走访 Binjai Park：一个高价有地住宅区，拥有 Good Class Bungalows（GCB）与起价 $28 Million 的较小型有地住宅

January 14, 2024

此前，我已经完成了一些读者点名的社区走访，例如 Woodlands Park。眼下大家都在讨论 AI 以及其如何可能取代人类，我也好奇它会为这一系列有地住宅走访推荐什么。于是我把我过去在新加坡有地住宅区写过的文章喂给了 ChatGPT，叫它建议一个下一站、对新加坡人有兴趣的地点。结果，它推荐了 Binjai Park，这是一处位于第 21 区、极其高端的有地住宅飞地，聚集了新加坡部分最稀缺的 Good Class Bungalows（简称 GCB，全岛仅约 2,800 套）。看来 ChatGPT 可能以为新加坡人个个都超有钱！

幸好，我在附近也留意到了一些更“小型”的住宅，所以还是决定来一次实地走访。这些“较小”的房子（半独立式，semi-Ds）根据过往成交，也要价约 $7-8 million，不过好歹比 GCB 更“可及”一些！如上图所示，这些房屋与 Binjai Park 的 GCBs 呈垂直排列。鉴于不是所有人都对 GCB 感兴趣——不论是代入式欣赏还是潜在投资——我们先从半独立式开始看起。

这些半独立式分布在几条街道：Dunearn Road（与主干道平行，因此最嘈杂）、Jalan Jambu Mawar、Jalan Jambu Batu 和 Jalan Jambu Ayer。这几条街位于更靠近主干道的位置，构成了 GCBs 与 Dunearn Road 之间的缓冲带。

好消息是，这里步行至公共交通更近（巴士站或 King Albert Park MRT，视住处位置不同，步行约 15 分钟），且紧邻店屋带来的便利设施。坏消息是，取决于你房屋的具体位置，可能会听到一些车流噪音。（由于周边学校众多，Dunearn Road 车流非常繁忙。）话虽如此，这里的噪音水平还是可以接受的。

由于此处房产整体地段面积较大——也可能因为有显赫的邻里（我看到有保安在一处极为注重私密性的 GCB 外巡逻，那栋房子的窗户非常小）——道路上车流不多，路边停车基本不是问题。（临近用餐时段可能会有所变化，因为 Binjai Park 有几家餐馆，且没有 MSCP 或地下停车场。）

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注意：其中一些为有限年限地契，但自 1875 年起计的 999 年，足以传承好几代。

Binjai Park 41 1 — 如图所示，这里的半独立式并不小，而且有很大的向上扩建空间。

Binjai Park 44 — *望向第二排半独立式。路况仍很空旷。拍摄时是工作日的晚餐时段；周末人们来 Lino 或 Ivins 用餐时可能会更热闹。*

Binjai Park 45 — Jalan Jambu Ayer 是半独立式分布最为集中的、也最长的一条路。它贯穿 Binjai Park，并在店屋后方形成一排面向较小独立屋的半独立式。（这里的“较小”仅是相对于 GCB 而言。）

Binjai Park 48 — *此区房屋并不常放盘（撰文时无在售），不过我来访时看到有几处在施工。*

Binjai Park 47 — 如图所示，较早期的物业占地很大，也就是停车空间充裕，这或许也是路边车位不紧张的原因。（不过这里看不到单层有地住宅，说明房龄也不算太老。）

Binjai Park 49 — *马路对面（Binjai Park）就是前文提到的店屋，上层是需步行上楼的公寓。这里的商户不多，但种类不错——既有餐馆也有超市——稍后带大家看看。*

Binjai Park 50 — *在看店铺之前，先绕到“较小房屋”的最后一段——Jalan Jambu Ayer 的这一段，既能看到半独立式，也有并非 GCB 的独立屋。*

Binjai Park 1 — *必须把镜头拉远，才能把两栋房子收进同一画面（它们太宽了）。*

现在来看店铺！

Binjai Park 3 — *Ivins 已在此扎根数十年。（娘惹菜。）我还是婴儿时就被带来过，这家店在这里究竟有多久可见一斑！*

Binjai Park 4 — 同排还有一家 Fairprice Express。是的，如你所见，这是那种会出现专为宠物服务的“肉铺”的社区。别误会——我可能比大多数人更爱动物——但“宠物肉铺”确实给人一种“特权产物”的感觉——恐怕也只有有 GCBs 的社区才能支撑得起。（听起来有点刻薄？并无此意。）

同一排还有面向人类的肉铺 Ryan’s Grocer。

Binjai Park 7 — *这里离主干道和 Methodist Girls’ School 很近。*

Binjai Park 8 — 过了 Lino 是一家小咖啡店。（这张略显别扭的照片是为避免正面拍到路人。）住在有地住宅旁边就能吃到本地小吃，而不只有高档餐馆，这一点挺不错。

Binjai Park 10 — *这里还有好几家按摩店。价格没有我预想中那样离谱。*

好吧，我们已经看过“较可负担”的房屋与店铺了，现在沿着 Binjai Park Road 往里走，去看看 GCBs！

Binjai Park 14 — 区分 GCB 与“普通”大房子的一个要点是建筑覆盖率。房屋建築面积不得超过地块面积的 35%，这有助于保留社区的开阔与通透。（相较之下，“普通”有地住宅业主往往会把房子尽量建到靠近地界！）

Binjai Park 17 — *第三，地块面积须至少 1,400 平方米，因此才有上图那样宽广的庭院。（也有少数 GCB 低于 1,400 的门槛，因为它们在相关规定出台前已划定。）*

Binjai Park 18 — 这个社区给我的感觉是，几乎人人自驾或有司机，因此我几乎没看到住户步行进出（但有不少施工人员）。相对之下，道路上的车流却出乎意料地多，来往车辆不少。

Binjai Park 19 — *有些物业的私密性相当强。有一栋的窗户小得像堡垒的箭孔。（因有保安巡逻且屋主显然非常注重隐私，我就没拍照。）*

Binjai Park 21 — *我去过许多 GCB 区，但有时那些房子给人的感觉只是“很大”。Binjai Park 的一些物业有些不同，其中几栋位于坡上，更显气势。*

Binjai Park 27 — 走一会儿就会到一个丁字路口。（这也是 Binjai Park 车流较多的原因之一——它不是尽头路，而是通往多条道路，例如 Jalan Kampong Chantek 和 Swiss Club Road。）

Binjai Park 的段落走到这里差不多就结束了，不过我会再往前一点，给想住在这里但负担不起 GCB 的读者看另一个相对“可负担”的选择：Binjai Crest（群集式有地住宅，cluster house）。

Binjai Park 35 — *会先经过几栋大宅，然后就能看到群集式住宅区 Binjai Crest。*

Binjai Park 37 — *撰文时，这里有 2 套物业在售，价格约为* *$3 million。相比之下，$38-$40 million that the GCBs are asking for。（显然，*群集式住宅的面积小得多，但同样能享有部分 GCB 所具备的宁静氛围。）

Binjai Park 38 — 不过与前面提到的半独立式不同，这个群集式项目位置相当深入。乘坐公共交通会比较不便。如前所述，就行人而言，我只看到一位外籍幼童与两位看护在社区里散步、一名学生，以及几位施工人员。

看完群集式住宅了，我们回到刚才的丁字路口。

Binjai Park 30 — *再次左转进入 Swiss Club Link（也就是自 Binjai Park 直行），附近就有 Korean International School、Chatsworth International School、British Club、Hollandse School 等。*

本次走访聚焦 Binjai Park，因此今天的行程也接近尾声。

Binjai Park 33 — *临走前，再来一张车辆外出的照片。（这就能说明，社区里车辆确实比行人更多。）*

看完 Binjai Park，你对这个社区有什么看法？欢迎在评论区告诉我！

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

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TJ

TJ's interest in property was sparked after returning from the UK- where balconies are not counted in one's square footage!- and finding that the Singapore property had totally changed in the 7 years she was away. When not reading and watching articles & videos about property, she is busy cooking and baking for friends, family & her blog Greedygirlgourmet