当 Treasure at Tampines 首次推出时，它是那类既吸引众人目光、又引发两极评价的项目之一。于 2019 年 3 月（疫情暴发前约 1 年）推出，当时在开放发售的 490 套中售出 272 套，平均成交价为 $1,280 psf。这在 2024 年看来简直是不可思议的亲民价格，毕竟平均新推 EC 价格已升至 $1,4/5xx psf).
不过，更让许多人侧目的，是其庞大的体量。它未必拥有周边最大的地块，但单位数量却是最多的——确切地说为 2,203 套。尽管配套齐全，包括 11 座泳池和 24 小时健身房，如此前所未有的规模也让部分潜在买家担忧，在这样的大型社区里因内部竞争而影响出租或转售的可行性。
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话虽如此，最具吸引力的卖点还是价格。项目在推出时以“完整配置的公寓，按 EC 价格出售”为卖点。因此，尽管有 5-year ABSD 截止期限，Treasure at Tampines 仍然在时限到期前售罄。
回到今天，很难否认 Treasure at Tampines 对许多买家而言是一项成功。迄今共有 241 笔交易，且目前全部获利，平均毛增值为 $233,000 或 21.5%。
事实上，有一套单位在所有成交中尤为突出——一套 5 卧室、1,690 平方英尺的单位于 2024 年 1 月售出，惊人利润接近 $1 Million（$981,000）。
以下是该单位的户型图：
之所以这些特定单位能以如此高的利润成交，可能原因很多，但主要还是归结为入场价低，以及这类面积的新房供应稀缺。
其中一些 5 卧室单位当初的买入价低于 $2 million（在当今楼市几乎前所未闻），而最早的一宗在 2023 年年初转售时已录得近 $500k 的利润。此后这一数字在一年间稳步攀升，目前最高利润已达 $981,000。
即便你觉得这可能是一个“离谱”的价格，事实是：若你在寻找全新的 5 卧室单位，这仍是当下市场上能找到的最便宜的选择：
| 项目名称 | 购入价 | 售价 | 面积 (SQFT) | 售出日期 | 盈利 ($) |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,089,000 | $2,550,000 | 1,722 | 1/31/2023 | $461,000 |
| TREASURE AT TAMPINES | $1,996,000 | $2,580,000 | 1,690 | 7/7/2023 | $584,000 |
| TREASURE AT TAMPINES | $1,924,000 | $2,600,000 | 1,722 | 1/12/2023 | $676,000 |
| RIVERFRONT RESIDENCES | $2,157,000 | $2,752,888 | 1,679 | 3/6/2023 | $595,888 |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,115,000 | $2,788,888 | 1,722 | 9/19/2023 | $673,888 |
| THE GARDEN RESIDENCES | $2,522,500 | $2,790,000 | 1,539 | 4/27/2022 | $267,500 |
| AFFINITY AT SERANGOON | $2,471,000 | $2,860,000 | 1,572 | 8/25/2023 | $389,000 |
| RIVERFRONT RESIDENCES | $2,144,000 | $2,900,000 | 1,679 | 4/27/2023 | $756,000 |
| OLLOI | $2,486,000 | $2,920,000 | 1,625 | 5/23/2023 | $434,000 |
| TREASURE AT TAMPINES | $2,007,000 | $2,988,000 | 1,690 | 1/23/2024 | $981,000 |
| PARC KOMO | $2,596,000 | $3,100,000 | 1,819 | 7/14/2023 | $504,000 |
| KENT RIDGE HILL RESIDENCES | $2,955,000 | $3,173,000 | 1,787 | 10/18/2022 | $218,000 |
| PARC CLEMATIS | $2,647,000 | $3,280,000 | 1,668 | 11/14/2023 | $633,000 |
| PARC CLEMATIS | $2,768,000 | $3,500,000 | 1,711 | 10/25/2023 | $732,000 |
| JADESCAPE | $2,863,600 | $3,570,000 | 1,647 | 11/20/2023 | $706,400 |
| PARK COLONIAL | $2,950,200 | $3,620,000 | 1,711 | 4/4/2023 | $669,800 |
| MARINA ONE RESIDENCES | $3,988,000 | $3,830,000 | 1,561 | 8/1/2022 | -$158,000 |
| RIVIERE | $4,197,600 | $3,900,000 | 1,711 | 12/14/2022 | -$297,600 |
| AMBER 45 | $3,848,000 | $3,920,000 | 1,593 | 3/2/2022 | $72,000 |
| AVENUE SOUTH RESIDENCE | $3,519,000 | $3,950,000 | 1,668 | 12/21/2023 | $431,000 |
| BOULEVARD 88 | $6,261,300 | $6,500,000 | 1,776 | 10/16/2023 | $238,700 |
| BOULEVARD 88 | $6,164,100 | $6,600,000 | 1,776 | 11/9/2023 | $435,900 |
撇开高额利润不谈，以下是我们从目前所有转售（sub-sale）成交中得到的几点观察：
| 卧室数 | 转售套数 | 总数 | 已售占比 | 平均盈利 ($) | 平均盈利 (%) |
| 1 | 45 | 231 | 19.5% | $120,214.76 | 18.4% |
| 2 | 87 | 738 | 11.8% | $160,126.34 | 18.3% |
| 3 | 87 | 761 | 11.4% | $302,748.32 | 25.0% |
| 4 | 16 | 363 | 4.4% | $428,368.00 | 25.2% |
| 5 | 5 | 110 | 4.5% | $675,177.60 | 33.4% |
正如你所预期，较小的单位如 1 与 2 卧在已售中的占比更高，分别为 19.5% 与 11.8%。值得强调的是，单位越大，平均获利幅度显著提升。事实上，5 卧单位的利润几乎是小户型的两倍（当然，这并非 Treasure at Tampines 独有，在其他项目中也常见）。
| 卧室数 | HDB | PRIVATE | 合计 | |
| 1 | 31 | 13 | 44 | 70.5% |
| 2 | 58 | 22 | 80 | 72.5% |
| 3 | 45 | 36 | 81 | 55.6% |
| 4 | 5 | 8 | 13 | 38.5% |
| 5 | 1 | 4 | 5 | 20.0% |
| 合计 | 140 | 83 | 223 | 62.8% |
有趣的是，买入并转售 1 与 2 卧小户型的卖家中，登记住址为 HDB 的占比更大；相较之下，较大户型中登记私宅地址的占比要高得多。
| 楼层 | 成交量 | 占比 | 平均 $ 盈利 | 平均 % 盈利 |
| 2 | 19 | 8% | $220,257.26 | 21.1% |
| 3 | 31 | 13% | $195,967.74 | 19.6% |
| 4 | 24 | 10% | $234,893.33 | 20.9% |
| 5 | 17 | 7% | $246,875.76 | 22.3% |
| 6 | 26 | 11% | $243,346.15 | 22.7% |
| 7 | 19 | 8% | $226,912.00 | 22.1% |
| 8 | 33 | 14% | $230,148.12 | 22.0% |
| 9 | 20 | 8% | $277,688.80 | 22.1% |
| 10 | 20 | 8% | $229,283.20 | 20.7% |
| 11 | 18 | 8% | $228,987.56 | 21.8% |
| 12 | 13 | 5% | $255,452.92 | 22.5% |
| 合计 | 240 | $232,956.40 | 21.5% |
我们也按楼层查看了利润表现，但并没有太多可供借鉴之处。毕竟 Treasure at Tampines 本身并非高层项目，楼层并不是买家的关键区分因素。
| Stack | 成交量 | 占比 | 涨幅% |
| 21 | 5 | 2.1% | 16.9% |
| 29 | 5 | 2.1% | 17.7% |
| 90 | 5 | 2.1% | 17.2% |
| 151 | 5 | 2.1% | 24.5% |
| 167 | 5 | 2.1% | 22.9% |
| 10 | 4 | 1.7% | 24.7% |
| 24 | 4 | 1.7% | 19.3% |
| 30 | 4 | 1.7% | 22.0% |
| 49 | 4 | 1.7% | 28.0% |
| 63 | 4 | 1.7% | 17.2% |
| 110 | 4 | 1.7% | 24.5% |
| 152 | 4 | 1.7% | 18.7% |
| 161 | 4 | 1.7% | 10.0% |
| 162 | 4 | 1.7% | 25.2% |
| 1 | 3 | 1.3% | 28.0% |
| 8 | 3 | 1.3% | 19.0% |
| 41 | 3 | 1.3% | 23.1% |
| 52 | 3 | 1.3% | 15.8% |
| 54 | 3 | 1.3% | 23.5% |
| 58 | 3 | 1.3% | 16.8% |
| 61 | 3 | 1.3% | 26.8% |
| 144 | 3 | 1.3% | 15.9% |
| 145 | 3 | 1.3% | 17.0% |
| 149 | 3 | 1.3% | 19.2% |
| 153 | 3 | 1.3% | 19.6% |
| 155 | 3 | 1.3% | 26.5% |
| 165 | 3 | 1.3% | 14.1% |
| 172 | 3 | 1.3% | 13.6% |
| 176 | 3 | 1.3% | 25.6% |
从已成交的叠号分布来看，最受欢迎的有 21、29、90、151 与 167。除 90 号面向泳池外，其余均为朝外（主干道）。但涨幅最高的出现在 49 与 1 号叠；耐人寻味的是，这两组都位于项目的两端且朝外。虽然目前成交样本不多，但这或许也指向了此类大型项目中，背向邻里、远离内部喧嚣的单位更受欢迎。
正如我在Jadescape 文章中所提，这些超大型项目开始进入转售市场后的表现确实耐人寻味。虽然它们迄今表现不俗，但更多供应正陆续入市，这是 2024 年值得关注的因素。欢迎订阅我们的电子通讯，我们将持续发布此类项目的更多更新。
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