这位屋主在 6 个月内赚了 $3.5 Million：自 2006 年以来最大的房产倒卖案例

在房地产领域有句老话，收益取决于你的持有能力。虽然在传统意义上如此，但也有例外——在核心中部区域，高端公寓曾在极短时间内被倒卖，取得可观利润。

对于经历过那个年代的人来说，那时的房产可以在一天内买进卖出（这是我们此前关于一些疯狂“闪买闪卖”案例的文章）。以下是当时发生的一些顶级交易，以及当时有多疯狂的一瞥：

6 个月内房产收益前 10 名 

项目	购买价	售出价	面积 (Sq Ft)	$PSF	购买日期	持有天数	产权年限	收益	ROI
THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE	$7,284,510	$10,800,000	5985	$1,217	7/8/06	184	99 年，自 10/08/2005 起	$3,515,490	48%
THE EDGE ON CAIRNHILL	$6,408,000	$9,500,000	5673	$1,130	8/1/07	150	永久产权	$3,092,000	48%
THE TOMLINSON	$8,500,000	$11,500,000	4833	$1,759	30/1/07	136	永久产权	$3,000,000	35%
BEAVERTON COURT	$5,280,000	$7,800,000	9784	$540	21/2/07	97	永久产权	$2,520,000	48%
FOUR SEASONS PARK	$3,900,000	$6,250,000	2260	$1,725	13/2/07	160	永久产权	$2,350,000	60%
ARDMORE PARK	$5,950,000	$8,300,000	2885	$2,063	26/2/07	156	永久产权	$2,350,000	39%
ARDMORE PARK	$6,450,000	$8,800,000	2885	$2,236	22/5/09	145	永久产权	$2,350,000	36%
URBAN SUITES	$8,809,400	$10,892,716	3907	$2,255	29/1/10	34	永久产权	$2,083,316	24%
REGENCY PARK	$5,500,000	$7,550,000	3649	$1,507	1/3/07	181	永久产权	$2,050,000	37%
MARINA BAY RESIDENCES	$4,465,827	$2,046,173	2368	$1,886	28/12/06	162	99 年，自 11/10/2005 起	$2,046,173	46%

上述情况是如何发生的？

1. 过去如此、至今亦然：倒卖行为在高端物业中更常见

请注意，所涉及的物业均位于核心黄金地段：10、9 和 4 区。原因在于在 2006/7 年（大多数倒卖发生之时），新加坡的豪宅是引领市场的板块。例证请见这篇回顾 2007 年高点的文章。 

与新加坡其他地区相比，Core Central Region (CCR) 的富裕外籍投资者在买方人群中的占比更高；而在 ‘07 年，外籍买家并无 ABSD，许多外国人因担忧股市过热，将财富停泊于新加坡房产。 

尽管到了 2024 年情况已有所变化，但“炒房”的倾向主要仍是中心区现象。非中心区买家更可能是纯自住者，只拥有一套房；因此不太愿意迅速出售搬离（已经安顿下来，进行过大规模装修，孩子也入读附近学校等）。 

然而在 Orchard 或 Sentosa 等区域，更常见的是以投资者身份持有的业主，即这是他们的第二套或更多物业，且并不自住。对这类人群而言，倒卖要容易得多，因为他们通常有其他居所（而且其潜在买家往往对价格不那么敏感）。

2. 大多数倒卖发生在一次重大市场回调之前

或许从这段往事中，我们学会将泛滥的炒房视为危险信号。2007 年之后的一年，全球金融危机爆发；豪宅市场是受创最重的板块之一。‘06 至 ‘09 年间建成的 2,200 套豪宅中，超过一半仍未售出；2008 年仅有约 4,400 笔交易，而 ‘07 年则高达 14,811 笔。

这并非我们能掌控，事由很大程度源自美国的次级抵押危机。但就本地楼市而言，此番急剧回调解释了为何在 ‘06、‘07 之后的紧接几年里鲜见成功倒卖——提醒我们房市可能迅速转向。 

3. 上述倒卖现象也解释了 Deferred Payment Scheme (DPS) 的变化

如今，Deferred Payment Scheme (DPS) 已较少见；即便出现，也多适用于已竣工项目。通常只有已取得 Temporary Occupancy Permit (TOP) 的单位才会提供该方案。 

DPS 于 1997 年推出，旨在缓解亚洲金融危机后的崩跌。在该方案下，买家起初仅需支付部分房价，随后享有 24 个月支付余款。在这 24 个月期间，若单位已竣工，买家可自由转售或出租。

在没有 Sellers Stamp Duty (SSD) 的情况下，这使得买家仅以少量首付款进场，随后可用长达两年的时间寻找接手者。在此期间甚至无需偿还房贷，因此尝试倒卖的风险极低。 

当政府注意到 DPS 正在如何影响市场时，价格上涨已相当猖獗。 

如今，由于项目必须取得 CSC 后开发商方可提供 DPS，该付款方案的受欢迎程度已大幅下降。新盘通常在最早期销售阶段价格最低——因此当项目取得 CSC 时，通过该方案入市的买家往往是在高位购入。 

4. 有了 Additional Buyers Stamp Duty (ABSD) 和 Sellers Stamp Duty (SSD)，未来难再出现类似泡沫

‘07 年形成的房产泡沫及其次年急剧下滑，让政府认识到不能仅依靠自由市场力量。随后在 2010 年推出包括 Sellers Stamp Duty (SSD) 在内的降温措施以遏制炒房，并沿用至今（尽管如今的具体规定有所不同）。

SSD 在首年为房价的 12 per cent，第二年为 8 percent，第三年为 4 per cent。如此一来，即便有人想倒卖，也更倾向至少等到第四年。这有助于防止在亢奋市场中投资者一哄而上导致的失控涨价。 

此外，还需面对 Additional Buyers Stamp Duty (ABSD)，因为它限制了买家可购买的房产数量。

最后，如今出现的炒房多为“新盘到转售”的交易

这与 ‘07 年那段泛滥（且利润丰厚）的炒房时期颇为不同，当时多为二手对二手的交易。如今，倒卖几乎总是在从开发商处以“早鸟折扣”购入后进行；而出售往往发生在开发商提价之后、单位尚未竣工之前。 

鉴于已采取的一系列防范措施，快速回报的时代几乎可以确定已经结束（少数个案除外）。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文