这种韩国住房制度让你免付房租：能在新加坡行得通吗？（以及其他独特的住房模式）

与新加坡一样，每个国家在住房问题上都有各自的挑战与独特之处。这些也同样引起本地房地产投资者的兴趣：除最明显的情形外（例如由于 ABSD 税率偏高，打算投资海外房产），这些模式亦可能为不动产资产提供替代性的思路。各城市及其主管机构彼此借鉴，未来我们或将看到更多移植而来的做法。以下是来自全球的一些不寻常例子：

1. Jeonse (或 Chonsei) 住房制度 

这种制度在韩国使用，是目前唯一一种广泛采用而不收取月租的租赁方式。取而代之，租客向房东缴付一笔一次性押金，租约期满后退还（押金不计付利息）。 

押金金额可能介于房产市值的 50 to 80 per cent 之间，视地点与住房类型等因素而定。我们确实询问了一些在韩国租房的人，据称在首尔等主要城市，一套一居室的典型押金约在 KRW 300 million to KRW 500 million（折合约 S$250,000 至 S$490,000，撰文时估算）之间。租期为 2 年。

至于为何不直接买房，其原因较为复杂。韩国银行的严格融资要求，再加上诸如利率远高于我国（撰文时为 5.54 per cent）以及需要长期还款等因素，都会构成阻碍。 

在此制度下，房东可从资金的时间价值中获益：这笔一次性款项可被集中投入其选择的金融工具。此外，这笔资金也有助于完成房产购买，因为买方往往能在首位租客入驻时迅速覆盖最初的现金投入。 

对租客而言，理论上这比付月租更便宜，因为他们最终会收回全部押金；其唯一成本是这笔一次性资金本可以赚取的利息。

若房东出现财务困境，如破产，租客享有优先受偿权（Hogu-won），在需优先偿付的债权人之列。 

然而，近年来该制度饱受批评，并且容易被滥用

近年已逐步转向更传统的制度（wolse，即我们熟悉的月租）。其中一个主要问题是贫富差距扩大：一次性押金额不断上升，许多租客如今难以承担——叠加高房价，这带来了真实的无家可归风险。 

另一个问题在于，房价的急剧上涨主要受低全国利率推动。然而在 2022 年政府加息后，租客开始要求退回押金以存入银行。这给那些利用押金进行高杠杆、进一步购置房产的房东带来了重大问题。许多人会先买一套房，从租客那里拿到 Jeonse 押金，再用这笔钱去买另一套，如此循环往复。

因此当价格停止上涨时，有些房东无法偿还租客押金，甚至有人携款潜逃，导致众多租客血本无归。这种情况进一步加剧了韩国房地产市场的下行，最终刺破了楼市泡沫。

对许多韩国年轻人而言，这套住房制度使得居住可负担性成为当下的现实难题。普遍认为，这也是其全球最低生育率的主要原因之一，这也解释了住房稳定性为何如此重要。

2. 芬兰的“住房优先”计划

“住房优先”是欧洲在终结无家可归问题上最成功的政策之一。在 10 年（2008 to 2018）间，芬兰是唯一一个成功明显降低无家可归人口的欧盟国家，降幅达35 per cent。芬兰目前的目标是在 2027 年前彻底结束无家可归现象。 

该计划由一家非营利社会企业（Y-Foundation）运作，在 57 座城市拥有约 18,500 套公寓。“住房优先”的核心十分简单：公共住房在无任何前提条件下提供。无家可归者无需先“戒断”、接受治疗，或先找到第一份工作等。公共住房先行提供，令他们在处理其余问题的同时，先有稳定居所。 

这确实带来一些可预期的问题，例如成瘾者居住于屋内；但管理方并不采取强制手段（如驱逐或惩罚），而是尽量将伤害降至最低。措施甚至包括提供干净的针具与安全注射空间，且所有康复项目皆为自愿参与。

结果是，无家可归者与社会均受益：在适当的住房与支持下，他们的康复机会更高。同时，国家能够降低对紧急服务的需求，以及对执法与医院资源的压力。警方需要应对的问题成瘾者更少，感染或药物过量个案亦随之减少。 

尽管其成效有目共睹，但并非许多国家都具备能容纳此类举措的文化土壤（可能也包括新加坡，鉴于我们对药物使用的强硬立场）。此外，前期投入成本较高，尽管后续节省的支出或可大于投入。 

3. 日本稳定、低碳的住房路径

日本的住房市场将一些看似相悖的理念糅合在一起，却产生了奇妙的协同效应，造就了高度稳定且生态友好的建成环境（我们曾在此文中更详细地讨论过）。

一方面，日本对城市建造的规范极为严格。另一方面，其分区法却远比我们的更灵活。每种分区类型都预留一定“通配”空间，使得配套设施可按需有机生成（例如在住宅区内，如有需要可设立学校、诊所或便利店）。 

灵活的规划分区，加之对综合体开发的广泛运用（在日本城市中属常态），意味着对庞大交通基础设施的需求更低；每个街区在一定程度上都“自给自足”。新加坡也通过去中心化来实现类似目标，但日本自二战及其战后重建以来，基本上是有机地达成了这一点。 

另一个内在的文化优势是，日本人对新建住宅有压倒性的偏好。这导致即便无政府推动，也会较为频繁地重建（30 to 40 years），并普遍接受较短的住房寿命；这与我们对 99 年租期的争议，或对永久产权的执念，颇为不同。

4. 德国极其稳定、以租客为本的住房政策

除了强有力的租客保护外，德国住房还以其罕见的价格稳定性而著称；自 1995 年以来，房价变动不超过 21 per cent。不过必须指出的是，近年来融资成本上升与经济环境挑战，已导致价格涨幅放缓，甚至出现过去较为少见的回调。例如在 2023 年，交易量显著下降，反映了更为谨慎的市场环境。

除了相对温和的价格与租金水平之外，德国还以住房成本的稳定著称：稳定得近乎反常。如下图所示，德国住宅价格在过去数十年中变动极小，与 1995 年的水平相比，从未超过 21 per cent。考虑到他们也经历了全球金融危机等事件，这相当不易；他们只是不具备多数其他市场那样的波动性。

该国的住房合作社（Wohnungsbaugenossenschaft）为非营利实体。这些合作社采取集体管理，类似于新加坡共管公寓的 MCST；不同之处在于，它们并不一定需要拥有该物业。相反，租客可申请成为成员，并购买合作社的份额（资格标准由合作社方面设定）。

成为成员后，你有权入住相关合作社运营的单位。租金支付给合作社，而非某一位房东；鉴于其非营利性质，租金用于覆盖维护开支，或留作未来改善之用。这与多数租客—房东关系大不相同，后者往往令房东获益不成比例。 

租客还享有许多他国少见的保护。在住房短缺地区，租金涨幅受到限制（Mietpreisbremse），此外还存在其他租金管制措施（通常会将租金相对于周边房屋水平设定上限）。 

租期可以是无限期，使“终身租住”更为可行；低收入租客还能获得来自住房法律专家的免费法律援助。若维护或修缮不善，租客甚至可据此拒付租金。 

对房东来说确实麻烦，对吧？这正是“秘诀”所在：因收租更难，更多人选择将资金投向别处。这一方面使房价保持稳定，另一方面也抑制了食利型经济（例如，资本会流向新企业，而非被锁定在住房上）。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。