。Meadows 与 Teachers Housing Estate 一样，享有亲近自然、环境静谧等优势，但由于坐落在有地住宅之上方，便不至于像位于低洼地带的 Teacher’s Housing Estate 那样面临一些问题（例如风少、积水等）。我当时很喜欢 Teacher’s Housing Estate，因此也对 Meadows @ Peirce 的实际表现格外好奇。 

这是一座由 UOL 打造、共 479 户的永久产权项目。Meadows @ Peirce 让我想起了更现代版本的Clementi Park（但位于 D26 Thomson/ Lentor 区域）。两者皆具备以下特点：

• 永久产权
• 单位数量都略低于 500
• 以其落成年代来看，拥有非常宽敞的用地（没错，Clementi Park 的占地为 973,984 平方英尺，而 Meadows 为 460,986 平方英尺，但 Meadows 于 2012 年落成，晚了足足 26 年；2010 年之后再遇到这类大地块、低密度项目已属罕见。）
• 户型面积宽裕：根据 Edgeprop，Meadows 至少有 67 个单位面积超过 2000 平方英尺，但需留意这类单位通常也配有同样阔绰的户外空间
• 周边只有 1 所小学（1KM 内，Meadows 倒是有 4 家托儿中心，且在 500 米范围内。）
• 由于位于/临近有地住宅区，被视为“安静”的项目
• 以新加坡标准而言，步行到 MRT 的距离并不算近（不过需注意，Meadows 距离 Lentor MRT 步行约 20 分钟——在本地炎热天气下尚可接受——而 Clementi Park 则需步行约 30 分钟至 Clementi MRT。）不过，Meadows 大门外就有巴士直达 Lentor MRT。相较之下，Clementi Park 附近没有巴士站，但其本身设有社区接驳车前往 Clementi MRT/商场（班次也相当频密，每隔半小时一班）。

从市区驾车前往 Meadows @ Peirce 的旅程颇为惬意：道路笔直宽阔，部分路段两旁绿树成荫。可谓新加坡最适合兜风的道路之一，仿佛置身异地自驾游。不过，周末也常有不少骑行者，以及重型卡车与货车经过，务必小心驾驶。另需注意的是，若经由 Adam Road 从市区方向驶来，需要在前方掉头才能抵达公寓入口：好在入口前就有交通灯，转弯并不困难。

Meadows 与周边绿意融为一体。其实，外围树木繁茂到你几乎不会意识到这里有一座公寓。枝叶甚至遮住了公寓的名字。对住户来说不成问题，但首次来访的客人可能会一开始错过入口。

让我立刻留意到的一点是，尽管体量不小，Meadows 的车辆出入仅设 1 条车道，进出共用。这大概率会造成进、出场排队。我在周六早上 7 点多到访登记时，后方主干道上就有 2 辆车不得不在我身后等待。如今网购送货频繁，这种情况或将成为住户晚间回家的常态。（驶离公寓时同样会排队，因为 Upper Thomson Road 车流量大，无法立刻并入主道。园区还有另一处出入口，但我两次造访时都未启用。）

让我欣慰的是，停车空间相当充裕，而且作为少数较新的项目之一，这里的访客车位数量也很体面（住户为全覆盖停车位，访客为室外（平行）车位）。

真正令人眼前一亮的，是 Meadows @ Peirce 的配套设施——动线规划合理，景观营造也十分出色。常听到公寓主打“度假式生活”，但 Meadows 是我首个真正感受到“度假感”的项目。下方照片足以说明一切。 

设施区高于道路标高，有助于隔绝 Upper Thomson Road 的车流噪音，同时也为住户提供更多私密性。朋友的父母就住在这条路下去不远处，因靠近 Peirce Reservoir，偶尔会有野猪“串门”——虽然今年早些时候有1 只游到马来西亚，我不确定它们是否已经学会爬阶梯，也许这里不会受影响？

不过，泳池前方就是游乐场，因此若选择朝内的单位，要想真正做到“绝对安静”会比较难：一侧是儿童泳池，另一侧是儿童游乐区。我两次到访时，设施并不拥挤，但噪音水平仍足以让朝内单位听得一清二楚。（尽管公允地说，有些单位传出的动静其实比孩子们还要大！）

我喜欢这里多项设施都不止一处。例如有 2 个泳池、至少 2 间室内健身房与 2 处户外健身区等。这样能有效分散人流，避免设施过度拥挤。（不过，仅供参考：没有网球场。）

需要一提的是，项目刚 TOP 时，曾有关于维护不尽人意的反馈，但我两次到访都未见相关问题。

相反地，一切看起来都相当整洁！不知你所住的地方如何，但我家公寓的园丁可没这么“一丝不苟”。管理方在这里虽细致到位，但似乎并不过度限制，许多底层单位都能看到一定程度的个性化装饰（例如有的自制门牌标识，有的则在门前绿地带种上自选植物等） 

另需注意的是，尽管 Meadows 常被与“静谧”生活联系在一起，但临路单位恐怕并不如此。我两次来访，车流声几乎不曾停歇。沿 Upper Thomson Road 的“前排”与临 Teachers Housing Estate 的“后排”单位，在噪音水平上有着明显差异。

面向有地住宅的单位会更为安静，但会受到部分早、午阳的影响。若你偏好正南北朝向，建议考虑朝内的单位（户号：01-11 和 45-55）。

最后，总结几点关于此项目的提醒：
Meadows @ Peirce 是至少 3 个禁止吸烟的公寓之一，即便在自家阳台也不允许。这里的管理方确实相当积极，公共区域不时可见张贴的注意事项（例如位于两排内向单位之间、临泳池的座位区，就有提示住户控制音量）。

• Meadows 近年交易活跃，2021 年就有超过 20 宗买卖。（点击查看历史成交数据。该链接也展示了户型分布（例如 1 卧与 2 卧各有多少等），若你未来计划转售单位，这会是重要信息。）
• Meadows @ Peirce 并非“一个模子刻出来”的项目，许多单位各具特色：例如部分顶层复式（penthouse）两层均可乘电梯直达，而另一些则不行。此外，似乎有 3 个（第 2 层）单位自带面向（较小）泳池的私人“观景平台”等（这在你日后转售时或有帮助，因为不必担心市面上同质化单位过多、相互竞争过烈）。
• Meadows 四周有不少空置地块：好消息是，新项目通常会带动周边公寓价格上扬。根据 Edgeprop，Lentor Hills Road Parcel A（99 年地契）的保本价约为 $1,749 psf。坏消息是，住户可能需要与多年持续的施工并存。

我们的 Meadows @ Peirce 之旅到此结束。若你对该项目感兴趣，需要留意的是，撰文当下仅有5 个单位在售（另有 2 个在租）。下周继续与我一起看联排别墅！

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。